CC BY
41
Литература
1. Stoneman P. Soft innovation: economics, product aesthetics and the creative industries / Paul Stoneman. -Oxford: Oxford univ. press, 2011. - 366 с.
2. Авдейчикова Е. В., Трубицина С. П., Бургат В. В. Инновации в торговой деятельности: российский и зарубежный опыт: монография / ФГБОУ ВПО Рос. экон. ун-т им. Г. В. Плеханова, Ом. ин-т. - Омск: Омский институт (филиал) РГТЭУ, 2015. - 270 с.
3. Краснопевцева И. В., Краснопевцев А. Ю. Управление производством инновационной продукции в машиностроении: монография / Тольяттинский государственный университет. - Тольятти - 2018. - 159 с.
4. Кужева С. Н. Производственный менеджмент: учебно-методическое пособие / ФГБОУ ВПО Омский гос. ун-т им. Ф. М. Достоевского. - Омск: Изд-
во Омского государственного университета, 2016. -191 с.
5. Сергеева Е. А., Брысаев А. С. Инновационный и производственный менеджмент в условиях глобализации экономики: учебное пособие / ФГБОУ ВПО "Казанский нац. исслед. технологический ун-т". -Казань: Изд-во КНИТУ, 2013. - 212 с.
6. Скоробогатов В. С. Управление производством -Москва: Изд-во МГОУ, 2010. - 106 с.
7. Столяров Г. В. Управление сельскохозяйственным производством: монография / Г. В. Столяров. -Брянск - 2017. - 92 с.
8. Строков В. А. Производственный менеджмент (временной подход) - Москва: ХОРС, 2010. - 294 с.
9. Фомин А. Н. Цеховая и бесцеховая структуры управления производством: проблемы внедрения бесцеховой структуры - Москва: Эдитус, 2013. -106 с.
УДК 332.85
АНАЛИЗ СТРУКТУРЫ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ)
В.Д. Марченко1
Балтийский федеральный университет имени Иммануила Канта (БФУ им. Канта), 236041, г. Калининград, ул. А. Невского, 14
В статье исследуется рынок жилой недвижимости и его субъекты. С целью решения ряда существенных задач, предложено создать общую классификацию жилой недвижимости, как одно из главных условий идентификации структуры регионального рынка жилой недвижимости. Данная классификация поможет решить задачи, стоящие перед девелоперами и органами, регулирующими рынок жилой недвижимости с помощью создания перечня общих требований к жилой недвижимости, а также указать и предугадать направление развития рынка жилой недвижимости на федеральном и региональных уровнях.
Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, классификация рынков недвижимости, недвижимость, регион, девелопер, рыночные отношения, покупатель, субъект на рынке, структура рынка жилой недвижимости, строительная фирма, новостройка, старые дома, риелторы, прибрежные города, инфраструктура.
ANALYSIS OF THE STRUCTURE ON THE REGIONAL HOUSING MARKET (ON THE EXAMPLE OF THE KALININGRAD REGION)
V.D. Marchenko
The Baltic federal university of Immanuil Kant (BFU of Kant), 236041, Kaliningrad, st. A. Nevsky, 14
The article examines the residential real estate market and its subjects. In order to solve a number of significant problems, it is proposed to create a general classification of residential real estate, as one of the main conditions for identifying the structure of the regional residential real estate market. This classification will help solve the problems facing developers and bodies that regulate the residential real estate market by creating a list of general requirements for residential real estate, as well as indicate and predict the direction of development of the residential real estate market at the federal and regional levels.
Keywords: residential real estate market, real estate classification, real estate, region, developer, market relations, buyers, market entity, residential real estate market structure, construction company, new building, old houses, realtors, coastal cities, infrastructure.
В настоящее время, стоит отметить, что Калининградская область является привлекательным регионом для инвесторов, развития бизнеса и различных проектов, так как регион
обладает развитой инфраструктурой, интересным расположением и большими возможностями для новых проектов.
1 Марченко Виктория Дмитриевна - кандидат экономических наук, доцент БФУ им. И. Канта, Инженерно-технический институт, e-mail: VDMarchenko@kantiana.ru
Благодаря этим факторам увеличилась и привлекательность рынка жилой недвижимости в городе Калининграде, а также в регионе в целом. Все больше и больше реализовывается строительных проектов в регионе, так как возникает необходимость в новом жилом фонде из-за большого количества населения выбирающих регион, как место проживания, как постоянного, так и временного (сезонного). Структура рынка жилой недвижимости становиться все более сложной, которая нуждается в структурировании и преобразовании для правильного его функционирования и развития. Рынок жилой недвижимости является сложной системой взаимоотношений различных субъектов, вступающих в рыночные отношения, который требует постоянного регулирования.
Субъектами на рынке жилой недвижимости могут выступать: покупатели жилой недвижимости, продавцы недвижимости, строительные организации, государство, а также посредники на рынке, как пример, риэлторы, оценщики недвижимости, брокеры, страховые организации и др.
Одним из главных условий идентификации структуры регионального рынка жилой недвижимости, которая позволит решить ряд задач является создание общей классификации жилой недвижимости. Создание такой классификации поможет выявить главные направления развития регионального рынка жилья, выявить недостатки системы функционирования рынка жилой недвижимости, предпочтения потребителей рынка жилой недвижимости и выявить потребности населения, как в новом жилом фонде, так и преобразовании старого фонда.
Данная классификация поможет решить задачи, стоящие перед девелоперами и органами, регулирующими рынок жилой недвижимости, с помощью создания перечня общих требований к жилой недвижимости, а также указать и предугадать направление развития рынка жилой недвижимости на федеральном и региональных уровнях.[1]
На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.[3]
Первичный рынок жилой недвижимости включает в себя операции с новыми объектами жилой недвижимости или с еще реализующимися проектами жилой недвижимости. В настоящий момент реализуется большое количество проектов по строительству новых объектов жилой инфраструктуры и их количество только увеличивается, так как первичный рынок является привлекательным для потребителей рынка жилой недвижимости.
Проекты предлагающие новые жилые комплексы, подразумевает не только новое жи-
лье, но и комфортное с развитой инфраструктурой. Одним из главных минусов рынка первичной недвижимости - это его высокая стоимость.
85,3
79,8
79,2
2015
2016
2017
75
2018
Рисунок 1 - Ввод жилья в России в период с 2015 по 2018 годы, млн. кв.м.
Вторичный рынок недвижимости, наоборот включает в себя сделки с уже существующей недвижимостью, которая эксплуатируется определенный период времени. В настоящее время, несмотря на реализацию новых программ по реализации и обеспечению доступного и комфортного жилья, в Калининградской области преобладает рынок вторичного жилья.
Стоимость такого жилой недвижимости высока и высокий процент населения не может позволить себе прибрести такой вид жилой недвижимости, даже используя такие инструменты поддержки населения по приобретению жилой недвижимости как различные программы по ипотеке и различные жилищные программы по обеспечению населения жильем.
Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижи-мостью.[4]
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
- эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
- отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
- свободное формирование цен на объекты и услуги;
- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
- перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
В настоящее время на рынке жилой недвижимости присутствуют два типа операции односторонние и двухсторонние. Каждая из совершенных сделок контролируется законодательствами РФ. К главными видам операций на рынке жилой недвижимости являются: купля продажа жилой недвижимости, сдача недвижимости в аренду, дарение, рента и обмен жилой недвижимости.
Недвижимость представляет собой базисное экономическое благо, предназначенное для удовлетворения первичных человеческих потребностей (прежде всего, потребности в жилье).[2] Рынок недвижимости сегодня является одним из способов вложения и сохранения своих накоплений. Так как с помощью приобретения недвижимости потребителей не только делает выгодное вложение, как способ сохранения накопления, но и находит дополнительный источник дохода, так как большое количество таких собственников сдают приобретенную недвижимость в аренду.
Одним из главных условий идентификации структуры регионального рынка жилой недвижимости, которая позволит решить ряд задач является создание общей классификации жилой недвижимости. Данная классификация поможет решить задачи, стоящие перед деве-лоперами и органами, регулирующими рынок жилой недвижимости, с помощью создания перечня общих требований к жилой недвижимости, а также указать и предугадать направление развития рынка жилой недвижимости на федеральном и региональных уровнях. Так же данная классификация поможет выявить предпочтения и потребности потребителей жилья. Классификация жилой недвижимости позволит решить следующие задачи:
- развить отношения между субъектами рынка жилой недвижимости;
- дать предоставление об информации о развитости рынка жилой недвижимости и тенденции его развития на федеральном и региональном уровне;
- предоставить условия для потенциальных покупателей недвижимости с целью выявления их предпочтений;
- выявить недостатки рынков жилой недвижимости;
- выявить предпочтения потребителей рынка жилой недвижимости;
- определить основные направления деятельности строительных организации на рынке жилой недвижимости.
В настоящее время нет четко выработанной классификации для субъектов рынка жилой недвижимости, которая могла бы их охарактеризовать или отнести к какому-либо классу недвижимости.
Несмотря на это строители, девелоперы, страховые компании и экспертные организации, разрабатывают собственные классификации жилья, которые опираются прежде всего на предпочтения потребителей, ситуацию на рынке и тенденции его развития, инвесторов и др.
Единая классификация для города или региона в целом помогла бы объединить критерии для разделения недвижимости по классам, а также выявить предпочтения потребителей и помогли бы спрогнозировать и выявить тенденции на рынке жилой недвижимости, но попытки выявить универсальную классификацию не прекращаются.
Каждому региону, городу и местности, в которой располагается населенный пункт, присуща своя специфика жилой недвижимости, с помощью которой определяется особенности строения структуры регионального рынка жилой недвижимости. Благодаря этому возникает возможность для того, чтобы выделить и установить целый ряд общих признаков аналогичной структуры регионального рынка жилой недвижимости и так же определить ее соответствующую архитектуру для каждой административно-территориальной части, обладающей жилым фондом.
Как следствие, можно выделить целый ряд признаков анализа жилой недвижимости, например:
1) Способы использования жилой недвижимости собственниками и потребителями.
2) Анализ жилья с точки зрения объекта маркетингового продвижения данного товара и сопутствующих услуг.
Жилая недвижимость как маркетинговая единица рационально рассматривать как системный комплекс, который характеризуется, следующими составляющими типами: инженерно-коммуникационная инфраструктура, архитектурный стиль жилой недвижимости, качество предоставляемых услуг по эксплуатации, качество земли и расположение участка под строительство, социальная инфраструктура, правовая форма владения недвижимости и стоимость недвижимости, а так же определение класса недвижимости, обращая внимание на разработанную местными организациями классификацию жилой недвижимости, которая опирается на особенности региона.
3) Классификация рынков жилой недвижимости по классам жилья.
Еще одной из многочисленных особенностей рынка жилой недвижимости Калининграда и Калининградской области, следует выделить то, что регион располагающийся на побережье Балтийского моря, можно рассмотреть в качестве территории выгодного вложения финансовых средств не только представителями Москвы и Санкт-Петербурга, но и ряда дру-
гих крупных городов России, а так же зарубежных стран.
Интенсивно развивается рынок не только недвижимости города Калининграда. Прибрежные территории региона развиваются, не отставая от регионального центра. Сегодня можно проследить тенденцию стремительного расширения территорий курортных городов Калининградской области. Значительно расширился рынок застройки жилой недвижимости, это оказывает положительное влияние на развитие инфраструктуры Калининграда и городов калининградского региона, существенно повышается уровень жизни населения и предоставляется большое количество рабочих мест.
Значительное количество застройщиков Калининградской области в приоритетном направлении выбирают застройку курортных городов, как например, Светлогорск, Зелено-градск, Янтарный.
Во-первых, потребителями рынка жилой недвижимости данных территорий являются не только жители региона, но и других городов России и зарубежных стран.
Во-вторых, рынок недвижимости в прибрежных городах в разы прибыльнее для застройщика.
В-третьих, это плюс для самого города, так как с развитием местного рынка недвижимости, предоставляется больше рабочих мест, строительство способствует развитию инфраструктуры курорта и привлечению денежный средств для развития региона в целом.
Так же стоит отметить, что развитая инфраструктура и развитые курортные города, способствуют привлечению и увеличению туристических потоков в регион. Уже сегодня стоит отметить, что в последние годы поток туристов увеличился в разы. Так, по состоянию в 2018 года, стоимость нового элитного жилья в Светлогорске составляла $1,5 - 3 тыс. за кв. м и выше, а цена коттеджа в таун-хаусах, от $2 тыс. за кв. м. Новые квартиры Светлогорск предлагает своим будущим жителям из расчета от 1000 евро за кв. м. Средняя стоимость вторичного жилья на 15 - 20% дешевле, так же наблюдается огромный разброс между минимальными и максимальными цифрами. Цена участка земли колеблется в пределах $15 - 120 тыс. за сотку, хотя в особо интересных местах она доходит и до $30 тыс. При этом отмечается более быстрый рост цен, в пределах 10 - 15%, на жилье в Светлогорске, по сравнению с Калининградом.
Рынок жилой недвижимости в городе Светлогорске весьма разнообразен, в нем можно выделить несколько видов недвижимости. Риелторскими и строительными фирмами жилая недвижимость классифицируется по сле-
дующим типам, которые характерны для данного города:
1. Многоэтажные панельные здания 195070-х годов
2. Кирпичные многоэтажки 50-70-х годов
3. «Сталинские» дома
4. Старинный фонд
5. Новостройки
6. Жилые комплексы
7. Элитное жилая недвижимость.
В настоящее время наибольшим спросом на рынке, несмотря на спады в экономике и как следствие снижение потребителей на рынке жилья, лидирующую позицию занимают современные дома или новостройки. Данный жилой фонд отвечает всем потребностям покупателей, которые могут предоставить комфортное, безопасное и современное проживание.
Рынок недвижимости является сложной разветвленной структурой, которая требует особого и непрерывного контроля со стороны государственных органов власти, а также непосредственных участников рынка. Девелоперы должны непрерывно контролировать распределение и использование земли, ресурсов, используемых непосредственно при строительстве, а также финансовых ресурсов.
Стоит отметить, что строительство является одной из самых затратных отраслей на рынке. Часто инвестиции или деньги будущих собственников влияют на темпы строительства. Чем больше финансовых ресурсов, тем выше темпы строительства. Этот факт касается как регионального, так и федерального рынков жилой недвижимости. Ключевой особенностью рынка недвижимости является его локальный характер.[5]
Так же стоит отметить, что операции, производимые с недвижимостью проходят в частном порядке или конфиденциально в большинстве случаев. Чаще всего это происходит на рынке вторичной недвижимости, при договоре дарения или обмене жилой недвижимости.
Основные требования, которые выдвигают покупатели к современному жилью: выгодное территориальное расположение, современная архитектура, развитая инфраструктура, развитая автомобильная сеть, комфортная планировка квартир, предоставляемые услуги, безопасность объекта, имидж объекта жилой недвижимости, парковка, материалы, используемые при строительстве, техническое оснащение объекта.
Для создания условий более эффективного взаимодействия субъектов рынка жилой недвижимости, которые способствуют развитию и правильному функционированию рынка жилой недвижимости, необходима разработка единой классификации жилой недвижимости,
по примеру, рассмотренной выше. Стоит отметить и выделить, как немало важный фактор жилой недвижимости как земля. Земля входит необходимой составной частью практически в любой объект недвижимого имущества.[6] Поэтому следует выделить и рассматривать рынок земли в параллели с рынком жилой недвижимости. Многие застройщики, не придают особого внимания, выбору территории для построения жилой недвижимости. Особенно это актуально для Калининградской области, в частности, прибрежных территорий. Спрос на землю очень велик, стоимость на землю зависит от группы факторов, таких как отдаленность от города, присутствие лесов и водоёмов, качество земли, формы собственность и др. Спрос и цена так же взаимосвязана и формируется под воздействием факторов, которые были перечислены выше.
В заключение хотелось бы отметить, что Калининград и Калининградская область являются интересным и привлекательным регионом для развития рынка жилой недвижимости. Рынок жилья Калининграда и Калининградской области очень динамичен и быстро подстраивается под изменения на рынке недвижимости и потребности потребителей жилой недвижимости, которые на сегодняшний момент очень требовательны к продуктам рынка. Данный рынок характеризуется разнообразными подходами в строительстве, что характеризуется рядом особенностей потребительских рынков, которые увеличивают привлекательность для покупки потребителями постоянной или временной жилой недвижимости. Следует отметить, что применительно к клиентурным рынкам также констатируется отсутствие универсальной классификации покупателей жилья.
В зависимости от социально-демографических характеристик, национально-культурных традиций, предпочтений и возможностей населения, проживающего на территории конкретного региона и/или муниципального образования, представляется возможным выявить характеристики территориальных клиентурных рынков, детерминирующих целенаправленные действия потребителей на рынке жилой недвижимости.
Следствием применения представленной в работе модели может быть обоснование перехода от экстенсивного роста жилья к ориентированному на изменение установок потребителей. При этом соответственно изменяется маркетинговая стратегия строителей и девело-перов, учитывающих не только сложившуюся ситуацию с предложением и спросом, но и новые тенденции, способствующие изменению спроса на жилье. Несомненно, увеличится доля строительства комфортабельного жилья в ме-
стах дислокации новых промышленных и инновационных кластеров (например, кластер атомной энергетики).
Так же стоит отметить эксклавное и прибрежное расположение Калининградской области, что напрямую оказывает влияние на структуру регионального рынка жилья и повышает уровень привлекательности потребителей жилой недвижимости.
У Калининграда и Калининградской области есть все предпосылки и возможности, чтобы завоевать лидирующую позицию на рынке жилой недвижимости не только среди регионов Северо-Западного федерального округа, так и стать лидером по обеспечению населения комфортным жильем в России благодаря быстро развивающейся инфраструктуре региона, развитию различным региональных и федеральных программ развития рынка жилой недвижимости, так как доступное жильё является основным индикатором уровня жизни населения.[7]
Как следствие, чем качественнее рынок жилой недвижимости, тем выше качество жизни населения. Это взаимозависимости опирается на такие нюансы как: развитие инфраструктуры, доход населения, климатические и территориальные условия и др. Поэтому создание единой классификации рынка жилой недвижимости является необходимым элементом не только для самого рынка жилой недвижимости и строительной отрасли, но и экономики в целом.
Литература
1. Шишканева В.Д. Идентификация структуры регионального рынка жилья. 100 лет Высшему рыбохо-зяйственному образованию России. Научный журнал «Известия КГТУ» - 2013 № 30. Стр115-120.
2. Печенкина А.В. Региональный рынок недвижимости в современной экономической теории// Современные проблемы науки и образования. - 2012. -№3.; URL: http://www.science-education.ru/ru/article/ view?id=6262 (дата обращения: 13.08.2019).
3.Интернет-ресур. URL: .http://www.grandars.ru/ college/ biznes/rynok-nedvizhimosti.html (дата обращения: 13.08.2019).
4. Интернет-ресур. URL: https://cde.osu.ru /demoversion/ course126/1_1.html/
5. Н.Б. Косарева, А.А. Туманов, Д.С. Сиваев, «Исследование региональной структуры рынков жилья в России. Фонд «Институт экономики города».
6. Интернет-ресур. URL: https://uchebnik.online/ kniginedvijimost/ segmentatsiya-ryinka-nedvijimosti-37367.html (дата обращения: 13.08.2019).
7. Зацаринина Ю.В., Блеч А.В. Формирование рынка доступного жилья, как направление развития регионального рынка недвижимости и его роль для сбалансированного развития региона, Вестник ОГУ №14 (175)
