CC BY
5DOI 10.47643/1815-1329_2022_11_89
ОСНОВНЫЕ ПРИЧИНЫ, ПРЕПЯТСТВУЮЩИЕ ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРЕДОСТАВЛЕННОГО РАНЕЕ САДОВОДЧЕСКОМУ ТОВАРИЩЕСТВУ THE MAIN REASONS PREVENTING THE IMPLEMENTATION OF THE STATE CADASTRAL REGISTRATION OF A LAND PLOT PREVIOUSLY PROVIDED TO A HORTICULTURAL ASSOCIATION
МУСАЛОВ Магомед Абдулаевич,
кандидат юридических наук, доцент,
Научно-образовательный центр компетенций в сфере земельно-имущественных отношений Дагестанский государственный университет народного хозяйства. 367008, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Атаева, 5. E-mail: mmusalov@mail.ru;
MUSALOV Magomed Abdulayevich,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor
Scientific and Educational Competence Center in the field of land and property relations Dagestan State University of National Economy. 367008, Republic of Dagestan, Makhachkala, Ataeva str., 5. E-mail: mmusalov@mail.ru
Краткая аннотация. Анализируются положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01.01.2017 (далее - Закон № 218-ФЗ), в частности оформления межевого плана земельного участка в связи с его образованием путем раздела земельного участка, предоставленного ранее садоводческому товариществу, основные причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета, в результате которых государственным регистратором принимается решение о приостановлении учетных действий. Автор делает выводы о том, что точно определенные границы земельного участка могут стать защитой от юридических проблем, которые могут возникнуть с землей, а ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.
Abstract. The provisions of Federal Law No. 218-FZ of 13.07.2015 "On State Registration of Real Estate", which entered into force on 01.01.2017 (hereinafter referred to as Law No. 218-FZ), in particular, the registration of a boundary plan of a land plot in connection with its formation by dividing a land plot previously provided to a horticultural association, the main reasons preventing the implementation of the state cadastral registration, as a result of which the state registrar makes a decision to suspend accounting actions. The author concludes that precisely defined boundaries of a land plot can become protection from legal problems that may arise with the land, and erroneous information about the area of the plot can cause incorrect determination of its cadastral value and, as a consequence, incorrect determination of the amount of land tax.
Ключевые слова. Кадастровый учет, государственная регистрация недвижимого имущества, единый государственный реестр прав, межевой план смежные землепользователи.
Keywords. Cadastral registration, state registration of immovable property, unified state register of rights, boundary plan related land users.
Для цитирования: Мусалов М.А. Основные причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета земельного участка, предоставленного ранее садоводческому товариществу //Аграрное и земельное право. 2022. № 11(215). С. 89-92. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_11_89.
For citation: Musalov M.A. The main reasons preventing the implementation of the state cadastral registration of a land plot previously provided to a horticultural association // Agrarian and Land Law. 2022. No. 11(215). pp. 89-92. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_11_89.
Статья поступила в редакцию: 19.09.2022
В настоящее время процедура уточнения границ (межевания) земельных участков очень актуальна и востребована. Межевание - это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению его местоположения и площади. Уточнение местоположения границ - это целый комплекс работ, которые может провести только специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности (кадастровый инженер), в результате которых подготавливается межевой план. Это важная и необходимая процедура для собственника участка, которая позволяет ему решить следующие задачи:
- предотвратить споры о границах земельных участков со смежными землепользователями;
- свободно распоряжаться земельным участком, в том числе преобразовывать его путем раздела, выдела, объединения с другими смежными участками;
- получить разрешительную документацию при возведении объектов капитального строительства;
- уменьшить риск признания возведенных построек самовольными (например, как установленных на недостаточном расстоянии от границы участка).
При осуществлении государственного кадастрового учета изменений земельных участков, зачастую, возникают проблемы, препятствующие внесению соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).
Управлением Росреестра проведен анализ основных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, в результате которых государственным регистратором принимается решение о приостановлении учетных действий.
Одной из основных причин приостановления государственного кадастрового учета изменений земельного участка является случай, при котором форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Согласно действующему законодательству, уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок.
Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании. Если таковых нет - уточнение можно провести в соответствии с границами, существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка.
В разделе межевого плана "Заключение кадастрового инженера" в виде связного текста должно быть приведено обоснование, почему использованы именно эти документы, а также обоснование местоположения уточненных границ земельного участка, содержащее, например:
- описание конкретных объектов искусственного и природного происхождения, которыми закреплены на местности границы земельного участка (вид объекта, например кирпичное ограждение, стена здания, забор, дорога, канава, овраг и др.);
- сведения, обосновывающие существование границы земельного участка на местности 15 и более лет (например, дата создания садоводческого или огороднического товарищества, дата карты (плана), фотопланов местности, с использованием которых определялись границы земельного участка).
Отсутствие документов и (или) обоснований местоположения границ земельного участка является причиной для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета изменений сведений ЕГРН о земельном участке по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) [1].
При проведении кадастровых работ по уточнению местоположения границ земельного участка могут быть выявлены пересечения границ уточняемого участка с границами смежных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, что также является основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета (пункт 20 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
Применение положений данного порядка дает возможность устранить не только причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета земельного участка, являющегося объектом кадастровых работ, но и исправить реестровые ошибки в записях ЕГРН, что ведет к повышению качества и достоверности данных ЕГРН.
Нарушение установленного федеральным законом порядка согласования с соседями местоположения границ земельных участков я в-ляется основанием для принятия решения о приостановлении государственного кадастрового учета, предусмотренного пунктом 25 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.
Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном порядке обязательному согласованию в случае, если:
- в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы;
- уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН.
Согласование может происходить несколькими способами:
- путем созыва общего собрания;
- в индивидуальном порядке.
Каким способом согласовывать межевание решает кадастровый инженер.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. В случае непреодолимых разногласий нужно подать кадастровому инженеру письменное возражение. Оно должно быть зафиксировано в акте согласования, а также приложено к межевому плану.
Возникшие в ходе согласования возражения о местоположении границ земельного участка могут быть сняты путем проведения повторного согласования заново оформленного чертежа. Неурегулированные споры должны решаться в судебном порядке.
Таким образом, подводя итог вышесказанному, сделаем вывод о том, что подготовка межевого плана - это трудоемкий процесс, к которому нужно отнестись со всей серьезностью.
За недостоверность сведений подготовленного межевого плана, на основании которого в ЕГРН вносятся сведения об объекте недвижимости, кадастровый инженер несет персональную ответственность.
На основании статей 11.2,11.7 Земельного кодекса Российской Федерации [2]: земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами; при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается; при перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков [2].
Земля, как часть природного комплекса, является достоянием народа в целом, но как пространственный базис и как средство производства она может быть объектом собственности отдельного индивидуума или людей [8, с. 85]. Учитывая изложенное, на наш взгляд, перерас-
пределение земельных участков, находящихся в собственности членов садоводческого некоммерческого товарищества, и земельного участка общего пользования, находящегося в собственности этого товарищества, имеющих один вид разрешенного использования, не противоречит требованиям действующего законодательства. При этом, учитывая положения статьи 25 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 217-ФЗ), земельный участок общего пользования, образованный в результате перераспределения, как представляется, поступает в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади этих участков, для государственной регистрации которой в орган регистрации прав должен быть предоставлен в том числе протокол общего собрания членов соответствующего товарищества, которым оформлено принятое с учетом требований, предусмотренных частью 16 статьи 54 Закона № 217-ФЗ, решение о передаче недвижимого имущества общего пользования в общую долевую собственность собственников земельных участков, расположенных в границах территории садоводства [3].
«По пониманию классической юриспруденции собственник не имел каких-либо ограничений на вещь, обладал исключительным правовым господством над ним и абсолютным по защите своей. Но более такая власть не является неограниченной и связано это со спецификой самой земли, ее социальной функцией как объекта права собственности, который служит общественным интересам» [9, с. 233]. Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросу оформления прав на земельные участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) [4], и в рамках установленной компетенции сообщил о том, что согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. № 452 [ 5], разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 [6], Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.
Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. № 17-П официальное, имеющее силу закона разъяснение (толкование) федерального закона, должно осуществляться равно как и принятие, подписание и обнародование актов законодательного органа, то есть с обязательным соблюдением требований статей 105, 106 и 107 Конституции Российской Федерации, предъявляемых к принятию федеральных законов.
Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее. В соответствии со статьей 3 Закона № 1Э7-ФЗ [7] до 1 марта 2022 года члены некоммерческих организаций, созданных до 1 января 2019 года для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, и члены садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, созданных путем реорганизации таких некоммерческих организаций, имеют право независимо от даты вступления в члены указанных некоммерческих организаций приобрести земельные участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такие земельные участки соответствуют в совокупности условиям, установленным пунктом 2.7 названной статьи, в частности испрашиваемый земельный участок должен быть образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства.
Порядок предоставления таких земельных участков установлен пунктом 2.8 статьи 3 Закона № 137-Ф3.
Таким образом, в рамках порядка, установленного статьей 3 Закона № 137-ФЗ, предоставление сведений о земельном участке, из которого образуется испрашиваемый земельный участок, не требуется (в том числе правоустанавливающих документов на такой земельный участок либо документов, определяющих местоположение его границ).
В этой связи следует обратить внимание на следующие выводы, следующие из судебной практики:
- бездействие некоммерческого объединения по оформлению прав на общий земельный участок само по себе не может служить препятствием для члена этого
объединения в реализации права на получение земельного участка в собственность (определение Верховного суда Российской Федерации от 5 апреля 2016 г. № 78-КГ16-19);
- член товарищества может реализовать свои права на приватизацию садового участка и в случае, если права на землю были прекращены, например, в случае окончания срока действия договора аренды на земельный участок, составляющий территорию садоводства (определение Верховного суда Российской Федерации от 31 мая 2016 г. № 78-КГ16-19);
- сам по себе факт неустановления общих границ территории дачно-строительного кооператива не может служить безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании прав на земельный участок за членом такого кооператива (определение Верховного суда Российской Федерации от 6 декабря 2016 г. № 5-КГ16-149). Из положений пункта 2.7 статьи 3 Закона № 137-Ф3 следует, что садовый земельный участок образуется в результате раздела земельного участка, находящегося в 5 государственной или муниципальной собственности, ранее предоставленного в пользование соответствующей некоммерческой организации.
Таким образом, в случае, предусмотренном пунктом 2.7 статьи 3 Закона № 137-Ф3 земельный участок не может быть образован из зе-
мель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Принимая во внимание цель предоставления земельных участков в порядке, установленном статьей 3 Закона № 137-Ф3, а также ограниченный срок действия такого порядка, по мнению Департамента, в случае если в отношении исходного земельного участка (имеется ввиду территория ведения гражданами садоводства/огородничества) не осуществлялся государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, сведения о таком земельном участке на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории и в межевом плане могут не отражаться.
Также следует отметить, что в случае если сведения об исходном земельном участке унесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), с учетом Положений пункта 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в порядке, установленном статьей 3 Закона № 137-ФЗ, необходимо представить межевой план, подготовленный кадастровым инженером в связи с образованием такого земельного участка путем раздела участка, предоставленного ранее созданной некоммерческой организации, с сохранением исходного участка в измененных границах. При этом отсутствие описания местоположения границ исходного земельного участка в ЕГРН не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета как в отношении образуемых из него земельных участков, так и в отношении внесения в сведения ЕГРН изменений характеристик исходного земельного участка (в частности, его площади) в связи с таким образованием и не требует предварительного (до образования новых земельных участков) уточнения местоположения границ исходного земельного участка.
Библиогра фия:
1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О государственной регистрации недвижимости" https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-13072015-n-218-fz-o/
2. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-Ф3 (ред. от 14.07.2022) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
3. Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 29.07.2017 N 217-ФЗ (последняя редакция) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/
4. Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ (последняя редакция) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33764/
5. Постановление Правительства РФ от 28 июля 2005 г. N 452 "О Типовом регламенте внутренней организации федеральных органов исполнительной власти" (с изменениями и дополнениями) https://base.garant.ru/188439/
6. Постановление Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 "О Министерстве экономического развития Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) https://base.garant.ru/12160901/
7. Федеральный закон "Об охране окружающей среды" от 10.01.2002 N 7-ФЗ (последняя редакция) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34823/
8. Мусалов, М. А. Актуальные проблемы регулирования правового режима земель сельскохозяйственного назначения / М. А. Мусалов // Аграрное и земельное право. - 2021. - № 10(202). - С. 85-88. - DOI 10.47643/1815-1329_2021_10_85. - EDN GVWBDL.
9. Мусалов, М. А. Актуальные проблемы конституционно-правового регулирования земельно-имущественных отношений / М. А. Мусалов // Вестник МГЭИ (on line). - 2021. - № 1. - С. 229-242. - DOI 10.37691/2619-0265-2021 -0-1 -229-242. - EDN CLZKGX.
References:
1. Federal Law No. 218-FZ of 13.07.2015 (as amended on 14.07.2022) "On State Registration of Real estate" https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-13072015-n-
218-fz-o/
2. The Land Code of the Russian Federation" dated 25.10.2001 N 136-FZ (as amended on 14.07.2022) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
3. Federal Law "On Gardening and Gardening by citizens for Their Own Needs and on Amendments to Certain Legislative Acts of the Russian Federation" dated 29.07.2017 N 217-FZ (latest edition) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/
4. Federal Law "On the Entry into Force of the Land Code of the Russian Federation" dated 25.10.2001 N 137-FZ (latest edition) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33764/
5. Decree of the Government of the Russian Federation No. 452 of July 28, 2005 "On the Standard Regulations of the Internal Organization of Federal Executive Bodies" (with amendments and additions) https://base.garant.ru/188439/
6. Decree of the Government of the Russian Federation of June 5, 2008 No. 437 "On the Ministry of Economic Development of the Russian Federation" (with amendments and additions) https://base .garant.ru/12160901/
7. Federal Law "On Environmental Protection" dated 10.01.2002 No. 7-FZ (latest edition) http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34823/
8. Musalov, M. A. Actual problems of regulation of the legal regime of agricultural lands / M. A. Musalov // Agrarian and land law. - 2021. - № 10(202). - Pp. 85-88. -DOI 10.47643/1815-1329_2021_10_85. - EDN GVWBDL.
9. Musalov, M. A. Actual problems of constitutional and legal regulation of land and property relations / M. A. Musalov // Vestnik MGEI (on line). - 2021. - No. 1. - pp. 229-242. - DOI 10.37691/2619-0265-2021-0-1-229-242. - EDN CLZKGX
