CC BY
9ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ (ГОСУДАРСТВЕННО-ПРАВОВЫЕ) НАУКИ
DOI 10.47643/1815-1329_2022_12_24
ПРЕДПОСЫЛКИ К ПРИНЯТИЮ ПОПРАВОК К ФЕДЕРАЛЬНОМУ ЗАКОНУ
ОТ 13 ИЮЛЯ 2015 Г. N 218-ФЗ "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ". ВЫЯВЛЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ В ХОДЕ РЕАЛИЗАЦИИ И ПУТИ ИХ РЕШЕНИЯ PREREQUISITES FOR THE ADOPTION OF AMENDMENTS TO FEDERAL LAW NO. 218-FZ OF JULY 13, 2015 "ON STATE REGISTRATION OF REAL ESTATE". IDENTIFIED PROBLEMS IN THE COURSE OF IMPLEMENTATION AND WAYS TO SOLVE THEM
МУСАЛОВ Магомед Абдулаевич,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры «Гражданское право», Дагестанский государственный университет народного хозяйства. 367008, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Атаева, 5. E-mail: mmusalov@mail.ru;
MUSALOV Magomed Abdulayevich,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Associate Professor of the Department of "Civil Law"
Dagestan State University of National Economy.
367008, Republic of Dagestan, Makhachkala, Ataeva str., 5.
E-mail: mmusalov@mail.ru
Краткая аннотация. Анализируются положения Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01.01.2017 (далее - Закон № 218-ФЗ), в частности нормы статьи 19 Закона № 218-ФЗ. Несмотря на положительный эффект 218-ФЗ, проблемы применения все же присутствуют. Одной из первоочередных проблем явилась реализация на практике норм статьи 19 Закона № 218-ФЗ. Автор считает, что изменения, внесенные в названный закон, были неизбежны.
Abstract. The provisions of Federal Law No. 218-FZ dated 13.07.2015 "On State Registration of Real Estate", which entered into force on 01.01.2017 (hereinafter referred to as Law No. 218-FZ), in particular the provisions of Article 19 of Law No. 218-FZ, are analyzed. Despite the positive effect of 218-FZ, application problems are still present. One of the primary problems was the implementation in practice of the norms of Article 19 of Law No. 218-FZ. The author believes that the changes made to the said law were inevitable.
Ключевые слова. Кадастровый учет, государственная регистрация недвижимого имущества, единый государственный реестр прав, законный представитель, государственная пошлина.
Keywords. Cadastral registration, state registration of immovable property, unified state register of rights, legal representative, state duty.
Для цитирования: Мусалов М.А. Предпосылки к принятию поправок к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Выявленные проблемы в ходе реализации и пути их решения // Аграрное и земельное право. 2022. № 12(216). С. 24-27. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_12_24.
For citation: Musalov M.A. Prerequisites for the adoption of amendments to Federal Law No. 218-FZ of July 13, 2015 "On the state registration of real estate". Identified problems in the course of implementation and ways to solve them // Agrarian and Land Law. 2022. No. 12(216). pp. 24-27. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_12_24.
Статья поступила в редакцию: 11.12.2022
Одними из главных мероприятий, предусмотренных "дорожной картой" "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012 № 2236-р [1], являлись мероприятия, направленные на совершенствование процедур предоставления государственных услуг в сфере кадастрового учета и государственной регистрации прав заявителям, в том числе за счет создания единой учетно-регистрационной системы.
Этапом реализации указанных мер стал Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01.01.2017 (далее - Закон № 218-ФЗ) [2].
Изменения в действующее законодательство, внесенные Законом № 218-ФЗ обусловлены стремлением законодателя к повышению качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него, а также минимизации ошибок, содержащихся в сведениях государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав, для того, чтобы пополнить бюджеты всех уровней за счет увеличения налогооблагаемой базы и, тем самым, стимулировать рост экономики страны.
В Законе № 218-ФЗ, по сути, были объединены нормы, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Документ утратил силу, см. «Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ»)[3] и Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакциях, действовавших до 01.01.2017) [4].
Несмотря на положительный эффект 218-ФЗ, проблемы применения все же присутствовали. Одной из первоочередных проблем явилась реализация на практике норм статьи 19 Закона № 218-ФЗ.
Так, согласно вышеуказанной статье на органы государственной власти, органы местного самоуправления в случае, если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного
самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, возложена обязанность в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости.
Иными словами, орган государственной власти либо орган местного самоуправления, действуя как законный представитель лица, в отношении которого принят соответствующий акт либо в пользу которого совершена сделка, самостоятельно обращается в орган регистрации прав для целей государственной регистрации прав.
Несомненно, данная норма направлена на упрощение процедуры государственной регистрации путем исключения из участников отношений, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав, непосредственно физических и юридических лиц, тем самым «ускоряя» процесс введения объекта недвижимости в гражданский оборот, включая своевременное введение объектов недвижимости в объекты налогооблажения.
В свою очередь, согласно разъяснениям Минфина РФ соответствующие государственные органы, органы местного самоуправления не освобождены от уплаты государственной пошлины, в случае их обращения за осуществлением регистрационных действий в рамках статьи 19 Закона № 218-ФЗ.
Данное обстоятельство фактически сделало неисполнимой процедуру государственной регистрации в рамках вышеназванной статьи.
В этой связи был проработан вопрос на предмет возможности государственной регистрации прав в рассматриваемом случае без уплаты государственной пошлины.
Так, из системного анализа норм налогового законодательства (пункта 1 статьи 333.16 НК РФ, статьи 333.17 НК РФ, 4 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ) [5] следует, что при обращении органа государственной власти или органа местного самоуправления за совершением юридически значимого действия по государственной регистрации прав на недвижимое имущество плательщиком государственной пошлины должен выступать соответствующий орган, который освобожден от ее уплаты.
Таким образом, по нашему мнению, нормы действующего законодательства не предусматривают взимание государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество на основании документов, представленных органом государственной власти или органом местного самоуправления в рамках исполнения обязанности, установленной частью 2 статьи 19 Закона № 218-ФЗ.
Одной из наиболее актуальных проблем, связанных с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав, породивших большое количество приостановлений, является образование земельного участка при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков с сохранением вида разрешенного использования «исходного» земельного участка, не предусмотренного градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки.
Детальный анализ нормы действующего законодательства, касающиеся данной темы, а также имеющаяся судебная практика по данному вопросу можно допустить возможность осуществления учетно-регистрационных действий в указанном случае в связи с нижеизложенным.
Часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) [6] определяет, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
При этом частью 8 статьи 36 ГрК РФ и частью 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья людей, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).
В части 3 статьи 11.2 ЗК РФ [7] говорится, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, при разделе исходного земельного участка и образовании в его границах нескольких земельных участков под конкретными зданиями, строениями, сооружениями, на вновь образованные земельные участки в силу закона автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка [8], [9].
Также заслуживает внимания, то, что в Законе № 218-ФЗ отсутствуют положения, напрямую указывающие на необходимость принятия решения о приостановлении или об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоответствия вида разрешенного использования образуемого земельного участка градостроительному регламенту.
Таким образом, сохранение у образуемых земельных участков вида разрешенного использования исходного земельного участка, не предусмотренного градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, не противоречит нормам ЗК РФ и ГрК РФ и не является основанием для принятия решения о приостановлении действий по государственному кадастровому учету и (или) государственной ре-
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2022. № 12(216)
гистрации прав в отношении соответствующего земельного участка.
Также наличие проблемных вопросов, связанных с применением Закона № 218-ФЗ, связано с конкретизацией лиц, имеющих право в соответствии со статьей 15 Закона № 218-ФЗ на обращение за осуществлением учетно-регистрационных действий.
Законом № 221-ФЗ (в редакции, действующей до 01.01.2017) было предусмотрено, что с заявлением об осуществлении кадастрового учета было вправе обратиться любое лицо, в том числе и кадастровый инженер.
Так, в частности, в отличие от Закона № 221-ФЗ, в настоящий момент кадастровый инженер вправе обращаться за осуществлением учетно-регистрационных действий только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Право обращения в орган регистрации прав без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав для кадастрового инженера предусмотрено подпунктом 5 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ.
Соответствующие разъяснения Минэкономразвития были изложены в письмах Минэкономразвития России от 1 февраля 2017 г. № ОГ-Д23-996 [10] и от 10 марта 2017 г. № ОГ-Д23-2478 [11], которые доводились, в том числе до сведения государственных регистраторов.
Законом № 218-ФЗ установлен принцип единства осуществления учетно-регистрационных действий. Перечень исключений, при которых государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются раздельно, установлен статьей 14 Закона № 218-ФЗ и является исчерпывающим. В связи с чем, данное обстоятельство также порождает определенного рода проблемы.
Так, исходя из положений п. 4 ч. 3 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации, за исключением случая, предусмотренного п. 11 ч. 5 настоящей статьи.
Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлен ст. 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). «На земельную реформу в период смены этапов, безусловно, влияют сложные условия и общественно-политическая обстановка» [12, с. 231].
По правилам п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление образуемого земельного участка (или границы которого подлежат уточнению) включает предварительное согласование предоставления земельного участка, выполнение кадастровых работ, осуществление государственного кадастрового учета образованного земельного участка (или в связи с уточнением его границ).
При этом, этапы предварительного согласования предоставления земельного участка и формирования (осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка) предшествуют этапу возникновения арендных правоотношений между заявителем и органом, уполномоченным распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, в соответствии с ЗК РФ предоставлен, в том числе в аренду, может быть только земельный участок, прошедший процедуру государственного кадастрового учета.
Вместе с тем, часть земельного участка также является объектом земельных отношений, в связи с чем нормы статей 39.14, 39.15 ЗК РФ в полной мере действуют и в отношении частей земельных участков
Учитывая вышеизложенное, полагаем возможным (на основании заявления собственника) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка в связи с образованием части такого земельного участка в целях предоставления вышеуказанной части земельного участка в аренду без одновременного проведения государственной регистрации аренды данной части земельного участка.
Так же необходимо отметить то, что, в рамках реализации Закона № 218-ФЗ на практике сталкивались с проблемными вопросами, связанными с постановкой на учет бесхозяйных недвижимых вещей.
Так, в силу части 10 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, пункта 4 Порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 10.12.2015 № 931 [13] (далее - Порядок), прием заявления о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей, а также вышеуказанных документов осуществляется в порядке межведомственного информационного взаимодействия. В свою очередь, нормы Закона № 218-ФЗ и изданные с целью его реализации подзаконные акты предусматривают возможность подачи заявлений о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей исключительно в электронном виде.
Вместе с тем, органы местного самоуправления с принятием Закона № 218-ФЗ «не перестроились» на подачу заявлений о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей в электронном виде. Кроме того, порядок внесения в ЕГРН сведений в порядке межведомственного взаимодействия установлен статьями 32-34 Закона № 218-ФЗ и не предусматривает возможность приостановления принятия на учет бесхозяйного объекта недвижимости в порядке и по основаниям, установленным статьей 26 Закона № 218-ФЗ. Рассматриваемый выше порядок подачи и рассмотрения заявлений о постановке на учет бесхозяйных недвижимых вещей не может быть применим, в случае отсутствие в ЕГРН сведений об объекте недвижимости.
В таком случае государственный кадастровый учет и постановка объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного должны осуществляться одновременно.
В случае наличия оснований, указанных в статье 26 Закона № 218-ФЗ, осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается по решению государственного регистратора прав.
Учитывая изложенное, полагаем, что при наличии оснований для приостановления государственного кадастрового учета, одновремен-
ное осуществление государственного кадастрового учета и постановки объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного должны быть приостановлены на основании соответствующего пункта части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ.
При этом во всех вышеперечисленных случаях срок рассмотрения заявления об одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и постановке объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного, по нашему мнению, не должен превышать срок, установленный для осуществления государственного кадастрового учета.
Также проблемные вопросы применения Закона № 218-ФЗ выявлялись, в том числе на апелляционной комиссии, на заседаниях рабочих групп по снижению количества приостановления и отказов в осуществлении учетно-регистрационных действиях.
Библиогра фия:
1. Распоряжение Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р (ред. от 10.02.2015) // https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/17-upr/Распоряжение%20Правительства%20РФ%20от%2001_12_2012%20N%202236-р.pdf
2. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция) 13 июля 2015 года N 218-ФЗ // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
3. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (последняя редакция) 21 июля 1997 года N 122-ФЗ // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О кадастровой деятельности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2022) // https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-24072007-n-221-fz-o/
5. Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) 31 июля 1998 года N 146-ФЗ в действующей редакции с комментариями по статьям НК РФ и судебной практикой // https://www.zakonrf.info/nk/
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 14.07.2022) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
8. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.11.2015 № ФОЗ-4446/2015 по делу № А04-344/2015 // https://sudact.ru/arbitral/doc/qA7PN10z1 AVu/
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 № 13016/11 по делу № А27-12216/2010) // http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_b57cad48-c096-4324-b999-31c69f5756dd
10. Письмо Минэкономразвития России от 1 февраля 2017 г. № ОГ-Д23-996 // 8https://rulaws.ru/acts/Pismo-Minekonomrazvitiya-Rossii-ot-01.02.2017-N-OG-D23-996/
11. Письмо Минэкономразвития России от 10 марта 2017 г. № ОГ-Д23-247 // https://rulaws.ru/acts/Pismo-Minekonomrazvitiya-Rossii-ot-10.03.2017-N-0G-
D23-2478/
12. Мусалов, М.А. Актуальные проблемы конституционно-правового регулирования земельно-имущественных отношений / М. А. Мусалов // Вестник МГЭИ (on line). - 2021. - № 1. - С. 229-242. - DOI 10.37691/2619-0265-2021 -0-1 -229-242. - EDN CLZKGX.
13. Приказ Минэкономразвития России (Министерства экономического развития РФ) от 10 декабря 2015 г. №931 "Об установлении порядка принятия на учет бесхозяйных недвижимых вещей" // https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71285080/
References:
1. Order of the Government of the Russian Federation of 01.12.2012 N 2236-r (ed. of 10.02.2015) // https://rosreestr.gov.ru/upload/Doc/17-upr/Распоряжение%20Правительства%20RF%20ot%o2001_12_2012%20N%202236-p.pdf
2. Federal Law "On State Registration of Real estate" dated 13.07.2015 N 218-FZ (last edition) on July 13, 2015 N 218-FZ // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/
3. Federal Law "On State Registration of Rights to Immovable Property and Transactions with It" dated 21.07.1997 N 122-FZ (latest edition) July 21, 1997 N 122-FZ // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/
4. Federal Law No. 221-FZ of 24.07.2007 (as amended on 01.05.2022) "On Cadastral Activity" (with amendments and additions, intro. effective from 01.07.2022) // https://legalacts.ru/doc/federalnyi-zakon-ot-24072007-n-221-fz-o/
5. Tax Code of the Russian Federation (Tax Code of the Russian Federation) No. 146-FZ of July 31, 1998 in the current version with comments on articles of the Tax Code of the Russian Federation and judicial practice // https://www.zakonrf.info/nk/
6. Town-planning Code of the Russian Federation of 29.12.2004 N 190-FZ (ed. of 14.07.2022) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/
7. The Land Code of the Russian Federation of 25.10.2001 N 136-FZ (ed. of 14.07.2022) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
8. Resolution of the Arbitration Court of the Far Eastern District dated 13.11.2015 No. FOZ-4446/2015 in case No. A04-344/2015 // https://sudact.ru/arbitral/doc/qA7PN10z1AVu/
9. Resolution of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation dated 29.05.2012 No. 13016/11 in case No. A27-12216/2010) // http://www.arbitr.ru/bras.net/f.aspx?id_casedoc=1_1_b57cad48-c096-4324-b999-31c69f5756dd
10. Letter of the Ministry of Economic Development of Russia dated February 1, 2017 No. OG-D23-996 // 8https://rulaws.ru/acts/Pismo-Minekonomrazvitiya-Rossii-ot-01.02.2017-N-OG-D23-996/
11. Letter of the Ministry of Economic Development of Russia dated March 10, 2017 No. OG-D23-247 // https://rulaws.ru/acts/Pismo-Minekonomrazvitiya-Rossii-ot-10.03.2017-N-OG-D23-2478/
12. Order of the Ministry of Economic Development of the Russian Federation (Ministry of Economic Development of the Russian Federation) dated December 10, 2015 No. 931 "On establishing the procedure for registering ownerless immovable things" // https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71285080/
