CC BY
59
Основные направления совершенствования регистрационного законодательства: формирование реестрового права в России
М.Н. Гаврилюк доцент кафедры земельного права Государственного университета по землеустройству, доцент, кандидат юридических наук (г. Москва)
Мария Никитична Гаврилюк, gavrilyukmn@guz.ru
2020 год ознаменовался рядом знаковых событий, связанных с программой построения нового курса, «прагматичной политики», предполагающей модернизацию всего общества и общественных отношений, ориентированной на строительство правового государства, основой которого является Конституция Российской Федерации 1. В прошлом году в Конституцию Российской Федерации были приняты поправки, в частности, уточнены полномочия Правительства Российской Федерации, связанные с осуществлением мер, направленных на создание благоприятных условий жизнедеятельности населения, снижение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и т. п. В том же году Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) была исключена из подчинения Министерства экономического развития Российской Федерации и перешла в ведение Правительства Российской Федерации. Кроме того, Рос-реестр стал органом нормативного правового регулирования в сфере регистрации недвижимости, землеустройства, кадастро-
вой оценки, государственного мониторинга земель и иных полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
В конце 2020 года - начале 2021 года был принят ряд ключевых законов, предусматривающих основные направления совершенствования законодательства в сфере государственной регистрации недвижимости. Рассмотрим их подробнее.
Закон о ранее учтенных объектах недвижимости
Федеральный закон № 518-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о ранее учтенных объектах недвижимости) был принят 30 декабря 2020 года. Ранее учтенными считались объекты 2, государственный, технический, кадастровый учет которых осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Такие объекты признаются юридически действительными и при отсутствии соответству-
Шеломенцев В.Н. Конституция - гарант модернизации и демократических реформ в России // Фундаментальные и прикладные исследования кооперативного сектора экономики. 2011. № 3. С. 116-120. Понятие «ранее учтенные объекты недвижимости» применяется в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года № 4462-1, федеральных законах от 15 ноября 1997 года № 143-Ф3 «Об актах гражданского состояния», от 6 октября 2003 года № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», от 7 февраля 2011 года № 3-Ф3 «О полиции» в значении, предусмотренном статьей 69.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
ющей записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - Реестр недвижимости). Сейчас это определено статьей 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости). Также ранее учтенными считаются объекты недвижимости, правоустанавливающие документы или документы, удостоверяющие права на которые были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 3 и права на которые не зарегистрированы в Реестре недвижимости. Сведения о ранее учтенных земельных участках имеют постоянный характер и считаются юридически действительными.
В настоящее время в Реестре недвижимости содержится информация примерно о 25 миллионах ранее учтенных объектах недвижимости в отсутствие основных сведений о правах и правообладателе объекта. Причиной этого является отсутствие в правоустанавливающих и правоудостоверяю-щих документах сведений о правообладателях в объеме, позволяющем однозначно определить владельца объекта недвижимости.
К основным сведениям о правах и правообладателе относятся фамилия, имя и отчестве правообладателя недвижимости, данные документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорт гражданина Российской Федерации), сведения о страховом номере индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования (СНИЛС), индивидуальный номер
налогоплательщика (ИНН), сведения о месте регистрации (адрес) правообладателя недвижимости, сведения о гражданском состоянии (регистрация брака).
Отсутствие сведений о правах и правообладателе (правообладателях) в Реестре недвижимости затрудняет или делает невозможным совершение ряда учетно-регистрационных действий. В качестве примера можно привести наводнение в Иркутской области в 2019 году, когда без бумажных документов на недвижимость остались почти 25 тысяч человек 4, а сведения в Реестре недвижимости о правах на жилые дома и земельные участки отсутствовали. Это затрудняло выдачу жилищных сертификатов, предоставление социальной выплаты на приобретение жилого помещения взамен утраченного, которые выдавались пострадавшим в результате наводнения семьям.
Сведения о правообладателе недвижимости необходимы иным лицам в следующих случаях:
1) при установлении публичного сервитута (орган, уполномоченный на установление публичного сервитута, обязан известить правообладателя обременяемого земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством) 5;
2) при установлении границ земельных участков (кадастровый инженер должен проинформировать правообладателей смежных участков при выполнении кадастровых работ) 6;
3) при установлении зон с особыми условиями использования территорий 7 (в этом случае Росреестру необходимо уведомить правообладателей земельных участков и расположенных на них объектов недвижи-
Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 361-ФЗ указанный Федеральный закон признан утратившим силу с 1 января 2020 года.
Ш1_: https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/upravlenie-rosreestrapoirkutskoy-oblasti-prodolzhaet-okazyvat-pomo
shch-postradavshim-v-rezultate-n/?sphrase_id=17787713
См. статью 39.42 Земельного кодекса Российской Федерации.
См. статью 39 Федерального закона «О кадастровой деятельности».
Гаврилюк М.Н. Особенности установления отдельных зон с особыми условиями использования территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2019. № 8 (175). С. 39-41; пункт 21 статьи106 Земельного кодекса Российской Федерации.
3
4
5
6
7
мости, которые будут обременены такой зоной, о ее установлении) 8;
4) при изъятии земельных (участков уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления должен проинформировать правообладателей о предстоящем изъятии в целях направления решения об изъятии и последующего заключения соглашения о возмещении) 9.
Кроме того, сведения о ранее учтенных объектах недвижимости при отсутствии в Реестре недвижимости сведений о правообладателе не могут быть отражены в налоговом уведомлении 10.
Таким образом, информация о правообладателях, которая относится к сведениям ограниченного доступа, имеет решающее значении при принятии управленческих решений в отношении земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости.
Дополнительно сведения о правообладателе недвижимости необходимы органу регистрации прав в следующих случаях:
• внесение в Реестр недвижимости сведений, полученных в порядке межведомственного взаимодействия; исправление технических и (или) реестровых ошибок;
• при поступлении запросов от органов, осуществляющих оперативно-розыскную деятельность и т. д.
Во всех перечисленных случаях необходимо уведомить правообладателя недвижимости.
В настоящее время в отношении ранее учтенных земельных участков существуют следующие правила:
1) все права признаются государством
даже в отсутствие записи в Реестре недвижимости;
2) правообладатель не обязан перерегистрировать свои права на ранее учтенные объекты.
Надо отметить, что точное количество ранее учтенных объектов недвижимости достоверно определить невозможно. Законом о ранее учтенных объектах недвижимости предусматривается механизм выявления правообладателей недвижимости силами органов местного самоуправления, который включает несколько этапов 11:
1) анализ собственных архивов или документов, которые находятся в ведении муниципалитетов;
2) направление запросов в различные органы, организации, нотариусам (например, в МВД России - сведения о документе, удостоверяющем личность, об адресе регистрации, дате и месте рождения; в Пенсионный фонд Российской Федерации - о присвоении СНИЛС; в Единый государственный реестр записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС) - о возможной смерти правообладателя недвижимости, смене его фамилии, имени, отчества; нотариусу - по месту открытия наследства в целях получениях информации о наследниках ранее учтенного объекта недвижимости; ФНС России - для получения сведений о регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и т. п.). Срок ответа на такой запрос -до 15 дней, если иной срок не установлен законодательством;
3) обобщение и анализ полученных сведений;
4) подготовка проекта решения о выяв-
8 Смотри:
• пункт 21 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации;
• часть 5.1 статьи 34 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
9 См. статью 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации.
10 В налоговом уведомлении содержится информация о налогоплательщике (его Ф. И. О., ИНН, адрес для направления налогового уведомления или отметка о передаче уведомления в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика) (см. приказ Федеральной налоговой службы от 7 сентября 2016 года № ММВ-7-11/477@ «Об утверждении формы налогового уведомления» с изменениями от 9 марта 2021 года).
11 См. статью 69.1 Закона о регистрации недвижимости.
лении правообладателей;
5) направление проекта решения правообладателю объекта недвижимости;
6) принятие проекта решения и направление его в орган регистрации прав (в случае если в течение 45 дней со дня получения проекта решения не поступили возражения).
На этапе обобщения и анализа полученных сведений действия дифференцируются в зависимости от того, какой результат был получен на этом этапе:
• правообладатель выявлен, но умер;
• получены противоречивые сведения (в этом случае проект решения о выявлении правообладателя не подготавливается);
• правообладатель не согласен с проектом решения (либо с решением), в этом случае он вправе представить свои возражения в письменном виде либо в форме электронного документа;
• в качестве правообладателя выявлено иное лицо;
• в результате осмотра обнаружено прекращение существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (в этом случае основанием для снятия с кадастрового учета будет являться акт осмотра объекта).
После принятия решения о выявлении правообладателя недвижимости муниципалитеты обращаются с заявлением о внесении сведений о правообладателе недвижимости в Реестр недвижимости.
Основная проблема, возникающая при формировании сведений о ранее учтенных земельных участках, - неустановленность (или приблизительность) их границ. Это обстоятельство исключает возможность
совершения с ними различных сделок, что следует из статей 554 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о требовании гражданского законодательства в определении предмета сделки. В этой части сведения Реестра недвижимости не отвечают их основным принципам - принципам полноты и достоверности.
Кроме того, с 2020 года правообладатели, чьи земельные участки не имеют точных сведений о местоположении границ в Реестре недвижимости и права на которые возникли до февраля 1998 года, могут столкнуться с тем, что на их участках может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения. В рамках реализации нового закона 12 они могут быть восприняты как не закрепленные за кем-то, поэтому рекомендуется уточнить границы ранее учтенных земельных участков.
В связи с этим Законом о ранее учтенных земельных участках предусматривается право органов местного самоуправления на выполнение комплексных кадастровых работ в целях уточнения границ ранее учтенных земельных участков (при наличии возражений со стороны правообладателей участков такие работы не выполняются), а также внесения соответствующих сведений в Реестр недвижимости без доверенности от правообладателя.
Практическая реализация положений Закона о ранее учтенных объектах недвижимости во многом повысит качество содержащихся в Реестре недвижимости данных - с одной стороны, придаст значение кадастровой деятельности для развития гражданского оборота как инструмента индивидуализации земельных участков 13, а
12 Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Законом предусмотрена возможность выдачи разрешения на строительство объектов федерального, регионального или местного значения, относящихся к инженерной или транспортной инфраструктуре, без оформления прав на земельные участки при условии, что такие участки находятся в государственной или муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц.
13 См. Романова О.А. Тенденции совершенствования законодательства в сфере кадастровой деятельности
с другой - обеспечит защиту имущественных интересов (прав собственности и иных вещных прав на нее) правообладателей ранее учтенной недвижимости, объем которой насчитывает порядка 25 миллионов объектов (по данным Росреестра) 14.
Закон о комплексных кадастровых работах
Федеральный закон от 22 декабря 2020 года № 445-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о комплексных кадастровых работах) вступил в силу с 23 марта 2021 года. Этот закон предусматривает:
1) возможность выполнения работ за счет внебюджетных средств физических и юридических лиц (ранее - только за счет соответствующих бюджетов);
2) кадастровые работы на землях садоводческих или огороднических товариществ, гаражных кооперативов осуществляются на основании решения общего собрания граждан;
3) новые требования к карте-плану территории в случае, если в Реестр недвижимости не могут быть внесены сведения об уточнении границ земельных участков и требуется образование нового участка.
Закон о совершенствовании системы регистрации недвижимости
Федеральный закон № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о совершенствовании системы регистрации недвижимости) был принят 30 апреля 2021 года. Этим законом предусматриваются следующие положения:
уточняются заявители, которые могут обращаться в Росреестр (при образовании участков, уточнении границ); реализация положений о самовольных постройках;
порядок осуществления кадастрового учета при поэтапном строительстве объектов недвижимости; запрет на перепродажу сведений Реестра недвижимости; добавление новых сведений в Реестр недвижимости (например информации о том, что участок зарезервирован для публичных нужд или образован в связи с изъятием); регулирование выездного приема документов на государственную регистрацию недвижимости; развитие личного кабинета правообладателя недвижимости (например возможность формировать проекты договоров, различных сделок) и личного кабинета кадастрового инженера (возможность поэтапного прохождения документов и обращения к другим информационным системам для осуществления кадастровых работ); возможность подписания в электронном виде акта установления и согласования границ;
поэтапный перевод всех документов в электронный вид; особенности и порядок регистрации недвижимости для публичных нужд; наделение органов публичной власти полномочиями по переводу бумажных документов в скан-образ, в дальнейшем удостоверение его равнозначности, что свидетельствует о том, что усиленная квалифицированная подпись гражданину (УКЭП) для регистрационных действий не нужна. При этом цифровизация иных ресурсов и возможность их совмещения, напри-
и индивидуализации земельных участков как объектов недвижимого имущества // Актуальные проблемы российского права. 2015. № 7 (56). С. 107-111.
14 URL: https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/gosduma-odobrila-v-i-chtenii-zakonoproekt-o-vnesenii-v-egrn-svedeniy-o-pravoobladatelyakh-ranee-ucht/
мер муниципальных информационных ресурсов, в частности создание порталов по предоставлению земельных участков из государственной и муниципальной собственности, позволила бы ускорить процесс оформления земельно-имущественных отношений («земля в собственность в один клик») 15.
Закон о гаражной амнистии
Федеральный закон от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о гаражной амнистии) вступает в силу с 1 сентября 2021 года. Закон предусматривает упрощенный порядок оформления прав на гаражи, построенные до 2005 года 16. Гаражная амнистия имеет ограниченный срок действия -в течение пяти лет (до 1 января 2026 года). Рассматриваемый закон:
1) закрепляет разграничение капитальных и некапитальных гаражей (в обоих случаях возможно воспользоваться гаражной амнистией, за исключением подземных гаражей);
2) предусматривает возможность предоставления земельных участков под «гаражным боксом» без торгов, в случае если они расположены на выделенной гаражному кооперативу земле;
3) предусматривает сокращенный перечень оснований для отказа в предоставлении земли;
4) дает возможность использовать любые документы (справки об оплате коммунальных услуг, договоры, решения) при оформлении прав на земельные участки;
5) предусматривает возможность предо-
ставления земельного участка под гаражом при отсутствии указания об этом в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительном регламенте;
6) предусматривает особенности кадастрового учета и регистрации прав в отношении гаражей и земельных участков под ними;
7) устанавливает, что органами государственной власти субъектов Российской Федерации могут быть сформированы перечни граждан, имеющих право на бесплатное использование земельных участков для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями;
8) предусматривает возможность предоставления наследникам или правопри-обретателям гаража земельных участков, находящихся в публичной собственности и расположенных под гаражами.
Таким образом, законодатель предусматривает возможность оформления прав на недвижимость в упрощенном порядке.
Так называемая «гаражная амнистия» -не первая амнистия, проводимая в нашей стране. В 2006-2021 годах проводились:
1) «дачная амнистия» 17, которая позволяет легализовать права на земельные участки, предназначенные для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства либо на создаваемый на таком участке объект недвижимости, который, во-первых, должен соответствовать параметрам, определенным Градостроительным кодексом Российской Федерации (в частности, высота не более 20 метров, количество этажей - не более трех); во-вторых, возведен с соблюдением параметров строительства объекта (минимальных отступов от границ
См. Воронина Н.П. Цифровое сельское хозяйство России: направления совер шенствования правового регулирования // IUS PUBLICUM ET PRIVATUM. 2020. № 4 (9). С. 19.
До дня введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.
Упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимости установлен Федеральным законом от 30 июня 2006 года № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».
земельных участков, максимального процента застройки, предусмотренных градостроительным регламентом 18); в-третьих, объект капитального строительства должен соответствовать виду разрешенного использования земельного участка. В настоящее время амнистия продлена еще на пять лет (до 1 марта 2026 года 19). За четырнадцать лет (2006-2020 годы) оформлены права на более чем 14 миллионов объектов недвижимости (садовые дома, хозяйственные постройки, земельные участки и прочие объекты);
2) «лесная амнистия» 20 - направлена на защиту прав добросовестных приобретателей земельных участков, которые оказались в лесном фонде (эта амнистия предусматривает следующее общее правило: если ваши права или права предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 201 6 года при установлении принадлежности участка к определенной категории земель, то приоритет имеют сведения Реестра недвижимости, а при их отсутствии - сведения правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов);
3) «амнистия самовольных объектов», которая, во-первых, легализует жилые дома, построенные без разрешения на строительство (их можно узаконить через уведомительный порядок) 21; во-вторых, устанавливает, что постройка не являлась самовольной, если гражданин не знал и не мог знать о существующих ограничениях 22; в-третьих, устанавливает, что с 1 января 2019 года жилыми домами признаются все здания, имеющие в соответствии с данными Реестра недвижимости назначение «жилое», «жилое строение» и расположенные на садовых земельных участках 23; в-четвертых, предусматривает случаи, когда постройки, не соответствующие установленным ограничениям, не подлежат сносу 24 (за исключение построек, возведенных в определенных зонах, которые установлены до 1 января 2022 года, сведения о которых внесены в Реестр недвижимости).
В настоящее время находятся на рассмотрении ряд законопроектов, в том числе, связанных:
1) с продолжением темы «амнистий» в сфере недвижимости 25. Согласно этому
18 Проверка соблюдения застройщиком отступов от границ земельного участка как одного из параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не относится к компетенции органа регистрации прав (см. письмо Росреестра от 3 февраля 2021 года № 13-00062/21 (о проверке отступов жилого дома от границ ЗУ при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой дом).
19 Федеральный закон от 8 декабря 2020 года № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
20 Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель».
21 См. части 4 и 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
22 Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».
23 См. пункты 9 и 10 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
24 См. статью 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
25 Проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка оформления прав граждан на объекты недвижимого имущества» (внесен в Правительство Российской Федерации в части 30 июня 2021 года). Этот законопроект получил название «дачная амнистия 2.0».
законопроекту такие ограниченные вещные права граждан, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, признаются правом собственности в силу закона независимо от вида разрешенного использования земельного участка. Этот проект в первую очередь должен:
• защитить права наследников, так как право постоянного (бессрочного) пользования по наследству не переходит;
• сделать бессрочным упрощенный порядок регистрации прав на «бытовую недвижимость»;
• легализовать жилые дома, расположенные в границах населенного пункта, на землях, находящихся в публичной собственности, и построенные до мая 1998 года;
• исключить необходимость доказывания для целей государственной регистрации (проверки регистратором) существования границ земельных участков на протяжении 15 лет и более в целях уточнения границ (ст. 22 Закона о регистрации недвижимости) 26 и т. д.;
2) с уточнением разрешенного использования земельных участков 27. Нормами этого законопроекта планируется:
• ввести универсальные виды разрешенного использования вне зависимости от того, какой вид установлен как основной при отсутствии прямого запрета на размещение иных объектов (например линейные объекты, объекты благоустройства, геодези-
ческие пункты, инженерные изыскания);
• ввести «автоматический перевод» -изменение вида разрешенного использования земельных участков по аналогии с землями населенных пунктов, когда установление или изменение границ населенных пунктов одновременно является их переводом из других категорий в земли населенных пунктов;
• уточнить правила определения вида разрешенного использования на территориях, где градостроительный регламент не работает (например введение сельскохозяйственного регламента);
• установить возможность выбора правообладателем вида разрешенного использования (с 2013 года судебная практика строится не в пользу арендаторов, несмотря на то, что они тоже являются правообладателями земельных участков, в отношении того, что они не могут самостоятельно выбирать виды разрешенного использования 28).
Помимо указанного законопроекта, необходимо было бы разработать классификатор видов разрешенного использования для зданий и сооружений по аналогии с земельными участками, предусмотреть возможность (или невозможность) для изменения разрешенного использования зданий и помещений в здании;
4) с развитием института приобретатель-ной давности в контексте введения в Земельный кодекс Российской Федерации
27
28
Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 апреля 2021 года «Дачная амнистия 2.0»: Росреестр предложил упростить оформление прав наследников на землю по документам старого образца».
Законопроект № 496293-7 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации (в целях совершенствования определения видов разрешенного использования земельных участков)» (9 октября 2018 года принят Госдумой в I чтении, направлен на доработку). URL: https://sozd.duma.gov.ru/bill/496293-7 Смотри:
постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № ВАС-1756/13;
Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года).
26
(далее - ЗК РФ) норм, устанавливающих возможность приобретения земельного участка в силу приобретательной давности на основании любых документов (например материалы об уборке урожая, расходы на благоустройство) и совокупности признаков приобретательной давности - добросовестность, непрерывность и открытость. При этом именно добросовестность является наиболее дискуссионным признаком владения имуществом, поскольку в силу норм гражданского законодательства невозможно добросовестно владеть, зная, что у вещи есть собственник (презумпция государственной собственности на землю в силу статьи 214 ГК РФ). Кроме того, за использование земельного участка без документов предусмотрена административная ответственность (статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), лицо, использующее участок без документов, обязано его освободить (ст. 60, 76 ЗК РФ);
5) с уточнением понятия «объект недвижимости» (недвижимость). Разработку соответствующего законопроекта обусловило то, что действующие нормы законодательства весьма противоречивы в отношении установления видов недвижимости 29 и критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу. При этом связь с землей является достаточно спорным критерием, суды часто истребуют необходимость доказывания самостоятельного хозяйственного значения, кроме того, помещения и машино-места могут не иметь прочной связи с землей, следовательно, этот критерий является весьма спорным 30. Кроме уточнения критериев отнесения различных объектов к недвижимости и ее видов, нужда-
ется в реформировании законодательство в части разграничения объектов, которые подлежат учету и регистрации (объекты недвижимости и объекты капитального строительства) и иные объекты (являющиеся улучшениями земельного участка). В 19902000 годах зачастую регистрировали объекты, которые не являлись недвижимостью по природе (например заборы, ограждения), и, к сожалению, в настоящее время отсутствует процедура снятия их с кадастрового учета по причине того, что они не являются недвижимостью. В то же время другая важная информация о характеристиках земельного участка (например о границах и площади сельскохозяйственных угодий) в Реестре недвижимости отсутствует. В связи с этим нуждается в доработке единый информационный ресурс о земле, который был бы совместим с различными реестрами (с единой федеральной информационной системой о землях сельскохозяйственного назначения, разработанной Министерством сельского хозяйства Российской Федерации), государственным лесным реестром, информационной системой СОБР Роснедра и другими ресурсами).
Заключение
С принятием Закона о регистрации недвижимости система государственной регистрации недвижимости стала включать две процедуры:
1) государственный кадастровый учет объектов недвижимости;
2) государственную регистрацию прав 31.
С момента объединения двух реестров
(государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав),
30
Понятия «недвижимость», «виды недвижимого имущества» содержатся, в частности, в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье
1 Закона о регистрации недвижимости.
Не все объекты, прочно связанные с землей, могут считаться недвижимым имуществом (см. определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 июня 2013 года № ВАС-1160/13 по делу № А76-1598/2012). Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, недвижимостью не признаются (см. постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 года № 15АП-22098/2015 по делу № А32-9449/2015). Подробнее см. Липски С.А., Гаврилюк М.Н. Реализация и защита прав на землю: учебно-методическое пособие. М.: ФГБОУ ВО ГУЗ, 2019.
29
создания Реестра недвижимости, а также изменения подходов к понятиям «объект учета» и «объект регистрации» в России начались формирование новой кадастро-во-регистрационной отрасли законодательства и нового реестрового права, совершенствование которого продолжается.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Шеломенцев В. Н. Конституция - гарант модернизации и демократических реформ в России // Фундаментальные и прикладные исследования кооперативного сектора экономики. 2011. № 3. С. 116-120.
2. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2020 года № 518-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, № 1 (часть I), ст. 57.
3. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2015, № 29 (часть I), ст. 4344.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1 997 года № 122-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 361-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, № 27 (часть II), ст. 4294.
7. Управление Росреестра по Иркутской области продолжает оказывать помощь пострадавшим в результате наводнения гражданам. URL: https://rosreestr.gov.ru/site/press/ news/upravlenie-rosreestrapoirkutskoy-oblas
ti-prodolzhaet-okazyvat-pomoshch-postra davshim-v-rezultate-n/?sphrase_id=17787713
8. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. О кадастровой деятельности : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017.
10. Гаврилюк М. Н. Особенности установления отдельных зон с особыми условиями использования территорий // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2019. № 8 (175). С. 39-41.
11. Об утверждении формы налогового уведомления : приказ Федеральной налоговой службы от 7 сентября 2016 года № ММВ-7-11/477@ (с изменениями от 9 марта 2021 года). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 254-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Романова О. А. Тенденции совершенствования законодательства в сфере кадастровой деятельности и индивидуализации земельных участков как объектов недвижимого имущества // Актуальные проблемы российского права. 2015. № 7 (56). С. 107111.
15. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии : [сайт]. URL: https://rosreestr.gov.ru/ site/press/news/gosduma-odobrila-v-i-chtenii-zakonoproekt-o-vnesenii-v-egrn-svedeniy-o-pravoobladatelyakh-ranee-ucht/
16. О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 22 декабря 2020 года № 445-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2020, № 52 (часть I), ст. 8591.
17. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 5 апреля 2021 года № 79-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, № 15 (часть I), ст. 2446.
18. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества : Федеральный закон от 30 июня 2006 года № 93-Ф3 // Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, № 27 ст. 2881.
19. Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 3 февраля 2021 года № 1300062/21 (о проверке отступов жилого дома от границ ЗУ при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой дом). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 1 6 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 8 декабря 2020 года № 404-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2020, № 50 (часть III), ст. 8049.
21. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель : Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 280-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, № 31 (часть I), ст. 4829.
22. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, № 32 (часть II), ст. 5134.
23. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 339-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, № 32 (часть II), ст. 5132.
24. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2017, № 31 (часть I), ст. 4766.
25. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2018, № 32 (часть II), ст. 5135.
26. Информация Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 5 апреля 2021 года «Дачная амнистия 2.0»: Росреестр предложил упростить оформление прав наследников на землю по документам старого образца». Доступ из справочной правовой системы «Гарант».
27. О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 апреля 2021 гола № 120-ФЗ. иЯЬ: http://publication.pravo.gov. ш/, 30.04.2021, №0001202104300103
28. Воронина Н. П. Цифровое сельское хозяйство России: направления совершен-
ствования правового регулирования // IUS PUBLICUM ET PRIVATUM. 2020. № 4 (9). С. 18-21.
29. Проект федерального закона № 496293-7. URL: https://sozd.duma.gov.ru/ bill/496293-7
30. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № ВАС-1756/13. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
31. Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
32. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. До-
ступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
33. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
34. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 июня 2013 года № ВАС-1160/13 по делу № А76-1598/2012. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
35. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 года № 15АП-22098/2015 по делу № А32-9449/2015. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
36. Липски С. А., Гаврилюк М. Н. Реализация и защита прав на землю : учебно-методическое пособие. М. : ФГБОУ ВО ГУЗ, 2019. 88 с.
РЕДАКЦИЯ ЖУРНАЛА «ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
ПРЕДЛАГАЕТ:
полный комплекс работ по предпечатной подготовке текстов (редакторская и корректорская правка, верстка, вычитка верстки и внесение правки, разработка дизайн-макетов обложек книг)
выполнение только отдельных видов работ разработку рекламных модулей и блоков по желанию заказчиков
изготовление баннеров для интернет-сайтов (простых и анимированных)
содействие размещению заказа на печать материалов в проверенной типографии и сопровождение заказа
Цены договорные, не выше среднерыночных, постоянным заказчикам скидки. Возможны все варианты оплаты.
Коллектив редакции работает в указанной области с 2001 года.
С примерами ранее выполненных работ можно ознакомиться на сайте www.iovrf.ru на странице «Услуги редакции».
Контакты редакции тел. 8-916-936-77-91, эл. почта iovrf@mail.ru, г. Москва, Климентовский пер. д. 1, стр. 1
