CC BY
62
ПРИОРИТЕТЫ РОССИИ
35 (92) - 2010
актуальные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество*
(интервью с заместителем министра экономического развития российской федерации и. е. маныловым в компании «консультант плюс»)
24 сентября в компании «Консультант Плюс» состоялось интервью с заместителем министра экономического развития РФ И. Е. Маныловым, посвященное актуальным вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Были рассмотрены изменения в законодательстве, касающиеся правового положения государственных (муниципальных) учреждений и Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.
— Игорь Евгеньевич, какие организационные изменения ждут Росреестр в ближайшем будущем? Будут ли созданы службой государственные бюджетные учреждения, какие функции им передадут?
— 1 сентября 2010 г. завершена реорганизация территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), создан 81 единый территориальный орган, осуществляющий полномочия в сфере кадастрового учета, регистрации прав, геодезии и картографии.
В соответствии с Федеральным законом от 08.05.2010 № 83-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений» и Концепцией создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости (далее — Концепция), утвержденной приказом Минэкономразвития России от 18.12.2009 № 534, Росреестр проводит работу по изменению правового статуса подведомственных федеральных государственных учреждений
Публикуется в сокращении.
«Земельная кадастровая палата» («Кадастровая палата») по субъектам РФ (далее — ФГУ «ЗКП») на федеральные бюджетные учреждения.
Уже проводится работа по передаче отдельных полномочий органа регистрации прав и органа кадастрового учета ФГУ «ЗКП», которые оно будет осуществлять и после преобразования в федеральные бюджетные учреждения. Указанная работа разбита на несколько этапов.
I этап — наделение ФГУ «ЗКП» полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН), государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в ГКН. Наделение ФГУ «ЗКП» указанными полномочиями будет завершено к 1 декабря 2010 г.
II этап — наделение отдельных ФГУ «ЗКП» полномочиями по приему и выдаче документов на регистрацию прав. Завершение II этапа запланировано до конца 2011 г.
IIIэтап — наделение ФГУ «ЗКП» полномочиями по предоставлению сведений из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Реализация этапа запланирована на вторую половину 2011 г.
IV этап предусматривает формирование исключительно на базе ФГУ «ЗКП» «фронт-офисов», обеспечивающих прием документов от заявителей.
Государственные служащие управлений Росре-естра по субъектам РФ обеспечивают правовую экспертизу и принятие решения о государственной регистрации прав. За счет перераспределения вышеуказанных полномочий в системе Росреестра расширяется кадровое и финансовое обеспечение, необходимое для целей государственной регистрации прав с учетом увеличивающегося оборота недвижимости.
— Когда начнется реальное реформирование системы технического учета и инвентаризации? В
частности, когда на этом рынке появится реальная конкуренция?
— Статьей 43 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определено, что до 1 января 2013 г. устанавливается переходный период применения закона о кадастре к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
После окончания переходного периода (с 1 января 2013 г.) государственный технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства, обеспечивающие гражданский оборот недвижимости, будут заменены государственным кадастровым учетом зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства и кадастровой деятельностью в отношении указанных объектов соответственно.
Таким образом, с 1 января 2013 г. кадастровые работы в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства будут осуществлять организации, аккредитованные Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, а также кадастровые инженеры.
— Федеральное БТИ, являясь унитарным предприятием, кроме оказания услуг по технической инвентаризации и учету занимается еще и оценкой недвижимости, землеустроительными работами, строительством и другими побочными видами деятельности. Не считаете ли Вы, что государство оказывает рыночную услугу, тем самым мешая частным игрокам на этом рынке?
— Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником. В форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия.
Соответственно, федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» (далее — Федеральное БТИ) является коммерческой организацией, выступающей на рынке оказания услуг в сфере недвижимости. Выполнение указанных работ Федеральным БТИ позволяет увеличить конкуренцию и, следовательно, снизить уровень цен и повысить качество выполняемых работ. Также Федеральное БТИ выполняет работы, которые частными организаци-
ями не выполнялись вследствие их низкой рентабельности, например, оказание услуг по льготным тарифам малообеспеченным слоям граждан.
— Как известно, готовится законопроект о нотариате. Если его примут, то новый закон разрешит регистрировать с помощью нотариусов жилье и сдел -ки. У кого тогда надо будет оформлять документы и регистрировать сделки?
— В настоящее время Министерством юстиции РФ осуществляется подготовка нового закона о нотариате. В свою очередь Министерство экономического развития РФ в рамках созданной при министерстве рабочей группы готовит предложения по расширению роли нотариусов при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые предполагается включить как в положения указанного законопроекта, так и в виде поправок в закон о регистрации прав.
Предложения прежде всего будут касаться вопросов устранения дублирования действий нотариусов при проверке и удостоверении документов и регистраторов прав при проведении правовой экспертизы. Таким образом, произойдет оптимизация процедуры регистрации прав на основании удостоверенных нотариусом документов, в том числе при подаче нотариусом пакета документов в интересах заявителя.
— Как можно обжаловать отказ регистратора выдать свидетельство — обращаться в вышестоящий орган или в суд?
— В соответствии с действующим законодательством отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде. Административно-правовой порядок обжалования решений, действий (бездействий) должностных лиц (путем обращения в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти) к правоотношениям, связанным с обжалованием решений государственных регистраторов, не применяется.
Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена возможность на получение заявителем сведений о прохождении государственной регистрации прав при помощи телефона, средств сети Интернет, электронной почты или посредством личного посещения Росреестра (территориального органа Росреестра, его обособленного подразделения). Для получения сведений о прохождении государственной регистрации прав заявителем указываются (называются) дата и вхо-
- 3
дящий номер, проставленные в полученной при подаче документов расписке. Заявителю предоставляются сведения о том, на каком этапе (в процессе выполнения какой административной процедуры) государственной регистрации прав находится представленный им пакет документов.
Кроме того, справки по вопросам исполнения государственной функции предоставляются специалистами-консультантами. Консультации предоставляются по следующим вопросам: перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, комплектность (достаточность) представленных документов; размер государственной пошлины (плата за выдачу информации о зарегистрированных правах); источник получения документов, необходимых для государственной регистрации прав (орган, организация и их местонахождение); время приема и выдачи документов; сроки государственной регистрации прав; порядок обжалования действий (бездействия) и решений, осуществляемых и принимаемых в ходе исполнения государственной функции.
— Как известно, Правительством РФ разработан законопроект, предлагающий разрешить строить жилые дома только на землях поселения в границах населенных пунктов. Если его примут, что будет тогда с «дачной амнистией», котораяразре-шает получить свидетельство о регистрации права собственности на дом, расположенный на участке собственника в СНТ?
— В настоящее время в целях реализации постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» разработан проект федерального закона № 167057 5 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения правового режима использования садовых, огородных и дачных земельных участков», которым предлагается внести изменения в ряд федеральных законов. В частности, в Федеральном законе от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» даются новые определения садового, огородного и дачного земельных участков, а также предполагается запретить строительство дачных (жилых) домов на землях сельскохозяйственного назначения.
Законопроектом установлено значительное время для оформления прав на уже построенные или строящиеся дома (до 2017 г.) Кроме того, нормы по легализации существующих объектов недвижи-
4 -
мости (так называемая «дачная амнистия») не будут пересматриваться.
— К сожалению, из-за того, что постоянно вносятся изменения в законодательство о землеустройстве, возникают проблемы с приватизацией, которая длится годами. Можно ли приватизировать участок в индивидуальном порядке, чтобы не зависеть от всего СНТ?
— В случае если садовый, огородный или дачный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, заявитель вправе согласно п. 3 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ зарегистрировать право собственности на такой земельный участок в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решения о предоставлении в собственность такого земельного участка в этом случае не требуется.
В случае если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению, либо иной организации, при которой до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ было создано некоммерческое объединение, гражданин, являющийся его членом, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим документом, устанавливающим распределение земельных участков в данном объединении. В указанном случае предоставление земельного участка в собственность гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, которые обладают соответствующим правом на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы: описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином; заключение правления данного некоммерческого объединения, где указывается гражданин, за которым закреплен земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
Решение о предоставлении земельного участка принимается на основании указанных документов. Иные документы не требуются. В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объ-
единения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы: удостоверенную правлением данного некоммерческого объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения; выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.
— Надо ли регистрировать земли общего пользования, предоставленные СНТв бессрочное пользование до введения в действие Земельного кодекса РФ, если члены СНТ не хотят оформлять эти земли в собственность юридического лица?
— Согласно ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан не обязаны переоформлять право постоянного (бессрочного) пользования предоставленным им земельным участком общего пользования на право собственности или аренды. Сроком такое переоформление не ограничивается.
Вместе с тем следует отметить, что садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ не вправе распоряжаться (например, путем передачи в аренду) земельным участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования.
— Что делать, если препятствуют в постановке на государственный кадастровый учет земельного участка в садоводческом товариществе?
— Решение о предоставлении в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, принимается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, которые обладают правом предоставления соответствующего земельного участка в порядке, установленном ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ, на основании следующих документов: описания местоположения такого земельного участка, подготовленного гражданином; заключения правления некоммерческого объединения, где указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
Основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка может явиться только установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность. Для постановки на кадастровый учет согласно ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены межевой план, а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо представило в письменной форме возражения и обоснование отказа, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана и не требует утверждения органом исполнительной власти. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке.
— Члены садового товарищества по решению общего собрания собрали целевые взносы на покупку нового трансформатора для установки его на территории СНТ. На собрании решили оформить его в общую долевую собственность членов товарищества. Надо ли регистрировать права на него и как?
— В соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, в том числе предназначенное для обеспечения в пределах территории соответствующего объединения потребностей членов такого объединения в электроснабжении, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ и ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и
- 5
сделки с ним. К недвижимому имуществу законом отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Так как свойства трансформатора приведенным критериям не соответствуют, поскольку он является движимым имуществом, то права на него государственной регистрации не подлежат.
— Часто при рассмотрении исков о правах на недвижимое имущество встает вопрос об обеспечении иска. Вправе ли истец самостоятельно обратиться в территориальный орган Росреестра с заявлением о приостановлении регистрационных действий с объектом недвижимого имущества? Обязательно ли истец должен быть правообладателем? Вправе ли истец требовать приостановки регистрационных действий в отношении объекта, который пока еще не имеет кадастрового номера?
— В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. При этом мерами по обеспечению иска могут являться, в том числе, наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц, а также иные меры по обеспечению иска, принятые по усмотрению суда. О принятых мерах по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщает в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Согласно положениям Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ в случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу «Особые отметки» вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица. Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Копия решения (определения, постановления) о наложении ареста на недвижимое имущество является основанием для государственной регистрации ограничения права, которая проводится без заявления правообладателя. В случае поступления решения (определения, постановления) о наложении ареста на объект недвижимого имущества либо избрания в качестве меры пресечения залога государственная регистрация прав приостанав-
6 -
ливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Кроме того, государственная регистрация приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав также может быть приостановлена на основании поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, письменного заявления правообладателя, стороны или сторон сделки либо лица, действующего от их имени на основании доверенности.
Следует отметить, что при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.
— Почему в настоящее время не происходит одновременная государственная регистрация права собственности доли на земельный участок, на кото-ромрасположен многоквартирный жилой дом, прире-гистрации права на квартиру в этом жилом доме?
— В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в случае если земельный участок, занятый многоквартирным домом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса РФ, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В данном случае государственная регистрация права на земельный участок носит правоподтверж-дающий, а не правообразующий характер.
В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Пунктом 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
— Что подразумевает собой такая юридическая терминология, как «регистрация прав собственности на машино-места в гаражах и паркингах»? Такую услугу предоставляет Росреестр. Это что, юридическая безграмотность или новелла законодательства?
— Положениями действующего законодательства установлен критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу — прочная связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению. При этом объект, права на который подлежат государственной регистрации, должен обладать характеристиками самостоятельного оборотоспособного объекта недвижимого имущества (в частности, такой объект не может являться составной частью иного объекта недвижимости).
Таким образом, в случае если машино-место удовлетворяет указанному требованию, оно может быть учтено в качестве помещения в здании либо сооружении. Государственная регистрация прав на машино-место — помещение осуществляется на основании документов, указанных в законе о регистрации, включая кадастровый паспорт такого помещения. Если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к индивидуально-определенной вещи, а также критериями, свойственными недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности на нежилое помещение, соответствующая данному парковочному месту.
— Приватизирована кооперативная квартира, есть свидетельство о собственности на нее. Надо ли теперь получать на эту квартиру кадастровый номер (обращаться в Кадастровую палату), заниматься оформлением нового свидетельства или обращаться в Росреестр за получением свидетельства нового образца (о регистрации права собственности на недвижимое имущество)? Можно ли потом без всяких хлопот оформить наследство и при наличии каких документов?
— Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регист-
рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными.
Государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества.
В целях государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо представить документ, подтверждающий возникновение права, кадастровый паспорт объекта недвижимости, а также иные необходимые для проведения государственной регистрации документы.
— Как будут зарегистрированы объекты религиозного назначения, недвижимое имущество, находящиеся сейчас в госсобственности, которые будут переданы религиозным организациям, если по ним идут судебные споры?
— Порядок передачи религиозным организациям в собственность либо пользование находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества религиозного назначения (здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками, в том числе монастырские и иные культовые комплексы) и движимого имущества религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений или предметы, предназначенные для богослужебных и иных религиозных целей) определен Положением о передаче религиозным организациям находящегося в федеральной собственности имущества религиозного назначения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30.06.2001 № 490.
Передача религиозным организациям объектов недвижимого имущества, являющихся предметом спора, осуществляется в соответствии с действующим российским законодательством, а также судебными решениями по конкретным делам. Следует отметить, что при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.
