CC BY
52
- возможность доступа к «дешевым» инвестиционным ресурсам вследствие более низких процентных ставок по ипотечным кредитам;
- ипотечное заимствование предоставляет больше возможностей для инвестирования на долгосрочной основе;
- использование закладных (право требования долга) на вторичном инвестиционном рынке дает возможность существенно повысить эффективность механизма ипотечного кредитования;
- у предприятия имеется возможность оперативного управления структурой и объемом задолженности, их оптимизации в соответствии с изменяющимися условиями хозяйствования, как внутренними, так и внешними.
В отличие от традиционного банковского кредита погашение основного долга по ипотечному займу происходит, как правило, в день окончания срока обращения займа. Данное обстоятельство делает возможным полное обслуживание долга после реализации самого инвестиционного проекта.
Ипотечное инвестирование, обеспеченное земельными участками, должно осуществляться в соответствии с инвестиционной программой предприятия, которая формируется с учетом:
- приоритета проектов, устанавливаемого в зависимости от их эффективности и наличия инвесторов для конкретного проекта;
- оптимального и предельно-допустимого уровней ипотечных средств.
Решение о привлечении инвестиционных ресурсов на основе
ипотечного займа принимается предприятием на основе экономического анализа эффективности внешних источников финансирования капитальных вложений. Для этого необходимо рассчитать их экономические показатели с учетом условий возвратности в случаях дефицита средств или наличия у предприятия перспективных проектов при недостатке собственных средств для их реализации.
Литература:
1. Абрамов, С.И. Управление инвестициями в основной капитал / С.И. Абрамов - М.: Издательство «Экзамен», 2002. - 544 с.
2. Кудрявцев, В.А., Кудрявцева, Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учеб. пособие. - М.: Высш. шк., 1998. -64 с.
3. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков: Справочное пособие. - М.: Госкомитет Российской Федерации по земельной политике, 2000.
4. Особенности имущественных прав на земельные участки и их оценка: Учебное пособие. - М.: Учебный центр ФКЦ «Земля», 2000.
5. Хавин, Д.В. Влияние формирования рынка земель на экономическое положение промышленных предприятий / Д.В. Хавин, П.А. Овчинников // Прозрачность местных финансов и местные сообщества: Межрегион. науч.-практич. конф. - Н.Новгород: Издательство Некоммерческое партнерство «Волго-Вятский потенциал», 2001. - Ч.1. - С. 92-94.
ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ
Горшков Н.Г., аспирант кафедры «Экономика и управление народным хозяйством» НАЧОУВПО «Современная гуманитарная академия»
В статье выявлены основные проблемы функционирования отечественного рынка доступного жилья. Предложены и научно обоснованы основные направления развития системы управления рынком доступного жилья, реализация которых на практике позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить объемы жилищного строительства и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.
Ключевые слова: жилищное строительство, рынок доступного жилья, система управления, основные направления развития.
MAIN DIRECTIONS OF DEVELOPMENT OF THE CONTROL SYSTEM OF THE MARKET OF ACCESSIBLE HABITATION
Gorshkov N., the post-graduate student, Economy and management of the national economy chair, Modern Humanitarian Academy
In article the basic problems offunctioning of the domestic market of accessible habitation are revealed. The basic directions of development of a control system of the market of the accessible habitation are offered and scientifically proved, realization of which in practice will allow to expand essentially solvent demand of the population for habitation, to increase volumes of housing construction and to provide availability of habitation to the basic groups of the population.
Keywords: housing construction, the market of accessible habitation, control system, the basic directions of development.
Для современной России в числе стратегических задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья (РДЖ) через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в т.ч. с помощью развития жилищного ипотечного кредитования и существенного увеличения объемов жилищного строительства.
Результаты проводимых нами исследований свидетельствуют
о том, что методы централизованного управления советской экономической системой раскрыли в полной мере свой экономический потенциал на определенных этапах исторического развития СССР: в периоды коллективизации, индустриализации, Великой Отечественной войны и восстановления народного хозяйства, в т.ч. в период восстановления разрушенного жилищного фонда и массового жилищного строительства.
Однако, с изменением ситуации, в той же самой советской системе, применение административно-командных методов управления оказывалось неэффективным. Потребовался переход к новым методам, к новым формам регулирования общественного производства, поскольку старые формы и методы начинали сдерживать поступательное развитие производительных сил.
Поэтому новая формирующаяся в России рыночная среда потребовала переосмысления происходящих в обществе процессов, что обусловливает творческое развитие экономической науки и требует стратегических разработок для реальной хозяйственной практики. В частности, отсутствие системной теоретической концепции управления РДЖ, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству обеспечить эффективное использование имеющегося экономического потенциала исследуемого сегмента национальной экономики1.
Результаты ретроспективного анализа свидетельствуют о том, что в условиях командной экономики план был единственным инструментом управления народным хозяйством. В период перехода к рыночным отношениям от него практически отказались, что также явилось стратегически неверным шагом. В этой связи нами предлагается использовать долгосрочное стратегическое планирование в РДЖ, основанное на реальных расчетных показателях, являющихся критериями эффективности функционирования рынка жилья.
В целях выработки стратегических ориентиров для развития РДЖ, определения перспектив улучшения жилищных условий населения, следует иметь прогноз развития жилищного строитель-
1 Подчеркнем, что реализация потенциала исследуемого рынка может стать катализатором развития всей социально-экономической системы, поскольку РДЖ, как локальная рыночная система, является составной частью общей системы национальной экономики России.
ства и жилищного рынка, а также оценку возможностей населения по приобретению жилья. Этот прогноз, с нашей точки зрения, должен учитывать потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на него с учетом развития жилищного кредитования; возможности строительных организаций по увеличению объемов строительства; возможности денежно-кредитной системы по предоставлению жилищных кредитов населению и застройщикам; реальные возможности инвесторов по финансированию ипотечного жилищного кредитования населения2.
У населения всех регионов России существует потребность в качественном, комфортном и доступном жилье: она различается лишь своей остротой, платежеспособным спросом на него и другими показателями. При этом следует подчеркнуть, что в каждом субъекте РФ имеются свои особенности, возможности и научные разработки по развитию РДЖ. Но, к сожалению, как в органах государственной власти и местного самоуправления, так и в реальном секторе региональных экономик в настоящее время явно недостаточно профессионалов, способных имеющиеся в субъектах РФ потенциал и наработки реализовать в практическую плоскость.
В связи с этим, мы считаем, что система управления РДЖ должна быть основана на синтезе государственного регулирования и рыночного саморегулирования для достижения как краткосрочных, так и долгосрочных целей развития РДЖ. При этом программноцелевое управление его реализацией позволит сформировать экономические стимулы развития субъектов исследуемого рынка и на основе широкомасштабного внедрения организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий обеспечить устойчивое развитие РДЖ.
В настоящее время жилищный фонд в РФ превысил сроки безопасной эксплуатации: к критическому времени подходят массовые объекты застройки 60-70-х гг. Поэтому мы считаем появление национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» [2] не случайным, а закономерным: в рамках данного нацпроекта в нашей стране планируется строить до 100-130 млн м2 в год3. Но чтобы достичь европейского уровня строительства, необходимо строить в России ежегодно 140-150 млн м2 жилья. Показатель наиболее передовых стран ЕС составляет - 1 м2 на одного человека (в настоящее время в России вводится 0,35 м2 на одного человека). А потребность в жилье в России весьма значительна -это 1,6 млрд. м2; при этом две трети россиян желают улучшить свои жилищные условия [1].
Важное значение имеет доступность жилья - не только строительства или покупки, но и кредитов на эти цели. Поэтому основным приоритетом в предлагаемой нами системе управления РДЖ является доступность приобретения жилья для основной части населения и обеспечение удовлетворения жилищных потребностей в соответствии с платежеспособным спросом и потребительскими предпочтениями граждан при участии как государства, так и частного сектора. При этом роль государства должна состоять в обеспечении законодательных и административных инфраструктурных условий для развития рыночных институтов и механизмов.
Непосредственное финансовое участие государства возможно, с нашей точки зрения, в форме поддержки становления отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе (например, института вторичного рынка ипотечных кредитов), а также предоставления безвозмездных субсидий определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и др.) с целью повышения доступности строительства и покупки
жилья, а также кредитов на эти цели. При этом за государством и органами местного самоуправления, безусловно, остается задача обеспечения жильем малоимущих и других установленных законом категорий граждан (социальное жилье)4.
Нами установлено, что защита прав собственности граждан на жилье основана на государственных системах учета и регистрации прав на недвижимость. В рамках системы государственной регистрации прав предполагается усилить правовые гарантии прав добросовестных приобретателей недвижимости и обеспечить финансовые гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены5.
Мы считаем, что отечественная банковская система для финансирования долгосрочных кредитов населению должна получить доступ к долгосрочным ресурсам пенсионной и страховой системы, к средствам других институциональных инвесторов через развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Для этого необходимо дальнейшее законодательное обеспечение надежности этих финансовых инструментов.
Для формирования РДЖ и жилищного кредитования необходимо развитие новых институтов: страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро, риэлтеров-брокеров и др. С целью снижения стоимости сделок на РДЖ и ипотечного кредитования требует совершенствования деятельность государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников РДЖ, отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и усиление гарантий прав через систему регистрации прав и другие меры).
Организация жилищного строительства должна претерпеть существенные изменения с целью удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, который существенно возрастет за счет долгосрочного жилищного кредитования. Мы обращаем внимание на то, что современное жилищное строительство регулируется законодательством, нормативными актами и множеством утвержденных в недрах государственного и местного аппарата процедур и согласований, которые необходимы для этой сферы деятельности. Но в недрах этого аппарата возникают инициативы, препятствующие процессу развития строительства, объединенные понятием «административные барьеры». Эти барьеры объективно сдерживают развитие РДЖ.
Вместе с тем, административные барьеры являются преградой анархии и произвола в экономической жизни общества. Без них могут рушиться дома, производиться некачественная и опасная для жизни людей продукция. Увлечение их ликвидацией может оказать и негативное воздействие на инвестиционно-строительный про-цесс6.
С целью снижения административных барьеров доступа на РДЖ, получения земельного участка с установленными регламентами разрешенного использования и разрешения на строительство необходимо законодательно установить четкие и прозрачные процедуры территориального планирования на уровне страны, субъектов РФ и муниципалитетов, а также правового зонирования с установлением градостроительных регламентов и видов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальных образований, заменить многочисленные процедуры государственной экспертизы градостроительной и проектной документации на устанавливаемые федеральными законами технические регламенты и вве-
2 Необходимо признать, что используемые в условиях перехода к рыночным отношениям методы управления отечественным рынком жилья не дали существенных результатов. Более того, отрасль оказалась в кризисе. Поэтому сегодня востребована такая система управления, которая позволила бы не только вывести РДЖ из кризиса, но и обеспечила бы интенсивный тип роста.
3 Если сравнивать российские объемы строительства с мировыми, то, например, в прошлом году в Китае был построено порядка 1,2 млрд. м2 жилья, в США - 250 млн м2. Это, конечно, значительно выше, чем в России.
4 Доступность приобретения жилья для населения может быть обеспечена через развитие банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10-15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог этого жилья (ипотека). Предполагается развитие различных форм долгосрочного жилищного кредитования населения: на цели приобретения готового жилья, участия в строительстве многоквартирных домов, строительства индивидуальных домов и др.
5 Права кредиторов-залогодержателей должны быть защищены возможностью обращения взыскания и прекращения прав заемщиков-залогодателей на жилье - предмет ипотеки - в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. В законодательстве необходимо обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков с целью снижения кредитных рисков и, как следствие, снижения процентных ставок и повышения доступности ипотечных кредитов для населения.
6 В этой связи необходимо определить критерии полезности тех или иных административных процедур, на основе которых и должны определяться их целесообразность. Глобальными критериями в данном случае могут быть приняты: снижение стоимости строительства 1 м2 жилья; сроки реализации инвестиционного проекта.
дение рыночной деятельности по проверке соответствия проектной документации этим регламентам.
Необходимо предоставлять застройщикам для целей жилищного строительства сформированные земельные участки в собственность на торгах и до начала инвестиционно-строительного процесса. Это обеспечит возможность привлечения застройщиками кредитных ресурсов на строительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья. Существенную роль в этом процессе призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие территорий муниципалитетов.
С целью создания заинтересованности органов местного самоуправления производить работы по формированию земельных участков и подготовке исходно-разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство с применением конкурсных процедур необходимо принятие законодательных мер, обеспечивающих поступление в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков.
Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет муниципальных зай-
мов на развитие инфраструктуры, а возврат средств - за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа за подключение к инфраструктуре. Возможно делегирование ответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частным операторам объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, считаем целесообразным развитие девелопмента в целях увеличения объемов жилищного строительства.
Реализация указанной системы управления на практике позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение жилья, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения. При этом среди основных направлений развития и совершенствования РДЖ приоритетное место должно занять использование эффекта мультипликатора инвестиций.
Литература:
1. http://www.gks.ru. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики: [Электронный ресурс].
2. http://www.rost.ru. Официальный сайт приоритетных национальных проектов: [Электронный ресурс].
СТРАТЕГИЧЕСКИЙ ПЛАН КАК ОСНОВНОЙ ИНСТРУМЕНТ СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНА
Авакумова Н.Н., доцент Орловского государственного института экономики и торговли
Стратегический план, включающий основные направления социального и экономического развития, помогает региону выделить приоритетные направления развития и сконцентрировать имеющиеся ресурсы на этих направлениях.
Ключевые слова: стратегическое планирование, стратегический план социально-экономического развития региона, принципы и этапы разработки стратегического плана, мониторинг.
THE STRATEGIC PLAN AS THE BASIC TOOL OF SOCIAL AND ECONOMIC DEVELOPMENT OF REGION
Avakumova N., the senior lecturer of the Orel state institute of economy and trade
The strategic plan including the basic directions of social and economic development helps a region to allocate the priority directions of development and to concentrate available resources on these directions.
Keywords: strategic planning, the strategic plan of social and economic development of region, principles and development cycles of the strategic plan, monitoring.
Эффективными методами современного менеджмента являются стратегическое планирование и прогнозирование. Эти методы широко применяются в рыночной экономике и решают задачи развития коммерческих фирм или осуществления коммерческих проектов.
Стратегическое планирование зародилось в недрах корпоративного мира, что наложило специфические особенности на его принципы и методы и отражает недоверие к человеческим способностям предсказывать будущее. Из этого проистекает существенное отличие стратегического планирования от всеобъемлющего, заключающееся в том, что первое никогда не имеет логического завершения, а всегда касается частного и заранее выбранного. Стратегическое планирование основывается на презентации случайностей и способности указать на необходимость организационной интеграции и координации для адекватного реагирования на возникающие случайности [4, с.98-100]. Как показывает практика, стратегическое планирование может с успехом применяться не только в коммерческой, но и в других сферах общественной деятельности.
На современном этапе стратегическое планирование все чаще применяется в качестве одного из основных инструментов регионального управления. Научно разработанные и обоснованные стратегические планы, объективно необходимые в рыночной экономике, позволяют с минимальными затратами достичь цели общественного развития в каждый конкретный промежуток времени, служат основой для создания эффективной сбалансированности социально-экономических систем. Необходимость планирования социально-экономического развития региона обусловлена тем, что наличие долгосрочного стратегического плана, включающего основные
направления иориентиры создания политически стабильного и устойчиво развивающегося общества, позволит региону выделить приоритетные направления развития и сконцентрировать имеющиеся ресурсы на этих направлениях.
Сущность стратегического планирования социально-экономического развития региона можно определить как деятельность представительных и исполнительных органов власти по реализации централизованного начала управления с целью обеспечения эффективного функционирования в долгосрочной перспективе с учетом изменяющихся условий внешней среды, а также обеспечения баланса отраслевых и региональных интересов в решении совокупности проблем социально-экономического реформирования и комплексного развития региона. Первостепенными являются проблемы, связанные с существенным улучшением качества жизни населения.
Из этого следует, что главная задача в сфере планового регулирования социально-экономического развития региона состоит в создании научно обоснованной системы стратегического планирования. Разработка действий, направленных на улучшение дел в экономике, социальной сфере, не видя перспектив на ближайшие 1015 лет, нецелесообразна. Тезис о приоритетности стратегии над тактикой в полной мере подтверждается мировой практикой. В связи с этим особую актуальность приобретает задача формирования документов стратегического характера, содержащих замысел социально-экономического развития региона.
Понятие стратегического планирования в литературе трактуется по-разному. Иногда стратегическое планирование отождествляется с выработкой долгосрочных целей с детальным всесторон-
