CC BY
78
УДК ЗЗ0: ЗЗ0.З20
В.В. Кофтин
ЭФФЕКТИВНЫЙ РЫНОК ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ:
ПУТИ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ
Рассмотрены основные пути развития системы управления эффективным рынком доступного жилья (РДЖ). В качестве основы системы управления РДЖ предлагается использовать синтез государственного регулирования и рыночного саморегулирования для достижения как краткосрочных, так и долгосрочных целей развития рынка доступного жилья. Основным приоритетом в предлагаемой системе управления является доступность приобретения жилья для основной части населения. Роль государства должна состоять в обеспечении законодательных и административных инфраструктурных условий.
V.V. Koftin EFFICIENT MARKET AVAILABLE VEINS: WAYS OF DEVELOPMENT OF MANAGERIAL SYSTEM
The basic ways of development of a control system are considered by the effective market of accessible habitation (MAH) here. As a basis of control system MAH it is offered to use synthesis of state regulation and market selfregulation for achievement both short-term, and long-term objectives of development of the market of accessible habitation. The basic priority in an offered control system is availability of purchase of habitation to the basic part of the population. The role of the state should consist in maintenance of legislative and administrative infrastructural conditions.
Важное место и роль в социально-экономическом развитии нашего государства занимает рынок доступного жилья (РДЖ). Степень его развития является тем индикатором, который позволяет достаточно объективно оценивать программные установки и результаты проводимых реформ в стране. Институциональные реформы Российской Федерации не будут считаться завершенными без создания эффективно функционирующего РДЖ, мобилизующего и предоставляющего реформируемой экономике ресурсы основных фондов для ее развития и решающего в стране острейшую социальную проблему. Именно поэтому исследование проблем функционирования РДЖ и эффективного управления им приобрели особую актуальность.
Методы централизованного управления советской экономической системой раскрыли в полной мере свой экономический потенциал на определенных этапах исторического развития СССР: в периоды коллективизации, индустриализации, Великой Отечественной войны и восстановления народного хозяйства, в том числе в период восстановления разрушенного жилищного фонда и массового жилищного строительства.
При этом усиление централизации было объективно необходимой мерой в рамках конкретных исторических условий.
Однако, с изменением ситуации, в той же самой советской системе, применение административно-командных методов управления оказалось неэффективным. Потребовался переход к новым методам, к новым формам регулирования общественного производства, поскольку старые формы и методы начинали сдерживать поступательное развитие производительных сил. Новая формирующаяся в России рыночная среда потребовала переосмысления происходящих в обществе процессов, что обусловило творческое развитие экономической науки, включая стратегические разработки для реальной хозяйственной практики. В частности, отсутствие системной теоретической концепции эффективного управления РДЖ, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству обеспечить эффективное использование имеющегося экономического потенциала исследуемого сегмента национальной экономики. Следует подчеркнуть, что реализация потенциала исследуемого рынка может стать катализатором развития всей социально-экономической системы, поскольку РДЖ, как локальная рыночная система, является составной частью общей системы национальной экономики России.
Несостоятельность административных методов управления РДЖ в советский период обусловлена издержками директивного планирования во всех отраслях экономики, а также отсутствием реального механизма ценообразования на жилье и конкуренции. И если в условиях командной экономики план был единственным инструментом управления народным хозяйством, то в период перехода к рыночным отношениям от него практически отказались, что также явилось стратегически неверным шагом. Именно поэтому необходимо использовать долгосрочное стратегическое планирование в РДЖ, основанное на реальных расчетных показателях, являющихся критериями эффективности функционирования рынка жилья [1, 2].
Следует признать, что используемые в условиях перехода к рыночным отношениям методы управления отечественным рынком жилья не дали существенных результатов. Более того, отрасль оказалась в кризисе. Поэтому сегодня востребована такая система управления, которая не только позволила бы вывести РДЖ из кризиса, но и обеспечила бы интенсивный тип роста.
У населения всех регионов России существует потребность в качественном, комфортном и доступном жилье: она различается лишь своей остротой,
платежеспособным спросом на него и другими показателями. При этом следует подчеркнуть, что в каждом субъекте Российской Федерации имеются свои особенности, возможности и научные разработки по развитию РДЖ. Но, к сожалению, как в органах государственной власти и местного самоуправления, так и в реальном секторе региональных экономик в настоящее время явно недостаточно профессионалов, способных имеющиеся в субъектах федерации потенциал и наработки реализовать в практическую плоскость [3].
В связи с этим, автор считает, что система управления РДЖ должна быть основана на синтезе государственного регулирования и рыночного саморегулирования для достижения как краткосрочных, так и долгосрочных целей развития РДЖ. При этом программно-целевое управление его реализацией позволит сформировать экономические стимулы развития субъектов исследуемого рынка и на основе широкомасштабного внедрения организационных, финансовых и экономических механизмов реализации программных мероприятий обеспечить устойчивое развитие РДЖ [4].
Основным приоритетом в предлагаемой системе управления является доступность приобретения жилья для основной части населения и обеспечение удовлетворения жилищных потребностей в соответствии с платежеспособным спросом и потребительскими предпочтениями граждан при участии как государства, так и частного сектора. При этом роль государства должна состоять в обеспечении законодательных и
административных инфраструктурных условий (например, государственные системы регистрации прав и учета объектов недвижимости, комплексные целевые программы) для развития рыночных институтов и механизмов. Непосредственное финансовое участие государства возможно, с нашей точки зрения, в форме поддержки становления отдельных рыночных институтов на первоначальном этапе (например, института вторичного рынка ипотечных кредитов), а также предоставления безвозмездных субсидий определенным группам населения (работникам бюджетной сферы, молодым семьям, военнослужащим и др.) с целью повышения доступности строительства и покупки жилья, а также кредитов на эти цели. При этом за государством и органами местного самоуправления, безусловно, остается задача обеспечения жильем малоимущих и других установленных законом категорий граждан (социальное жилье).
Доступность приобретения жилья для населения обеспечивается через развитие банковского сектора, предоставляющего гражданам долгосрочные (на 10-15 лет) кредиты на приобретение или строительство жилья под залог этого жилья (ипотека). Предполагается развитие различных форм долгосрочного жилищного кредитования населения: на цели приобретения готового жилья, участия в строительстве
многоквартирных домов, строительства индивидуальных домов и др.
В рамках системы государственной регистрации прав предполагается усилить правовые гарантии прав добросовестных приобретателей недвижимости и обеспечить финансовые гарантии возмещения ущерба стороне, права которой были нарушены. Права кредиторов-залогодержателей должны быть защищены возможностью обращения взыскания и прекращения прав заемщиков-залогодателей на жилье - предмет ипотеки - в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. В законодательстве необходимо обеспечить баланс интересов кредиторов и заемщиков с целью снижения кредитных рисков и, как следствие, снижения процентных ставок и повышения доступности ипотечных кредитов для населения.
Автор считает, что отечественная банковская система для финансирования долгосрочных кредитов населению должна получить доступ к долгосрочным ресурсам пенсионной и страховой систем, к средствам других институциональных инвесторов через развитие рынка ипотечных ценных бумаг. Для этого необходимо дальнейшее законодательное обеспечение надежности этих финансовых инструментов.
Для формирования эффективного рынка доступного жилья и жилищного кредитования необходимо развитие новых институтов: страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро, риэлтеров-брокеров и др. С целью снижения стоимости сделок на РДЖ и ипотечного кредитования требует совершенствования деятельность государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников РДЖ, отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и усиление гарантий прав через систему регистрации прав и другие меры).
Организация жилищного строительства должна претерпеть существенные изменения с целью удовлетворения платежеспособного спроса населения на жилье, который существенно возрастет за счет долгосрочного жилищного кредитования. С целью снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства, получения земельного участка с установленными регламентами разрешенного использования и разрешения на строительство необходимо законодательно установить четкие и прозрачные процедуры территориального планирования на уровне Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципалитетов, а также правового зонирования с установлением градостроительных регламентов и видов разрешенного использования недвижимости на уровне муниципальных образований, заменить многочисленные процедуры государственной экспертизы градостроительной и проектной документации (за некоторыми исключениями) на устанавливаемые федеральными
законами технические регламенты и введение рыночной деятельности по проверке соответствия проектной документации этим регламентам.
Необходимо предоставлять застройщикам для целей жилищного строительства сформированные земельные участки в собственность на торгах и до начала
инвестиционно-строительного процесса. Это обеспечит возможность привлечения
застройщиками кредитных ресурсов на строительство жилья под залог земельных участков и возводимого жилья. Существенную роль в этом процессе призваны играть органы местного самоуправления, ответственные за развитие территорий му ниципалитетов.
С целью создания заинтересованности органов местного самоуправления в работах по формированию земельных участков и подготовке исходно-разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство с применением конкурсных процедур необходимо принятие законодательных мер, обеспечивающих поступление в местные бюджеты в полном объеме средств от продажи сформированных земельных участков. Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной
инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет
муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств - за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа за подключение к инфраструктуре. Возможно делегирование ответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частным операторам объектов коммунальной инфраструктуры. Кроме того, считаем целесообразным развитие РДЖ в целях увеличения объемов жилищного строительства.
Реализация указанной системы управления на практике позволит существенно расширить платежеспособный спрос населения на жилье, увеличить предложение жилья, в том числе за счет жилищного строительства, и обеспечить доступность жилья для основных групп населения.
ЛИТЕРАТУРА
1. Анипкин А.М. Жилищное строительство и инвестиции / А.М. Анипкин, А.Н. Ларионов. Волгоград: Комитет по печати и информации, 1997. 64 с.
2. Анистратенко А.И. Индивидуальное жилищное строительство: вчера, сегодня, завтра / А.И. Анистратенко, А.Н. Ларионов. Волгоград: Комитет по печати и информации, 1998. 72 с.
3. Ларионов А.Н. Методология регулирования регионального рынка жилья (на примере Волгоградской области): дис. ... доктора эконом. наук / А.Н. Ларионов. СПб., 2002. 299 с.
4. Ларионов А.Н. Рынок доступного жилья: проблемы формирования и перспективы развития / А.Н. Ларионов, В.В. Кофтин. СПб.: Астерион, 2006. 160 с.
Кофтин Виталий Викторович -
соискатель кафедры «Экономика и управление в строительстве»
Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета, менеджер ООО «Верго-С»
