ОСНОВНЫЕ ИТОГИ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

 Основные итоги развития российского рынка ипотечных ценных бумаг в последние годы *

Ю.К. Ачкасов заместитель руководителя Аналитического центра АО «ДОМ.РФ» (г. Москва) М.А. Гольдберг руководитель Аналитического центра АО «ДОМ.РФ» (г. Москва) А.А. Цыганов заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, профессор, доктор экономических наук (г. Москва)

Александр Андреевич Цыганов, al_ts@rambler.ru

Ипотека является основным рыночным инструментом покупки жилья для граждан России. Только в 2019 году выдано около 1,3 миллиона кредитов на сумму более 2,8 триллиона рублей, а всего за период с начала 2000 по апрель 2020 года более 10 миллионов российских семей улучшили свои жилищные условия с помощью ипотеки. По оценкам ДОМ.РФ 1, с использованием ипотеки приобретаются более половины квартир в новостройках.

Средний срок, на который выдается ипотечный кредит, составляет примерно 18 лет. Фактический срок «жизни» ипотечного кредита (с учетом высокой доли досрочно погашаемых ипотечных кредитов) составляет около 5-7 лет. Это требует сопоставимого по сроку источника фондирования ипотеки.

В настоящее время основным источником фондирования ипотеки в России выступают депозиты сроком на 1-3 года. Несовпадение срочности активов и пассивов в условиях фиксированных ставок является источником процентного риска для банков-

ской системы, что на фоне повышенной турбулентности на финансовых рынках в 2020 году создает дополнительную нагрузку на банковский сектор.

Одним из способов долгосрочного фондирования ипотечных кредитов для банков является выпуск ипотечных ценных бумаг (далее также - ИЦБ) - облигаций с ипотечным покрытием, и ипотечных сертификатов участия, обеспеченных пулом значительного числа ипотечных кредитов, создающих равномерный денежный поток. В зарубежных странах объем ипотечных ценных бумаг составляет 19 процентов от общей задолженности по ипотеке (см. рис. 1). При этом объем рефинансированной ипотеки через ипотечные ценные бумаги достигает значимых уровней в странах с развитыми институциональными инвесторами и государственной поддержкой ИЦБ (например, в США он существенно превышает 50 процентов) 2. Именно американская модель привлечения фондирования является целевым ориентиром для развития российского рынка ИЦБ.

Авторы выражают благодарность руководителю направления аналитического центра АО «ДОМ.РФ»

А.А. Туманову и управляющему директору АО «ДОМ.РФ», заместителю председателя Правления АО «Банк

ДОМ.РФ» К.М. Захарину за ценные комментарии к тексту статьи.

Позиция авторов может не совпадать с позицией представляемых ими организаций.

https://дом.рф/media/news/dolya-ipoteki-pri-pokupke-zhilya-v-novostroykakh-vyrosla-do-60/

Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства в 2000-2018 годах URL: https://дом.рф/upload/iblock/

bad/badb70641c1cb561f2af6bc2e4a90074.pdf

*

2

США Канада Франция Германия Великобритания Индия Мексика Сингапур Россия Польша Китай

0

10

83

30

20

30

40

50

60

70

80 90

проценты

Рис. 1. Объем ИЦБ в обращении в мире в 2019 году, в процентах к задолженности

по ипотеке

При этом в настоящее время в нашей стране объем рынка ИЦБ заметно ниже (около 7 процентов к портфелю ипотечных кредитов) по сравнению с другими странами из-за своего сравнительно небольшого возраста: в современной России ИЦБ появились в начале 2000-х годов (см. [4]). При этом в те годы рынок секьюритизации ипотечных кредитов был доступен только профессионалам, а сама сделка секьюри-тизации сопровождалась большими тран-закционными издержками.

Научный дискурс и поиск путей привлечения средств на рынок ипотечного кредитования и формирования способов разгрузки капитала ипотечных банков в российской научной и практической литературе 2000-х годов привели к пониманию ценности и целесообразности использования иностранного опыта в секьюритизации ипотечных

кредитов, а также к необходимости формирования финансовых механизмов поддержки ипотечных заемщиков, в том числе для того чтобы избежать возникновения предпосылок ипотечных кризисов. Международный опыт, в том числе анализ негативной практики финансового кризиса 2008 года, был учтен при разработке и запуске программы «Фабрика ИЦБ» 4 в рамках АО «ДОМ.РФ» 5 в середине 2010-х годов. Ее запуск вывел рынок ипотечных ценных бумаг на новый уровень - сейчас более 97 процентов ипотечных ценных бумаг включены в котировальные списки Московской биржи, они используются в качестве обеспечения по сделкам РЕПО с центральным контрагентом и по операциям с Центральным банком Российской Федерации (далее - Банк России); в них вложены средства банков и институциональных инвесторов

6

3 Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства в 2000-2018 годах URL: Ь|Крв://дом.рф/ир1оас1/1Ыоск/ bad/badb70641c1cb561f2af6bc2e4a90074.pdf

HYPOSTAT 2019. A review of Europe's mortgage and housing markets. European Mortgage Federation. September 2019.

4 В настоящее время реализуется ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент».

5 АО «ДОМ.РФ» - единый институт развития в жилищной сфере. До 2018 года - АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

6 Обзор рынка ипотечных облигаций в апреле 2020 года. URL: https://дом.рф/upload/iblock/cd7/cd78cacb60d7e ee54340b4184f541796.pdf

Анализ опыта секьюритизации в США и дизайн российского рынка ипотечных ценных бумаг

В США исторически основным механизмом секьюритизации являлись однотран-шевые ипотечные ценные бумаги с поручительством государственных агентств Fannie Mae и Freddy Mac, которые за более чем 50 лет создали одну из самых эффективных систем жилищного финансирования в мире. Благодаря этой модели был создан сверхликвидный рынок ИЦБ, который позволил банковской системе кратно увеличить объемы ипотечного кредитования за счет передачи процентного риска профильным долгосрочным инвесторам.

Альтернативой однотраншевым сделкам секьюритизации является многотраншевый подход. Он предполагает разделение портфеля на так называемые старшие и младшие транши. Старшим траншам присваиваются рейтинги международных агентств, более высокие, чем в среднем по портфелю, что позволяет расширить список инвесторов и привлечь дополнительное фондирование.

В 2006 году в преддверии ипотечного кризиса в США доля многотраншевых бумаг без поручительства агентств достигла своего пика (55 процентов в объеме выпуска). В условиях существенного роста количества «плохих» ипотечных кредитов с низким или нулевым первоначальным взносом и на фоне снижения цен на недвижимость это послужило «триггером» для развития глобального финансового кризиса. Особую роль в этом сыграли рейтинговые агентства, присваивавшие высокие рейтинги многотраншевым облигациям, несмотря на рост кредитных рисков и последующие массовые дефолты ипотечных заемщиков. При этом инвесторы в однотраншевые ипотечные облигации с поручительствами государственных агентств избежали каких-

либо потерь в ходе финансового кризиса в США - все обязательства перед ними были выполнены в полном объеме.

Таким образом, мировой финансовый кризис 2008 года, выявивший негативные последствия практики передачи всего риска на инвесторов, заметно подорвал доверие рынка к многотраншевым бумагам. Совет по финансовой стабильности 7 настоятельно рекомендовал требовать удержания младшего (рискового) транша бумаг на балансе банка-оригинатора с высоким уровнем резервирования (1 250%), что серьезно защищало инвестора, но значительно повышало требования к капиталу ипотечного банка. Фактически отсутствие возможности платного перераспределения части риска на других участников финансового риска значительно сократило возможности банков по развитию ипотечного кредитования - в сделках секьюритизации банк получал необходимую ликвидность, но лишался возможности наращивать свой портфель из-за требований к капиталу.

Любой кредитор всегда может удерживать свой ипотечный портфель на балансе, что имеет свои преимущества, но полностью оставляет риски у банка. В таблицах 1 и 2 представлены агрегированные мнения участников российского рынка ценных бумаг в отношении современных механизмов управления портфелем ипотечных кредитов у оригинатора и возникающих рисков. Дополнительно к упомянутым сделкам од-нотраншевой и многотраншевой секьюритизации в таблице 2 представлены преимущества и недостатки различных методов управления портфелем ипотечных кредитов у оригинатора, в том числе по сделке продажи пула кредитов с баланса оригинатора.

Потребность у потенциальных оригинато-ров в «разгрузке» капитала сформировала спрос на секьюритизацию активов с использованием российских ИЦБ нового качества. Техническим фактором, способствовавшим

7 Совет по финансовой стабильности (СФС) - международный координационный орган. Россия стала полноправным членом СФС на Учредительном заседании СФС в июне 2009 года в Базеле (Швейцария).

Таблица 1

Матрица распределения рисков оригинатора при различных методах управления

портфелем ипотечных кредитов 8

Риски оригинатора Метод управления портфелем ипотечных кредитов

продажа пулов ипотечных кредитов Секьюритизация

однотраншевая с поручительством ДОМ.РФ Многотраншевая

Кредитный Остается у оригинато-ра на период обратного выкупа, затем переходит покупателю Передается в ДОМ. РФ (поручительство) и инвестору Остается у оригинатора как держателя младшего транша

Процентный Передается покупателю Передается инвестору В части старших траншей передается инвестору В части младшего транша остается у оригинатора

Досрочного погашения Передается инвестору в старшие транши

Увеличения регуляторной нагрузки на капитал Снимается с оригинатора и передается инвестору и поручителю Остается у оригинатора как держателя младшего транша

Таблица 2

Преимущества и недостатки различных методов управления портфелем ипотечных

кредитов у оригинатора 9

Стратегия оригинатора Накопление и удерживание портфеля на балансе Продажа пулов ипотечных кредитов СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ

однотраншевая многотраншевая

Преимущества Сохранение всей прибыли Сохранение клиентской базы Премия за сделку Передача риска Разгрузка капитала Передача части рисков Плата за сопровождение и спецсервис Сохранение клиентской базы Низкие транзакционные издержки за счет программных выпусков и типизации процедур ДОМ.РФ Передача процентного риска Плата за сопровождение и спецсервис Сохранение клиентской базы

Недостатки Удержание всех рисков Отсутствие решения проблемы ликвидности Передача клиентской базы Плата за поручительство ДОМ.РФ Лимит риска на бумаги ДОМ.РФ как на эмитента Кредитный риск остается Давление на капитал остается (младший транш) Высокие операционные издержки

8 Материалы VI Российского ипотечного конгресса. URL: http://www.cbonds-congress.com/events/485/ materials/?l=1

9 Материалы VI Российского ипотечного конгресса. URL: http://www.cbonds-congress.com/events/485/

materials/?l=1

развитию рынка ИЦБ, стало повышение технологичности ипотечных сделок и бизнес-процессов при их программном выпуске, что снизило расходы на эмиссию.

Наиболее серьезный прорыв в формировании ресурсной базы ипотечного кредитования сформировала программа од-нотраншевых ипотечных ценных бумаг 10, реализованная специализированным институтом развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» (далее - ИЦБ ДОМ.РФ).

Выпуск ИЦБ ДОМ.РФ позволил кредитным организациям снизить давление на капитал и привлечь дополнительные ресурсы для фондирования ипотечных кредитов. Это стало возможным после того, как Банк России, основываясь на стандартах Ба-зельского комитета по банковскому надзору, начал признавать особый статус поручительства и бумаг ДОМ.РФ как организации общественного сектора (public sector entity) и отнес к группе II активов (риск-вес 20 процентов) вложения в облигации единого института развития в жилищной сфере 11.

Указанные регуляторные новации стали возможны с принятием Федерального закона от 23 июня 2016 года № 221-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которому банкротство единого института развития в жилищной сфере АО «ДОМ.РФ» стало невозможным и предусмотрена возможность его дополнительного бюджетного финансирования в случае необходимости.

Сохранение в бумаге всей доходной базы пула ипотечных кредитов при пониженном за счет ДОМ.РФ риске привлекло повышенное внимание инвесторов к этому финансовому инструменту и дало мощный толчок к развитию рынка ИЦБ. В результате была создана стандартная ипотечная

ценная бумага с выровненным кредитным риском и большим объемом эмиссии. Был сформирован ликвидный рынок ценных бумаг с устойчивым спросом со стороны инвесторов и прозрачной инфраструктурой.

Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России

Первые сделки секьюритизации в России прошли в 2000-е годы, и к середине 2010-х годов на рынке торговались более 40 выпусков старших траншей ипотечных агентов 12, но объем ежегодного выпуска ИЦБ был мал, достигнув всего 65,2 миллиарда рублей к 2015 году (рис. 2).

С 201 6 года, когда стала развиваться технология однотраншевых ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ» (ИЦБ ДОМ.РФ), выпуск ИЦБ стал устойчиво расти (рис. 2). В 2019 году ИЦБ ДОМ.РФ составили 100 процентов от общего объема выпуска ипотечных облигаций (296,9 миллиарда рублей). За первые пять месяцев 2020 года осуществлен выпуск ипотечных облигаций на 7,2 миллиарда рублей, зарегистрированы еще два выпуска (их общая сумма - 22,9 миллиарда рублей). К концу мая 2020 года доля ИЦБ ДОМ.РФ в суммарном объеме ипотечных облигаций в обращении достигла 80 процентов.

В России отношение объема ИЦБ в обращении к накопленной ипотечной задолженности достаточно мало и составляет около 7 процентов. Росту этого соотношения будут способствовать меры по развитию рынка ИЦБ, включая «дорожную карту», принятую Правительством Российской Федерации (см. раздел «Меры по развитию рынка ИЦБ»).

Увеличение объема секьюритизирован-ных кредитов позволит снизить процентные риски, которые лежат на банковском секторе

10 Подробнее см. https://дом.рф/wp-content/uploads/docs/0сновные%20условия%20сделок%20секьюритиза-ции%20ИЦБ%20ДОМ.РФ^

11 Пункт 2.3.2 инструкция Банка России [8].

12 Белов И. Анализ и преимущества российских ипотечных ценных бумаг // Депозитариум. № 3 (138). 2015. С. 24-27.

300

250

LQ

ГО

о >

g

.о m

<D

Ю О

200

150

100

50

2015 2016

□ ИЦБ ДОМ.РФ

□ с баланса эмитента

2017 2018

□ структурированные облигации

□ общий объем выпуска ИЦБ

2019 год

Рис. 2. Структура выпусков ипотечных облигаций в 2015-2019 годах в России,

млрд р. [13]

и связаны с разной срочностью ипотечных кредитов и источников их фондирования. В настоящее время, когда задолженность по ипотеке составляет всего около 8 процентов от ВВП (против 40-60 процентов в странах ОЭСР), банковская система способна принять эти риски, однако по мере роста ипотечного рынка потребуется передать их часть институциональным инвесторам.

Так, национальным проектом «Жилье и городская среда» предусмотрен рост выдачи ипотеки более чем до 2,2 миллиона кредитов на общую сумму 6,2 триллиона рублей. В этих условиях ипотечный портфель превысит 20 триллионов рублей. Расчеты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования показывают 13, что даже в благоприятных макроэкономических условиях предельной для банковской системы величиной ипотечного портфеля является сумма 1 3-1 4 триллионов рублей, а больший объем кредитования

приведет к принятию банковским сектором избыточного процентного риска. В этих условиях источником фондирования оставшихся 6-7 триллионов рублей смогут стать именно ипотечные облигации.

По состоянию на 30 апреля 2020 года в обращении находились 129 выпусков ипотечных облигаций на общую сумму 493,8 миллиарда рублей, из которых 410 миллиардов - это ИЦБ ДОМ.РФ (рис. 3). В рамках разработанного ДОМ.РФ механизма с основными ипотечными банками заключены соглашения о секьюритизации портфеля еще на 1 триллион рублей до 2022 года.

Наибольший объем секьюритизирован-ных кредитов выдан Банком ВТБ (рис. 4) -около 60 процентов от всего рынка ИЦБ. Банк секьюритизировал примерно 20 процентов своего ипотечного портфеля. В марте 2020 года на близкий уровень секьюритизации вышел Росбанк (около 15 процентов ипотечного портфеля) 14.

13 О необходимости развития рынка ипотечных облигаций для реализации национального проекта «Жилье и городская среда». URL: http://www.forecast.ru/_ARCHIVE/Analitics/AIGK/ICB.pdf

14 Обзор рынка ипотечных облигаций в I квартале и начале апреля 2020 года. URL: https://дом.рф/upload/

iblock/cfb/cfb1b00a3f4d19f3cb3ecab76ed64409.pdf

0

с баланса эмитента, 10,9

структурированные облигации, 8,9

ИЦБ ДОМ.РФ, 80,2

Рис. 3. Структура рынка ипотечных облигаций в обращении на 30 апреля 2020 года, в процентах от общего объема ИЦБ - 493,8 миллиарда рублей 15

аэ см"

О)

о. 300 -r-.il §

5 250

с 200

<g 150

£

ю

° 100

50

см оо

о

CD

см

_ со

Г-"

п п

см ю"

05

CD СО

г-

СО

ю см"

см см"

LQ

н

со

X X

го го

»о »о

а о

Щ о

ю п

и

в

Ol

о d

LQ 1=

о

CD

са

X

с; с; го

ю

1= I

О

X

го

LQ

В

LQ

О ГО

ю

^

С

В X

х CD СО

го

го О.

.D

X .0 с; го н о о

Рис. 4. Объем ипотечных облигаций в обращении по банкам, выдавшим ипотечные

кредиты

16

0

В 2019 году заметно увеличились объемы торгов на рынке ИЦБ ДОМ.РФ (до 290,8 миллиарда рублей с 65 миллиарда рублей в 2018 году) в условиях наличия рыночного спроса на облигации. Постоянные маркет-мейкеры выставляли узкие спреды на покупку и продажу ценных бумаг 17.

Рынок ИЦБ ДОМ.РФ, не находящихся у

оригинатора, в I квартале 2020 года составил 155,8 миллиарда рублей (38 процентов от всех ИЦБ ДОМ.РФ в обращении). Основными инвесторами в ИЦБ ДОМ.РФ являются банки (их доля - 85,8 процента; см. рис. 5).

Во всех сегментах рынка наблюдается рост коллективных инвестиций, включая

15 Обзор рынка ипотечных облигаций в апреле 2020 года. URL: Ь|йрв://дом.рф/ир1оас1/1Ыоск/сс17/сс178сасЬ60с17е ee54340b4184f541796.pdf

16 Обзор рынка ипотечных облигаций в апреле 2020 года. URL: Ь|йрв://дом.рф/ир1оаС/1Ыоск/сС7/сС78сасЬ60С7е ee54340b4184f541796.pdf

17 Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки. 2019. URL: Ь|йрв://дом.рф/ир1оаС/1Ыоск/2Ь5/2Ь5а 7859ef3850e7115b7115b0cf1f13.pdf

IV кв. 2018 г. I кв. 2019 г. II кв. 2019 г. III кв. 2019 г. IV кв. 2019 г. I кв. 2020 г. (155) (129) (153) (233) (435) (410)

□ банки □ НПФ

□ управляющие компании □ ДОМ.РФ

□ страховые компании ■ прочие инвесторы

Рис. 5. Соотношение вложений инвесторов в общий объем выпущенных ИЦБ ДОМ.РФ в процентах (по горизонтальной оси в скобках указан годовой объем инвестиций в миллиардах рублей) 18

физических лиц. Число управляющих компаний за год с 9 возросло до 18, негосударственных пенсионных фондов (далее -НПФ) - с 4 до 8, физических лиц - с 39 до 373 (рис. 6).

Меры по развитию рынка ИЦБ

В 2019 году был предпринят ряд мер по развитию рынков ипотеки и ипотечных ценных бумаг. 27 июня 2019 года Банк России опубликовал разъяснение «По вопросу о порядке включения в расчет величины рыночного риска в соответствии с Положением Банка России от 03.12.2015 № 511-П «О порядке расчета кредитными организациями величины рыночного риска» однотранше-вых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных поручительством единого института развития в жилищной сфере» по приме-

нению Положения № 511-П к ипотечным облигациям с поручительством ДОМ.РФ. Тем самым Банк России подтвердил возможность банков учитывать эти облигации в торговом портфеле как долговые инструменты со средним уровнем риска (коэффициенты риск-веса, которые используются при расчете нормативов достаточности капитала банков, снижены с 1 250 процентов до 100-175 процентов). В результате банки, которые купили ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ, для сделок могут резервировать примерно в 10 раз меньше капитала. Это стимулирует активность банков на рынке ипотечных облигаций, способствует увеличению ликвидности ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ и росту спроса на них.

В соответствии с Федеральным законом от 2 декабря 2019 года № 401-ФЗ «О со-

18 Обзор рынка ипотечных облигаций в апреле 2020 года. Ш1_: Ь|Крв://дом.рф/ир1оас1/1Ь1оск/сс17/сс178сасЬ60с17 eee54340b4184f541796.pdf

IV кв. 2018 г. I кв. 2019 г. II кв. 2019 г. III кв. 2019 г. IV кв. 2019 г. I кв. 2020 г. □ НПФ □ страховые компании □ управляющие компании Рис. 6. Количество институциональных инвесторов в ИЦБ ДОМ.РФ 19

действии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» для АО «ДОМ.РФ» установлены нормативы финансовой устойчивости (достаточность собственных средств, максимальный размер риска на одного заемщика или группы связанных заемщиков и финансовый рычаг). Это повышает прозрачность и финансовую устойчивость ДОМ.РФ, что дополнительно усиливает кредитное качество поручительства единого института развития, которое он предоставляет по ИЦБ ДОМ.РФ.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 года» Правительство Российской Федерации приняло «дорожную карту» по развитию рынка ипотечных облигаций. Предусмотрено 14 мероприятий, в том числе: • обеспечение возможности инвестирования в ипотечные облигации средств

пенсионных накоплений, которыми управляет государственная управляющая компания, и временно свободных средств; государственных корпораций и государственных компаний;

• меры по совершенствованию биржевой инфраструктуры рынка и созданию доступных инструментов оценки ипотечных облигаций;

• мероприятия по вовлечению максимального числа участников вторичного рынка ипотеки в ежедневные операции с ипотечными облигациями;

• обучающие мероприятия, направленные на расширение базы инвесторов и снижение их рисков и издержек.

Также росту рынка ипотечных облигаций будет способствовать внесенное 2 августа 2019 года изменение в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», согласно которому стало возможным секьюритизи-ровать кредиты под залог договоров долевого участия 20.

В марте - апреле 2020 года Банк России принял ряд дополнительных мер, направленных на смягчение негативных последствий

19 Обзор рынка ипотечных облигаций в апреле 2020 года. URL: https://дом.рф/upload/iblock/cd7/cd78cacb60d7 eee54340b4184f541796.pdf

20 Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки. 2019. URL: https://дом.рф/upload/iblock/2b5/2b5a 7859ef3850e7115b7115b0cf1f13.pdf

коронавирусной инфекции для финансового сектора. Среди них были следующие меры по смягчению регулирования рынка ИЦБ:

1) с 23 марта 2020 года впервые с 2017 года в Ломбардный список были включены ипотечные облигации. Банк России включил восемь выпусков ИЦБ ДОМ.РФ; они, по оценке регулятора, «обладают необходимым кредитным качеством и соответствуют иным установленным требованиям» [19]. По состоянию на 31 марта 2020 года в Ломбардном списке находились 34 выпуска ипотечных облигаций с непогашенным номиналом 359,3 миллиарда рублей (свыше 70 процентов от ипотечных облигаций в обращении). ИЦБ ДОМ.РФ также принимаются в качестве обеспечения по операциям РЕПО с одинаковым дисконтом (7,5-12,5 процента), что ниже, чем по многим корпоративным облигациям. Включение ипотечных облигаций в Ломбардный список и в состав обеспечения расширяет возможности банков по осуществлению операций с Банком России под их залог и увеличивает востребованность ипотечных облигаций как механизма фондирования ипотечных выдач. Помимо этого, наличие ценных бумаг в Ломбардном списке служит подтверждением их высокого качества;

2) 3 апреля 2020 выделен отдельный лимит в размере 5 процентов на инвестирование средств пенсионных накоплений и средств пенсионных резервов в ипотечные облигации. Также ипотечные облигации выделены из лимита на высокорисковые активы. Эти меры позволят дополнительно привлечь на рынок ипотечных облигаций до 140 миллиардов рублей средств НПФ. Текущий объем инвестиций НПФ в ипотечные облигации составляет около 75 миллиардов рублей - это менее 15 процентов от объема ипотечных облигаций в обращении и менее 2 процентов от всего портфеля НПФ (по состоянию на 1 января 2020 года) 21.

Дополнительно упростить процесс се-кьюритизации и снизить издержки на нее сможет стандартизация первоначальных активов - ипотечных кредитов. Это актуально в условиях, когда их существенная часть выдается в рамках льготных ипотечных программ с государственным участием («Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», льготная ипотека на новостройки по ставке не выше 6,5 процента или с государственными субсидиями (материнский (семейный) капитал, программа помощи многодетным заемщикам). Без стандартизации кредитов, выдаваемых по льготным условиям, секьюритизация остается невозможной или достаточно дорогой с точки зрения транзакционных издержек.

Стандартизация ипотечных кредитов предусматривает использование «электронной закладной» вместо классического аналога. Это позволит удешевить процесс передачи закладной сервисному агенту (в настоящее время даже крупные банки сталкиваются с физическими трудностями по управлению огромным количеством закладных на бумажном носителе при подготовке сделки секьюритизации). Таким же образом использование стандартизованного кредитного договора снижает затраты на проверку возможности секьюритизировать конкретный ипотечный кредит.

АО «ДОМ.РФ» является оператором большого числа льготных программ и заинтересован в стандартизации ипотечных кредитов. Так, летом 2019 года АО «ДОМ. РФ» были внедрены стандарты ипотечного кредитования 22, которые предоставили возможность российским ипотечным кредиторам использовать лучшие российские и международные практики ипотечного кредитования и реализовывать свои оригинальные ипотечные продукты с использованием стандартизованных подходов.

21 Обзор рынка ипотечных облигаций в I квартале и начале апреля 2020 года. URL: Ь|йрв://дом.рф/ир1оас1/ iblock/cfb/cfb1b00a3f4d19f3cb3ecab76ed64409.pdf

22 URL: https://стандарт.дом.рф/documents (дата обращения: 25.04.2020).

Стандартизация ипотечных кредитов является необходимым условием для цифро-визации ипотеки и построения единого информационного пространства с системами Росреестра, страховых компаний и оценщиков. Это позволит снизить транзакцион-ные издержки, что повысит спрос со стороны банков на секьюритизацию ипотечных кредитов.

Выводы

Итоги 2019 года показали, что в России создан финансовый механизм секьюрити-зации ипотечных активов, имеющий следующие особенности:

• простая и стандартизированная структура ИЦБ (один ипотечный агент, один транш), существенно снизившая тран-закционные издержки;

• быстрая и простая процедура выпуска на основе стандартизации ключевых бизнес-процессов и использования типовых сопоставимых форм документов;

• кредитный риск в значительной степени снимается с банка-оригинатора за счет поручительства ДОМ.РФ;

• улучшение показателей деятельности банка-оригинатора (ROE) за счет снижения требований к капиталу при сохранении основной части доходной базы по пулу ипотечных кредитов;

• получение банком ликвидности при совершении сделок с ИЦБ и сохранение в распоряжении банка клиентской базы и дохода от кросс-продаж при сопровождении ИЦБ.

Последовательное выполнение мероприятий, предусмотренных «дорожной картой» по развитию рынка ИЦБ, позволит увеличить объем секьюритизированных кредитов на российском ипотечном рынке и привлечь на рынок ипотеки дополнительно до 7 триллионов рублей к 2024 году.

Рост объема секьюритизированных кредитов является необходимым условием до-

стижения целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» в части ипотечного кредитования, что позволит привлечь на рынок ИЦБ дополнительные ресурсы, в том числе со стороны институциональных инвесторов, и сформировать источник долгосрочного фондирования ипотечного кредитования. Это снизит уровень процентного риска в банковской системе, что становится особенно важно в условиях повышенной волатильности на финансовых рынках.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. ДОМ.РФ : [сайт]. URL: Ийрэ://дом.рф/ media/news/dolya-ipoteki-pri-pokupke-zhilya-v-novostroykakh-vyrosla-do-60/

2. Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства в 2000-2018 годах. URL: https://дом.рфi/upload/iblock/bad/badb7064 1c1cb561f2af6bc2e4a90074.pdf (дата обращения: 27.05.2020).

3. HYPOSTAT 2019. A review of Europe's mortgage and housing markets. European Mortgage Federation. September 2019.

4. Об ипотечных ценных бумагах : Федеральный закон от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

5. Обзор рынка ипотечных облигаций в апреле 2020 года. URL: https://дом. рф/upload/iblock/cd7/cd78cacb60d7eee5 4340b4184f541796.pdf (дата обращения: 27.05.2020).

6. Материалы VI Российского ипотечного конгресса. URL: http://www.cbonds-congress. com/events/485/materials/?l=1 (дата обращения: 25.04.2020).

7. Программа однотраншевых ипотечных ценных бумаг. URL: https://дом.рф/ wp-content/uploads/docs/0сновные%20ус ловия%20сделок%20секьюритизации%20 ИЦБ0%20Д0М.РФ^ (дата обращения: 25.04.2020).

8. Об обязательных нормативах и надбавках к нормативам достаточности капитала банков с универсальной лицензией : инструкция Банка России от 29 ноября 2019

года № 199-И. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23 июня 2016 года № 221-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

10. Белов И. Анализ и преимущества российских ипотечных ценных бумаг // Де-позитариум. № 3 (138). 2015. С. 24-27.

11. О необходимости развития рынка ипотечных облигаций для реализации национального проекта «Жилье и городская среда». URL: http://www.forecast.rU/_ ARCHIVE/Analitics/AIGK/ICB.pdf (дата обращения: 27.05.2020).

12. Обзор рынка ипотечных облигаций в I квартале и начале апреля 2020 года. URL: https://дом.рф/upload/iblock/cfb/cfb1b00a3f4 d19f3cb3ecab76ed64409.pdf (дата обращения: 27.05.2020).

13. Обзор рынков жилья, жилищного строительства и ипотеки. 2019. URL: https:// дом.рф/upload/iblock/2b5/2b5a7859ef3850 e7115b7115b0cf1f13.pdf (дата обращения: 27.05.2020).

14. Разъяснение Банка России «По вопросу о порядке включения в расчет величины рыночного риска в соответствии с Положением Банка России от 03.12.2015 N 511-П «О порядке расчета кредитными организациями величины рыночного ри-

ска» однотраншевых ипотечных ценных бумаг, обеспеченных поручительством единого института развития в жилищной сфере». Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

15. О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 2 декабря 201 9 года № 401 -ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

16. О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года : Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

17. О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 года : Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

18. О национальных целях и стратегических задачах развития на период до 2024 года : Указ Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года № 204.

19. Пресс-релиз Банка России от 20 марта 2020 года. URL: http://www.cbr.ru/ press/pr/?file=20032020_133645if2020-03-20T13_36_08.htm