CC BY
68
ОСОБЕННОСТИ И ТЕНДЕНЦИИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ
БУМАГ В РОССИИ
А.В. Меншутин, студент Н.Г. Нелюбов, студент
Оренбургский филиал Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова (Россия, г. Оренбург)
DOI: 10.24411/2411-0450-2019-11489
Аннотация. В последнее время многие банки используют ипотечные ценные бумаги как надежный источник привлечения денежных средств, что способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка. В статье рассматривается понятие ипотечных ценных бумаг, а также их особенности и преимущества при формировании портфеля инвестиций. Приведены основные тенденции развития рынка ИЦБ в России.
Ключевые слова: ипотечные ценные бумаги, банки, инвестиции, облигации, закладная, секъюритизация, ипотечный сертификат участия.
В целях привлечения масштабных и долгосрочных инвестиций в жилищный сектор, где ощущается их острая необходимость, государству следует совершенствовать механизм взаимодействия инвесторов, кредиторов и заемщиков в сфере ипотечной секьюритизации. Поэтому ключевое место здесь занимает рынок ипотечных ценных бумаг как один из важнейших способов стимулирования жилищного строительства. Российская Федерация имеет весьма внушительный потенциал для совершенствования этого рынка и в последнее время многие банки сделали акцент именно на использовании ипотечных ценных бумаг в качестве эффективного метода привлечения денежных средств для развития программ ипотечного кредитования. Данная тенденция объясняется высокими темпами роста ипотечных портфелей крупнейших коммерческих банков, поэтому требуются надежные и долгосрочные источники финансирования ипотечного кредитования.
В настоящее время рынок ипотечных ценных бумаг в РФ находится в стадии
развития. В 2003 году вступил в силу Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», что создало правовые основания для начала функционирования ипотечных ценных бумаг на рынке, а в 2006 году была отмечена первая сделка по секьюритизации, проведенная ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека».
Ипотечные ценные бумаги, в соответствии с Федеральным законом, представляют собой облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия [1]. Выделяют также и такой вид ипотечной ценной бумаги, как закладная, которая регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
По состоянию на 31.10.2019 в обращении (не погашены) находятся 139 выпусков жилищных ипотечных облигаций на общую сумму 456,3 млрд руб., из которых к младшим траншам относятся 40 выпусков на сумму 21,6 млрд руб. (4,7% от суммы всех жилищных ипотечных облигаций в обращении).
Рис. 1. Структура выпуска ипотечных облигаций на 31.10.2019.
Объем облигаций с поручительством ДОМ.РФ в обращении - 326,2 млрд руб. (71% всего объема в обращении). При этом в рамках разработанного ДОМ.РФ механизма заключены соглашения о секь-юритизации портфеля еще почти на 1 трлн
руб.
В Ломбардный список Банка России входит 31 выпуск на общую сумму 66,1 млрд руб. (15% от суммы всех старших и средних траншей жилищных ипотечных облигаций в обращении). Уже более 2 лет Банк России не включает ипотечные облигации в Ломбардный список, предлагая участникам использовать механизм Центрального контрагента для кредитования под залог таких бумаг.
Всего к биржевым торгам допущены (включены в котировальные листы) и находятся в обращении 82 выпуска жилищных ипотечных облигаций на сумму 427,9 млрд руб., что составляет 94% от суммы всех жилищных ипотечных облигаций в обращении.
Также, в обращении находятся 3 выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных ипотекой нежилой недвижимости, на сумму 23,9 млрд руб. [2].
В целом, можно наблюдать положительную тенденцию развития рынка ипотечных ценных бумаг и поэтому следует выделить их основные особенности:
- Ипотечные ценные бумаги относятся к категории высоконадежных, поскольку используются различные формы кредитного усиления, такие, как субординация, поручительство и т.д. Также имеется обеспечение и для обособления активов участвуют компании специального назначения -ипотечные агенты;
- Выплаты происходят чаще всего ежеквартально, т.е. на периодической основе,
и состоят из процентного дохода и частичного погашения номинальной стоимости облигаций;
- Процентный доход формируется из процентов по закладным, которые составляют ипотечное покрытие облигаций, и его размер зависит от решения о выпуске облигаций;
- Частичное погашение номинала происходит путем планового и досрочного погашения основного долга заемщиками и, если это предусмотрено условием эмиссией, выкупом дефолтных ипотечных кредитов;
- С помощью опциона clean-up, представляющий собой право эмитента при снижении номинальной стоимости облигации ниже определенного уровня досрочно их погасить, при досрочном погашении ипотечных кредитов фактическая дата погашения ИЦБ наступает значительно раньше юридической даты, установленной в решении о выпуске облигаций [6].
Особенности ипотечных ценных бумаг являются основополагающим фактором, которым руководствуются потенциальные инвесторы при формировании портфеля облигаций. Этому способствует также ряд преимуществ, которыми обладают ИЦБ по сравнению с другими ценными бумагами:
1. Привлекательность ИЦБ объясняется премией к облигациям «первого эшелона» при сравнимых рейтингах инвестиционной категории (Ваа3 и выше): 1) за новизну и сложность инструмента; 2) за неликвидность (150-200 б.п. к кривой Газпрома на начало 2014 г.).
2. ИЦБ обладают преимуществом в кризисные времена благодаря своему главному недостатку - неликвидности, что уменьшает рыночную волатильность
портфеля, позволяет зафиксировать его рыночный риск.
3. Аллокация денежных средств в надежные бумаги с возможностью держать их до погашения (Held-to-Maturity). При больших портфелях в десятки миллиардов рублей не всегда хватает лимитной ведомости и необходимой диверсификации по качественным эмитентам, подходящим под жесткие законодательные ограничения (рейтинг не ниже Ва3).
4. Постоянный денежный поток по портфелю в условиях отсутствия новых поступлений (Cash in). Высокий уровень досрочной амортизации номинала ипотечных облигаций позволяет поддерживать ликвидность портфеля и реинвестировать денежные средства по более высоким ставкам в текущих условиях.
5. Возможность держать в портфеле рублевые бумаги с рейтингом выше суверенного. Практически все выпуски старших траншей ИА (ипотечных агентов) имеют рейтинг от агентства Moody's на уровне Ваа3, что на текущий момент выше суверенного рейтинга от того же рейтингового агентства (Ва1). Исключение составляют выпуски ИА МТС А (Ва1), ИА АИЖК 2013-1 А1 (Ва1). Особенности структурирования подобных сделок позволяют ИА получить рейтинг выше суверенного и не иметь линейную зависимость в рейтинге по отношению к суверенному, как это происходит в случае с корпоративными эмитентами [3].
Рынок ипотечных ценных бумаг в России динамично развивается. Уже сейчас имеются тенденции совершенствования данного сегмента. Этому способствуют меры, предпринимаемые со стороны государства. В частности, Правительство России одобрило дорожную карту по развитию рынка ипотечных облигаций, разработанную Центробанком, Министерством экономического развития и АО «Дом.РФ».
Данный документ был создан в рамках реализации указа президента «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года», который предполагает ежегодное улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей. Эта цель должна быть выполнена
как раз с помощью развития системы ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг.
Следствием этой инициативы станет не только рост инвестиционной привлекательности ипотечных ценных бумаг, но возможность снижения ставки по ипотечным кредитам до 7,9%. По предварительным оценкам, принятие дорожной карты позволит дополнительно привлечь на этот рынок до 7 трлн рублей в 2019-2024 годах, что будет способствовать росту конкуренции на рынке и снижению ставок по ипотеке на 1-1,5% годовых [7].
По материалам Центрального Банка РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 октября 2019 года снизилась на 0,23 процентного пункта - до 9,68% годовых. Всего в сентябре было выдано 107 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 239,2 млрд рублей (на 1,3% больше, чем в августе), а с начала года выдано 889,4 тыс. ипотечных кредитов, что на 13,7% меньше по сравнению с прошлым годом (1,03 млн) [4].
Дорожная карта предполагает возможность инвестирования в ипотечные облигации средства пенсионных накоплений и временно свободные средства государственных корпораций. Также, предприняты меры по развитию биржевой инфраструктуры рынка и созданию доступных инструментов оценки ипотечных облигаций. Данные шаги в перспективе должны способствовать совершенствованию механизма рынка ипотечных ценных бумаг, что позволит реализовать национальные проекты в сфере жилищного хозяйства и ипотечного кредитования.
Кроме того, изменения коснутся также в строительной отрасли в части использования новой модели финансирования с использованием эскроу-счетов. Правительство РФ направило в Госдуму соответствующие поправки, по которым предлагается актуализировать положения о включении прав требования, обеспеченных залогом прав участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций. То есть, если в ипотечное покрытие облигаций включены права требования, обеспеченные залогом прав требования участни-
ка долевого строительства по договору тов. Данные бумаги интересны для инве-участия в долевом строительстве, то при сторов не доходностью, а их ликвидно-расторжении такого договора денежные стью и надежностью. Доходность по ИЦБ средства, находящиеся на счете эскроу, не должна быть слишком высокой, иначе подлежат перечислению на залоговый счет ресурсы, привлекаемые на рынок кредито-участника долевого строительства, права вания, будут очень дороги. Однако данный по которому переданы в залог, и должны инструмент будет интересен тем, кто хочет выступать обеспечением по соответст- вложить свои сбережения, чтобы получать вующим облигациям [5]. обещанный доход. ИЦБ обеспечены ре-
Таким образом, ипотечные ценные бу- альной недвижимостью, которая всегда в маги обладают рядом особенностей и яв- цене. А значит, гарантией доходности это-ляются существенным источником финан- го финансового инструмента служит ди-сирования ипотечных жилищных креди- намика роста цен на недвижимость.
Библиографический список
1. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 N 152-ФЗ.
2. Аналитика рынка ипотечных ценных бумаг. - [Электроннный ресурс]. - Режим доступа: ,^^^дом.рф (дата обращения: 21.11.2019).
3. Белов И. Анализ и преимущества российских ипотечных ценных бумаг. - Национальный расчетный депозитарий. - № 3 (138). - 2015.
4. Исследование: развитие в России рынка ипотечных ценных бумаг поможет снижению ставок. - [Электроннный ресурс]. - Режим доступа: www.tass.ru (дата обращения: 20.11.2019).
5. Кабмин внес в Госдуму поправки к законопроекту об ипотечных ценных бумагах. -[Электроннный ресурс]. - Режим доступа: www.tass.ru (дата обращения: 21.11.2019).
6. Московская биржа. - [Электроннный ресурс]. - Режим доступа: www.moex.com (дата обращения: 21.11.2019).
7. Правительство одобрило дорожную карту по развитию рынка ипотечных облигаций. - [Электроннный ресурс]. - Режим доступа: www.realty.ria.ru (дата обращения: 20.11.2019).
8. Лаптева Е.В. Статистика: теория статистики и экономическая статистика: учебное пособие / Е.В. Лаптева, Л.В. Золотова. - Оренбург: ООО «ИПК Университет», 2015. -176 с.
9. Александрова Л.А., Лаптева Е.В., Огородникова Е.П. Цифровая трансформация российской экономики, особенности и пути развития // Эксперт года 2019 сборник статей Международного научно-исследовательского конкурса. - Петрозаводск, 2019. - С. 4-9.
FEATURES AND TRENDS OF USE OF MORTGAGE SECURITIES IN RUSSIA
A.V. Menshutin, Student N.G. Nelybov, Student
Orenburg branch of Plekhanov Russian University of Economics (Russia, Orenburg)
Abstract. Recently, many banks use mortgage-backed securities as a reliable source of raising funds, which contributes to the formation and development of this segment of the financial market. The article discusses the concept of mortgage securities, as well as their features and advantages in the formation of an investment portfolio. The main trends in the development of the securities market in Russia are given.
Keywords: mortgage-backed securities, banks, investments, bonds, mortgage, securitization, mortgage certificate of participation.
