CC BY
59
Назарчук Н.П.,
старший преподаватель кафедры «Экономика», Тамбовский государственный технический университет
E-mail: [email protected]
РИСКИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
JEL classification: E40, G11, G21, G32, O16
В статье проанализированы риски, возникающие в процессе ипотечного жилищного кредитования населения в Российской Федерации, обусловленные современными экономическими условиями, требованиями банков к заемщикам и рисковыми аппетитами, а также процессами цифрови-зации в экономике. Особое внимание уделено новым факторам рисков в разрезе первичного и вторичного рынков ИЖК и способам их минимизации, что, в свою очередь, окажет влияние на уровень ставок по ипотеке и позволит сделать данный вид кредитования более доступным для широких слоев населения нашей страны.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, риски, цифровизация, кредитный риск, процентный риск, риск ликвидности, риск дефолта, технологический риск.
N.P. Nazarchuk
THE RISKS OF MORTGAGE HOUSING LENDING IN THE RUSSIAN FEDERATION IN MODERN CONDITIONS
The article analyzes the risks that arise in the process of housing mortgage lending in the Russian Federation, due to current economic conditions, banks' requirements for borrowers and risk appetites, as well as digitali-zation processes in the economy. Particular attention is paid to new riskfactors in the context of the primary and secondary markets for HMLs and how to minimize them, which in
turn will affect the level of mortgage rates and will make this type of lending more accessible to the general population of our country.
Keywords: housing mortgage lending, risks, digitalization, credit risk, interest rate risk, liquidity risk, default risk, technological risk.
Введение
Ипотечное жилищное кредитование характеризуется длительными сроками и большими объемами предоставляемых кредитов. Значительная часть ипотечных кредитов выдается на срок более двадцати лет, за который могут произойти значительные изменения в экономике, денежно-кредитной политике, системе налогообложения, доходах населения, стоимости недвижимости и т.д. Поэтому, несмотря на то что ипотечное жилищное кредитование считается самым надежным и обеспеченным видом кредитования, характеризуется низким процентом невозврата кредитов, оно, как и любой другой вид кредитования, подвержено различным рискам.
Для управления рисками необходимо провести их дифференциацию с целью группировки и последующей их минимизации. Дифференциация подразумевает под собой выстраивание структуры классификатора по критериям и признакам для последующего выведения интегральных параметров подмножеств рисков.
Материалы и методы
При проведении ипотечных операций возникают системные и несистемные риски. К системным рискам относят риски, которые в равной степени влияют на все субъекты финансово-кредитных отношений и обусловлены внешними макроэкономическими факторами: состоянием экономики страны, уровнем инфляции, уровнем благосостояния населения, денежно-кредитной политикой, региональными особенностями функционирования банка, конъюнктурой на рынке недвижимости. Избежать системных рисков невозможно, необходимо снизить влияние негативных факторов на последующие события за счет построения более структурированного качества прогноза и использования эффектив-
ных методов управления рисками. Основная часть рисков в ипотечном кредитовании и последующем обслуживании является системными рисками.
Несистемными рисками называются риски, обусловленные микроэкономическими причинами: кредитной политикой
банка, его кредитным потенциалом, качеством депозитной базы, клиентурой банка, квалификацией персонала банка и т.д.
Результаты
Рассматривая ипотечный рынок как структуру субъектов, мы можем подразделить риски на базовые группы, состоящие из рисков заемщика и рисков кредитора (в том числе инвестора) (рис. 1).
Риски при ипотечном жилищном кредитовании
Заемщик
Снижение стоимости залога
Потеря дохода
Утрата права собственности на жилую недвижимость
Отказ в регистрации сделки купли-продажи и права собственности на жилую недвижимость гос. органами
Кредитор (инвестор)
о а: 2 а
2 а: :г
з &
Е со
Кредитный риск
Риск потерь при обращении взыскания
Процентный риск ликвидности
Риск ликвидности
Риск дефолта
Риск недостатка ликвидности ИЦБ
Процентный риск
Риск концентрации
О а:
2 ^
2 а: :г з
со ^
ф С
Технологический риск
Риск досрочного пога-
Рисунок 1 - Риски двухуровневой модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации1
Наиболее рискованным ИЖК является для кредитора и инвестора, центральное место в риск-менеджменте банка занимает вопрос проведения достоверной оценки уровня кредитного риска или риска дефолта заемщика, что является ключевой
1 Составлен автором.
величиной, определяющей величину резервирования под единичный ипотечный транш или кредитное обязательство, показывающее финансовую эффективность работы кредитного учреждения, влияя на устойчивость самой финансово-кредитной организации. Одной из причин возрастания
риска является кредитование группы взаимосвязанных лиц, формальное неисполнение и несоблюдение критериев финансово-кредитной организацией, а также порядка и процедур прохождения рассмотрения ипотечных кредитов, непрофессиональное суждение о кредитоспособности заемщика и, как результат, вынесение неверного решения по выдаваемому займу.
Обсуждение
Риск дефолта заемщика является величиной интегральной, зависимой от платежеспособности заемщика в части исполнения всех заемных обязательств [1]. Платежеспособность заемщика является ключевым показателем, зависящим от его доходов. Более качественным параметром является соотношение платеж/доход, анализирующее часть кредитных платежей к общему доходу для прогнозирования риска дефолта заемщика либо домохозяйства.
Важное значение имеет способ подтверждения получаемых доходов заемщика. Сейчас очень широко распространена практика принятия в учет неофици-
альной части доходов, когда клиент подтверждает свои доходы справкой по форме банка, выданной работодателем, а не официальной справкой 2-НДФЛ. Данная группа в кризисный период первой лишается неофициальной части доходов. Данная тенденция является дополнительным фактором кредитного риска и увеличивает вероятность дефолта заемщика.
Также необходимо обратить внимание на размер первоначального взноса, при его незначительном уровне вероятность дефолта заемщика значительно выше. Анализ ипотечных кредитов в разрезе величины первоначального взноса, составляющей менее 10%, невелик и представляет собой 1,3% от выдач по I кварталу 2019 года (рис. 2). Сокращается доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%, снижение составило 2,2 п.п. относительно IV квартала 2018 г., в абсолютном выражении - 40,7%. Этому способствовало введение ЦБ РФ с 1 января 2019 г. увеличивающего коэффициента риска на кредиты с первоначальным взносом в границах от 10 до 20%, с 50% резервирования на 100%.
Рисунок 2 - Выдачи ипотечных жилищных кредитов за период со II квартала 2018 г. по I квартал 2019 г. в разрезе «кредит/залог» [2]
Совокупный коэффициент риска данных ипотечных кредитов составляет 200%, хотя до 1 января 2019 г. он составлял 150%. Данный коэффициент резервирования действует при соотношении величины ссудной
задолженности к стоимости залоговой недвижимости более 80% и не используется в случае уменьшения параметра «кредит/залог» (LTV) менее приведенной нормы [3]. Данные ограничения направлены на сокра-
щение объема ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% и отсечение сделок со взносом менее 10%.
Данное ужесточение в части резервирования подтолкнуло банки увеличить ставку по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 10%. Аналитика, представленная на официальных сайтах банков, показывает рост ставок с первоначальным взносом от 10-20% по первому кварталу 2019 г. в размере 0,2-0,5 п.п., что уменьшает их привлекательность для заемщиков и
способствует сокращению их доли в ипотечном портфеле банков.
Существует практика формирования первоначального взноса посредством необеспеченных потребительских кредитов, что послужило основанием для проведения исследования ЦБ РФ о количестве ипотечных займов, где заемщики оформляли потребительские кредиты в сумме более 100 тыс. руб. в течение предшествующего трехмесячного периода. Доля по 2018 г. данных заемщиков от общей массы ипотечных заемщиков - 3,1-3,9% (табл. 1).
Источник данных 2015 год 2016 год 2017 год 2018 год
БКИ 1 2,2% 2,9% 3,6% 3,1%
БКИ 2 2,6% 2,9% 3,7% 3,9%
БКИ 3 2,1% 2,3% 3,0% 3,9%
Таблица 1 - Доля заемщиков, взявших необеспеченный потребительский кредит за 3 месяца до получения ипотечного кредита [3]
Сравнительный анализ, проведенный в промежутке с 2015 по 2018 г., показывает несущественный рост сегмента подобных заемщиков на 0,9-1,8 п.п. Можно резюмировать и утверждать, что сегмент таких заемщиков незначительный, а рост величины сегмента не вызывает опасений. Сдерживающим фактором является показатель долговой нагрузки заемщика, являющийся обязательным для анализа и принятия решения по ипотечному займу с 1 октября 2019 г.
Рост цен на жилую недвижимость на первичном рынке за 2018 г. составил 8,7% в целом по Российской Федерации, на вторичном рынке - 4,9%, что сопоставимо с ростом заработных плат населения (9,9% за 2018 г.). Данное обстоятельство позитивно отразилось на динамике изменения структуры ипотечного портфеля банков. Анализ сложившейся ситуации показывает риск «кредитной спирали», обусловленный ростом ипотечного кредитования, подталкивающим рост стоимости недвижимости, а очередной виток роста цен на недвижимость приводит к увеличению ипотечного кредитования. Данная обратная связь между субъектными характеристиками -ценами на недвижимость и увеличением займов - являются факторами, провоцирующими ипотечный бум.
В этих условиях усиливаются мероприятия, направленные на сокращение сегмента ипотечного кредитования с первоначальным взносом менее 20%. Данные мероприятия позволяют формировать качественный кредитный портфель банков даже при ограничительных мероприятиях и активном росте коэффициентов резервирования, приводящих к сокращению риска в части уязвимых сегментов ИЖК. Также необходимо отслеживать на постоянной основе долю потребительских кредитов, которые берутся гражданами для первоначального взноса по ипотеке, и уровень влияния ИЖК на динамику цен жилой недвижимости.
Отметим, что крупный размер долга при ипотечном жилищном кредитовании делает невозможным экстренное его погашение в случае дефолта заемщика при давлении со стороны банка и коллекторов. Осознание данного фактора заставляет ипотечные банки разрабатывать новые программы управления кредитным риском посредством привлечения дополнительного залога, через ипотечное страхование сделки. Вид ипотечного страхования не является традиционным при оформлении и сопровождении ипотеки как комплексного
ипотечного страхового продукта, включающего страхование недвижимости, титула и личного страхования заемщика.
В целях минимизации кредитного риска в системе ИЖК, по мнению автора, применяются следующие механизмы:
• ступенчатый андеррайтинг заемщика по следующим параметрам: кредитная история, стабильность или характеристика восстанавливаемости доходов, прозрачность доходов к платежной нагрузке ипотечного заемщика;
• обеспечение необходимого уровня пропорции кредит/залог, не исключая проверки оценочной стоимости залога;
• проведение ипотечного страхования в целях покрытия возможных убытков, направленных на работу компенсационного механизма погашения убытков ипотечного банка при обращении взыскания на залоговую недвижимость при дефолте заемщика;
• увеличение процентной ставки с целью покрытия рисков в одном из распространенных вариантов: отсутствия ипотечного страхования либо отсутствия официальной формы подтверждения дохода;
• активное применение механизмов реструктуризации ипотечного кредита в целях уменьшения кредитного риска, что подтверждается статистикой, более 80% реструктурированных кредитов возвращаются в платежный график.
Риск потерь, обусловленный обращением взыскания, аккумулирующий удельный вес потерь кредитора от стоимости актива, который зависит от таких факторов, как: LTV; достоверность произведенной оценки предмета залога (жилой недвижимости); формирование верной динамики цен на недвижимость; учет длительности и процессуальной сложности судебной процедуры обращения взыскания для формирования суммы убытка за счет начисленных процентов и полученных затрат кредитора, направленных на юридическое и судебное сопровождение процессов; срок и качество экспозиции реализуемого жилья, фактически формирующие дисконт при реализации жилья [4].
Обращение взыскания на залоговое имущество - процесс долгий и сложный
даже при наличии залоговой недвижимости, но процесс значительно усложняется в случае, когда залоговое жилье является единственным у заемщика. Таким образом формируются дополнительные факторы риска -правовые, оказывающие влияние на размер потерь банка при обращении взыскания на предмет залога (жилой недвижимости).
Согласно законодательству, после обращения взыскания на заложенное имущество банк-кредитор не может выселить гражданина-должника и проживающих с ним членов его семьи из жилого дома (квартиры) из единственного жилья, т.к. данное требование может выставлять только собственник недвижимого имущества. Процедура по смене собственника заложенного имущества требует дополнительных судебных издержек со стороны банка-залогодержателя и предполагает достаточной длительный срок ее реализации.
Таким образом, в целях минимизации риска потерь при обращении взыскания на предмет залога, обеспечивающего возврат ипотечного кредита, необходимо активное внедрение в практическую деятельность банков применения договоров досудебного взыскания в структуре сделки ИЖК, что будет способствовать снижению затрат банка при обращении взыскания на предмет ипотеки и сокращению срока данной процедуры.
Риск потери процентного дохода кредитора на первичном рынке ИЖК, обусловленный неблагоприятной конъюнктурой рынка, возникает за счет сокращения разницы между стоимостью привлечения и размещения средств, привлеченных для финансирования и фондирования ипотечных операций [5]. Больший размер ставки по ИЖК в сравнении со ставкой привлечения не всегда показывает безубыточность ИЖК, так как эта разница может не покрывать всех операционных расходов банка по ипотечным операциям. Основными факторами, влияющими на уровень процентного риска при ИЖК на первичном рынке, являются: процентная политика Банка России, инфляция, сберегательная активность населения, волатильность курса национальной валюты, качество кредитного портфеля.
На текущий момент в отечественной системе ИЖК на первичном рынке сложилась практика перекладывания процентного риска на заемщика с установлением существенной разницы между ставками привлечения и размещения. Однако в результате этого снижается платежеспособность клиента банка и возрастает риск ликвидности кредитной организации.
Снижение процентного риска по ИЖК является одним из важнейших звеньев в системе управления рисками банка. Необходимо проанализировать полную картину отношений и связей, возникающих при управлении процентным риском в ипотечном жилищном кредитовании, определить область применения различных методик минимизации его, а также сосредоточить внимание на поддержании оптимального соотношения
Основной аксиомой при управлении ликвидностью в условиях высокой вола-тильности и динамичности финансовых рынков и рынков недвижимости является утверждение о сбалансированности спроса и предложения на рынке страны.
По мнению автора, для повышения эффективности управления риском ликвидности при ИЖК в ипотечной кредитной организации, согласно современным требованиям, применяется внедрение многоуровневой системы контроллинга риска ликвидности, заключающейся во внедрении следующих процедур:
-формирование и адаптация методологических подходов, состоящих в разработке методик, отраслевых регламентов и технологических процедур;
-обеспечение результатами контроллинга топ-менеджмента для определения уровня риска;
между активами и пассивами для управления величиной риска ликвидности, столь существенного для ипотечного банка.
Отсутствие сбалансированных активов и пассивов по срокам исполнения обязательств банка приводит к кассовым разрывам, обусловленным формированием пассивов краткосрочными кредитами и депозитами, а ипотечные кредиты являются долгосрочными активами банка. Снижение ликвидности активов ухудшает общий финансовый рейтинг и баланс банка, что ведет к росту риска в финансовых отношениях с этим банком.
Специалисты в области управления рисками ликвидности в большинстве своих работ выделяют четыре метода минимизации данного риска, основанных на различных источниках средств, являющихся ликвидным, для исполнения обязательств банка (табл. 2).
-построение и формирование структуры отчетности по параметрам, описывающим риск ликвидности.
Использование методов и инструментария контроллинга риска ликвидности обеспечит формирование устойчивых пассивов на базе привлеченных средств, поможет провести оптимизацию уровня рентабельности в соотношении с величиной риска и выступит основой долгосрочного и устойчивого развития кредитного учреждения в макроэкономических условиях высокой волатильности финансовых рынков и общей неопределенности направления развития мировой и национальной экономики. Построение системы контроллинга риска ликвидности банка увеличит качественный уровень управления рисками кредитной ор-
Таблица 2 - Методы минимизации уровня риска ликвидности _при ИЖК на первичном ипотечном рынке [1, 6, 7]_
Наименование метода Мероприятия, включенные в метод
1 Метод балансировки Определение оптимального сбалансированного соотношения активно-пассивных операций банка
2 Метод управления активами Формирование собственных ликвидных активов кредитором
3 Метод управления пассивами Обеспечение выполнения своих финансовых обязательств посредством заемных и привлеченных средств
4 Комбинированный метод Эффективное использование собственных ликвидных активов банка с одновременным привлечением (заемных) пассивов
ганизации в целом, а также обеспечит достижение запланированного уровня рентабельности кредитной организации.
Современные финансово-кредитные организации сегодня активно внедряют в свои бизнес-процессы цифровые технологии (например, Big Data, Blockchain (технология распределенных реестров на основе криптографии), искусственный интеллект и
др.), которые повышают конкурентоспособность банка в борьбе за клиента, способствуют снижению издержек и в значительной степени ускоряют все операции и процессы в банковской деятельности. Однако цифровизация финансовой сферы формирует не только возможности, но и дополнительные риски в сфере ипотечного жилищного кредитования (табл. 3) на первичном и вторичном рынках.
Функциональная сфера рисков Риски Методы и способы их регулирования и минимизации
Финансово-правовая безопасность Утеря или раскрытие криптографических ключей несет риск финансовых и имущественных прав. Раскрытие ключей формирует доступ третьих лиц и влечет за собой финансовые убытки Обеспечение конфиденциального характера хранения криптографических ключей, обеспечение многоуровневого доступа к информации всех субъектов системы ИЖК и хранение полного информационного пакета в центральном учреждении (например ЦБ РФ)
Масштабируемость и скорость работы Принятые алгоритмы согласования и проверки данных ограничивают количество проводимых операций через информационные сети субъектов системы ИЖК, объединение в цифровую среду обеспечит поточную обработку информации. Формируемые цифровые слепки реестров в истории сделок перегружают память старыми историями записей Построение масштабируемых цифровых объектов, удовлетворяющих текущие потребности рынка ИЖК и обеспечивающих высокую скорость проводимых операций, сравнимых со скоростью принятия текущих централизованных решений
Управление информацией При внесении данных по операциям (сделкам) ИЖК несколькими участниками возникает риск искажения достоверной информации Определение прав на внесение новых записей и технологии их верификации и правильности нового информационного блока, вводимого в систему ИЖК. Определение способов контроля за ошибками и мошенническими трансакциями, методы и способы их решения
Формирование нормативного и законодательного регулирования Отсутствие нормативно-правового регулирования применения цифровых технологий Разработка и принятие законодательства, регламентирующего использование цифровых технологий в сфере ИЖК
Стандартизация финансовых активов Со временем будут трансформированы традиционные способы создания, владения и передачи активов. При разработке системы с базовыми элементами (закодированными данными), представляющими токенизированные активы, появятся риски отсутствия юридической значимости данных элементов Разработка стандартов в части применения ЫосксЬат-технологии в системе ИЖК, обеспечение совместимости с традиционными инструментами вторичного рынка ИЖК и эффективного взаимодействия на всех уровнях системы
1 Составлена автором.
Таблица 3 - Информационно-технологические риски ИЖК в условиях цифровизации ипотечных процессов1
На вторичном рынке ИЖК процесс секьюритизации активов сопряжен с такими рисками, как: риск дефолта, риск недостатка ликвидности ИЦБ, процентный риск и риск досрочного погашения. Причиной упомянутых рисков является юридическая сложность проведения ипотечных сделок, наличие в структуре первичного и вторичного ипотечного рынка большого количества субъектов ИЖК.
Риск дефолта заемщика состоит в наступлении случая невозможности полного или частичного исполнения текущих обязательств, заключающегося в том, что должник по секьюритизированному требованию не выполнит полный текущий платеж или часть текущего платежа. Обеспечительными средствами защиты являются рейтингование, субординирование обязательств инвесторов в ИЦБ, формирование дополнительной залоговой массы и прочих средств исполнения.
Рассмотрим параметры квалифицированных кредитов:
- формирование максимального соотношения регулярного ипотечного платежа к суммарному доходу заемщика;
- обеспечение максимального LTV;
- расчет максимальной величины ипотечного кредита, не превышающей установленное пороговое значение.
Берестова Ю.С. [8] указывает на последствия несоблюдения указанных параметров при анализе ипотечных кредитов, что явилось одной из главных причин американского ипотечного кризиса и обеспечило принятие в РФ более жестких норм по оценке платежеспособности заемщиков и оценке недвижимости.
Отметим, что в нашей стране в настоящее время применяются однотраншевые ипотечные ценные бумаги, выпуск которых преимущественно происходит в рамках фабрики ИЦБ ДОМ.РФ. Объем выпущенных в России однотраншевых ИЦБ по состоянию на июнь 2019 года превысил 320 млрд руб. [9]. Планируемые объемы эмиссии, заложенные в целевые показатели ДОМ.РФ, говорят о фундаментальном пе-
реходе российского вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования на одно-траншевые ИЦБ.
По мнению автора, в целях минимизации риска дефолта по ипотечным ценным бумагам необходимо применение инструментов многотраншевой секьюритизации, которые активно использовались и самим АИЖК (ДОМ.РФ) до 2016 года.
Транширование позволяет использовать индивидуальный подход к измерению риска в каждой отдельной сделке. Младший транш выступает буфером абсорбции убытков, т.е. принимает на себя все возникающие в пуле обеспечения потери и рассчитывается обособленно для каждой трансакции с учетом характеристик портфеля кредитов и других параметров сделки. Транширование повышает прозрачность сделок и рынка в целом, так как размер субординации является фактическим индикатором кредитного качества активов в каждом отдельном портфеле, а общий размер младших траншей по всем выпускам в обращении предоставляет уникальную возможность измерения совокупного риска (в случае развития негативных сценариев в экономике) на федеральном уровне.
Также при многотраншевой секьюри-тизации риск дефолта не концентрируется на балансе одного эмитента, а равномерно распределяется между всеми банками-ори-гинаторами за счет младших траншей; в диверсифицированных портфелях обеспечение среднего кредитного качества одной части активов компенсируется более высоким кредитным качеством другой части активов.
Риск недостатка ликвидности ИЦБ состоит в отсутствии возможности реализации в короткие сроки ИЦБ по цене, равной ее текущей рыночной стоимости. До недавнего времени многие выпуски ипотечных ценных бумаг размещались без выведения на открытый рынок и оставались в портфелях банков до погашения. Для таких ИЦБ риск ликвидности не играет большой роли. Однако в настоящее время уделяется большое внимание развитию рынка ИЦБ, создана «Фабрика ипотечных ценных бумаг» на базе ДОМ.РФ, Банк России готовит нормативную базу [10]
для того, чтобы негосударственные пенсионные фонды получили возможность инвестировать пенсионные средства в ипотечные ценные бумаги в рамках отдельной категории активов1 , что влечет за собой актуализацию данного риска для инвестора.
Одним из методов минимизации рассматриваемого риска является построение взвешенной ценовой политики работы с ИЦБ. Опирается этот принцип на базовое правило, состоящее в удержании умеренного риска ликвидности при отслеживании величины спреда, заданной дилером между ценой покупки и ценой продажи.
Процентный риск заключается в возможности изменения котировок стоимости ИЦБ при флуктуации рыночной ставки ипотечного процента. Данный риск характерен для инвестиций в классические ценные бумаги, но смягчается методами переменной купонной ставки. При рассмотрении данного риска в ИЦБ он усугубляется возрастанием риска досрочного погашения, влекущего за собой для инвестора потерю прибыльности ИЦБ. Он присущ разряду переводных ценных бумаг.
Исторически большинство сделок по выпуску ИЦБ как в России, так и за рубежом являются статическими. Статический
портфель не предполагает возможности пополнения активов или их замены в течение всего срока жизни сделки. Амортизация портфеля активов и облигаций в статических сделках начинается с даты первой купонной выплаты. Использование такой структуры на европейских рынках является оправданным с учетом длинного срока жизни ипотечных кредитов (обычно 20-30 лет). Однако в силу специфики отечественного рынка ИЦБ - низкого уровня коэффициента «кредит/залог» (К/З) на уровне 4555%, высоких купонов и высоких уровней досрочного погашения на уровне 30-35%, которые обусловлены значительной долей рефинансируемых кредитов - дюрация российских портфелей значительно короче, а реальный срок жизни облигаций не превышает четырех-пяти лет. Более того, первоначальный установленный договором срок до погашения ипотечных кредитов в России меньше по сравнению с европейскими юрисдикциями (рис. 4).
В результате российский инвестор в ИЦБ приобретает долгосрочный финансовый инструмент с заявленным сроком до погашения 20-25 лет, который фактически (вследствие досрочного погашения) оказывается коротким (от четырех до пяти лет).
Рисунок 4 - Средний срок заключения договора по ипотечному жилищному кредитованию в отдельных странах, в годах [2, 11]
1 Существующие правила ограничивают вложения в такие бумаги 10% пенсионных накоплений наряду с другими высокорисковыми активами.
Несмотря на высокое кредитное качество такой бумаги, ее дюрация труднопредсказуема, что обусловливает волатильность показателей доходности и серьезно усложняет оценку таких бумаг потенциальными инвесторами.
По мнению автора, выход из сложившейся ситуации заключается в использовании механизма реинвестиционных периодов, который в нашей стране пока не применяется.
Суть данного механизма заключается в том, что в течение данного периода поступления от погашения основного долга по кредитам не направляются на погашение номинала облигаций, а используются для приобретения новых кредитов, соответствующих критериям приемлемости. Таким образом дюрация облигации увеличивается без ущерба для кредитного качества и/или доходности. С юридической точки зрения заимодатель продает (уступает) эмитенту дальнейшие права требования, возникающие по новым (уступленным) договорам взамен погашенных кредитов.
Реинвестиционные периоды широко используются для достижения соответствия между более длинными сроками погашения рейтингуемых облигаций, обеспе-
ченных активами, и более короткими сроками погашения таких активов. Несмотря на традиционно статическую природу ипотечной секьюритизации, использование ре-инвестиционных периодов в сделках по выпуску ИЦБ уже практикуется в странах Бенилюкса, Италии и Великобритании.
Принимая во внимание специфику российских ипотечных кредитов, включение реинвестиционных периодов в структуру сделки позволит повысить прозрачность и предсказуемость ИЦБ при сохранении их кредитного качества. Долгосрочные инструменты с фиксированной минимальной дюрацией позволят привлекать в ИЦБ денежные средства пенсионных фондов и страховых компаний, которые на глобальных рынках являются основными инвесторами в структурированные продукты.
По мнению автора, необходимо выделить еще один вид риска на вторичном рынке ИЖК - риск концентрации, который активно формируется в современных экономических условиях. Данная тенденция объясняется увеличением эмиссии «фабричных» ипотечных ценных бумаг ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» с поручительством АО «ДОМ.РФ» (табл. 4).
Таблица 4 - Сделки секьюритизации ипотечных жилищных кредитов в Российской Федерации за 2016-2019 гг. [12]
БРУ Объем, млн руб.
2016 г. 2017 г. 2018 г. 09.2019 г.
ООО «ДОМ.РФ Ипотечный агент» (ООО «Ипотеч- 2108,58 109097,30 139234,51 72973,52
ный агент «Фабрика ИЦБ» до 2017 г.)
ООО «Ипотечный агент БСПБ» 3702,53 - - -
ООО «Ипотечный агент БСПБ 2» - - 7547,02 -
ООО «Ипотечный агент МКБ 2» 3328,38 - - -
ДельтаКредит, с баланса банка 12000,00 7000,00 - -
ООО «Ипотечный агент Абсолют 4» 4964,45 - - -
АО «Ипотечный агент БФКО» 4525,69 - - -
ООО «Ипотечный агент Металлинвест-1» 3280,33 - - -
ООО «Ипотечный агент Вега-1» 1612,42 - - -
ООО «Ипотечный агент Вега-2» 1957,13 - - -
ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1» 2238,92 - - -
ООО «Ипотечный агент ТКБ-2» 5097,36 - - -
АО «Ипотечный агент ВТБ-БМ 2» 6686,62 - - -
ООО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 2» 3182,65 - - -
Газпромбанк, с баланса банка 15000,00 - - -
ООО «Ипотечный агент АкБарс2» 11205,27 - - -
АО «Ипотечный агент ВТБ 2013-2» - 1000,00 - -
ООО «Ипотечный агент ТКБ-3» - 4095,54 - -
ООО «Ипотечный агент Возрождение 5» - 4100,00 - -
Ключевым элементом агентской модели является высокая концентрация рисков на одном эмитенте, который, по сути, транслирует данный риск на государственный бюджет. В качестве примера реализации таких рисков можно привести события мирового финансового кризиса 2007-2009 гг., которые свидетельствуют о том, что концентрация критических для юрисдикции рисков на балансе одного контрагента способна привести к катастрофическим последствиям.
Не следует забывать, что при монополизации рынка и бесконтрольном стремлении к наращиванию объемов выпуска ИЦБ возрастает риск появления теневых схем, мошеннических действий и дальнейшего краха всей финансовой системы страны.
Опасность концентрационного риска в агентской однотраншевой модели вторичного рынка ИЖК в Российской Федерации заключается в том, что на балансе одного контрагента будут сконцентрированы все риски дефолта огромного пула ипотечных облигаций. Соответственно мерами защиты от данного риска будут аналогичные риску дефолта для инвестора, рассмотренные нами ранее.
Заключение
Таким образом, ИЖК связано с достаточным количеством рисков, которое в настоящее время только увеличивается в связи с низким экономическим ростом1, понижением требований банков к заемщикам по причине исчерпания лимита «идеальных» клиентов и повышением риск-аппетитов оригинаторов. Минимизация рисков ИЖК достигается за счет верного выбора кредитных технологий и инструментария, в том числе видового выбора и формы непосредственного ипотечного кредитования. Выбор должен основываться на объективной оценке возможностей и прогнозе последствий. Эффективность управления рисками зависит от сбалансированности их распределения в структуре ИЖК, что влияет на надежность и устойчивость системы ИЖК.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Банковские риски: учебное пособие / кол. авторов под ред. д.э.н., проф. О.И. Лаврушина и д.э.н., проф. Н.И. Вален-цевой. - М.: КНОРУС, 2007. - 232 с.
2. Банк России [электронный ресурс]: http ://www. cbr.ru/ statistics/pdko/Mortgage/retro/
3. Банк России. Обзор финансовой стабильности. Информационно-аналитический материал. IV квартал 2018 г. - I квартал 2019г. Москва. 2019 [Электронный ресурс]: http://www.cbr.ru/Collection/ Collection/File/19790/OFS_19-01.pdf
4. Языков А.Д., Цыганов А.А. Существенные факторы риска при выдаче ипотечного кредита // Деньги и кредит. 2017. -№8. - С. 40-44
5. Жук Д.Е. Управление кредитным и процентным рисками в процессе ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. 2011. №5-1.
6. Астрелина В.В. Управление ликвидностью в российском коммерческом банке / В.В. Астрелина, П.К. Бондарчук, ПС. Шальнов. -М.: ИД «ФОРУМ»: ИН-ФРА-М, 2012. - 176 с.
7. Бухтин М.А. Риск-менеджмент в кредитной организации: методология, практика, регламентирование / М.А. Бухтин. -М.: ИД Регламент, 2008. - 156 с.
8. Берестова Ю.С. Риски ипотечного кредитования: причины, последствия и способы их минимизации // Вестник Челябинского государственного университета. 2009. № 1 (139). Экономика. Вып. 17. С. 81-88.
9. Оптимизированная многотранше-вая секьюритизация. Исследование АКРА. Август 2019г. [Электронный ресурс]: https://www.acra-ratings.ru/documents/1345
10. Усов И. Горячева В. НПФ не готовы брать ипотеку даже если ЦБ упростит вложения в ипотечные облигации [Электронный ресурс] // Коммерсантъ. №167 от 16.09.2019, стр. 8. https://www.kommersant.ru/doc/4094348
11. Официальный сайт European DataWarehouse (EDW) [Электронный ресурс]: https://www.eurodw.eu
1 По оценке Минэкономразвития, темпы роста ВВП в ближайшие пять лет не превысят 1,5%.
12. Официальный сайт Аналитического Центра по ипотечному кредитованию и секьюритизации РусИпотека [Электронный ресурс]: http://rusipoteka.ru
BIBLIOGRAPHIC LIST
1. Banking risks: a training manual / count. authors ed. Doctor of Economics, prof. O.I. Lavrushin and Doctor of Economics, prof. N.I. Walentseva. - M.: KNORUS, 2007. 232 р.
2. Bank of Russia [electronic resource]: http://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mort-gage/retro/
3. Bank of Russia. Review of financial stability. Information and analytical material. Q4 2018 - Q1 2019 Moscow. 2019 [electronic resource]: http://www.cbr.ru/Collection/Col-lection/File/19790/OF S_19-01.pdf
4. Yazykov A.D., Tsyganov A.A. Significant risk factors in issuing a mortgage loan // Money and credit. 2017. - No. 8. - S. 40-44
5. Zhuk D.E. Management of credit and interest rate risks in the process of mortgage lending // Russian Journal of Entrepreneurship. 2011. No. 5-1.
6. Astrelina V.V. Liquidity management in a Russian commercial bank / V.V. Astralina, P.K. Bondarchuk, PS. Shalnov. -M.: Publishing House FORUM: INFRA-M, 2012. - 176 p.
7. Bukhtin M.A. Risk management in a credit institution: methodology, practice, regulation / M.A. Bukhtin. - M.: Publishing House Regulation, 2008. - 156 p.
8. Berestova Yu.S. Risks of mortgage lending: causes, consequences and ways to minimize them // Bulletin of Chelyabinsk State University. 2009. No. 1 (139). Economy. Vol. 17. S. 81-88.
9. Optimized multi-tranche securitiza-tion. ACRA study. August 2019 [electronic resource] : https://www.acra-ratings.ru/docu-ments/1345
10. Usov I. Goryacheva V. Non-state pension funds are not ready to take a mortgage even if the Central Bank simplifies investments in mortgage bonds // Kommersant Newspaper No. 167 of September 16, 2019, p. 8 [electronic resource]: https: //www.kommer-sant. com / doc / 4094348
11. Official website European Da-taWarehouse (EDW) [electronic resource]: https://www.eurodw.eu
12. Official site of the Analytical Center for Mortgage Lending and Securitization RusIpoteka [electronic resource]: http://rusipoteka.ru
