CC BY
37
ВЕСТНИК МГСУ
3/2007
ОРГАНИЗАЦИЯ И УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ КОМПЛЕКСОМ
Ершов А.А., аспирант, кафедра ИСТУС МГСУ
Гребенщиков В.С., аспирант, кафедра ЭТ МГСУ
Жилищно-коммунальный комплекс (ЖКК) - совокупность предприятий и организаций, обеспечивающих развитие, эксплуатацию, содержание жилищного фонда и объектов, систем инженерного благоустройства населенные пунктов.
В начале 90-х годов руководство нашей страны стало использовать рыночные механизмы управлением экономикой. Необходимо принять во внимание, что среди реформаторов доминировало мнение о том, что возможно провести политико-экономические изменения в России в кратчайшие сроки и качественно повысить конкурентоспособность экономики. Однако, на практике оказалось, что рыночная модель функционирования экономики может быть сформирована только при полноценном использовании механизмов гражданского и демократического общества. Как следствие, произошло замедление темпов экономического роста и неспособность в полном объеме реализовать рыночные механизмы. Все вышеперечисленное привело к системному кризису народного хозяйства в середине 1990-х годов, затронувшему все отрасли экономики России, что, в большой степени, отразилось на ЖКК.
Реформаторы жилищно-коммунального комплекса на начальном этапе планировали получить положительный результат от внедрения служб заказчика, однако этого не произошло. Одной из причин неудач стало совмещение муниципальными органами управления прав собственника муниципальных объектов ЖКК и функций хозяйственной деятельности по управлению и эксплуатации этих объектов. В результате:
• снизилось качество обслуживания жилого фонда;
• увеличились темпы физического износа зданий;
• разрушились устойчивые связи между жителями (собственниками) и органами местного самоуправления;
• произошел рост цен на жилищно-коммунальные услуги, который в свою очередь опережал рост зарплаты;
• возникла социальная напряженность.
В 1999-2000 гг. в ЖКК системный кризис усугубился еще сильнее, одной из причин чего стал экономический кризис 1998г., и, как следствие, огромные задолженности, которые образовались из-за невыполнения обязательств бюджетами различные уровней. Сложившая ситуация потребовала от государства изменения законодательной и нормативно-правовой базы в ЖКК, в том числе были приняты:
1. Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России";
2. Жилищный кодекс Российской Федерации;
3. Федеральный закон №131-Ф3 от 06.10.2003г.;
4. Приказ Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №290 от 26.12.2001г.;
Сегодня, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ), существует три способа управления многоквартирным домом.
1. Непосредственное управление.
Управление домом происходит собственниками, без привлечения управляющих организаций и без создания Товарищества собственников жилья (ТСЖ). Собственники бе-
3/2007
ВЕСТНИК
рут на себя управленческие функции на добровольных началах, но остальные затраты на жилищно-комунальные услуги (ЖКУ) несут в обязательном порядке. Следует отметить, что при данном способе управления не допускается возможность привлечения управляющей организации, т.к. понятие "непосредственное управление" исключает такую возможность.
2. Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Управление домом происходит объединением собственников помещений в доме на основе ТСЖ. ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. После решения о выборе данного способа управления, ТСЖ имеет возможность привлекать управляющую организацию.
3. Управляющая организация.
Управление домом происходит с привлечением управляющей организации. При данном способе степень вовлеченности собственников в управление минимальное. Управляющая организация - это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников, переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
В соответствии с законодательством РФ выбор управления домом происходит следующим образом:
1) собственники выбирают способ управления на общем собрании;
2) если не проведено общее собрание, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации.
Отметим, что в настоящее время основным участником на рынке ЖКУ в Московском регионе продолжают оставаться предприятия по управлению жилищным фондом - Дирекция единого заказчика (ДЕЗ). Система управления данных организаций основывается, преимущественно, на административных методах управления, что, естественно, является препятствием для развития конкуренции на рынке ЖКУ и не содействует повышению качества и снижению себестоимости жилищно-коммунальных услуг.
Сегодня ответственность за организацию управления многоквартирными домами, независимо от форм собственности на помещения в данных домах, несут территориальные органы исполнительной власти (Префектуры и Управы районов), при этом, в области жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства Префектура обязана в большей степени выполнять контрольные и координационные функции, а Управа - исполнительно-распорядительные функции.
Еще раз необходимо подчеркнуть, что способ управления выбирается либо на общем собрании жильцов, либо орган местного самоуправления (Префектура, Управа) проводит конкурс по отбору управляющей организации.
В случае, если не проведено общее собрание собственников помещений, управляющая организации выбрана по конкурсу, проведенному органом местного самоуправления. Префектура и Управа в данном случае контролирует деятельность управляющей организации, и договорные отношения оформляются на основании распоряжения префекта.
Помимо префектуры и управы, контроль деятельности по управлению, содержанию, эксплуатации и ремонту многоквартирного дома может осуществляться Мосжилинспек-цией, прокуратурой и правоохранительными органами.
Но, как отмечалось ранее, в Московском регионе одним из основных участников на рынке ЖКУ остаются ДЕЗы, а, учитывая тот факт, что данный рынок только начал формироваться, можно предположить, что конкуренции у ДЕЗов практически нет и быть не может. ДЕЗы либо будут выбраны на общем собрании жильцов в качестве управляющей организации, либо будут участниками открытого конкурса по отбору управляющей организации, в котором, возможно, будут единственным претендентом. В соответствии с законодательством (п.п. 4,5 ст. 27 Федерального закона №94-ФЗ), если участником конкур-
ВЕСТНИК МГСУ
3/2007
са признан только один участник, подавшии заявку на участие, то конкурс признается несостоявшимся. Следовательно, заключение договора на управление многоквартирным домом осуществляется без проведения открытого конкурса с единственным участником (п. 8 ст. 161 ЖК РФ). Не трудно предположить, что в такоИ ситуации ДЕЗы и в дальнейшем будут монополизировать рынок ЖКУ.
Отметим, что выше рассмотрены лишь основные проблемы отрасли ЖКК.
Результатом прикладных научных и методических исследовании в рассматриваемой области стало системное развитие авторами следующих основных направлении:
1) системного подхода по управлению жилищным фондом и коммунальным хозяИ-ством, базирующегося на рыночных механизмах, основанных на современнои модель-нои базе управления подобными системами. Рассматриваемыи подход прямо ориентирован на создание условии для свободнои конкуренции на рынке ЖКУ.
2) проектированию и апробации моделеИ и практики развития самоуправления жильцов. Необходимо активно привлекать местное население (собственников жилья) в области контроля качества предоставляемых услуг, расценок на услуги в ЖКК и выстроить устоИчивые связи между органами исполнительной власти (Префектура, Управа, прокуратура, Мосжилинспеция и проч.) и населением.
3) широкому использованию мирового опыта на основе тематического международного сотрудничества в рассматриваемой области.
Особое внимание хотелось бы обратить на стратегические цели создания в России цивилизованного, социально-ориентированного общества, характеризующегося высоким качеством жизни населения, основоИ которого в рассматриваемом смысле должна стать современная модель управления ЖКК.
БиблиографическиИ список
1. Мукумов Р.Э., Дамиров Д.Я., Субботина В.Н. Эффективное управление жилым домом. - М: Вершина, 2007.
2. Каменева Е.А. Реформа ЖКХ или "Теперь мы будем жить по-новому". - Ростов-на-Дону: Феникс, 2005.
3. ГрабовыИ П.Г. Основы организации и управления жилищно-коммунальным комплексом. - М.: АСВ, 2004.
4. Информационное агентство "К^пиш"
