CC BY
82
Проблемы экономики и менеджмента
УДК 332.871.2
Е.Ю. Королёва
ст. преподаватель, кафедра менеджмента и таможенного дела, Смоленский филиал ФГБОУВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»
НОВЫЕ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
Аннотация. В ходе осуществления реформы ЖКХ претерпели изменение формы управления многоквартирными домами. В настоящее время выбор формы управления и оценка качества обслуживания жилого фонда возложена на собственников жилья при отсутствии понимания со стороны последних особенностей осуществления управления.
Ключевые слова: форма управления, многоквартирный дом, качество управления.
E.Yu. Korolyeva, Smolensk branch of the Russian economic University named after G.V. Plehanov
NEW FORMS OF MANAGEMENT OF APARTMENT BUILDINGS
Abstract. During the implementation of the reform of housing and communal services have changed the form of apartment houses. At present, the choice of the form of management and service quality is the responsibility of the owners in the absence of understanding of the latest features of the control.
Keywords: form of management, apartment house, quality control.
Отличительной особенностью проводимой в России реформы ЖКХ является вовлечение граждан в процесс управления многоквартирными домами. Согласно действующему Жилищному кодексу РФ, собственники жилья вправе выбрать любой из имеющихся способов управления домом. При этом качество предоставляемых услуг подлежит оценке со стороны потребителей, без участия органов местного самоуправления. Новые способы управления многоквартирными жилыми домами с участием собственников жилья отличаются от способов, существовавших ранее, до начала реформы. Также наблюдаются отличия и в качестве управления.
До проведения реформы управление жильем и обслуживание домохозяйств осуществляли дирекция единого заказчика (ДЕЗ) и жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК). Данные структуры были подотчетны в своей деятельности органам местного самоуправления, которые оценивали качество их работы.
ДЕЗ могли действовать как муниципальный, либо как ведомственный орган управления жилищным фондом. Такие дирекции от лица собственников жилья (граждан или муниципалитета) в многоквартирных домах стали заказывать коммунальные услуги и нанимать подрядные организации для обслуживания и ремонта. Причем, независимо от того, сколько квартир в доме приватизировано, управление осуществляла ДЕЗ. Она отвечала за большое количество многоквартирных домов, брала на себя функции по содержанию и управлению или без конкурса привлекала подрядчиков. Данные обстоятельства препятствовали созданию ТСЖ.
Строительство жилых домов на территории муниципального образования
№ 5 (33) - 2014
37
Проблемы экономики и менеджмента
осуществлял орган исполнительной власти. Непосредственное руководство данным видом работ осуществляла ДЕЗ. При этом ДЕЗ организовывала проектирование домов с участием проектных организаций. В результате оформлялась смета на выполнение строительных работ. Проект строительства и смету утверждал орган исполнительной власти. Затем ДЕЗ подбирала подрядчика и субподрядчиков. Вновь построенный дом учитывается на балансе городского исполнительного комитета. Квартиры в построенном доме распределяются органом исполнительной власти местного самоуправления между жителями, стоящими в очереди на получение жилья, путем выдачи ордеров на владение и пользование квартирой. При распределении жилья появилась необходимость в работе БТИ (бюро технической инвентаризации), так как при оформлении ордеров на квартиры в них необходимо было указывать размер площади. Для этих целей ДЕЗ передала учетные функции БТИ [3].
Следует также отметить, что подобные ДЕЗ создавались на предприятиях для строительства и последующего обслуживания жилищного фонда, принадлежащего данным предприятиям. Однако в данном случае многоквартирный дом учитывался на балансе построившего его предприятия.
ЖЭК - это организация по жилищно-коммунальному обслуживанию жилья, находящаяся в подчинении у муниципального органа исполнительной власти. ЖЭК получает на праве хозяйственного ведения объекты жилищного фонда и организует процесс поставки коммунальных услуг домохозяйствам. В разных населенных пунктах ЖЭК имеет разные названия, такие как жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ), ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ), ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП).
В России в большей части многоквартирных домов есть жилые помещения, находящиеся в собственности муниципалитета, который в данном случае принимает непосредственное участие в выборе способа управления домом. Чаще всего в такой ситуации в качестве субъекта управления выбирают управляющую организацию на конкурсной основе в целях выполнения муниципального заказа на обслуживание жилищного фонда. Затем данная организация, предоставляющая домохозяйствам ЖКУ, осуществляет выбор ресурсоснабжающих и обслуживающих организаций.
Новые формы управления жилищным фондом, установленные законодательством, значительно отличаются от форм, существовавших ранее. В то же время они предполагают повышение активности собственников жилья в решении вопросов коммунального обслуживания домов [1, 4]:
1. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) многоквартирного жилого дома. В данном случае собственники жилых помещений самостоятельно формируют управляющий орган - товарищество для осуществления управления многоквартирным домом. При этом товарищество заключает от имени жильцов договоры на предоставление коммунальных услуг и организует обслуживание жилья либо собственными усилиями, либо путем привлечения специализированных обслуживающих организаций. ТСЖ также может осуществлять обслуживание
38
№ 5 (33) - 2014
Проблемы экономики и менеджмента
нескольких соседних домов по согласию с их жильцами.
2. Управление домами со стороны управляющей организации/ компании (УК). Такие организации имеют возможность обслуживать жилье, находящееся в разных частях города, но не обязательно по соседству друг с другом, как требуется для обслуживания со стороны ТСЖ. Организации, специализирующиеся на обслуживании домохозяйств и предоставлении коммунальных услуг, являются, как правило, самостоятельными хозяйствующими субъектами - юридическими лицами. Они могут, как создаваться собственником-муниципалитетом, так и изначально являться коммерческими структурами, созданными третьими лицами. Они также могут быть созданы на базе бывших ДЕЗ и ЖЭК, поменявших форму собственности в процессе приватизации или путем преобразования в хозяйственное товарищество. Если же подобные организации создаются муниципалитетом, то они могут быть учреждены как в качестве самостоятельных коммерческих организаций, так и в форме муниципальных унитарных предприятий или учреждений.
3. Непосредственное управление. Данный способ предполагает решение вопросов коммунального обслуживания жилого дома единолично собственником жилья. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, поставляющие коммунальные и ресурсы, и организации, обслуживающие домохозяйства. В данном случае каждый собственник самостоятельно заключает договоры с соответствующими организациями и оплачивает их услуги непосредственно (без участия УК и/или ТСЖ). Непосредственное управление наиболее подходит для частных односемейных домов.
Однако, согласно требованиям Жилищного кодекса РФ, в доме с непосредственным управлением, имеющем от 4 до 10 квартир, должен быть создан совет дома для выполнения функций управления. Данный способ коммунального обслуживания многоквартирного дома можно рассматривать как самостоятельный. В данном случае, в отличие от частного односемейного дома, домохозяйствам необходимо согласованно выбирать поставщиков коммунальных ресурсов [1].
Следует также отметить, что указанные выше три способа коммунального обслуживания домохозяйств не в полной мере отражают существующие на практике особенности взаимодействия застройщика и домохозяйств. Поэтому в постановлении Правительства Российской Федерации «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» № 416 от 15.05.13 [2] были предусмотрены еще две формы обслуживания многоквартирных домов:
а) специализированный потребительский кооператив (например, ЖСК) -осуществляет обслуживание домов, построенных кооперативом на средства, собранные будущими жильцами дома; по окончании строительства дома кооператив осуществляет его обслуживание.
б) застройщик - осуществляет обслуживание вновь построенного дома до того момента, пока жильцы дома не заключат договор на обслуживания с УК или выберут иной способ обслуживания дома.
№ 5 (33) - 2014
39
Проблемы экономики и менеджмента
Кроме того, указанным постановлением установлен порядок передачи технической документации на дом в случае изменения способа его обслуживания.
Следует отметить, что новые формы управления многоквартирными домами, в отличие от форм, действовавших ранее, представляют собой общественные объединения. Например, ТСЖ создается собственниками, которые сами организуют его работу, причем члены правления товарищества выполняют свою работу на общественных началах, не получая вознаграждение. Кроме того, члены правления ТСЖ не обладают достаточными знаниями и навыками в вопросах управления. Управляющая организация является коммерческим юридическим лицом, действующим ради получения прибыли, что дает возможность для осуществления финансовых махинаций. Однако в связи с внесением изменений в законодательство, для управляющей организации установлена обязанность раскрытия информации о своей деятельности, что дает некоторую возможность органам местного самоуправления осуществлять контроль ее деятельности. Но, в то же время, по-прежнему остается открытым вопрос об оценке качества управления многоквартирными домами при всех существующих формах со стороны органов местного самоуправления. Отсутствует возможность оперативного устранения возникающих проблем.
Список литературы:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
2. О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами: постановление Правительства Российской Федерации № 416 от 15.05.2013 // Собрание законодательства РФ. - 2013. - № 21. - Ст. 2652.
3. Косарева Н.Б. Государственная жилищная политика в России в 1991-2008 годах // История новой России: очерки, интервью: в 3 т. / под общ. ред. П.С. Филиппова. - СПб.: Норма, 2011. - Т. 2. - С. 188.
4. Сиваев С.Б. Как эффективно управлять жилищным фондом: теория и практика / С.Б. Сиваев. - М.: Фонд «Ин-т экономики города», 2002.
40
№ 5 (33) - 2014
