CC BY
14
УДК 332.1: 346,26: 332,83821 (470.630)
организационные основы деятельности бизнес-структур на локальных рынках жилья
И. М. моторина,
аспирант кафедры финансов, кредита и страхового дела E-mail: Irma-21703@yandex. ru
ставропольский государственный аграрный университет
В статье проведен анализ становления строительного рынка как в целом по России, так и на уровне региона, в частности Ставропольского края, за последние 20 лет. Предложена методология разработки стратегического плана развития предпринимательской деятельности в сфере жилищностроительного комплекса региона.
Ключевые слова: предпринимательская деятельность, жилищное строительство, форма собственности.
Начало формирования строительного рынка в России приходится на период 1991—2005 гг., когда под влиянием реформ в жилищной сфере произошел окончательный отказ от планово-административных методов строительства. В стране была разработана правовая база, приняты законы, способствующие формированию жилищного рынка. В результате уже в 2004 г. доля недвижимости, находящейся в частной собственности, составляла 73,5 % против 33 % в начале 1990-х гг. Сейчас более 90 % строительных организаций находятся в частной собственности как в целом по России, так и в Ставропольском крае.
Становление регионального жилищного рынка происходило весьма динамично, путем приватизации строительных организаций и имеющегося жилищного фонда страны. В результате всего за два года (с 1993 по 1994 г.) был создан новый рынок жилья.
Строительный бизнес, по определению, представляет собой самую динамичную отрасль реального сектора экономики. Наиболее активно идет строительство жилья в крупных городах. Так, согласно данным Федеральной службы государс-
твенной статистики по Ставропольскому краю, больше половины возводимого в регионе жилья приходится именно на краевой центр.
С 2002 г. в строительной индустрии активизировался рост объемов производства в виде увеличения числа построенных квадратных метров не только России, но и Ставропольского края. На Ставрополье за 2010 г. было введено в действие 1 101,1 тыс. м2 общей площади жилых домов, что на 2,1 % больше, чем в 2009 г. В г. Ставрополе введено в действие жилых домов общей площадью 484,6 тыс. м2, что составляет 44 % от общей площади введенного в действие в крае жилья, и на 1,4 % больше, чем за 2009 г., но жилищный вопрос все так же остро стоит перед жителями города [1], что обусловлено невысокими доходами населения региона и довольно высоким уровнем безработицы.
В Ставропольском крае только в 2007 г. удалось превысить уровень 1990 г. по инвестициям, до этого наблюдался спад особенно до 2000 г., несмотря на то, что в советский период практически единственным крупным инвестором было государство. Как это ни парадоксально, при всем росте объемов жилищного строительства в регионе пока так и не удалось превысить показатели 2007 г. по сравнению с 1990 г., а в работах строительного подряда наблюдается самое существенное отставание вплоть до 2007 г. и только в последние годы эти показатели стали превосходить уровень конца 1980-х гг. [4].
На сегодняшний день региональный строительный комплекс представлен как частными, так и государственными строительными компаниями, однако удельный вес государственных и муници-
- 51
100-1 9080706050403020100-
1990
1995
2000
2006
2007
2008
2009
2010
□ государственная
□ смешанная российская
(муниципальная ]из общего итога ЖСК
□ частная
Рис. 1. Структура организационных основ предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства Ставропольского края, %: 1 — государственная; 2 — муниципальная; 3 — частная; 4 — смешанная российская; 5 — из общего итога ЖСК
пальных организаций по вводу жилья минимален. С каждым годом увеличивается число домостроений, возводимых частными структурами, несмотря на то, что в советское время их еще не было. Сейчас в основном только предприятиями этой формы собственности осуществляется строительство жилья (93,6 % от всего рынка строительства жилья), в то время как государственное и муниципальное строительство занимают минимальную долю рынка. В частности, из-за сокращения федерального уровня финансирования жилищного строительства на Ставрополье в 2009 г. было введено за счет средств краевого бюджета только 3 000 м2 общей площади жилья, или 0,3 % от объема всего строительного рынка [5].
Данный факт свидетельствует о том, что организационные основы предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства Ставропольского края коренным образом изменились и за последние 20 лет на смену государственной форме собственности пришла частная (рис. 1).
Таким образом, общий жилищный фонд края и уровень обеспеченности населения жильем ежегодно увеличивается. Учитывая размер социальной нормы жилья (18 м2 на одного человека в семье, состоящей из трех и более человек), показатель обеспеченности в целом имеет достаточно высокое значение. Однако при сопоставлении показателей, отражающих общий объем жилищного фонда, видно сокращение роли государства и повышение значимости индивидуального строительства.
К современному строительному рынку жилья ученые-экономисты применяют системный подход, для которого характерна комплексная застройка, развивающая не только жилую, но и социальную, торговую, спортивно-развлекательную и транспортную инфраструктуры города. Именно поэтому сейчас в Ставрополе наблюдается застройка кварталами, микрорайонами, жилыми комплексами «Александровский парк», «Гарден Сити», «Радуга», «Олимпийский» и т. д. Наиболее крупные строительные фирмы, такие как ООО УК «Эвилин», ООО «Южная строительная компания», ЗАО «Элит-строй», ООО «Александрия», возводят не только многоэтажные жилые дома, но и объекты социальной инфраструктуры, транспортные развязки, инженерные коммуникации, а также благоустраивают территории, в результате чего возникают целые микрогорода. Самым ярким примером является строительство микрорайона для военнослужащих в юго-западном районе Ставрополя, имеющего все необходимые социальные объекты: школа, детский сад, магазин, аптека и т. д. Рынок строительных услуг четко дифференцирован, и каждая компания занимает свою рыночную нишу: ООО «Строительная компания «ЮгСтройИнвест» ориентируется на строительстве жилья эконом-класса; ООО УК «Эвелин» — на строительстве жилья бизнес- и элит-классов, в связи с чем занимает достаточно небольшой сегмент рынка, рассчитанный на людей с высокими стабильными доходами.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что сфера строительства для Ставропольского края является одной из ключевых, поскольку именно строительство жилья, инфраструктуры способно стать локомотивом экономического роста региона [2]. В частности, в январе-феврале 2011 г. на строительном рынке Ставрополья территориальным органом статистики был отмечен рост объемов строительства на 25 % по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
Финансовый кризис 2008 г. затронул все сферы жизни и, конечно же, не обошел и отрасль строительства. Однако кризис — неизбежное явление
рыночной экономики, характеризующееся цикличностью развития. Те компании, которые смогли удержаться на рынке, — стали лидерами, но и самим застройщикам такая ситуация позволила по-новому посмотреть на организацию своей деятельности и предложить дольщикам новые взаимовыгодные условия для сотрудничества. Так, в частности, Северо-Кавказский банк Сбербанка России вместе с наиболее крупными застройщиками края проводит регулярно «ипотечные субботы».
На сегодняшний день российский рынок недвижимости является развивающимся рынком с высоким потенциалом, представляющим интерес для инвесторов, а это в свою очередь позволяет менее болезненно преодолевать последствия мирового финансового кризиса.
Для решения жилищной проблемы Ассоциация региональных банков России (АРБ) предложила введение используемых на Западе жилищных накопительных вкладов: заемщик заключает с банком договор на целевой вклад, а государство при этом доплачивает определенную премию в виде повышенных процентов, после накопления определенной суммы человек получит заем на жилье по льготной ставке. Сложившаяся в регионе практика показывает, что возникает необходимость увеличения суммы государственных гарантий с 700 тыс. руб. до 2 млн руб. Региональные филиалы ВТБ 24 уже с 2009 г. работают по новой модели ипотечного кредитования — немецко-американской. Суть схемы заключается в том, что заемщик в течение двух или более лет накапливает на отведенном вкладе не менее 30 % стоимости жилья. Как только будет накоплена необходимая сумма, банк выдает кредит на сумму, равную сумме вклада, по ставке на 20 % ниже рыночной, а оставшуюся часть выдает под рыночной процент. Также речь идет о том, что на смену фиксированным процентным ставкам придут плавающие. Все эти меры должны способствовать развитию предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства в условиях нестабильности в экономике [3].
Нынешняя ситуация на рынке недвижимости существенно отличается от той, которая наблюдалась после кризиса 1998 г., да и причины кризисов имеют совершенно разную природу. Ситуация в конце 1990-х гг. была шоковой из-за четырехкратной девальвации рубля и банкротства крупнейших банков в кратчайшие сроки, что привело к уничтожению всех накоплений людей. Тогда жилье
подешевело практически в 2 раза, но уже с 2004 г. начался интенсивный рост цен на рынке жилья, превзошедший докризисный уровень цен.
Интенсивное развитие жилищного строительства на Ставрополье осложняется дефицитом кадров в данной отрасли, дороговизной строительных материалов и энергоносителей, а также тем, что ипотека в Ставрополе так и не стала массовым явлением. В этой связи необходимо увеличивать покупательную способность населения посредством увеличения доступности финансовых механизмов, применяемых с учетом уровня доходов населения региона.
Экстраполируя сложившуюся ситуацию в сфере жилищного строительства Ставропольского края, автор считает, что необходимо усовершенствовать стратегию планирования жилищного строительства в регионе, используя положительный опыт других стран. Во всем мире обязательным элементом в проектно-сметной документации жилищного строительства является стратегический план, обеспечивающий регулирование процесса строительства жилья в регионе. С его помощью формируются условия для перспективного развития и принимаются текущие решения в соответствии с утвержденными стратегическими целями.
Стратегическое планирование предпринимательской деятельности в жилищно-строительном комплексе региона (ЖСКР), по мнению автора, является обязательным условием при осуществлении инвестиционных проектов и привлечении инвестиций в регион, особенно когда на рынке представлены в основном только частные предприятия. При данном планировании следует: установить стратегические цели и приоритеты развития ЖСКР; определить закономерности и принципы в управлении ЖСКР, а также программы действий руководства региона для развития экономики.
К основным элементам стратегического планирования ЖСКР автор относит постановку глобальной цели развития жилищного строительства и вытекающие из нее частные стратегии, способствующие достижению глобальной цели. При этом необходимо учитывать принцип системности, комплексности, многовариантности, иерархичности, альтернативности и конкретности решений (рис. 2).
На взгляд автора, на начальном этапе составления стратегического плана развития предпринимательской деятельности в сфере жилищно-строительного комплекса региона следует сформировать ключевые варианты плана с использованием гло-
Мониторинг и оценка стратегического плана развития жилищного строительства в регионе, корректировка полученных результатов
Рис. 2. Методика разработки стратегического плана развития предпринимательской деятельности в сфере жилищно-строительного комплекса региона
бальных и частных целей, определить полный перечень мер по реализации целей, подцелей, задач и спрогнозировать экономический и социальный эффекты. В отличие от уже имеющихся моделей авторская модель предполагает регулярный мониторинг на каждом этапе стратегического планирования, благодаря чему будет происходить своевременная корректировка полученных результатов.
Разработка ключевых вариантов стратегического плана развития предпринимательской деятельности в сфере жилищно-строительного комплекса региона должна осуществляться исходя из: определения конкурентных возможностей ЖСКР; построения целей достижения стратегического плана в ЖСКР; разработки частных целей и подцелей развития жилищного строительства; оценки ключевых вариантов развития жилищного строительства региона посредством сравнения затрат и суммарного эффекта.
Алгоритм определения конкурентных возможностей жилищного строительства в регионе, по мнению автора, должен включать анализ внутренних
и внешних факторов, а также тенденций развития отрасли (рис. 3).
Оптимизацию подходящего ключевого варианта стратегического плана следует осуществлять с учетом имеющихся ограничений в финансировании и возможности возникновения экономических, финансовых, экологических видов рисков, которые могут оказать прямое или косвенное влияние на осуществление программы.
Последовательно процедура оптимизации ключевого варианта стратегического плана развития предпринимательской деятельности в сфере жилищно-строительного комплекса региона может быть представлена следующим образом: прогнозирование финансирования с использованием всех имеющихся источников; проведение сравнительной оценки потребностей для финансирования выбранного ключевого варианта; установление причин возникновения рисков, а также разработка мероприятий по степени их влияния на оптимизацию стратегических решений; рассмотрение и утверждение оптимального варианта плана в ЖСКР.
На заключительном этапе разработки стратегического плана развития предпринимательской деятельности в сфере жилищно-строительного комплекса региона должен проводиться мониторинг, способствующий выявлению недочетов в реализации программы и определению направлений корректировки реализуемых мероприятий. Использование данной модели позволит контролировать процесс жилищной застройки, основываясь не на получении коммерческого эффекта предпринимательскими структурами, а на социально-экономическом развитии региона и снижении уровня социальной нагрузки в обществе.
Таким образом, если в регионе будет осуществляться стратегическое планирование предпринимательской деятельности с учетом стратегическо-
го планирования, то это позволит регулировать рынок строительных услуг и сбалансировать спрос и предложение, что особенно актуально в период снижения платежеспособного спроса населения.
ВНЕШНИЕ ФАКТОРЫ
1. Географическое положение.
2. Менталитет.
3. Макроэкономическая ситуация в стране.
4. Микроэкономическая ситуация в отрасли.
5. Тенденции развития региональной экономики и отрасли строительства
ВНУТРЕННИЕ ФАКТОРЫ
1. Социально-экономическая характеристика округа и региона в частности.
2. Финансовые источники для развития отрасли.
3. Характеристика городской среды и инфраструктуры
Список литературы
1. Жилищное строительство в Ставропольском крае: приоритеты, проблемы, решения // Аналитическая записка. Ставрополь, 2008.
2. Левченко А. Движение по инерции // Квадратный Метр. 2009. № 2 (11). С. 46.
3. Проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. [Электронный ресурс] // Торгово-промышленная
палата Российской Федерации: официальный сайт. 2010. URL: http://www. tpprf. ru.
4. Стратегия долгосрочного развития жилищно-строительного комплекса Ставропольского края на 2009-2020 годы. [Электронный ресурс] //
Определение внешних тенденций развития жилищного строительства и экономики региона Определение внутренних тенденций развития жилищного строительства и экономики региона
Анализ внешних и внутренних факторов, а также внутренних и внешних тенденций
" 1
Формирование задач в соответствии с мерами по реализации выявленного потенциала в развитии жилищно-строительного комплекса региона
Формулирование мер, способствующих повышению конкурентоспособности жилищного строительства в регионе
Рис. 3. Алгоритм определения конкурентных возможностей жилищного строительства в регионе
Министерство строительства и архитектуры Ставропольского края: официальный сайт. 2010. URL: http: www. minstroysk. ru.
5. Черных Е. Операция «Квартира»// Ставропольский бизнес. 2009. № 17/720. С. 1, 9.
25-26 ноября 2011 г. кафедра «Бухгалтерского учета, аудита и статистики» экономического факультета РУДН проводит II международную научно-практическую конференцию
«Роль учетных практик в обеспечении устойчивого развития
предприятий».
За дополнительной информацией, а также по вопросам участия обращаться по телефону 433-94-04 либо e-mail: buhuchet-rudn@yandex.ru, а также на сайт РУДН в раздел «Новости».
www. econ-rudn. ru
