CC BY
26
СОЗДАНИЕ ИНТЕГРИРОВАННЫХ СТРУКТУР С ГОСУЧАСТИЕМ КАКЭФФЕКТИВНЫЙ СПОСОБ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО НА РЕГИОНАЛЬНОМ УРОВНЕ
Н.В. ГОРОДНОВА,
кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика и управление строительством и рынком недвижимости» Уральский государственный технический университет — УПИ
Проблема привлечения инвестиций в строительство на региональном уровне и повышения эффективности инвестиционной деятельности в условиях финансового кризиса приобрела в последнее время еще большую актуальность. В данной статье на основе обобщения практического опыта реализации проектов и программ сделан вывод о том, что в настоящее время целесообразно усиление государственного регулирования инвестиционной деятельности путем формирования государственно-частных партнерств в региональном инвестиционно-строительном комплексе. В работе приведены основные принципы создания интегрированной структуры с госучастием, а также основные положения программы поддержки строительства доступного жилья.
Ключевые слова: инвестиционная деятельность, государственное регулирование, интегрированная структура, жилищно-строительные кооперативы.
В условиях нестабильной экономики, при отсутствии масштабной поддержки со стороны государства и бюджетов разных уровней, чтобы выжить и осуществлять разработку, финансирование и реализацию перспективных инвестиционных проектов и программ, заинтересованные предприятия стремятся объединить свой потенциал и, таким образом, создать интегрированную структуру, способную противостоять колебаниям рыночной конъюнктуры, последствиям финансовых кризисов и привлекать инвестиционные ресурсы.
Следует отметить, что роль государства при создании интегрированных структур в России была и остается определяющей. Российское государство не стремится финансировать программы промышленных предприятий, не нашедших свое место в нынешних условиях, предпочитая инвестировать средства в жизнеспособные производства и контролировать
их, вкладывать средства в предприятия, от которых можно ожидать реальных результатов, которые способны нести ответственность перед инвесторами и выдавать им обеспеченные гарантии.
В настоящее время в условиях усиления государственного регулирования процессов интеграции в российской экономике целесообразно продолжить работу по совершенствованию государственного контроля этого процесса. Вопрос заключается только в том, в каких пропорциях необходим контроль деятельности интегрированных структур со стороны государства: «Государства там и столько, сколько необходимо; свободы там и столько, сколько нужно».
По мнению автора, государственная политика регулирования деятельности интегрированных структур должна охватывать следующие основные направления:
• разработку и финансирование из государственного бюджета приоритетных научно-технических проектов и программ развития;
• создание в России благоприятного инновационного и инвестиционного климата, способствующего формированию спроса на инновации;
• создание экономических, правовых и социальных условий для развития предпринимательства в инвестиционно-строительном комплексе региона.
При этом реализация основных направлений общегосударственной политики на федеральном и региональном уровнях должна сопровождаться созданием серьезных условий для самовоспроизводства научно-технического потенциала.
Очевидно, что объектом бюджетного финансирования должна стать фундаментальная наука, хотя ее деятельность не связана напрямую с условиями и результатами экономической реализации научно-технического потенциала. Прикладная наука (в отраслевых структурах и непосредственно на промышленных предприятиях) обязательно должна быть включена в воспроизводственный процесс и в отношения товарно-денежного обмена. Стоит задача постепенного перехода на внебюджетное финансирование, основанное на росте спроса на научно-исследовательские и опытно-конструкторские разработки (НИОКР), а также внедрения инноваций со стороны взаимодействующих в рыночной экономике хозяйствующих субъектов.
Создание такого рода экономических условий диктует необходимость образования новых организационно-экономических форм в виде акционерных обществ, холдингов, инновационных институтов и интегрированных структур с государственным участием.
Основными целями создания интегрированной структуры с госучастием являются:
1. Объединение усилий акционерных обществ, имеющих государственные пакеты акций. Процесс углубления внутренней кооперации дает возможность повышения как технологичности производства продукции, так и научно-технического потенциала участников партнерства в процессе производства комплексов готовой наукоемкой и высокотехнологичной продукции. Это — диверсификация производства, использование частным капиталом незагруженных мощностей оборонно-промышленного комплекса и развитие производств наукоемкой продукции гражданской направленности.
2. Привлечение на определенных условиях частного капитала для получения дополнительных инвестиций. Необходимо отметить, что вхождение предприятия в интегрированную структуру не сужает, а расширяет его инвестиционный потенциал: наряду с ограничением государством свободы в принятии стратегических решений, появляется возможность привлечения ресурсов других участников. Кроме того, благодаря кооперации, вероятно снижение общей потребности в инвестициях, не влияющее на остальные показатели деятельности.
3. Использование преимуществ диверсификации производства позволяет применить богатейший научно-технический потенциал, а также сохранить и рационально перераспределять потенциал высококвалифицированных сотрудников партнерства для решения сложных научных и технических задач.
К числу приоритетных задач следует отнести:
1) объединение интеллектуального потенциала предприятий, который может быть реализован в промышленном (серийном) производстве и способен обеспечить дополнительный объем производства и реализации конкурентоспособных высокотехнологичных изделий на внутреннем или внешнем рынке;
2) возможность централизации финансовых ресурсов, необходимых для решения производственных задач и привлечения инвестиций частного партнера для технического перевооружения строительных предприятий, входящих в интегрированную структуру;
3) возможность влияния на решения менеджмента предприятий-участников и предотвращение потери контроля над ними со стороны управленческого корпуса при переходе прав собственности к новой интегрированной структуре.
Важный стимул для проработки различных вариантов возможной кооперации — предприятие должно владеть объектами интеллектуальной собственности (ОИС), т. е. ноу-хау, патентами, авторскими свидетельствами на изобретение, оценкой их рыночной стоимости. При создании такого альянса строительные компании получают возможность модернизации и технологической реорганизации производства, что приводит к повышению производительности труда и выполнению заказов не только частного инвестора, но и государственных заказов. Можно более качественно за более короткие сроки, выполнить задачи производства, подтягивая отстающие отрасли к уровню передовых.
Для инвесторов, в свою очередь, наряду с получением полного контроля производственного процесса открывается возможность развертывания широкомасштабных научных исследований и реализации имеющихся разработок, оптимальной загрузки производственных мощностей крупных инвестиционно-строительных комплексов, использования высококвалифицированных трудовых ресурсов оборонных предприятий, открытости и прозрачности информации, вт.ч.и финансовой.
Для преодоления негативных последствий мирового кризиса в строительном секторе на уровне региона и привлечения частных инвестиций в отрасль на основе изученных заданных экономических теорий и практики предлагается создать на территории Свердловской области государственно-частное партнерство в строительстве.
Основанием для создания государственно-частного партнерства в строительстве на уровне региона является объединение государственных долей контрольных или блокирующих пакетов ак-
ций предприятий и частного капитала акционерных обществ в интегрированные структуры принципиально нового типа. Это дает возможность в случае последующей приватизации государственных долей пакетов акций избежать попаданиях их в руки «случайных собственников», у которых цели и задачи, зачастую, разнятся с целями и задачами участников интегрированных структур.
Одним из направлений оказания государственной поддержки строительной отрасли на уровне региона является программа «Поддержки строитель -ства доступного жилья, осуществляемого жилищными строительными кооперативами (ЖСК)». Данная программа была разработана группой специалистов и представлена Президенту России Д. А. Медведеву.
В основе программы был положен принцип работы модели «сбалансированная автономия» [5].
Ключевой отличительный признак — сберегательно-ссудный принцип ее финансирования: совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капитала, а целенаправленно формируется за счет привлеченных сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи («черная касса», «стройсбер-касса», «система стройсбережения»).
Право на получение ссуды возникает у заемщика только при условии, что ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать. Данное ограничение является существенным, так как отодвигает по времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости.
При этом потенциально данная модель практически не зависит от состояния кредитно-финансового рынка. Не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки дохода по вкладам могут быть установлены теоретически на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения, установив маржу.
Система удачно сочетает механизм накоплений (стройсбережений) с механизмом кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.
Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной кредитно-финансовой системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше (обычно за 2 — 10 лет). Исходя из своих возможностей, вносит
деньги в специализированные банки или сберкассы до накопления примерно 45 % от стоимости будущего жилья. После чего получает право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части. Погашение такого кредитадлится примерно 10 — 15 лет.
Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и вышли на второй этап получения кредита.
Данная модель значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.
Достоинство: используемые в ее рамках уровни процентных ставок, исчисляемые банками на целевые стройсбережения, и ставок, выдаваемых в рамках системы кредита, являются автономными и не зависят от общего уровня кредитно-финансового рынка.
Характерная черта такой схемы — это замкнутость, т. е. в качестве источников предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережений.
По договору вкладчики-участники обязуются сделать взносы в общую кассу, из которой им по определенной схеме выплачивают общую установленную сумму. Она складывается из суммы сбережений вкладчика (40 или 50 % общей суммы) и ссуды (разница между общей суммой, необходимой для строительства или покупки жилья, и суммой сбережений вкладчика, увеличенной на сумму государственной безвозмездной дотации).
При заключении договора вкладчик приобретает право на предоставление ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока действия является стабильной — от 4,5 до 8,5 %. В зависимости от тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до18 лет.
Продолжительность накопительного периода (2—10 лет) обусловлена экономическими условиями и возможностями клиента. В течение этого периода на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5 — 4,5 % в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды.
Ссуда предоставляется следующим образом: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережений, что может составлять соответственно 18
месяцев и от 40 до 50 % общей суммы сбережений и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств. В рамках этого метода распределения выплачивается общая сумма, которая равна собственным сбережениям плюс ссуде. Ссуда погашается вкладчиком в установленный срок.
Преимущества рассмотренной модели заключаются в следующем:
• финансирование не зависит от рынка капитала;
• процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, потому для вкладчика отсутствует риск из-за колебаний процентов;
• размер выплат ссудодателя точно устанавливается с самого начала;
• в отличие от других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат и в период высоких процентов остается вкладчикам по силам;
• относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора. Базирование системы стройсбережений на
целевых взносах граждан определяет два основных позитивных момента:
1) собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат впоследствии и/или увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости;
2) собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается. Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретаемой недвижимости служит гарантией надежности для получения ссуды.
Государство стимулирует накопление собственного капитала. Вкладчик может самостоятельно выбрать вид такого стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в определенном размере он получает дополнительно 10% от государства.
Очевидными преимуществами реализации данной модели для государства являются:
• частичный перенос ответственности за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов, поэтому осуществление поддержки частной инициативы;
• создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир или их
аренда, отсюда следует высокая эффективность модели при относительно низких расходах;
• вклад в стабилизацию народного хозяйства;
• в рамках закона об участии государства в образовании имущества стимулирование стройсбе-режения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат, одновременный учет их при налогообложении. Российский опыт формирования жилищно-
накопительных касс и жилищно-строительных кооперативов говорит о том, что аналогичную систему можно классифицировать как «автономную инвестиционно-ориентированную» [5].
Развитие этой системы связано с наличием в российской экономике ряда позитивных и негативных факторов, характерных для перехода от плановой к рыночной модели экономики:
• наличием острейшей потребности у подавляющего числа граждан РФ в щадящем режиме приобретения и оплаты жилья;
• объективной неспособностью и незаинтересованностью российских банков удовлетворять такую потребность из-за отсутствия денежных ресурсов и практически полного отсутствия ипотечной инфраструктуры (в РФ — квазиипотека) и наличием ущербного законодательства в этой сфере (ФЗ «Об ипотеке»).
Базовая модель объединяет три ключевые и взаимосвязанные подсистемы, а именно: безынфляционное накопление средств, целевое инвестирование и кредитование. Клиенту в качестве инструмента для решения своих жилищных проблем необходимо прохождение трех основных этапов: 1) накопительного; 2) инвестиционного; 3) кредитования и расчетов по кредиту. Соответственно прохождению каждого этапа меняется и статус клиента по схеме «накопитель — инвестор — заемщик».
Принципиальное отличие данной системы — сберегательный и кредитный сервис — существует не самостоятельно, как в банковской системе, а базируются на инвестиционной основе.
Первым обязательным источником инвестирования нового жилья для гражданина в процессе улучшения жилищных условий является его личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется как разница между расчетной и инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидий, если таковые положены ему по закону. При этом под инвестиционной стоимостью понимается совокупность затрат на оплату предпроектных и строительно-монтажных работ и услуг. Допускается включение в инвести-
ционную цену оплаты процентов и использование ограниченных сумм кредитных средств, привлекаемых в необходимых случаях для инвестирования.
Право на конкретный адрес новостройки у локального инвестора возникает только при условии оплаты на накопительном этапе не менее 50 % расчетной величины совокупного личного вклада.
Тот, кто раньше других оплатит минимальный взнос и в ходе инвестирования доплатит еще 20 % от расчетной величины вклада или внесет его полностью на любом из этих этапов, первым реально получит квартиру.
Вторым источником инвестиций при строительстве квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы; или из средств внебюджетных фондов, которые формируются за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частныхлиц (коммерческих инвесторов).
Третьим источником инвестиций для улучшения жилищных условий могут быть фьючерские продажи ранее занимаемой квартиры. Должен быть составлен акт оценки рыночной стоимости квартиры и согласован ориентировочный срок ее продажи. Как правило, этот срок должен на 1 — 2 месяца предшествовать сроку сдачи нового дома.
Четвертый источник — краткосрочный займ. Максимальный размер такого займа может быть в пределах доЗО %от расчетного личного вклада, а сам займ должен быть погашен равными долями в течение 3 — 4 лете момента сдачи дома в эксплуатацию. Конкретная величина ссуды зависит от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами:
• показателем накопительной активности (тыс.
руб. — мес.);
• показателем ссудного потенциала (тыс. руб.).
Такая система жилстройсбережений и целевого инвестирования в условиях низкой заработной платы значительно расширяет доступность жилья для среднеобеспеченных граждан.
Один из главных показателей уровня финансового сервиса — срок, в течение которого заинтересованный в жилье гражданин сможет осуществить расчеты за жилье.
В разных странах с развитой рыночной экономикой лишь от 8 до 15 % семей оплачивают свое жилье единовременным платежом. Подавляющая часть населения использует различные формы целевых накоплений при приобретении жилья.
Механизм строительства жилья с участием локальных инвесторов и государства реализуется и на
уровне отдельных регионов. Губернатор Свердловской области Э. Э. Россель издал ряд указов о предоставле-ниидолгосрочныхжилищныхкредитовзасчетсредств областного бюджета. Правительством Свердловской области принято постановление от 17.03.98 г. № 243 о предоставлении финансовой поддержки работникам бюджетной сферы при строительстве жилья на возвратной основе сроком на 20 лет с первоначальным взносом 20 % от стоимости жилья [5].
Основной кредитор — Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства Свердловской области — государственное учреждение, учредителем которого является правительство Свердловской области. Учреждение в своей деятельности руководствуется законами РФ, указами и распоряжениями Президента РФ, Уставом Свердловской области, областными законами, указами губернатора Свердловской области, постановлениями и распоряжениями правительства Свердловской области, другими нормативно-правовыми актами, уставом Фонда. Срок деятельности учреждения не ограничивается. Учреждение — некоммерческая организация — является юридическим лицом. Обособленное имущество, переданное ему учредителем на праве оперативного управления, учитывается на его самостоятельном балансе.
Цель деятельности: реализация в Свердловской области целевых программ индивидуального жилищного строительства.
Предмет деятельности: государственная поддержка индивидуального застройщика в сельской местности и работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий, при строительстве и приобретении жилья. Основные виды деятельности:
1. Предоставление поддержки гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий:
• работникам бюджетной сферы областного подчинения;
• работникам муниципальных бюджетных организаций;
• гражданам, имеющим льготы в обеспечении жилья в соответствии с действующим законодательством;
• индивидуальным застройщикам в сельской местности.
2. Прием и реализация различных видов сельскохозяйственной продукции, подлежащей сдаче индивидуальными застройщиками в сельской местности в счет погашения займа.
3. Риэлторская деятельность в пределах, необходимых для выполнения установленной цели.
Погашение займа производится заемщиком путем ежемесячного перечисления денежных
средств на расчетный счет Фонда равными долями до полного погашения. Заемщик вправе погасить сумму займа досрочно.
Погашение займа начинается:
1) при строительстве квартиры в многоквартирном доме в соответствии с графиком погашения займа;
2) при индивидуальном строительстве — с месяца, следующего за датой утверждения акта комиссии о приемке дома;
3) при приобретении жилья — с месяца, следующего за датой перечисления денежных средств на счет продавца.
Погашение займа может производиться путем передачи работником (заемщиком) Фонду имеющегося у него собственного жилья.
После полного погашения займа Фонд уведомляет орган, регистрирующий права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, о прекращении действия договора займа с залогом.
Основные этапы и принципы реализации механизма государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий:
1. Заявление на имя работодателя (директора департамента, министра, председателя комитета).
2. Направление резолюции на рассмотрение в комиссию при министре департамента.
3. Проведение процедуры андеррайтинга — оценки платежеспособности гражданина.
4. При положительном ответе формирование списка жильцов будущего дома и направление его в Фонд поддержки индивидуального строительства.
5. Формированиедома.
6. Получение Фондом обязательств о солидарной ответственности по ежемесячной выплате.
7. Договор материальной поддержки, согласно которому жилец вносит первоначальный взнос 20 % от стоимости квартиры.
8. Государственная поддержка со стороны областного бюджета с увеличением этой суммы на 20% (80% + 20%).
9. Передача квартиры в собственность Свердловской области.
10. Создание жилищно-строительного кооператива (ЖСК).
11. Выделение земельного участка под застройку
12. Переход в управление дома и всей прилегающей территории (создание кондоминиума).
13. Завершение строительства, приемка государственной комиссией. Подписание акта сверки Фондом и кооперативом. Подписание акта сверки кооперативом и пайщиком. Регистрация этого дома как объекта в областной собственности.
14. Регистрация дома как объекта в учреждении юстиции. Заключение договора купли-продажи:
• акт приема-передачи квартиры;
• договор купли-продажи квартиры;
• составляется график погашения 80и20 %. Квартира регистрируется как собственность
человека с выдачей соответствующего свидетельства на право собственности. Квартира передается в залог под обеспечение.
После месяца въезда в квартиру осуществляется возврат средств через бухгалтерию работодателя по другому платежному поручению.
Для индивидуальной застройки не требуется вносить первоначальный взнос 20 % от стоимости квартиры (дома). При этом необходим следующий набор документов: постановление муниципального образования под застройку на выделение земли под застройку; свидетельство на землю, договор аренды.
Основная идея государственного регулирования инвестиционной деятельности строительного комплекса региона заключается в использовании принадлежащих государству земель и гарантий финансирования при строительстве жилья, осуществляемого жилищными и строительными кооперативами в целях снижения стоимости жилья и рисков, принимаемых ЖСК и строителями (девелоперами). Паспорт программы представлен в таблице.
Основные принципы Программы «Поддержка строительства доступного жилья, осуществляемого жилищными строительными кооперативами (ЖСК)».
Компании-организаторы (Управляющие компании) создают ЖСК с последующим привлечением пайщиков-физических лиц (членов ЖСК) для строительства доступного жилья (включая и малоэтажное жилищное строительство) посредством учета следующих факторов:
• гарантии завершения строительства в разумные сроки за счет участия государства в лице специально созданных компаний как равноценных членов ЖСК, обеспечивающих при необходимости надлежащее финансирование строительства (в случае нехватки собственных средств у ЖСК при неполной продаже паев);
• гарантии получения наименьшей на рынке цены за счет отсутствия паразитных (трансак-ционных) издержек и оптимизации затрат на приобретение земельных участков, строительство и инфраструктуру;
• гарантии постоянного контроля со стороны пайщиков (членов ЖСК) над процессами строительства (в силу особенностей законода-
Паспорт программы
Полное название программы «Поддержка строительства доступного жилья, осуществляемого жилищными строительными кооперативами (ЖСК)»
Основная задача Обеспечение возможности участия населения в строительстве доступного качественного жилья с участием государства в качестве гаранта
Решаемые задачи 1) создание условий для участия граждан в строительстве доступного жилья; 2) загрузка строительной индустрии значительным объемом работ, что позволит сохранить рабочие места предприятий инвестиционно-строительного комплекса, включая генподрядчиков и поставщиков строительных материалов и других предприятий смежных отраслей промышленности
Назначение программы Использование принадлежащих государству земель и гарантий финансирования при строительстве жилья, осуществляемого жилищными и строительными кооперативами, для снижения стоимости жилья и рисков, принимаемых ЖСК и строителями (девелоперами)
Основные принципы Компании-организаторы создают ЖСК с последующим привлечением пайщиков для строительства доступного жилья посредством учета следующих факторов: • гарантии завершения строительства в разумные сроки за счет участия государства; • гарантии получения наименьшей на рынке цены за счет оптимизации затрат на приобретение земельных участков, строительство и инфраструктуру; • гарантии постоянного контроля со стороны пайщиков процессов строительства
Функции компаний-организаторов • Подбор земельных участков, проверка их правовых статусов, пригодности для строительства; • покупка от имени и за счет ЖСК подобранных земельных участков или получение их в аренду; • подбор и заключение договоров от имени ЖСК с компаниями, осуществляющими проектирование, согласование и утверждение проектно-строительной документации, обеспечение получения разрешений на строительство, строительный надзор; • подбор и заключение договоров от имени ЖСК с генеральными подрядчиками на строительство домов; • подбор и заключение договоров от имени ЖСК с инфраструктурными компаниями на технологические подсоединения; • привлечение пайщиков ЖСК (реклама, оформление документов ит. д.); • осуществление текущего управления операционной деятельности ЖСК
Факторы снижения стоимости жилья • Покупка/ аренда участков под строительство из состава земель, находящихся в собственности государства; • оптимизация расходов на проектирование, согласование, строительство и надзор за счет использования типовых проектных решений при больших объемах заказа; • снижение маржи девелоперов вследствие уменьшения их рисков при гарантированном объеме сбыта жилья и бесперебойном финансировании строительства
Государственные гарантии • Кредитование ЖСК для приобретения последними земельных участков, находящихся в государственной собственности, на торгах, организуемых государством; • обеспечение достаточного финансирования строительства, осуществляемого ЖСК за счет участия компаний-организаторов в качестве члена ЖСК, необходимым условием вступления в силу соответствующих гарантий является размещение не менее 50 % всех паев среди физических лиц-членов ЖСК в момент их первоначального привлечения; • все указанные гарантии/ обязательства компаний-организаторов отражаются в специальных договорах, заключаемых между этими компаниями и ЖСК в лице компаний-организаторов; • приобретение компанией-организатором неразмещенных паев ЖСК будет носить характер вынужденной меры, позволяющей ЖСК осуществлять полное финансирование проекта и тем самым дающей членам ЖСК гарантию завершения строительства в разумные сроки
тельного регулирования (раздел 5 Жилищного кодекса РФ [4])).
Факторы снижения стоимости жилья:
• покупка/ аренда участков под строительство из состава земель, находящихся в собственности государства (из земель Фонда содействия развитию жилищного строительства);
• оптимизация расходов на проектирование, согласование, строительство и надзор за счет использования типовых проектных решений при больших объемах заказа;
• снижение маржи девелоперов вследствие уменьшения их рисков при гарантированном объеме сбыта жилья и бесперебойном финансировании строительства.
Функции компаний-организаторов: После учреждения ЖКС Правление вновь созданного ЖСК заключает с компанией-организатором договор, по которому последняя обязуется осуществлять следующие действия:
• подбор земельных участков, проверка их правовых статусов, пригодности для строительства;
• покупка от имени и за счет ЖСК подобранных земельных участков или получение их в аренду;
• подбор и заключение договоров от имени ЖСК с компаниями, осуществляющими проектирование, согласование и утверждение проект-но-строительной документации, обеспечение получения разрешений на строительство, строительный надзор;
• подбор и заключение договоров от имени ЖСК с генеральными подрядчиками на строительство домов;
• подбор и заключение договоров от имени ЖСК с инфраструктурными компаниями на технологические подсоединения;
• привлечение пайщиков ЖСК (реклама, оформление документов и т.д.);
• осуществление текущего управления операционной деятельности ЖСК. Государственные гарантии:
Государство в лице специально созданных компаний осуществляет следующие действия:
• кредитование ЖСК для приобретения последними земельных участков (прав их аренды), находящихся в государственной собственности, на торгах, организуемых государством. Таким образом, гарантируется целевое использование указанных земельных участков и исключается возможность покупки по завышенным ценам. Кредит предоставляется ЖСК под залог покупаемого земельного участка (права аренды) и погашается за счет членских взносов членов ЖСК;
• обеспечение достаточного финансирования строительства, осуществляемого ЖСК за счет участия компаний-организаторов в качестве члена ЖСК, необходимым условием вступления в силу соответствующих гарантий является размещение не менее 50% всех паев среди физических лиц-членов ЖСК в момент их первоначального привлечения;
• все указанные гарантии/ обязательства компаний-организаторов отражаются в специальных договорах, заключаемых между этими компаниями и ЖСК в лице компаний-организаторов;
• приобретение компанией-организатором неразмещенных паев ЖСК будет носить характер вынужденной меры, позволяющей ЖСК осуществлять полное финансирование проекта и тем самым дающей членам ЖСК гарантию завершения строительства в разумные сроки. Паи, выкупленные компанией-организатором, реализуются новым членам ЖСК, привлечение которых осуществляется организатором в течение всего срока строительства.
В случае, если компания-организатор получает жилье по завершении строительства, она будет распоряжаться им в соответствии со своими уставными задачами (реализовывать жилье с некоторым доходом или продать его государственным (муниципальным) организациям (фондам) по себестоимости для выполнения или социальных программ).
Реализация указанной Программы с участием государства в качестве гаранта позволит осуществить загрузку строительной индустрии региона значительным объемом работ, что позволит сохранить рабочие места компаний инвестиционно-строительного комплекса, включая генподрядчиков, поставщиков строительных материалов и других предприятий смежных отраслей промышленности. Также может стать обеспечением возможности участия населения региона в строительстве доступного качественного жилья. При этом будут решены такие насущные проблемы, как:
• создание условий для участия граждан в строительстве доступного жилья путем использования особенностей института ЖСК как инструмента, позволяющего минимизировать и контролировать расходы на строительство;
• предоставление членам ЖСК гарантий завершения строительства и получения жилья;
• использование накопленного опыта девело-перов (организаторов) для осуществления организаторской и управленческой функций.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Хайкин В. 3., Городнова Н. В. К вопросу о повышении эффективности корпоративного управления. Наука и бизнес: пути развития. Сборник материалов 1-й международной научно-практической конференции: 28-29 января 2009. — Тамбов: ТАМБОВПРИНТ, 2009. С. 29-31.
2. Тищенко А. Н., Беликова Н. В., Волик И. Н. Проблемы развития высокотехнологичных отраслей промышленного комплекса Украины. Вестник УГТУ-УПИ (Серия: Экономика и управление). № 3 (92), май-июнь. 2008. С. 33-45.
3. Городнова Н.В., Хайкин В. 3. Создание интегрированных структур с государственным участием. Новые тенденции в экономике и управлении организацией: сборник научных трудов VIII Международной научно-практической конференции. 23-25 апреля2009г. В 3-хт. Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2009. Т. 1. 306 с. (С. 139-141).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации. — М.: ТК Велби. Изд-во Проспект, 2005. 96 с.
5. Городнова Н.В. Развитие ипотечного кредитования в российских условиях: Монография. Екатеринбург: ГОУВПО УГТУ-УПИ, 2005. 120 с.
