CC BY
68
Организационно-экономические основы управления
строительством молодежных жилищных комплексов
Швыденко Н.В. РГСУ, к.э.н., асс. каф. ЭиУС, г. Ростов-на-Дону
С переходом на рыночные условия хозяйствования управление строительством объектов жилой недвижимости претерпели значительные трансформации. В настоящее время наблюдается рост жилищного строительства, однако существует недостаток домов «эконом-класса», наблюдается низкая доступность жилья и ипотечных жилищных кредитов для большей части населения и в первую очередь для молодежи. Возникает необходимость в осуществлении преобразований и построении рыночных механизмов с целью улучшения жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан, повышения их трудовой и творческой активности.
Один из путей решения данной задачи - это строительство современных молодежных жилищных комплексов (МЖК), отвечающих потребностям молодых людей, на основе частно-государственного партнерства. Движение молодежных жилищных комплексов возникло еще в начале 1970-х годов и в нынешних условиях перехода к рыночным методам регулирования экономики, продолжает поиск новых способов решения жилищной проблемы молодежи.
Следует подчеркнуть, что основное внимание в работе уделено научнообоснованным подходам к формированию организационно-экономического механизма управления строительством современных молодежных жилищных комплексов и разработке рекомендаций по совершенствованию инструментария, позволяющих обеспечить молодых граждан комфортным и доступным жильем с развитой инфраструктурой.
К наиболее существенным результатам научного исследования относятся:
1. Произведена адаптация понятия «молодежного жилищного комплекса» к условиям рыночной экономики, базирующаяся на сочетании его характеристик как социально-значимого объекта (развитая инфраструктура, доступность и т.д.) и инвестиционно-привлекательного финансового инструмента, реализующего принцип частно-государственного партнерства.
«Молодежный жилищный комплекс» представляет собой социально значимый объект, включающий в себя жилые дома, объединенные единой специально спланированной территорией с развитой социальной инфраструктурой, выполненные в едином архитектурном стиле и образующие единую территориально-пространственную целостность, предназначенные для проживания молодежи в возрасте от 18 до 35 лет. Данное определение отражает современные тенденции развития экономики России и ее структурных преобразований, что в свою очередь обусловливает необходимость формирования механизма управления строительством таких объектов с учетом их специфических особенностей.
На сегодняшний день в качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные долгосрочные жилищные программы. Проводимые автором исследования показали необходимость разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов по возведению молодежных жилищных комплексов, основанных на привлечении частного и государственного капиталов. Достижение задач жилищной программы требует разработки организационноэкономического механизма управления строительством МЖК как совокупности организационных, ресурсных, правовых, методических и других составляющих элементов, форм их взаимодействия, а также последовательность его реализации в современных экономических условиях.
2. Разработана методика обоснования и принятия управленческих решений при проектировании МЖК, включающая конкретизацию частных целей, сбор и обработку
информации методом анкетирования, определение и оптимизацию социальноэкономических и технических параметров проекта МЖК.
Данная методика позволяет участникам инвестиционно-строительного процесса принимать экономически обоснованные управленческие решения о целесообразности реализации проектов строительства МЖК на основе сформированной информационной базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений и элементов социальной инфраструктуры.
Исследование потребности молодежи в жилье рекомендуется проводить методом социологического опроса путем письменного анкетирования закрытого типа. Алгоритм исследования состоит из следующих этапов: определение цели исследования и анализ вторичной информации; подготовка к полевому исследованию и его проведение; подготовка первичной информации и ее обработка; анализ результатов исследования; формулировка выводов и рекомендаций; формулирование исходных данных проекта строительства МЖК.
3. Уточнен инструментарий оценки эффективности проектов строительства МЖК как системы показателей в рамках организационно-экономического механизма, который характеризует основные параметры улучшения жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан; структуру занятости населения; коммерческую эффективность проектов с позиций инвесторов; оптимальную структуру инвестиционного фонда с различными источниками финансирования.
Поэтапное выполнение методики оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК позволяет выполнить отбор инвестиционных проектов и организовать их финансирование. Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта, достижения заданных характеристик прибыли и требований инвесторов.
4. Для практического использования разработан алгоритм реализации организационно-экономического механизма управления строительством МЖК, направленный на оптимизацию состава и взаимодействия участников инвестиционной программы с учетом институциональных и экономических условий развития жилищной сферы.
Организационно-экономический механизм строительства МЖК представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, используемых принципов, методов и функций управления на различных этапах жизненного цикла проекта, которая базируется на информационной поддержке, конкретных правилах финансового, административного и технологического взаимодействия элементов между собой и с внешней средой.
В качестве субъекта управления выявлены: потенциальные собственники МЖК (государственные и муниципальные органы, вузы, предприятия-работодатели, управляющие компании и др.), городская администрация, предприятия строительного комплекса. Объектом управления выступает строительство молодежных жилищных комплексов. Субъект осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей. Субъект воздействует на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели, а также принимает решения по наилучшему управлению строительством и эксплуатацией МЖК, обеспечивает реализацию принятых решений. Главным субъектом, на которого возложена ответственность за процесс строительства и состояние МЖК и который несет все риски, связанные с качеством и востребованностью МЖК, выступает собственник, который в современных условиях представлен частными лицами и городскими (или муниципальными) органами.
Алгоритм формирования предлагаемого организационно-экономического механизма предусматривает четыре этапа, охватывающих все основные функции управления (планирование, организация, мотивация и контроль) при создании МЖК (рисунок).
Таким образом, применение предложенного организационно-экономического механизма управления строительством методики МЖК позволяет ответить на вопрос, будут ли привлечены инвесторы к подобным проектам или нет, и как местным органам власти взаимодействовать с частным инвестором при решении вопросов строительства МЖК с участием бюджетных средств.
.Формирование исходных данных (ИД) на основе определения потребности молодежи в возрасте от 18 до 35 лет в МЖК
. 1. Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи
1.2. Анализ развития жилищного строительства в регионе
_£
1 .Социально-экономические параметры проекта
2.Рыночные параметры проекта
3.Технические параметры проекта
+
=Г
=:
С
2. Опредслеїжс потребности в финансовых ресурсах при строительстве МЖК
2.1 .Анализ удовлетворения интересов участников и определение инвестиционных источников строительства МЖК
2.2. Расчет инвестиционного фонда с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов
И
2.3. Формирование сводного плана-графика финансирования строительства МЖК
1.Удовлетворены интересы участников проекта строительства МЖК?
2.Достаточен объем целевого инвестиционного фонда для строительства МЖК?
3.Участники готовы предоставить инвестиционные ресурсы согласно сводному плану графику финансирования строительства МЖК?
3. Отбор инвестиционных проектов и организация их финансирования
о
э-
і=;
-
р.
3.1. Отбор инвестиционных проектов на основе их ранжирования і і и 1 .Расчет системы показателей оценки эффективности проекта строительства МЖК 2.0беспечена ли эффективность проекта?
+ і
3.2. Формирование программы создания МЖК и утверждение схем финансирования проектов і і і і
+ 1 -
і і ’
3.3. Уточнение объемно-планировочных, конструктивных решений и техникоэкономических показателей проектов і і і і і і Пересмотр ИД и оценка вариантов поддержки проекта возможно изменение ИД невозможно изменение ИД
4. Учет и контроль реализации программы создания и эксплуатации МЖК
4.1. Диагностика процесса создания МЖК
I
4.2. Анализ и оценка динамики реализации
__________проектов создания МЖК_____________
Соответствуют планируемые и отчетные показатели доходов и расходов по проектам и их привязка к конечным результатам?
о.
О
4.3. Оценка состояний и перспектив развития МЖК
Корректировка
плановых
показателей
проектов
Проект
отклоняется
Рисунок - Алгоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов
Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, тематические публикации по исследуемой проблеме в периодической печати, материалы международных, всероссийских, региональных научно-практических конференций и семинаров, посвященных вопросам и практическим проблемам в области управления жилищным строительством и оценки эффективности инвестиционных проектов.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили законодательные и другие нормативные акты Российской Федерации, Ростовской области, официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, данные Ростовского областного комитета государственной статистики, экономико-статистические сборники и справочники, аналитические обзоры информационных агентств, материалы, опубликованные в научных монографиях и периодической печати, интернет-ресурсы, а также собственные разработки автора по данной проблеме.
Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в совершенствовании методических основ организационно-экономического механизма формирования системы управления строительством МЖК в части уточнения понятийного аппарата; структуры; инструментария оценки социально-экономической эффективности инвестиционных программ; принятия и обоснования управленческих решений при проектировании и строительстве жилья для молодежи.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в разработке алгоритма реализации организационно-экономического механизма управления строительством МЖК, обеспечивающего развитие системы жилья для молодежи с учетом значительного повышения его доступности и комфортности.
Основные выводы и рекомендации могут быть использованы:
- для проведения научных исследований по дальнейшему развитию подходов и методик по повышению эффективности проектов строительства жилья для молодежи и обеспечения молодых граждан комфортным и доступным жильем с развитой инфраструктурой;
- для формирования системы управления строительством МЖК и при разработке региональных инвестиционных программ по обеспечению жильем молодежи;
- при разработке методического обеспечения учебных дисциплин «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Экономическая оценка инвестиций», а также программ дополнительного профессионального образования и повышения квалификации руководителей и специалистов предприятий строительной индустрии.
Литература
1. http://www.rgsu.ru/ouruniversity/news/Read.aspx?newsID=291
Швыденко Н.В. Организационно-экономические аспекты формирования системы управления строительством молодежных жилищных комплексов. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук.
2. Типовое положение о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования РФ от 31 мая 1995г. N 4.
3. Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
4. В.В. Коссов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание (вторая редакция).Утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. N ВК 477.
