CC BY
34
Швыденко Наталья Викторовна
Shvydenko Natalya Viktorovna Ростовский государственный строительный университет Rostov State University of Civil Engineering ассистент кафедры «Экономика и управление в строительстве» assistant of Chair of Economy and Management in Construction 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами
(строительство) E-Mail: [email protected]
Методологические аспекты создания системы управления строительством молодежных жилищных комплексов
Methodological aspects of building management systems youth housing complexes
Аннотация: В статье изложены теоретические и организационно-методологические аспекты создания системы управления строительством молодежных жилищных комплексов, позволяющей оценить социально-экономическую эффективность подобных проектов, а также принимать обоснованные управленческие решения при проектировании и строительстве жилья для молодежи и значительно повысить его доступность и комфортность.
The Abstract: The paper sets out the theoretical and organizational and methodological aspects of the system construction management youth housing complex, allowing to assess the socioeconomic efficiency of such projects, and make informed management decisions in the design and construction of housing for young people and significantly improve its accessibility and convenience.
Ключевые слова: Механизм управления; молодежный жилищный комплекс; жилищное строительство.
Keywords: The management mechanism; a youth housing complex; housing construction.
***
Постоянный рост цен на жилье, услуги ЖКХ, продукты питания, промышленные товары и услуги вызывает увеличение диспропорции между реальными и номинальными доходами домохозяйств, и не позволяет решить проблему отсутствия жилья для подавляющего числа молодых граждан России. Правительство Российской Федерации проводит целенаправленную политику по улучшению социально-бытовых условий молодежи. Актуальность данной проблемы обусловлена теми противоречиями, которые возникли в области обеспечения жильем отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а именно студенческой молодежи. Решение проблемы лежит в плоскости привлечения и максимально эффективного управления механизмами финансирования инвестиций в жилищное строительство, как частных, так и государственных.
В настоящее время студенты вынуждены использовать для временного проживания общежития, не отвечающие современным российским и европейским стандартам. Ситуация осложняется недостаточностью финансирования общежитий, старением жилого фонда, неразвитостью форм найма жилья, ростом цен на жилье и процентных ставок по ипотечным кредитам. Результаты реализации государственных программ не позволяют оказать поддержку мо-
лодежи в целом, а только молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий
В связи с этим возникает необходимость в осуществлении преобразований и построении рыночных механизмов, направленных на улучшение жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан, что в свою очередь несомненно отразиться на повышения их трудовой и творческой активности.
С нашей точки зрения, одним из путей решения данной задачи является строительство современных молодежных жилищных комплексов (МЖК), отвечающих потребностям молодых людей. Движение молодежных жилищных комплексов возникло в нашей стране еще в начале 1970-х годов, и в нынешних условиях перехода к рыночным методам регулирования экономики продолжается поиск новых способов решения жилищной проблемы молодежи.
В выполненной работе основное внимание уделено формированию организационноэкономического механизма управления строительством современных молодежных жилищных комплексов, позволяющих обеспечить молодых граждан комфортным и доступным жильем с развитой инфраструктурой.
Исследовано понятие «молодежный жилищный комплекс» и произведена его адаптация к условиям рыночной экономики, базирующаяся на сочетании его характеристик как социально-значимого объекта (развитая инфраструктура, доступность и т.д.) и инвестиционнопривлекательного финансового инструмента, реализующего принцип частногосударственного партнерства.
«Молодежный жилищный комплекс» представляет собой социально значимый объект, включающий в себя жилые дома, объединенные единой специально спланированной территорией с развитой социальной инфраструктурой, выполненные в едином архитектурном стиле и образующие единую территориально-пространственную целостность, предназначенные для проживания молодежи в возрасте от 18 до 35 лет. Данное определение отражает современные тенденции развития экономики России и ее структурных преобразований, что в свою очередь обусловливает необходимость формирования механизма управления строительством таких объектов с учетом их специфических особенностей.
На сегодняшний день в качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные долгосрочные жилищные программы. Проводимые нами исследования показали необходимость разработки и реализации инвестиционностроительных проектов по возведению молодежных жилищных комплексов, основанных на привлечении частного и государственного капиталов. Достижение задач жилищной программы требует разработки организационно-экономического механизма управления строительством МЖК как совокупности организационных, ресурсных, правовых, методических и других составляющих элементов, форм их взаимодействия, а также последовательность его реализации в современных экономических условиях.
Разработанная и предложенная к внедрению методика обоснования и принятия управленческих решений при проектировании МЖК включает конкретизацию частных целей, сбор и обработку информации путем анкетирования, определение и оптимизацию социальноэкономических и технических параметров проекта МЖК [2].
Данная методика позволяет участникам инвестиционно-строительного процесса принимать экономически обоснованные управленческие решения о целесообразности реализации проектов строительства МЖК на основе сформированной информационной базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений и элементов социальной инфраструктуры.
[1].
Исследование потребности молодежи в жилье рекомендуется проводить методом социологического опроса путем письменного анкетирования закрытого типа. Алгоритм исследования состоит из следующих этапов: определение цели исследования и анализ вторичной информации; подготовка к полевому исследованию и его проведение; подготовка первичной информации и ее обработка; анализ результатов исследования; формулировка выводов и рекомендаций; формулирование исходных данных проекта строительства МЖК (рисунок 1).
К показателям, которые используются для определения количества анкет, относятся:
- генеральная совокупность, представляющая собой общую численность студентов дневного отделения вуза;
- выборочная совокупность, которая производится случайно и определяется одноступенчатым случайным бесповторным отбором.
В качестве эксперимента в диссертационной работе на основе разработанных автором анкет проведен социальный опрос среди студентов дневного отделения Ростовского государственного строительного университета. Г енеральная совокупность составила 6 000, выборочная совокупность - 566 человек .
В настоящее время потребность студентов в однокомнатных помещениях жилой площадью от 15 до 30 м2 составляет 70 %, потребность в двухкомнатных помещениях жилой площадью от 30 до 50 м2 - 30 %.
Уточнен инструментарий оценки эффективности проектов строительства МЖК как системы показателей в рамках организационно-экономического механизма, который характеризует основные параметры улучшения жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан; структуру занятости населения; коммерческую эффективность проектов с позиций инвесторов; оптимальную структуру инвестиционного фонда с различными источниками финансирования [3].
Поэтапное выполнение методики оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК позволяет выполнить отбор инвестиционных проектов и организовать их финансирование. Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта, достижения заданных характеристик прибыли и требований инвесторов.
Для практического использования разработан алгоритм реализации организационноэкономического механизма управления строительством МЖК, направленный на оптимизацию состава и взаимодействия участников инвестиционной программы с учетом институциональных и экономических условий развития жилищной сферы.
Организационно-экономический механизм строительства МЖК представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, используемых принципов, методов и функций управления на различных этапах жизненного цикла проекта, которая базируется на информационной поддержке, конкретных правилах финансового, административного и технологического взаимодействия элементов между собой и с внешней средой [4].
і .Этап
определения
цели
исследования
и анализа
вторичной
информации
2. Этап
подготовки
исследованию
=>
Определение проблемы, цели и задач исследования
Сбор и анализ вторичной информации; развитие жилищного строительства в регионе, отчетность вузов, статистические данные (5-10 дней)
Информации достаточно для принятие _ решения о строительстве МЖК? .
Принятие решения о проведении социологического опроса для определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи
Конкретизация целей и задач исследования
_А_
Ж.
Обсуждение и утверждение
-=► программы и методического
инструментария исследования
(5-7 дней)
Составление проекта выборки и схемы ее корректировки (2 дня)
Глубинное интервью с представителями типичных групп потребителей жилой недвижимости среди студентов, проживающих в общежитии, съемном жилье, _______________с родителями, в собственной квартире (5-7 дней)______________
Рекомендуется формирование 2-х анкет для проведения исследования, содержащих вопросы по основным блокам (3-5 дней)
Тиражирование и проведения пилотажного исследования (3-5 дней)
Проверка результатов исследования
на соответствие требованиям:
комплексность, системность,
полнота данных, достоверность, объективность и др. (3-5 дней) +
З.Этап
полевого
исследования
Внесение корректировки в соответствие с итогами пилотажного исследования і____________________________________________________________________________________
Тиражирование методического инструментария для массового сбора информации и проведение полномасштабного полевого исследования по первой и второй анкетам (2 недели)
4 .Подготовка первичной информации и ее обработка
Л
У
Выбраковка негодных анкети кодировка открытых вопросов, обработка полученной информации (7-10 дней)
5-Анализ
результатов к
исследования,
формулирогаса —У
выводов
и рекомендации
6. Формирование
исходных к
данных Г
(ИД) проекта —к
строительства
МЖК
Анализ результатов исследования и подготовка предварительного отчета (3-4 недели)
Доработка и утверждение окончательного отчета, выводов и рекомендаций по итогам исследования (2 недели)
Определение социально-экономических, рыночных и технических параметров проекта МЖК
Предпочтения опрошенных респондентов по покупке или аренде квартир в МЖК
Рис. 1. Алгоритм методики определения потребности и возможности улучшения жилищных
условий молодежи
Институт Государственного управления, права и инновационных технологий (ИГУПИТ) Интернет-журнал «НАУКОВЕДЕНИЕ» №4 2012
Алгоритм формирования предлагаемого организационно-экономического механизма предусматривает четыре этапа, охватывающих все основные функции управления (планирование, организация, мотивация и контроль) при создании МЖК (рисунок 2).
1.Формирование исходных данных (ИД) на основе определения потребности молодежи в возрасте от 18 до 35 лет в МЖК
ч
а>
н
к
о
&
о
к4
X
а
ч
С
£
1.1. Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи
1.2. Анализ развития жилищного строительства в регионе
Я
і
2. Определение потребности в финансовых ресурсах при строительстве МЖК
2.1. Анализ удовлетворения интересов участников и определение инвестиционных источников строительства МЖК
2.2. Расчет инвестиционного фонда с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов
2.3. Формирование сводного плана-графика финансирования строительства МЖК
1 .Социально-экономические параметры проекта
2.Рыночные параметры проекта
3.Технические параметры проекта
+
гг
1.Удовлетворены интересы участников проекта строительства МЖК?
2.Достаточен объем целевого инвестиционного фонда для строительства МЖК?
3.Участники готовы предоставить инвестиционные ресурсы согласно сводному плану графику финансирования строительства МЖК?
3. Отбор инвестиционных проектов и организация их финансирования
о
ч
о
Он
н
я
о
и
Он
о
1
3.1. Отбор инвестиционных проектов на основе их ранжирования ь 1 1 .Расчет системы показателей оценки эффективности проекта строительства МЖК 2.Обеспечена ли эффективность проекта?
1
3.2. Формирование программы создания МЖК и утверждение схем финансирования проектов 1 1 1 1
+ 1 -
1 1 1 ЛТ
3.3. Уточнение объемно-планировочных, конструктивных решений и техникоэкономических показателей проектов 1 1 1 1 1 1 1 1 1 г Пересмотр ИД и оценка вариантов поддержки проекта возможно изменение ИД невозможно изменение ИД
| 4. Учет и контроль реализации программы создания и эксплуатации МЖК |
1 і і
4.1. Диагностика процесса создания МЖК і і і Соответствуют планируемые и отчетные
1 показатели доходов и расходов по проектам и их привязка к конечным результатам?
4.2. Анализ и оценка динамики реализации
проектов создания МЖК і і + | —
і і і I
4.3. Оценка состояний и перспектив развития МЖК
Т
Корректировка
плановых
показателей
проектов
Проект
отклоняется
Рис. 2. Алгоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов
На первом этапе осуществляется исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи на основе социологического опроса, выполняемое вузами и предприятиями региона. Эта функция может быть передана другой организационной структуре, например, специально созданной для этих целей управляющей компании. На основе ста-
тистических данных и маркетинговых исследований управляющая компания проводит анализ развития жилищного строительства в регионе на ближайшую перспективу.
На втором этапе производится анализ удовлетворения экономических интересов участников программы создания МЖК и определение инвестиционных источников ее реализации, расчет инвестиционного фонда создания МЖК с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов, формирование сводного плана-графика финансирования программы строительства.
Отбор инвестиционных проектов выполняется на третьем этапе на основе ранжирования с учетом выделенных средств государственной поддержки и возможного привлечения финансовых ресурсов из других источников. На этом же этапе формируется программа строительства МЖК; уточняются объемно-планировочные, конструктивные решения и техникоэкономические показатели объектов МЖК, а также утверждаются схемы финансирования этих проектов.
На заключительном этапе производятся диагностика процесса создания МЖК, анализ и оценка динамики реализации этих проектов и перспектив развития МЖК.
В качестве субъекта управления выявлены: потенциальные собственники МЖК (государственные и муниципальные органы, вузы, предприятия-работодатели, управляющие компании и др.), городская администрация, предприятия строительного комплекса. Объектом управления выступает строительство молодежных жилищных комплексов. Субъект осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей. Субъект воздействует на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели, а также принимает решения по наилучшему управлению строительством и эксплуатацией МЖК, обеспечивает реализацию принятых решений. Главным субъектом, на которого возложена ответственность за процесс строительства и состояние МЖК и который несет все риски, связанные с качеством и востребованностью МЖК, выступает собственник, который в современных условиях представлен частными лицами и городскими (или муниципальными) органами.
Таким образом, предложенные методологические аспекты к формированию системы управления строительством МЖК позволяют привлечь частные инвестиции к подобным проектам, а также дают возможность обеспечить взаимодействие муниципальных органов власти с частным инвестором при решении вопросов строительства МЖК с участием бюджетных средств.
1. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Пути решения жилищной проблемы молодых семей: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. ун-т, 2007.
2. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий студентов г. Ростова-на-Дону // Рост. гос. строит. ун-т. - Ростов н/Д, 2007. - 14 с. - Рус. - Деп. в ВИНИТИ.
3. Швыденко Н.В. Социально-экономическая эффективность создания молодежных жилищных комплексов // Российский экономический журнал [Электронный ресурс]: Интернет-журнал. - 22.06.2010. - Электрон. журнал. - Режим доступа: http://www.e-rej.ru
4. Швыденко Н.В. Формирование механизма управления процессом создания молодежных жилищных комплексов // Вестник ИНЖЭКОНа, Сер.: Экономика. - 2010. - №6 (41). -
ЛИТЕРАТУРА
С.391 - 394.
