CC BY
68
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МОЛОДЕЖНЫХ ЖИЛИЩНЫХ КОМПЛЕКСОВ
Соболев В.Ю., д.э.н., профессор, проректор по учебной работе ФГБОУ ВПО «Нижегородский коммерческий институт»
Предложена модель определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи. Сформирована система показателей по оценке эффективности проекта строительства молодежных жилищных комплексов. Предложена концепция организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов.
Ключевые слова: жилищное строительство, молодые семьи, молодежный жилищный комплекс.
ORGANIZATIONAL AND ECONOMIC ASPECTS OF THE CONSTRUCTION OF YOUTH HOUSING COMPLEX
Sobolev V., Doctor of Economics, Professor, Vice Rector for Academic Affairs, FGBOU VPO «Nizhny Novgorod Commercial Institute»
The model of definition of requirement and possibility of improvement of living conditions of youth is offered. The system of indicators is generated according to efficiency of the civil-engineering design ofyouth housing complexes. The concept of the organizational-economic mechanism of management is offered by building ofyouth housing complexes.
Keywords: housing construction, young families, youth housing complex.
Современные темпы и качество возведения жилья для молодых семей не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты. В связи с замедленными темпами решения комплекса проблем по повышению доступности и комфортности жилья для молодого населения необходимо вести поиск альтернативных направлений решения задачи по обеспечению современным и качественным жильем молодых семей на основе разработки новых рыночных механизмов [3]. Одним из таких направлений может стать строительство молодежных жилищных комплексов (МЖК) за счет государственно-частного партнерства.
В сложившихся условиях особую значимость приобретает увеличение доступного и комфортного жилья для молодежи в возрасте от 18 до 35 лет: студентов и аспирантов дневного и заочного обучения вузов и ссузов, молодых специалистов различных профессий, а также молодых семей.
Автором выполнен анализ исторически сложившихся типов объектов жилищного строительства для молодежи, к которым от-
носятся: доходный дом, общежитие (студенческий городок), молодежные жилые дома в период социального движения в СССР, современные молодежные жилищные комплексы, отвечающие потребностям молодых граждан. В результате выявлены основные проблемы реконструкции и строительства нового жилья для молодых граждан и обоснована необходимость разработки нормативно-правовой базы, механизма привлечения различных инвестиционных источников, системы управления жильем, отвечающих современным стандартам и потребностям жителей (табл. 1).
В отечественной экономической литературе понятие «молодежный жилищный комплекс» использовалось в 1971 - 1993 гг. для строительства молодежных жилищных домов как результата социального движения в стране. За это время сформировалась типология объектов молодёжного строительства, в которой принято разделять понятия: «молодежный жилищный комплекс», «кооперативный молодёжный жилой дом», «молодёжный жилищный дом» [4].
Такая классификация позволяет отличать жильё МЖК от жи-
Таблица 1. Сравнительная характеристика исторически сложившихся объектов жилищного строительства для молодежи
Критерий Годы строительства Пользователи жилого объекта Источник инвестирования строительства Организация самофинансирования Проблемы строительства и реконструкции в настоящее время
Доходный дом 1830- 1917 Все желающие Частный капитал будущего собственника жилья Собственник жилья Отсутствие нормативно-правовой основы и частных инвесторов, заинтересованных в строительстве социального жилья для сдачи в аренду
Общежитие (студенческий городок) 1930- 1990 Иногородние студенты, аспиранты, доктора наук, стажеры, слушатели, сотрудники предприятий Средства государственного бюджета Бюджетные средства, выделяемые учебному заведению, плата за пользование общежитием и другие внебюджетные средства, поступающих от хозяйственной и предпринимательской деятельности учебного заведения Недостаточное финансирование государством, ветхость и аварийность большинства общежитий, не отвечающих современным требованиям по жизнеобеспечению и дополнительным нормам жилья, приходящегося на одного человека; нормам освещенности, наличия комнат социальной адаптации, библиотек и учебно-методических кабинетов, имеющих подключение к сети Интернет
Молодежные жилые дома в период социального движения в СССР 1971 - 1993 Рабочие и служащие, принимавшие непосредственное участие в возведении МЖК Средства промышленных предприятий, выделенные Госпланом СССР, после 1987 г. -специально выделенные средства госбюджета Сбор средств с жильцов на содержание жилья в организованных центрах научно-технического творчества молодежи, фондах молодежных инициатив, молодежных кооперативах и др. Отсутствие нормативно-правовой основы, действующих органов управления, прекращение государственного финансирования нового строительства МЖК
МЖК, соответствую щий современным потребностям молодежи Единичные пилотные проекты Молодежь в возрасте от 18 до 35 лет Объединение личных сбережений будущих пользователей, частного и государственного капитала Сбор средств с жильцов и собственников жилья, а также привлечение бюджетных средств силами специально созданной "управляющей компании" Необходимость разработки нормативно-правовой основы, механизма привлечения различных инвестиционных источников, системы управления МЖК, отвечающего современным стандартам и потребностям молодежи
Рис. 1. Механизм оценки эффективности проектов строительства МЖК
лья «временного» или «неполноценного». Так, понятие «жилой» означает полноценное жильё и объекты соцкультбыта, обозначается аббревиатурой «МЖК», а понятие «жилищный» трактуется как временное или неполноценное жильё с минимумом или отсутствием объектов соцкультбыта, обозначается «МЖД». Анализ развития строительства МЖК в советское время и исследование потребности молодежи в настоящее время позволили автору уточнить понятие «молодежный жилищный комплекс».
Молодежный жилищный комплекс представляет собой социально значимый объект, включающий в себя жилые дома, объединенные единой специально спланированной территорией с развитой социальной инфраструктурой, выполненные в едином архитектурном стиле и образующие единую территориально-пространственную целостность, предназначенные для проживания молодежи в возрасте от 18 до 35 лет. Данное определение отражает современные тенденции развития экономики России и ее структурных преобразований, что в свою очередь обусловливает необходимость формирования механизма управления строительством таких объектов с учетом их специфических особенностей.
На сегодняшний день в качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные долгосрочные инвестиционные программы [2]. С другой стороны, анализ современных механизмов обеспечения российской молодежи жильем показал необходимость разработки организационно-экономических аспектов формирования системы управления строительством МЖК в современных экономических условиях, которую необходимо рассматривать как совокупность организационных, ресурсных, правовых, методических и других элементов и форм их взаимодействия.
При разработке и финансировании различных инвестиционностроительных программ социальной сферы мгновенная отдача не является приоритетным критерием, а ожидаемый эффект зачастую невозможно выразить в стоимостном выражении. В данном случае, справедливым может быть мнение, что при оценке эффективности проекта строительства МЖК следует одинаково уделять внимание как экономической, так и социальной эффективности принимаемых властями решений [1]. Для непосредственного выражения результатов может использоваться комплекс различных показателей, отражающих достижения основных целей реализации тех или иных инвестиционно-стротительных программ.
С целью отбора инвестиционных проектов строительства МЖК и организации их финансирования в статье предложен механизм оценки эффективности такого проекта (рис. 1).
Для практической реализации предложенного механизма на следующем этапе необходимо сформировать систему показателей по оценке эффективности проектов строительства МЖК (табл. 2), включающую в себя как показатели общественной и коммерческой эффективности, так показатели анализа инвестиционной ситуации.
Исходные параметры для расчета показателей оценки эффек-
тивности проектов строительства МЖК, представленных в табл. 2, следующие:
к1, к2 - коэффициенты, отражающие соответственно доли проданных и арендуемых помещений МЖК;
т-)Пкв
К - доход от продажи жилых помещений в МЖК;
К - доход от аренды жилых помещений в МЖК;
туАинф
- доход от аренды объектов социальной инфраструктуры в МЖК;
Ойрасх - операционные расходы на 1-ом шаге (в них не входят капиталовложения);
Е - норма дисконта;
Т - горизонт расчета инвестиционно-строительного проекта;
оН
З^ - средства потенциальных потребителей (молодых граж-
дан или их родителей), используемые для частичной или полной оплаты стоимости строительства жилья;
оБ
З ^ - средства бюджетов субъектов Российской Федерации;
оП
З £ - предприятий и организаций (вузы, управляющие ком-
пании), которые планируют приобрести в собственность жилые помещения или объекты социальной инфраструктуры для сдачи в аренду;
оР
З £ - средства организаций, которые являются работодателями молодых граждан и заинтересованы в предоставлении займов для обеспечения жильем и закреплении молодых специалистов на рабочих местах;
оКБ
З - средства коммерческих банков и других финансовых
институтов, используемые для кредитования молодых граждан;
И - совокупные инвестиционные средства;
1, _|, к, п, т - инвестиционные источники;
S - средний годовой доход семьи из 3 человек (двое взрослых и ребенок);
Р - средняя стоимость однокомнатной квартиры в МЖК.
Предлагаемая автором концепция организационно-экономического механизма управления строительством МЖК представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управ-
Показатель | Расчет | Экономический смысл
1. Показатели общественной (социально-экономической) эффективности
Улучшение жилищных и культурнобытовых условии молодых граждан Жилая площадь в расчете на одного молодого жителя, м2/чел. Демонстрируют обеспечение молодежи в возрасте от 18 до 30 лет доступным жильем с развитой социальной инфраструктурой, что способствует улучшению демографической ситуации и повышению уровня жизни в целом
Число социально-незащищенных молодых граждан, улучшивших жилищные условия, чел.
Наличие спортивных сооружений , м2 залов/1000 чел.
Наличие учреждений здравоохранения, помещение, количество коек/1000 чел.
Наличие учреждений культуры, мест на 1 ООО чел.
Предприятия торговли и общественного питания, м2 торговой площади на 1 ООО чел.
Предприятия бытового обслуживания, показатели производительности
Административно-хозяйственные и охранные учреждения, количество объектов на 1 ООО чел.
Улучшение структуры занятости населения Количество вновь создаваемых рабочих мест в регионе Отражают изменение структуры занятости в регионе
Суммарные начисления на заработную плату в рамках реализации проекта (отчисления во внебюджетные фонды)
Сокращение бюджетных расходов в результате трудоустройства в рамках реализации проекта лиц, зарегистрированных на бирже труда (количество созданных рабочих мест х мин ставка з/пл. х 12 мес.)
2. Показатели коммерческой эффективности
Чистый дисконтированный доход с т (кя”™ +кл;4ш +К?,шф)-(И + ОпГ') ЧДД{к„к2) = Т, ТТТ^Г >тах; /=0 (1 + £) \к1 + к2 = 1 к1 > 0, к2 > 0 Показатели оценки эффективности инвестиций в строительство и реконструкцию МЖК (ЧДД>0, ИД>1) рассматриваются с точки зрения собственника, который заинтересован в последующей эксплуатации, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от продажи помещений или сдачи в аренду
Индекс доходности т.ттт, и л _ 1 + А К. + я?,нф) - ОпГ " (1+ Е)'
Срок окупаемости Расчет производится графическим методом
3. Показатели для анализа инвестиционной ситуации
Объем инвестиций (инвестиционны й фонд)в строительство МЖК, руб. И = 3“ + з,Б + з,п + з,р + 3™ I .1 £ 3" ={0...30}Я; £ 3Б = {40 ...50}//; 1=\ /=1 £ з" = {30 ...50}#; £ Зр = {5... 10}#; 1=1 1=1 м £ 3КБ ={5...15}я /=1 Оптимальная долевая интеграция частных и государственных источников финансирования, основанная на тесной увязке интересов участников программы МЖК. Состав и структура субъектов инвестирования носит произвольный характер и может свободно корректироваться
Коэффициент доступности покупки жилья молодому жителю я = А. р Вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами на квартиру в МЖК в конкретном регионе Показывает сколько лет потребуется семье из 3-х человек для приобретения жилья в МЖК при существующем у нее уровне дохода
Таблица 2. Показатели оценки эффективности проектов строительства молодежных жилищных комплексов
ления, используемых принципов, методов и функций управления на различных этапах жизненного цикла проекта, которая базируется на информационной поддержке, конкретных правилах финансового, административного и технологического взаимодействия элементов между собой и с внешней средой.
В качестве субъекта управления выступают потенциальные собственники МЖК (государственные и муниципальные органы, вузы, предприятия-работодатели, управляющие компании и др.), городская администрация, предприятия строительного комплекса. Объектом управления выступает строительство МЖК [5].
Субъект осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей, воздействует на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели, а также принимает решения по наилучшему управлению строительством и эксплуатацией МЖК, обеспечивает реализацию принятых решений.
На первом этапе осуществляется исследование потребности и
возможности улучшения жилищных условий молодежи на основе социологического опроса, выполняемое вузами и предприятиями региона. Эта функция может быть передана другой организационной структуре, например, специально созданной для этих целей управляющей компании. На основе статистических данных и маркетинговых исследований управляющая компания проводит анализ развития жилищного строительства в регионе на ближайшую перспективу.
На втором этапе производится анализ удовлетворения экономических интересов участников программы создания МЖК и определение инвестиционных источников ее реализации, расчет инвестиционного фонда создания МЖК с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов, формирование сводного плана-графика финансирования программы строительства.
Отбор инвестиционных проектов выполняется на третьем этапе на основе ранжирования с учетом выделенных средств государ-
ственной поддержки и возможного привлечения финансовых ресурсов из других источников. На этом же этапе формируется программа строительства МЖК; уточняются объемно-планировочные, конструктивные решения и технико-экономические показатели объектов МЖК, а также утверждаются схемы финансирования этих проектов.
На заключительном этапе производятся диагностика процесса создания МЖК, анализ и оценка динамики реализации этих проектов и перспектив развития МЖК.
Л итература:
1. Долгосрочное прогнозирование территориального экономического развития России. Методологические основы и прогноз на
период до 2015 года (колл. авт., под ред. - д.э.н., проф. Б.М. Штуль-берга) // М.: СОПС, 2002. - 236с.
2. Егорова Н.Е., Хачатрян С.Р. Моделирование инвестиционной деятельности в жилищном секторе.-М., 1998.
3. Косарева Н.Б. Рынок жилья и государственная жилищная политика // Экспертный канал «Открытая экономика». 2010. [электронный ресурс] - Режим доступа. - иЯЬ: http://www.opec.ru/ 1150210.html.
4. Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы. М.: “Вопросы экономики”, №7, 2007.
5. Стародубовская И. Логика жилищной реформы. М.: “Эко”., 2009., с.11-13.
ФОРМИРОВАНИЕ БЛАГОПРИЯТНОГО ИННОВАЦИОННОГО КЛИМАТА КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЭКОНОМИЧЕСКИХ СИСТЕМ
Сафронова А.А., д.э.н., профессор ФАОУ ДПО ГАСИС Неверова О.И., к.э.н.
В статье рассмотрены методы оценки степени влияния инновационного климата на повышение инвестиционной привлекательности экономических систем. Основное внимание уделено показателям инновационной восприимчивости: производительности труда, фондоотдачи и экологичности производства.
Ключевые слова: инновационный климат, инвестиционная привлекательность, экономическая система.
CREATION OF A FAVORABLE INVESTMENT CLIMATE AS A FACTOR IN INCREASING THE INVESTMENT ATTRACTIVENESS OF THE ECONOMIC SYSTEMS
Safonova A., Doctor of Economics, Professor, FAOUDPO OASIS Neverova O., Ph.D.,
The article deals with methods for estimating the degree of influence on the climate of innovation to increase the investment attractiveness of the economic systems. Emphasis is placed on innovation indicators of susceptibility: productivity, capital productivity and sustainability ofproduction.
Keywords: innovation climate, investment attractiveness, the economic system.
В принятой стратегии перехода страны на инновационное развитие особое место принадлежит формированию благоприятного инновационного климата. Это связано с тем, что различные типы экономических систем, в силу сложившихся историко-географических, этнокультурных, социально-экономических особенностей своего развития, имеют различную восприимчивость к инновациям, обладают различными конкурентными преимуществами, инвестиционными возможностями, и как следствие, существенно отличающимися целями и стратегиями развития, разными типами экономической политики, выбором приоритетов развития.
Важнейшей составляющей социально-экономического климата, отражающей способность экономических систем к устойчивому развитию, является инновационный климат, под которым понимается создание благоприятных условий для осуществления и воспроизводства инновационных процессов в интересах обеспечения приоритетов развития конкретной экономической системы. Другими словами, инновационный климат - это интегральная оценка состояния компонентов внешней инновационной среды.
При анализе инновационного климата полезным является использование такой экономической категории, как инвестиционная привлекательность, которая отражает оценки свойств инвестиционной деятельности на этапах анализа ее состояния и перспектив с тем, чтобы показать возможность ведения успешной инвестиционной деятельности. Инвестиционная привлекательность - это интегральная характеристика объекта инвестирования с позиций перспективности развития, доходности инвестиций и уровня инвестиционных рисков.
Наряду с инвестиционной привлекательностью, рассматривается и такая важная ее составляющая, как инновационная привлекательность субъекта экономики, поскольку многие инвесторы связывают перспективы капиталовложений именно с нововведениями. Инновационная привлекательность субъекта экономики определяется на основе оценки эффективности среднесрочных и долгосрочных инвестиций в нововведения.
В отечественной практике большое внимание уделяется оценкам рейтинга инновационного развития и инвестиционной привлекательности экономических систем различного уровня - от стран и регионов до предприятий различных отраслей промышленности. Рейтинг, по которому предприятие позиционируется в ряду аналогичных предприятий, во многом определяет дальнейшую траекторию его развития, причем это относится и к возможностям получения дополнительных инвестиций со стороны потенциальных инвесторов, и к мобилизации его внутренних ресурсов.
В связи с возросшей актуальностью инновационного пути развития экономических систем, отечественные исследователи все чаще обращаются и к вопросам оценки рейтинга их инновационной привлекательности, причем эти рейтинги становятся одним из эффективных инструментов оценки инновационного уровня развития систем, поскольку они позволяют через количественные оценки в агрегированном виде представить качественное состояние изучаемых объектов. В то же время, ниша региональных рейтингов инновационного развития пока остается незаполненной, методика их оценки является несовершенной; в частности, отмечается ограниченная эффективность рейтингов, лимитируемая набором факторов, включенных в рассмотрение.
Среди различных систем рейтинга следует выделить рейтинг инновационного развития регионов, в котором используется комплекс показателей, отслеживаемых государственной статистикой. Особый интерес в данной системе рейтинга представляют факторы, описывающие уровень инновационной восприимчивости региона, а также показатели инновационной активности региона. Первая группа факторов, по сути, включает показатели технологической эффективности региональной экономики (производительность труда, фондоотдача и экологичность производства), вторую группу факторов представляют удельные затратные и результативные индикаторы инновационной активности (затраты на исследования и разработки на одного занятого; затраты на технологические инновации на одного занятого; выпуск инновационной продукции на душу населения региона) [1].
