CC BY
44
Методический подход к формированию организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов
Н.Н. Иванова, Н.В. Швыденко РГСУ, г. Ростов-на-Дону
С переходом на рыночные условия хозяйствования управление строительством объектов жилой недвижимости претерпели значительные трансформации. При условии активного роста жилищного строительства наблюдается недостаток домов «эконом-класса», следует также отметить низкую доступность жилья и ипотечных жилищных кредитов для большей части населения в первую очередь для молодежи и студентов, в частности.
В настоящее время студенты вынуждены использовать для временного проживания общежития, не отвечающие современным российским и европейским стандартам. Ситуация осложняется недостаточностью финансирования общежитий, старением жилого фонда, неразвитостью форм найма жилья, ростом цен на жилье и процентных ставок по ипотечным кредитам. Результаты реализации государственных программ не позволяют оказать поддержку молодежи в целом, а только молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В связи с этим возникает необходимость в осуществлении преобразований и построении рыночных механизмов, направленных на улучшение жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан, что в свою очередь несомненно отразиться на повышения их трудовой и творческой активности.
С нашей точки зрения, одним из путей решения данной задачи является строительство современных молодежных жилищных комплексов (МЖК), отвечающих потребностям молодых людей. Движение молодежных жилищных комплексов возникло в нашей стране еще в начале 1970-х годов, и в нынешних условиях перехода к рыночным методам регулирования экономики продолжается поиск новых способов решения жилищной проблемы молодежи.
В выполненной нами работе основное внимание уделено формированию организационноэкономического механизма управления строительством современных молодежных жилищных комплексов, позволяющих обеспечить молодых граждан комфортным и доступным жильем с развитой инфраструктурой.
Исследовано понятие «молодежный жилищный комплекс» и произведена его адаптация к условиям рыночной экономики, базирующаяся на сочетании его характеристик как социально-значимого объекта (развитая инфраструктура, доступность и т.д.) и инвестиционно-привлекательного финансового инструмента, реализующего принцип частно-государственного партнерства.
«Молодежный жилищный комплекс» представляет собой социально значимый объект, включающий в себя жилые дома, объединенные единой специально спланированной территорией с развитой социальной инфраструктурой, выполненные в едином архитектурном стиле и образующие единую территориально-пространственную целостность, предназначенные для проживания молодежи в возрасте от 18 до 35 лет [1]. Данное определение отражает современные тенденции развития экономики России и ее структурных преобразований, что в свою очередь обусловливает необходимость формирования механизма управления строительством таких объектов с учетом их специфических особенностей.
На сегодняшний день в качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные долгосрочные жилищные программы. Проводимые нами исследования показали необходимость разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов по возведению молодежных жилищных комплексов, основанных на привлечении частного и государственного капиталов. Достижение задач жилищной программы требует разработки организационноэкономического механизма управления строительством МЖК как совокупности
организационных, ресурсных, правовых, методических и других составляющих элементов, форм их взаимодействия, а также последовательность его реализации в современных экономических условиях.
Разработанная и предложенная к внедрению методика обоснования и принятия управленческих решений при проектировании МЖК включает конкретизацию частных целей, сбор и обработку информации путем анкетирования, определение и оптимизацию социально-экономических и технических параметров проекта МЖК [2].
Данная методика позволяет участникам инвестиционно-строительного процесса принимать экономически обоснованные управленческие решения о целесообразности реализации проектов строительства МЖК на основе сформированной информационной базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений и элементов социальной инфраструктуры.
Исследование потребности молодежи в жилье рекомендуется проводить методом социологического опроса путем письменного анкетирования закрытого типа. Алгоритм исследования состоит из следующих этапов: определение цели исследования и анализ вторичной информации; подготовка к полевому исследованию и его проведение; подготовка первичной информации и ее обработка; анализ результатов исследования; формулировка выводов и рекомендаций; формулирование исходных данных проекта строительства МЖК.
К показателям, которые используются для определения количества анкет, относятся:
- генеральная совокупность, представляющая собой общую численность студентов дневного отделения вуза;
- выборочная совокупность, которая производится случайно и определяется одноступенчатым случайным бесповторным отбором.
В качестве эксперимента в диссертационной работе на основе разработанных автором анкет проведен социальный опрос среди студентов дневного отделения Ростовского государственного строительного университета. Генеральная совокупность составила 6 000, выборочная совокупность - 566 человек.
В настоящее время потребность студентов в однокомнатных помещениях жилой площадью от 15 до 30 м2 составляет 70 %, потребность в двухкомнатных помещениях жилой площадью от 30 до 50 м2 - 30 %.
Уточнен инструментарий оценки эффективности проектов строительства МЖК как системы показателей в рамках организационно-экономического механизма, который характеризует основные параметры улучшения жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан; структуру занятости населения; коммерческую эффективность проектов с позиций инвесторов; оптимальную структуру инвестиционного фонда с различными источниками финансирования.
Поэтапное выполнение методики оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК позволяет выполнить отбор инвестиционных проектов и организовать их финансирование. Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности проекта осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом продолжительности создания, эксплуатации и ликвидации объекта, достижения заданных характеристик прибыли и требований инвесторов [2,3].
Для практического использования разработан алгоритм реализации организационноэкономического механизма управления строительством МЖК, направленный на оптимизацию состава и взаимодействия участников инвестиционной программы с учетом институциональных и экономических условий развития жилищной сферы. Организационно-экономический механизм строительства МЖК представляет собой совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, используемых принципов, методов и функций управления на различных этапах жизненного цикла проекта, которая базируется на информационной поддержке, конкретных правилах
финансового, административного и технологического взаимодействия элементов между собой и с внешней средой [4].
Алгоритм формирования предлагаемого организационно-экономического механизма предусматривает четыре этапа, охватывающих все основные функции управления (планирование, организация, мотивация и контроль) при создании МЖК (рисунок).
1.Формирование исходных данных (ИД) на основе определения потребности мол о дежи в возрасте от 18 до35летв МЖК
I -----------------
1.1. Исследование потребностии возможности улучшения жилищных условий молодежи
1.2. Анализ р азвития жилищного строительства в регионе
1 С оциально-экономические параметры проекта
2 Рыночныепараметрыпроекта
3 .Т ех ниче ские пар аметры пр о ект а
£
2 . Определение потребностив финансовых ресурсах при строительстве МЖК
I
2 .1 Анализ удовлетворения интересов участников и определение инвестиционных источников строительства МЖК
I
2.2. Ра счет инвестиционного фонда с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов
2.3.Формирование сводного плана-графика финансирования строительства МЖК
1 Удовлетворены интересы участников проекта строительства МЖК?
2 Д остаточен объемцел евого инвестиционного фонда для строительства МЖК?
3 Участникиготовыпредоставить инвестиционные ресурсы согласно сводное плану графику финансирования строительства МЖК?
3. Отбор инвестиционных проектов и органюацияих финансирования
*
§
а
в-
Ё
О
м
5
О
±
3.1 .Отбор инвестиционных проектов на основе их ранжирования і і р і і і і 1 Расчет системы показателей оценки эффективности проекта строительства МЖК 2.Обеспеченалиэффективность проекта?
+
3.2 Формирование программы созданияМЖК + 1 -
і і і V
3.3.Уточнение объемно-планировочных, конструктивных решений и техникоэкономических показателей проектов • і і і і і і г Пересмотр ИД и оценка вариантов подд ержки пр о ект а ХО 2 МО Ж КО ісмекекпе ИД
кехозможко изменение ИД
4. Учет и контроль реализациипрограммысозданияиэксппуатацииМЖК
I
4 1 Диагностика процесса созданияМЖК
4.2 . Анализ и оценка динамики реализации проектов созданияМЖК
С оответствуют планируемые и отчетные показ ателидох од овирасходовпопроектами их привязка к конечным результата!^
4.3 . Оценка состояний и перспектив развития МЖК
т Л
Корректировка
плановых
показателей
проектов
Проект
отклоняется
Рисунок - Алгоритм формирования организационно-экономического механизма управления строительством молодежных жилищных комплексов
На первом этапе осуществляется исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи на основе социологического опроса, выполняемое вузами и предприятиями региона. Эта функция может быть передана другой организационной структуре, например, специально созданной для этих целей управляющей компании. На
основе статистических данных и маркетинговых исследований управляющая компания проводит анализ развития жилищного строительства в регионе на ближайшую перспективу.
На втором этапе производится анализ удовлетворения экономических интересов участников программы создания МЖК и определение инвестиционных источников ее реализации, расчет инвестиционного фонда создания МЖК с учетом количественной оценки доли каждого источника финансовых ресурсов, формирование сводного плана-графика финансирования программы строительства.
Отбор инвестиционных проектов выполняется на третьем этапе на основе ранжирования с учетом выделенных средств государственной поддержки и возможного привлечения финансовых ресурсов из других источников. На этом же этапе формируется программа строительства МЖК; уточняются объемно-планировочные, конструктивные решения и технико-экономические показатели объектов МЖК, а также утверждаются схемы финансирования этих проектов.
На заключительном этапе производятся диагностика процесса создания МЖК, анализ и оценка динамики реализации этих проектов и перспектив развития МЖК.
В качестве субъекта управления выявлены: потенциальные собственники МЖК
(государственные и муниципальные органы, вузы, предприятия-работодатели, управляющие компании и др.), городская администрация, предприятия строительного комплекса. Объектом управления выступает строительство молодежных жилищных комплексов. Субъект осуществляет управленческую и организационную работу, принимает решения и обеспечивает достижение поставленных целей. Субъект воздействует на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели, а также принимает решения по наилучшему управлению строительством и эксплуатацией МЖК, обеспечивает реализацию принятых решений. Главным субъектом, на которого возложена ответственность за процесс строительства и состояние МЖК и который несет все риски, связанные с качеством и востребованностью МЖК, выступает собственник, который в современных условиях представлен частными лицами и городскими (или муниципальными) органами.
Таким образом, применение предложенного организационно-экономического механизма управления строительством МЖК позволяет определить возможность привлечения частных инвестиций к подобным проектам, а также дает возможность обеспечить взаимодействие муниципальных органов власти с частным инвестором при решении вопросов строительства МЖК с участием бюджетных средств.
Литература
1. Мякенькая Н.В. (Швыденко Н.В.) Исследование социльно-экономической категории «молодежный жилищный комплекс»: сб. науч. тр. / под ред. Б.Н. Небритова. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2009.
2. Швыденко Н.В. Методика оценки социально-экономической эффективности строительства молодежных жилищных комплексов // Инженерный вестник Дона [Электронный журнал]. - 2010. - №4 - ЦКЬ: http://ivdon.ru/magazine/archive/n4y2010/265/
3. Василенко Ж.А. Методика оценки объектов жилой недвижимости с учетом инвестиционных предпочтений // Инженерный вестник Дона [Электронный журнал]. -2010. - №4 - ЦКЬ: http://ivdon.ru/magazine/latest/n4y2010/270/
4. Швыденко Н.В., Иванова Н.Н. Реализация организационно-экономического механизма управления процессом создания МЖК // Сборник статей по материалам международной научно-практической конференции. - Украина, 2010.
