Определение ценности подземного пространства при его использовании для размещения объектов городской подземной транспортной инфраструктуры Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

© А. В. Харченко, 2005

УДК 622.8 А.В. Харченко

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЦЕННОСТИ ПОДЗЕМНОГО ПРОСТРАНСТВА ПРИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИИ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТОВ ГОРОДСКОЙ ПОДЗЕМНОЙ ТРАНСПОРТНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ

'И~¥ ри выборе вариантов освоения город-

АА. ского подземного пространства возникает необходимость сравнения различных направлений его использования. Как уже ранее отмечали исследователи [1, 2], наиболее целесообразно в качестве критерия таких решений использовать ценность ресурса. Принятие решения об использовании конкретного участка для размещения транспортных объектов осуществляется путем сопоставления получаемой при этом ценности подземного пространства, с ценностью по другим направлениям. Если указанный показатель при использовании в транспортных целях не самый высокий - нецелесообразно осваивать ресурс в данном направлении. В перспективе показатель может также служить основой для определения цен услуг, создаваемых платными транспортными объектами.

Ценность ресурса при его использовании может принимать различные значения для разных субъектов: города, предпринимателей, населения и др. Каждый из участников вкладывает свою долю средств в развитие транспортной инфраструктуры и получает свои результаты. Поскольку основную часть планирования и финансирования транспортной инфраструктуры осуществляют городские власти, в качестве основы для оценки целесообразно применять ценность объектов для города в целом. Интересы остальных субъектов возможно учесть в затратах или в виде ограничений при выборе конкретных проектных решений.

В результатах исследований Умнова В.А. [1] даются укрупненные методы оценки ресурсов подземного пространства, однако они не учитывают особенности его использования для транспортных целей, в частности:

• достаточно сильную привязку к территории и расположенным на ней объектам;

• высокую интенсивность происходящих в данном объекте процессов;

• практическое отсутствие рынка соответствующих объектов недвижимости;

• высокую значимость объектов для города, подавляющую его долю в финансировании и др.

В этой связи при использовании участков недр для размещения городской транспортной инфраструктуры требуются более детализированные подходы к оценке, чем для других направлений.

На начальном этапе необходимо определение ценности единицы транспортного объекта, а затем - ее доли, относящейся к подземному пространству. Следует учитывать, что пространство является основной ресурсной составляющей транспортных объектов.

При оценке объектов недвижимости, к которым относится подземное пространство, принято применять подходы: доходный, затратный и прямого сравнительного анализа продаж (рыночный) [3]. Последний подход недостаточно работоспособен для рассматриваемой задачи, поскольку рынок объектов транспортной инфраструктуры еще не развит. Применение доходного подхода возможно лишь в редких случаях, поскольку большинство объектов транспортной инфраструктуры не приносят дохода. При рассмотрении подземных переходов доходный подход вообще неприменим, поскольку их основное назначение -перемещение людей - связано с безопасностью и его недопустимо рассматривать как источник дохода.

Традиционно применяемый при оценке природных ресурсов рентный подход в рас-

сматриваемом случае также не подходит в связи с тем, что большинство транспортных объектов не приносят прибыль, а лишь создают нормальные условия жизнедеятельности города.

Наиболее приемлемым способом оценки объекта транспортной инфраструктуры является определение максимальных затрат, на которые общество готово пойти для решения конкретной транспортной проблемы. Их возможно определить с применением метода ранжирования потенциальных для финансирования объектов, исходя из минимальных затрат на единицу транспортных услуг, при объективном ограничении по средствам города. В качестве общего показателя полезности объектов транспортной инфраструктуры предлагается использовать замыкающие затраты на решение транспортной проблемы. Используя их вместе с индивидуальными затратами, можно определить ценность каждого из объектов.

Ценность подземного пространства таким образом можно рассчитать через отношение ценности создаваемого объекта, за вычетом затрат других видов ресурсов, к количеству используемого подземного пространства. Отнесение к количеству используемого ресурса позволяет учитывать то, что размеры и форма используемого в других целях участка чаще всего отличаются от аналогичных параметров

для оцениваемого.

Поскольку вспомогательные объекты могут приносить доход и оцениваться с использованием доходного подхода, целесообразно не останавливаться на них, а более детально рассмотреть основные объекты. Полезность транспортных услуг для последних возможно оценить через количество перемещаемых людей и грузов. Причем по каждой группе объектов оценку необходимо производить отдельно, поскольку их услуги не взаимозаменяемы, и соответственно не сопоставимы.

С учетом вышеизложенного показатель ценности подземного пространства при его использовании для размещения объектов городской подземной транспортной инфраструктуры можно определить по формуле 1.

3зам тр 3

цпп ____

V.п

,(1)

тт пп

где Ц - ценность подземного пространств для г-го транспортного объекта руб/м3; г - порядковый номер объекта в списке, г е I; Ззам

- замыкающие затраты города на решение конкретной транспортной проблемы, руб/ед.; 0тр

- количество транспортных услуг от г-го транспортного объекта, ед; Зг - затраты на

Определение замыкающих затрат на решение транспортной проблемы

і Зі, руб З™р, руб/ед. I Зі, РУб. 1

1 З, 3:р З,

2 32 З2:р 2 І З. 1

п Зп Q:р Ззам п І З. 1

п+1 3+ Є„Ті Зпр “Л+1 п+1 ПІ Зі 1

I Зі Q:р З:р І Зі 1

где п - порядковый номер объекта, являющегося последним из перечня финансируемых (замыкающего);

З

Зтр - затраты на единицу транспортных услуг для г-го транспортного объекта, руб/ед.; З™т = 0^, (2)

создание г-го транспортного объекта, руб.; V™

- объем подземного пространства, используемый для создания г-го транспортного объекта, м3.

Замыкающие затраты на решение транспортной проблемы определяются методом ранжирования согласно порядку, представленному в таблице.

Ранжирование объектов в таблице осуществляется по показателю З”р по принципу от большего значения - к меньшему. Среди рассматриваемых объектов могут быть как подземные, так и поверхностные. Значение г=п выбирается по условию, представленному в виде формулы 3.

п п+1

X3 < Зф <Х3, (3)

1 1

где Зф - сумма средств из бюджета города, выделяемая на решение транспортной проблемы по рассматриваемому направлению, руб.

Количество услуг от транспортного объекта предполагается определять исходя из объемов перевозок (перемещения) по формуле 4.

0тр = ч Гс • Чпасс + 07 • Чгр; (4)

т т пасс

где Ч. - расчетное количество перевозок

(перемещений) пассажиров, осуществляемых с

использованием г-го транспортного объекта, чел. км./год; qпасс - относительная значимость перевозок (перемещений) пассажиров, ед. год/чел. км.; 0^ - расчетное количество грузоперевозок, осуществляемых с использованием г-го транспортного объекта, т км/год.; q р -

относительная значимость грузоперевозок, ед. год/т км.

Относительные значимости пассажиро- и грузоперевозок определяется экспертами в области городского транспорта.

Рассмотренный материал позволяет заключить, что сопоставление объектов транспортной инфраструктуры с другими направлениями использования городского подземного пространства требует определения ценности ресурса в конкретных условиях. В силу специфики транспортного направления существующие методы оценки недвижимости и природных ресурсов требуют существенных уточнений. Ценность подземного пространства предлагается определять методом ранжирования исходя из максимальных затрат, на которые город может пойти в связи с решением конкретной транспортной проблемы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Умнов В.А. Экономическая оценка и рациональное использование ресурсов подземного пространства. - М.: МГГУ, 1999.- 204 с.

2. Рудяк М. С. Рациональное использование го-

родского подземного пространства для гражданских

объектов. - М.: Издательство Московского государственного горного университета, 2003. - 235 с.

3. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: Дело Лтд, 1995.- 480 с.

— Коротко об авторах

Харченко Алексей Викторович — Московский государственный горный университет.