CC BY
23
Вестник Университета № 14, 2014_
УДК 332
Л.В. Иваненко ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЭФФЕКТА РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА НА
Я.И.Файзрахманова УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ ЗАСТРОЕННОЙ ТЕРРИТОРИИ
Аннотация. В представленной работе выделены особенности процесса развития застроенных территорий. Предложены показатели определения эффекта реализации права на управление развитием застроенной территории. Проведена апробация на примере площадки, выделенной под развитие застроенной территории в г.о. Самара.
Цель работы заключается в определении эффекта реализации права на развитие застроенной территории, позволяющая оценивать экономический эффект каждого из участников процесса для дальнейшей оптимизации их интересов.
Ключевые слова: эффект, застроенные территории, развитие, реализация права, органы власти, инвестор, население.
DETERMINE THE EFFECTS OF THE RIGHT TO DEVELOPMENT BUILT-UP AREAS
Abstract. In the present study highlighted features built-up areas of the development process. Proposed indicators to measure the effect of the right to development of built-up area. The approbation of the example sites allocated for development in the built-up area GO Samara.
Objective is to determine the effect of the right to development of built-up area, which allows to assess the economic impact of each of the participants in the process to further optimize their interests.
Keywords: effect, built-up areas, the development, the implementation of law, government, investor population.
В условиях возникновения проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилья, органами власти решались вопросы не только в отношении организационного управления, но и достижения экономического эффекта. Еще в 1971 году была принята «Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве», где закреплен порядок расчета общей и сравнительной эффективности, а также срока окупаемости капитальных вложений в строительстве [1]. Первые методические указания по обновлению жилой застройки при реконструкции сложившихся районов были приняты в 1984 году. В них рассматривается:
- во-первых, эффективность комплексного подхода к проектированию, которая заключается в обеспечении взаимосвязанных решений по планировочной организации объекта реконструкции или обновления;
- во-вторых, градостроительная эффективность комплексного проведения реконструктивных мероприятий, которая состоит в получении высокого архитектурно-художественного и функционального результата благодаря осуществлению целостного градостроительного замысла;
- в-третьих, социальная эффективность, которая выражается в улучшении условий проживания населения.
Ни для одной из перечисленных видов эффективности в методических указаниях не выделены показатели и не представлена их количественная оценка [2].
В результате исследования различных подходов ученых[1-7], выраженных в самостоятельных работах, и отраженных в положениях, методических рекомендациях, принятых органами власти, авторы придерживаются мнения, что экономический эффект целесообразно
Larisa Ivanenko Yana
Fayzrakhmanova
© Иваненко Л.В., Файзрахмонова Я.И., 2014
_Раздел III. Повышение конкурентоспособности отечественных предприятий
выделять для каждого участника в отдельности, как на уровне отдельного проекта, так и на уровне застройки территории. На основании выполненных исследований и обобщения полученных данных, представляется возможным рассчитывать экономический эффект на уровне городского округа.
Для определения экономического эффекта от проведения комплексной реконструкции применяются некоторые формулы, которые можно применять и для процесса развития застроенных территорий. Однако, следует заметить, что необходимо не только выделение выделение особенностей последнего в сравнении с комплексной реконструкцией, но и и учет этих особенностей в формулах расчета. Особый интерес для определения экономического эффекта представили формулы авторов Козачун Г.У, Катьянова Н.С [3] и методические рекомендации по обновлению жилой застройки при реконструкции сложившихся районов [2].
В данной работе предлагается обратить внимание на следующие особенности осуществления затрат и получения доходов в процессе развития застроенных территорий, которые отсутствуют при проведении комплексной реконструкции, и, как следствие, в определенной степени будут влиять на расчет вышеуказанных эффектов:
- затраты на получение площадки под развитие застроенных территорий, в виде перечисления в бюджет денежных средств в размере стоимости площадки, формирующейся по результатам проведения торгов;
- затраты инвестора на расселение;
- затраты на строительство инженерной и транспортной инфраструктуры;
- затраты на обеспечение населения объектами социально-культурного назначения;
- финансирование органами власти отдельных видов затрат в зависимости от принимаемых решений по бюджетной смете;
- доходы в бюджет от налогов, вносимых инвесторами и другими хозяйствующими субъектами, задействованными в процессе развития застроенных территорий;
- доходы, поступающие в бюджет от реализации площадки под развитие застроенной территории.
В данной работе было проведено преобразование формул, которые ранее использовались для расчета экономического эффекта от проведения комплексной реконструкции, с целью их возможного применения для определения экономического эффекта, но от развития застроенной территории.
В качестве примера в работе была выбрана одна из площадок, принятая к реализации в г.о. Самара, которая располагается в границах улиц Гаражной, Четвертого проезда, Саранской в Октябрьском районе, площадью 2,8 Га. Аукцион был проведен 21 января 2010 г., единственным участником, подавшим заявку и победителем, стала организация ООО «РА-ДАМИРА». Начальная цена площадки составила 1000 000 руб., оставшаяся неизменной по результатам проведения аукциона. Ветхим и аварийным жильем признаны 2 дома, подлежащие сносу, количество договоров с обременением (социального найма) составили 14 единиц. Земельный участок относится к зоне Ж4 - многоэтажная жилая застройка - 5- 16 этажей.
Учитывая обязательства по договору на право о развитии застроенной территории ООО «РАДАМИРА» должна выполнить следующее:
- в течение пяти лет произвести строительство объектов в соответствии с проектом планировки и разработанной градостроительной документации;
- в течение трех лет уплатить выкупную стоимость изымаемых жилых помещений, признанных аварийным и ветхим;
- в течение трех лет передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, предоставленные по договору социального найма для переселения граждан, выселяемых из ветхих жилых помещений.
Исходя из технико-экономических показателей, а также проектно-сметной документации планируется получить следующие результаты стоимости жилья (таблица 1).
В соответствии с отчетом Поволжского центра развития, в котором представлен обзор стоимости жилья улучшенной планировки на рынке, планируемый под строительство, Октябрьский район, попадает в зону стоимости от 47698 руб./м2 до 55920 руб./м2. Возьмем
Вестник Университета № 14, 2014_
среднее значение этого интервала 51890 руб./м . Цены на объекты офисного назначения на декабрь 2009 г.составляли 48184 руб./м2.
Согласно приложению к решению № 901 от 29 апреля 2010 г. О внесении изменений в Целевую программу городского округа Самара «Развитие застроенных территорий городского округа Самара» на 2009 - 2015 годы, утвержденную Решением Думы городского округа Самара от 11 декабря 2008 года № 674, финансовая помощь инвесторам не предусматривается.
Банковская учетная ставка (ставка рефинансирования) в период 24 февраля по 28 марта 2010 года была равна 8,5 %., с 29 марта по 29 апреля 8,25 %, 30 апреля по 31 мая 8 %, с 1 июня по 27 февраля 7,75 %, с 28 февраля по 2 мая 8 %, с 3 мая по настоящее время (ноябрь) 8,25 %. Возьмем за основу для проведения расчетов среднее значение 8 %.
В отчете Поволжского центра развития указано, что цена за 1 м старого жилого фонда составляет 37861 руб. Количество договоров с обременением составляет 14 единиц, общая площадь квартир по переселению составляет 1016 м2 двух двухэтажных домов, тогда общие затраты на переселение составят 38466,77 тыс. руб.
Таблица 1
Технико-экономические показали реализации права на развитие застроенной территории в границах улиц Гаражной, Четвертого проезда, Саранской в Октябрьском районе
Показатели Номер секции
1 2
Количество этажей, ед. 10 10
Площадь офисных помещений, м 279 276
Общая площадь, м 4754 4611
Количество однокомнатных квартир, ед. 9 9
Площадь 1-комнатной квартиры, м2 64 67
Количество двухкомнатных квартир, ед. 9 9
Площадь 2-комнатной квартиры, м 97 94
Количество трехкомнатных квартир, ед. 9 9
Площадь 3-комнатной квартиры, м2 128 125
Сметная стоимость СМР, тыс.руб. 109342 112969
Стоимость права на РЗТ, тыс.руб. 1000
Затраты на инженерную инфраструктуру, тыс. руб. 20750
Согласно Постановлению Администрации городского округа Самара от 16.12.2009 № 1405 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границах улиц Гаражная, Четвертый проезд, Саранская в Октябрьском районе городского округа Самара», затраты на выполнение всех условий, а именно строительство паркинга составит 5000 тыс.руб.
При развитии застроенных территорий зачастую происходит сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения, в связи с этим в расчетах учитывается данный показатель. Основываясь на данных Самарского статистического ежегодника в среднем за год чистая прибыль по сельскому хозяйству только по малым организациям составляет 724894 тыс. руб. Используя отчетные данные Поволжского центра развития, МЭРИТ, можно говорить, что в сельском хозяйстве занято 225 малых предприятий, 500 крупных, общая площадь с/х угодий составляет 5356,5 тыс. Га, из них под сельское хозяйство 76,66 % (4106,29 тыс. Га). Следовательно, чистая прибыль с 1 га, руб./га, получаемая от производства сельскохозяйственной продукции, с учетом того, что на долю малого бизнеса приходится 10 % от общего числа с/х земель составит порядка 17680 руб./Га. В данном случае, период, за который учитываются потери, будет равен, по условиям договора, сроку реализации права на развитие застроенных территорий, а именно - 5 лет. Согласно расчетным показателям максимальная застроенность участка должна составить не более 32,6 %, тогда нормативная плотность составит 9128 м2/Га.
По программе, предусматривающей финансирование развития застроенной территории, бюджетные ассигнования за 2010 год составили 11915 тыс.руб. За это время было реа-
_Раздел III. Повышение конкурентоспособности отечественных предприятий
лизовано 15 площадок, затраты на каждую составят 794,333 тыс.руб. Учитывая затраты на оплату труда задействованных госслужащих на 30 площадках, на каждую площадку в среднем приходится 2296 тыс.руб.
Доходы в бюджет от реализации права поступают через налоги, которые ежегодно при рассчитанном ранее финансовом результате, могут быть не более 302 тыс. руб. Арендные платежи по условиям договора не предусматриваются.
Предположим веерное расселение граждан, т.е. переселение в близлежащие дома или в строящемся доме на месте снесенного ветхого и аварийного жилья. Зная, что средняя цена за 1 м2 в новом доме составляет 51890 руб., а цена старого - 37861 руб., то даже если площадь переселения останется неизменной, у граждан сформируется экономический эффект. Подробный расчет экономических эффектов для инвестора, органов власти и населения на примере реализации права в границах улиц Гаражной, Четвертый проезд, Саранской Октябрьского района города Самара приведен в таблице 2.Так как, Э инв > 0, то с позиции инвестора реализация права на развитие застроенной территории на выделенной площадке эффективна. Однако, за 5 лет такой финансовый результат для строительной организации невелик, учитывая необходимость уплаты налогов на протяжении всего периода реализации права.
У инвестора постоянно будет присутствовать финансовый риск - недостаток денежных средств на любом этапе реализации права на развитие застроенной территории, а также риск неправильной оценки эффективности своих вложений.
С позиции государства Э ов > 0, следовательно, реализация права на развитие застроенной территории на выделенной площадке прошла эффективно с финансовой точки зрения.
При Э ов < 0, т.е. в случае превышения бюджетных инвестиций государства на развитие застроенной территории над поступлениями, необходимо оценить еще технические показатели результата использования территории и принимать экономические решения по оптимизации поступлений финансовых средств в бюджет.
В представленном расчете, видно, что экономический эффект для органов власти в большей степени формируется вследствие эффекта от сокращения затрат на увеличение прироста нового жилья и сокращения необходимости использовать земли сельскохозяйственного назначения под строительство.
Таким образом, качественные показатели, характеризующие результат развития застроенной территории и эффективности использования выделенной площадки под застройку будут следующие (таблица 2)
Таблица 2
Качественные показатели реализации права на развитие застроенной территории в границах улиц Гаражной, Четвертого проезда, Саранской Октябрьского района
№ п/п Качественный показатель Ед.изм. Результат
1 Прирост жилищного фонда в результате сноса и строительства нового 2 м 8392
2 Плотность жилищного фонда тыс. м2/га 3,34
3 Численность людей, переселенных из ветхого и аварийного фонда жилья чел. 24
4 Сокращение площади переселения населения из ветхого фонда жилья 2 м 1016
5 Уровень сокращения аварийного и ветхого жилого фонда при общем объеме количества домов 3459, подлежащих сносу % 0,058
6 Объем реконструкции строительства инженерных сетей: водоснабжение, канализация, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения км 1,5
Вестник Университета № 14, 2014
№ п/п Качественный показатель Ед.изм. Результат
7 Увеличение количества парковочных мест маш.-мест 70
8 Протяженность улучшенных прилегающих дорог км 0,9
Однако отметим, что из-за малого финансового результата, получаемого инвестором от реализации права по развитию застроенных территорий, налогооблагаемая база, а следовательно поступление налогов незначительно. Необходимо стимулировать рост доходности деятельности инвестора с целью увеличения налоговых отчислений в бюджет. Такое изменение повысит интерес инвесторов к площадкам под развитие застроенных территорий и сократит количество несостоявшихся аукционов. Также необходимо учитывать, что для каждой площадки начальная цена не может быть равна 1000 000 руб. Следует отметить, что все они имеют разные условия и различную площадь, которая в отдельных случаях достигает 20 га. Доход в таком случае будет у инвестора значительно больше. Однако, как известно, земля является невозобновляемым ресурсом, поэтому цену необходимо устанавливать, исходя из комплексной характеристики и индивидуальных особенностей каждой площадки.
Библиографический список
1. СН 423-71. Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве. Государственный комитет СССРпо делам строительства (Госстрой СССР). Утверждена постановлением Государственного комитетаСовета Министров СССРпо делам строительстваот 31 мая 1971 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. -1971. - № 10
2. Методические рекомендации по обновлению жилой застройки при реконструкции сложившихся районов. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, Центральный научно-исследовательский и проектный институт по градостроительству (ЦНИИП градостроительства), Москва 1984 г.
3. Козачун, Г.У, Катьянова Н.С. Планировка и застройка территорий //Экономика строительства № 5/2004. - 87 с.
4. Афанасьев, А.А. Реконструкция жилых зданий. В 2-х частях. / А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. - М.: Свет, 2008. - 483 с.
5. Калиниченко, О.В. Управление формирования архитектурного облика, координации строительства и реконструкции города // Строительные материалы, оборудование, технологии XXI века. - 2001. № 5. С. 12-26.
6. Трушковская, Е.Д. Формирование модели эффективного управления реконструкцией жилищного фонда Санкт-Петербурга // Инновации.Инвестиции. - 2011. № (33) УЭкС, 9/2011. С27-39.
7. Дроздова, И. В. Эффективность вариантов реконструкции городской жилой среды /И.В. Дроздова, О. А. Малафеев, Л. Г. Паршина// Экономическое возрождение России. -СПб.: Оникс, 2008. - 398 с.
8. Файзрахманова Я. И., Иваненко Л. В. Теоретические аспекты управления развитием застроенных территорий в регионе и муниципальных образованиях. Основы экономики, управления и права. Периодический всероссийский научный журнал. Издательство «Самарский университет». Вып. 2(2)/2012. - С.48-57
9. Файзрахманова Я. И., Иваненко Л. В. Проблемы жилищного строительства и развития застроенных территорий. Школа университетской науки: парадигма развития. № 1(1), том 2, Тольятти : Издательско-полиграфический центр ПВГУС Тольятти, 2012, с.31
