Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и Франции Текст научной статьи по специальности «Право»

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАУК

ИНСТИТУТ НАУЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ ПО ОБЩЕСТВЕННЫМ НАУКАМ

А. Н. ЛУЖИНА

ОГРАНИЧЕНИЯ И ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РОССИИ И ФРАНЦИИ

МОНОГРАФИЯ

МОСКВА 2009

ББК 67.404 Л 82

Серия «Правоведение»

Центр социальных научно-информационных исследований

Отдел правоведения Редакционная коллегия:

Алферова Е.В. (отв. редактор), Афанасьева Е.Г., Крысанова Н.В., Листовская В.Н.

Лужина А.Н.

Л 82 Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество в России и Франции: Монография / РАН. ИНИОН. Центр социальных науч.-информ. исслед. Отд. правоведения; Отв. ред. Е.В. Алферова. - М., 2009. - 142 с. ISBN 978-5-248-00488-1

Монография посвящена гражданско-правовому институту ограничений и обременений прав на недвижимое имущество, позволяющему обеспечить оптимальное соотношение интересов собственника, общества и государства. Раскрываются понятия и признаки данных категорий, механизм правового регулирования, обосновывается концепция системы правовых инструмента-риев, составляющих содержание этих явлений, формулируются предложения по совершенствованию правового регулирования ограничений и обременений прав на недвижимое имущество в России с учетом международных стандартов, научного и практического опыта.

Комплексно анализируются отечественное и французское законодательства, практика федеральных арбитражных судов округов Российской Федерации, Высшего арбитражного суда РФ, Верховного суда РФ, а также Конституционного суда РФ; научные труды дореволюционных, советских и современных исследователей, в том числе зарубежных ученых-цивилистов, занимающихся проблемами ограничений и обременений прав на недвижимое имущество.

Адресуется ученым - специалистам в области гражданского права и процесса, земельного права, судьям, адвокатам, законодателям, преподавателям, аспирантам и студентам юридических высших учебных заведений.

ISBN 978-5-248-00488-1

ББК 67.404 ©ИНИОН РАН, 2009

СОДЕРЖАНИЕ

Введение.................................................................................................4

Глава 1.

Общая характеристика ограничений и обременений как самостоятельных правовых категорий

§ 1. Понятие и сущность ограничений и обременений...................11

§ 2. Генезис правовых категорий «ограничения» и

«обременения»..................................................................................28

§ 3. Сравнительная характеристика ограничений и обременений по законодательству России и Франции........................................75

Глава 2.

Значение, содержание, основания и принципы

возникновения ограничений прав на недвижимое имущество в России и Франции

§ 1. Значение и содержание ограничений прав на недвижимое

имущество......................................................................................... 88

§ 2. Виды ограничений по законодательству России и Франции... 98

Глава 3.

Обременения как самостоятельный институт гражданского права

§ 1. Значение, содержание, основания возникновения обременений прав на недвижимое имущество........................................111

§ 2. Признаки обременений и сервитутов.......................................125

Заключение........................................................................................138

3

ВВЕДЕНИЕ

Развитие современного российского гражданского законодательства породило множество новых проблем, связанных с соотношением государственных и общественных интересов с частно-правововыми в сфере недвижимого имущества. Одна из них -проблема ограничений и обременений применительно к правам на недвижимое имущество - вызвана несовершенством и несогласованностью некоторых правовых норм, которые приводят к различному пониманию их сущности - от отождествления этих категорий до полного отрицания их существования.

Ограничения и обременения прав субъектов гражданских правоотношений - самостоятельные категории гражданского права, обладающие специфическим предметом регулирования и специальными нормами, определяющими правовую основу этих явлений. Согласно ст. 55 Конституции РФ ограничения прав могут быть установлены только в силу требований (условий и/или оснований) федерального закона; на обременения конституционные запреты не распространяются, поэтому они могут возникнуть вследствие сделок или иных юридических фактов.

Ограничения прав - наличие установленных законом ущемлений, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества в интересах общества и государства. Таким образом, ограничения представляют собой меру (границу) должного поведения, определенную федеральным законом.

Обременения - наличие дополнительных обязанностей собственника или иного владельца по содержанию недвижимого имущества и пользованию им, установленных на взаимной основе, по соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным законом. Меру возможного поведения субъекты гражданских право-

4

отношений устанавливают между собой самостоятельно с учетом норм действующего законодательства.

Если допустить, что в понятие права входит такая составляющая, как компромисс между свободой личности и сплочением общества1, то в этом случае ограничения и обременения являются необходимыми способами достижения компромисса между интересами общества в целом и конкретного лица в частности. Настоящая книга посвящена разработке такого теоретического (научного) подхода к институту ограничений и обременений, который бы позволил обеспечить оптимальное соотношение интересов собственников или иных третьих лиц, общества и государства.

Ограничения и обременения были известны еще классическому римскому праву. Так, об ограничениях права собственности речь идет в Дигестах Юстиниана, составленных в VI в. н.э. Сегодня ограничения и обременения встречаются и в континентальной, и в англосаксонской системах права. Например, в Основном законе ФРГ 1949 г. предусматриваются ограничения права собственности в виде определения содержания и пределов права собственности, а также случаев изъятия собственности2. Во Франции ограничения права собственности законодательно закреплены в Гражданском кодексе 1804 г., в Градостроительном кодексе 1976 г. и Лесном кодексе 1985 г. Стоит отметить, что и дореволюционному законодательству России были известны ограничения как производные права от права собственности. Так, в Законах Гражданских в ст. 432 дано следующее определение «права собственности неполного», в соответствии с которым абсолютное право собственности может быть неполным, когда оно ограничивается в пользовании, владении или распоряжении другими посторонними, также неполными на то же самое имущество правами. Среди них - право участия в пользовании и выгодах чужого имущества и право угодий в чужом имуществе. Правом собственности на основании определенных постановлений пользуются также ограниченно владельцы:

- заповедных наследственных имений;

- имений временно заповедных;

- имений, жалуемых на праве майоратов в западных губерниях.

1 Белов В. Объяснение (эссе о юристах и юридической деятельности) // Корпоративный юрист. - М., 2006. - № 1. - С. 57.

2 Демин Е.А. Конституционно-правовые гарантии и ограничения права собственности в Германии // Законодательство. - М., 2003. - № 5. - С. 11.

5

Наконец, право собственности бывает также неполным, когда от него отделяется:

- право владения и пользования;

- право распоряжения3.

Таким образом, рассматриваемые правовые явления имеют многолетнюю историю, широкое распространение в различных правовых системах. Однако вопрос о восприятии их как единого института остается малоизученным и спорным. Это связано с тем, что входящие в него правовые составляющие слишком разнородны и имеют разнообразные сферы применения. Так, ограничения и обременения гражданских прав могут использоваться и для соблюдения государственных и общественных интересов (абз. 2 п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее ГК РФ), и при реализации правомочия по распоряжению имуществом (например, договоры аренды, ипотеки, ренты), а также для защиты прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений (арест, запрещения на совершения определенных действий с имуществом) и др.

Ограничения и обременения прав объединяют и случаи вмешательства государственных и муниципальных органов в частную жизнь гражданина путем ущемления его прав на недвижимость; и действия самого гражданина или иного субъекта гражданских прав по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом, находящимся у него.

Недвижимое имущество составляло и составляет основу благосостояния и экономической (финансовой) стабильности участников товарооборота, при этом именно недвижимому имуществу присуще наличие «публичной составляющей», т.е. участие недвижимого имущества в обороте всегда сопровождается публичной властью посредством различных разрешений и регистраций4. Статья 130 ГК РФ предусматривает два вида недвижимых вещей - так называемые недвижимые вещи «по природе» и «по закону». Принципы отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу - природная сущность5 и/или прочная связь с землей; прямое указание закона на признание имущества недвижимым.

3 Законы Гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. Тютрюмов И.М. - М., 2004. - Кн. 2. -С. 105-106.

4 Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М., 2004.

5 Киндеева Е.А. и Пискунова М.Г. выделяют следующие критерии отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу: первый - «по природе» (земель-

6

В пункте 1 ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон о регистрации) перечислено недвижимое имущество «по природе». Это недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с указанным Законом: земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу Закон относит также: жилые помещения, включающие жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату (ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости), далее Закон об ипотеке) и др.

К недвижимому имуществу «по закону» законодатель относит: воздушные суда (гражданские и государственные воздушные суда, подлежащие государственной регистрации в порядке, предусмотренном в ст. 33 Воздушного кодекса Российской Федерации (далее ВК РФ); морские суда и суда внутреннего мореплавания (ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ (далее КТМ РФ), космические объекты (ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности»). Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что законодатель признает недвижимым имуществом в силу закона особо значимые объекты как для гражданского общества в целом, так и для каждого его субъекта. Этим объясняется и применение к определению движимых вещей остаточного принципа, т.е. все, что не признано недвижимым в силу действующего законодательства, является движимой вещью (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Выделение недвижимого имущества в качестве одной из значимых категорий гражданского права является разумным и рацио-

ные участки, участки недр, обособленные водные объекты); второй - по прочной связи объектов с землей - невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты (см.: Недвижимость: права и сделки (Новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). - М., 2004. - С. 5).

7

нальным шагом, направленным на защиту прав и законных интересов как граждан, так и иных субъектов общественных правоотношений. В связи с этим при совершении сделок с недвижимым имуществом необходимо учитывать его специфические черты, в том числе государственную регистрацию, строго целевое использование, серви-туты, иные ограничения и обременения.

В перечень условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности и других вещных прав, можно включить, например, и строго целевое использование недвижимого имущества, ренту, ссуду, хозяйственное ведение и оперативное управление и т.д. Однако эти и некоторые другие условия, запрещения, фактически стесняющие права собственника, не признаны законодателем ограничениями и/или обременениями. Кроме того, в действующем законодательстве не названы принципы, по которым тот или иной запрет, условие должны относиться к «категории ограничений (обременений)» и, соответственно, должны подвергаться государственной регистрации как юридическому акту признания и подтверждения государством его существования.

Сегодня важным фактором для интенсивного экономического развития России становится процесс привлечения инвестиционных средств, который включает в себя ряд юридически значимых действий, обусловливающих возникновение ограничений и обре-менений недвижимого имущества. Это и ипотека, и инвестиционные договоры, предварительные договоры, аренда и др. Поэтому разработка единого подхода к определению понятий «ограничения» и «обременения» является достаточно актуальным вопросом правоприменительной практики.

В связи с этим возникает несколько вопросов: оправданно ли использование единой правовой категории «ограничения и обременения прав на недвижимое имущество»; насколько это позволяет упростить законодательное регулирование оборота недвижимого имущества, гарантировать соблюдение прав субъектов гражданских правоотношений; необходимо и возможно ли введение самостоятельных институтов для этих правовых явлений?

Представляется, что выделение самостоятельных правовых категорий ограничений и обременений позволит, во-первых, сделать более эффективной систему законодательного регулирования общественных отношений в сфере рынка недвижимости; во-вторых, определить принципы, в соответствии с которыми тот или иной объект гражданского права можно отнести к ограничениям и

8

обременениям, и наконец, упорядочить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И как следствие, обеспечить более целенаправленную защиту прав и законных интересов личности и общества.

В целях гармонизации российской правовой системы с европейской в данной монографии анализируется законодательство, регулирующее аналогичные правовые институты в европейских странах. В частности, в качестве примера правового регулирования категорий ограничений и обременений будет рассмотрена законодательная система Франции. Французский законодательный опыт интересен в первую очередь тем, что успешно сочетает традиционные принципы римского права с юридическими новеллами, обусловленными разработкой единых правовых стандартов Евросоюза.

Настоящая работа - одна из первых попыток комплексного исследования проблем ограничений и обременений не только права собственности, но и иных прав, возникающих в сфере оборота недвижимого имущества, проводимого на примерах национальной практики и законодательства с привлечением результатов сравнительного правового анализа действующего законодательства Франции как одного из наиболее стабильных и исторически выдержанных примеров характеризуемых правовых институтов.

В центре внимания автора находятся следующие вопросы:

- определение ограничений и обременений прав на недвижимое имущество как правовых категорий, анализ теоретических подходов к рассмотрению ограничений и обременений;

- исследование исторического процесса становления и развития ограничений и обременений в качестве категорий гражданского права, в рамках которого будут рассмотрены такие институты гражданского права, как римское сервитутное право, дореволюционные российские права «неполной собственности» (чиншевое, вотчинное владение) и советские ограниченные вещные права, а также произведено сравнение с французским гражданским правом соответствующего периода;

- проведение сравнительно-правового анализа регулирования ограничений и обременений прав на недвижимое имущество в России и Франции;

- раскрытие содержания ограничений и обременений прав на недвижимое имущество и определение их сходных черт с вещными и обязательственными правами по предмету и существенным признакам;

9

- сопоставление ограничений и обременений прав на недвижимое имущество с сервитутами.

Результаты проведенного исследования позволяют дополнить знания и методы, которые уже накоплены и разработаны российским правом, найти наиболее действенные, подтвержденные судебной практикой способы правового регулирования ограничений и обременений прав на недвижимое имущество; выявить коллизии федерального законодательства и законов субъектов Российской Федерации; способствуют более полному соблюдению в России основных прав, свобод и законных интересов человека и гражданина, предусмотренных Европейской конвенцией по защите прав человека и основных свобод и Конституцией РФ.

10

Глава 1

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫХ ПРАВОВЫХ КАТЕГОРИЙ

§ 1. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ

Для определения ограничений и обременений в качестве самостоятельной единой гражданско-правовой категории или различных категорий необходимо раскрыть их понятие и сущность с точки зрения различных областей науки. Это позволит упорядочить классификацию разнообразных явлений, которые фактически порождают ограничения и/или обременения, но не рассматриваются законодателем в качестве таковых, что не позволяет надлежащим образом обеспечить соблюдение прав и законных интересов участников гражданского оборота.

Как синонимичные понятия ограничения и обременения стали впервые использоваться в современном российском гражданском праве в середине ХХ в. Однако следует отметить, что как самостоятельные явления ограничения и обременения существовали длительное время во многих странах. Например, еще римское право знало ограничения права собственности, касающиеся владения и пользования недвижимостью, установленные как в интересах всего общественного союза (государства, всех и каждого из членов), так и в интересах соседей6. Ограничения по объекту и по субъекту осуществляются в рамках оборота недвижимого имущества в законодательных системах Румынии, Словакии, Монголии, Бразилии и др.7

Если характеризовать термины «ограничения» и «обременения» с точки зрения русского языка, то они различны. «Ограничения» выражаются в удержании в определенных пределах (грани-

6 Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. - Одесса, 1899. - С. 15.

7 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. - М., 2001. - С. 120-125.

11

цах), в умерении, обуздании, стеснении8, в установлении лимитов, рамок9. «Обременения» - это действия по отягощению, угнетению, затруднению10, также могут означать обузу, ношу, тяжесть, тягость. Таким образом, ограничения представляют собой границу, т.е. определенные преграды, правила, которые нельзя преступать или нарушать, а обременения заключаются в дополнительных обязанностях, которые возлагаются на субъекта.

Следующее, на что хотелось бы обратить внимание, - способ образования настоящих терминов. И ограничения, и обременения представляют собой результаты действий, а именно отягощения, лимитирования, разграничения и др. Это можно истолковать следующим образом: ограничения и обременения возникают в результате совершения юридически значимых действий, соответственно, логичнее их рассматривать не как исходную точку (юридический факт), а как итог реализации гражданских прав и обязанностей.

Если рассматривать «ограничения» и «обременения» как правовые понятия, то следует определить их исходя из теории права. Здесь можно выделить несколько моментов, вызывающих споры: первый заключается в определении места ограничений и обре-менений в системе гражданско-правовых явлений; второй - в отождествлении ограничений и обременений.

Определение положения ограничений и обременений в системе гражданско-правовых институтов позволит установить меру возможного влияния государства на общественные отношения, складывающиеся в сфере оборота недвижимого имущества.

Е.Н. Кудрявцева рассматривает ограничения права собственности как установленные законом правила, понуждающие собственника воздерживаться от определенных действий либо терпеть действия третьих лиц в сфере своего юридического господства в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства11. В этом случае ограничения рассматриваются как явления, обладающие рядом индивидуальных признаков, позволяющих отличать их от любой другой категории

8 Даль В. Толковый словарь живого великорусского языка. - М., 1989. -Т. 2. - С. 659.

9 Александрова З.Е. Словарь синонимов русского языка. - М, 1975. - С. 305.

10 Даль В. Указ. соч. - С. 615.

11 Кудрявцева Е.Н. Ограничения права собственности на жилые помещения. - Волгоград, 2001. - С. 71.

12

права. К ним можно отнести следующие специфические признаки: ограничения и обременения представляют собой дополнительное бремя, налагаемое только на собственника; они заключаются в частичном ущемлении определенных правомочий собственника в интересах неопределенного круга лиц или конкретного лица.

Из этого следует, что ограничения и обременения представляют собой самостоятельные правовые явления наравне с правом собственности как наиболее полным, абсолютным господством лица над вещью, ограниченными вещными правами, т.е. относительным господством лица в рамках, предусмотренных соглашением между собственником и пользователем. Принимая общую концепцию о необходимости определения ограничений и обременений как правовых институтов, трудно согласиться с выделением тех признаков, которые обозначаются в качестве критериев их самостоятельности. В этом случае следует обратиться к учению К.П. Победоносцева, который, анализируя Устав путей сообщения 1894 г. (ст. 889892), говорил об общем участии в выгодах чужого имущества в пользу всех без изъятия12, в соответствии с положениями которого запрещалось «перекапывать, застраивать, перепахивать или иначе повреждать дороги и переводить пути с одного места на другое»; и исключение допускалось с ведома полиции и только в случае падежа скота или особой хозяйственной деятельности собственника, но с тем, чтобы новая дорога продолжена была не по чужому участку и «не в дальнем расстоянии от старой, чтобы она была не хуже прежней, не с дальним объездом, и чтобы начало и окончание приходилось на прежнюю дорогу». Исходя из этого, можно утверждать, что ограничения и обременения зависят в первую очередь от местоположения недвижимости и ее качественных характеристик, и они должны позволять всем без исключения пользоваться определенными благами данного недвижимого имущества. При этом ограничения могут быть установлены и в интересах конкретного лица, но в этом случае они становятся сервитутом или правом угодий в чужих землевлевладениях. Например, подобные ограничения и обременения могут быть установлены в интересах конкретного лица в случае реализации водного права, права соседства, права прохода и проезда. В водном праве - ограничение, состоящее в возможности забора воды с чужого земельного участка; право со-

12 Победоносцев К.П. Курс гражданского права: Первая часть. - М., 2004. -

С. 511.

13

седства подразумевает, что лицо вправе требовать от владельца соседского участка, чтобы он не выводил окна на его двор или дом; право прохода и проезда выражается в том, что в силу стечения обстоятельств и места расположения лицо не может иным способом пройти в необходимый ему пункт назначения, нежели как по земельному участку, находящемуся в чужой собственности. «Ограничения эти, подобно первым, проистекают не из личных отношений и обязательств, а из реальных свойств имущества и из тех территориальных отношений, в которых состоит одно имущество к другому»13.

Из этого можно сделать вывод о равенстве всех в пользовании ограничениями, налагаемыми на недвижимость, наравне с вещными правами, но собственник ограничен в пользовании своим недвижимым имуществом. Таким образом, объект ограничений и обременений полностью совпадает с объектом и права собственности, и ограниченных вещных прав, т.е. в этом случае нельзя говорить о наличии каких-либо существенных различий между вышеуказанными правовыми явлениями. Поэтому при сохранении подобной характеристики признаков ограничений и обременений они поглощаются ограниченными вещными правами на чужое недвижимое имущество.

В рамках данного понимания можно признать ограничения и обременения одними из разновидностей вещных прав. О.С. Иоффе отмечал, что вещными правами являются права, которые непосредственно подчиняют нам телесную вещь. Наиболее совершенное из этих прав - право собственности, право общего господства над вещью. Господство же в определенном отношении, в ограниченном объеме дает вещные права на чужую вещь, например сервитуты, залоговое право14. Ограничение в данном случае не только является существенным отличием ограниченного вещного права от права собственности, но и само по себе олицетворяет вещное право. Собственность - это безграничное господство над вещью, иное вещное право - это господство в определенных рамках одного или нескольких правомочий собственника: владения, пользования и (или) распоряжения. О.С. Иоффе писал: «Юридическое действие такого конкретного отношения заключается в том, что все иные вещные

13 Победоносцев К.П. Курс гражданского права: Первая часть. - М., 2004. -

С. 514.

14 Иоффе О.С. Гражданское право: Избр. тр. - М., 2002. - С. 92.

14

права, кроме права собственности, наряду с установлением сферы правового господства для их обладателя ограничивают одноименную сферу, отведенную собственнику. Из этого следует, что оборотной стороной вещных прав как прав на чужие вещи всегда должно быть соответствующее ограничение такого всеобъемлющего вещного права, каким является право собственности»15.

Итак, не может быть вещного права без соответствующего ограничения: с одной стороны, это возможность приобретать какие-либо блага или права, с другой - это бремя воздержания от использования своих правомочий во всей их полноте и многообразии. Например, в рамках аренды, с одной стороны, арендатор обладает правомочиями по владению и/или пользованию имуществом, с другой - ограничивает соответствующие правомочия арендодателя.

В данном случае ограничение права собственности выражается в установлении дополнительного бремени в виде соблюдения прав арендатора и преимущественного права на перезаключение договора аренды. Ограничения здесь выступают не столько как лимиты вещных прав на чужое имущество, сколько как обременения права собственности, т.е. дополнительные обязанности собственника в отношении конкретного лица как в случае с залоговым правом; или в отношении неограниченного круга лиц как в случае сервитута. Наличие ограничений как всеобъемлющего признака любого вещного права на чужую вещь позволяет объединить их в единый гражданско-правовой институт - ограниченных вещных прав. «Если же права на чужие вещи не только неотделимы от права собственности, но и находятся с ним в состоянии взаимозависимой ограниченности, то это свидетельствует об их принципиальной однородности, позволяющей в кодификационном плане объединить их под общей рубрикой вещных прав»16.

Исходя из данной концепции, И.Д. Мейер отмечал, что «уже из самого определения права собственности, сделанного нами, видно, что оно подлежит различным ограничениям, сопровождающим всякое право собственности на известные предметы. Так что право собственности на эти предметы только и существует в пределах, устанавливаемых ограничениями внутри их»17. В данном случае ограничения представляются как атрибут права собственно-

15 Иоффе О.С. Гражданское право: Избр. тр. - М., 2002. - С. 375-376.

16 Там же. - С. 95.

17 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 1. - М., 2002. -

С. 346.

15

сти, без которого собственность не могла бы существовать как институт гражданского права18. В.А. Микрюков определяет ограничения права собственности как установления или изменения границ (пределов) осуществления права собственности, выражающихся в сужении имеющихся дозволений, наложении запретов и дополнительных положительных обязанностей19.

Можно выделить два подхода к определению ограничений (обременений) в качестве атрибута права собственности; первый сводится к отождествлению пределов (границ) права собственности с ограничениями и обременениями, второй рассматривает ограничения и обременения как дополнительные ущемления права собственности. Если руководствоваться первым подходом, то в качестве ограничений (обременений) права собственности можно классифицировать не только аренду, арест, но и добросовестность, разумность, принцип свободы договора20. В данном случае логичнее было бы разграничить пределы как принципы действующего гражданского законодательства и ограничения как дополнительные границы осуществления права, которые устанавливаются в определенных законом случаях. Первые в этом случае должны соблюдаться автоматически всеми участниками гражданского оборота как непосредственное условие признания их действий юридически значимыми, а значит, порождающими соответствующие результаты, желаемые сторонами. Так, И.П. Куликова отмечает, что ограничения права собственности не тождественны его пределам, они устанавливаются внутри этих пределов и не исключают каких-либо правомочий из состава права собственности, а лишь создают препятствия к их осуществлению21. Ограничения и обременения как дополнительные границы присущи праву собственности тех лиц, в отношении которых они непосредственно установлены в конкретных случаях, установленных законом. В то же время И.П. Куликова

18 О наличии ограничений в праве собственности пишет и К.П. Победоносцев. По его мнению, они проистекают из условий общественной и гражданской жизни. См.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права: Первая часть. - М., 2000. - С. 510.

19 Микрюков В.А. Ограничения и обременения права собственности и иных гражданских прав. - Пермь, 2004. - С. 12.

20 Подобная позиция отражена в работах М.Х. Хутыз, П.Н. Сергеенко, У. Маттеи, Е.А. Суханова, В.А. Микрюкова.

21 Куликова И.П. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений: Дис. .. .канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003. - С. 10.

16

предлагает во избежание смешения терминов «границы» и «пределы» заменить термин «ограничение права собственности» термином «законное сдерживание правомочий собственника», а понятие «ограничение» оставить как синоним понятия «пределы» права собственности22. Данная формулировка несколько противоречива. И.П. Куликова считает, что ограничения являются элементом субъективного права собственности субъекта23, т.е. определяют меру возможного поведения субъекта в пределах, предусмотренных законом. Но действующее законодательство в ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и в ст. 1 ГК РФ предусматривает ограничения как элемент объективного права. Поэтому, полагаем, в этом случае следует говорить не об ограничениях, а об обременениях, возникающих из правомочий собственника по пользованию и распоряжению, например при заключении договоров аренды, ренты или ипотеки (п. 2 ст. 209, п. 2. ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, «сдерживания правомочий собственника» могут быть отнесены как к ограничениям, так и к обременениям права собственности. Поэтому термин «ограничение» точнее, чем термин «сдерживание», отражает специфику урезания или ущемления права собственности на недвижимое имущество.

Осуществление полного безграничного господства над вещью вне зависимости от требований закона или заведенного порядка невозможно без нарушения прав и законных интересов иных субъектов гражданских правоотношений. Например, если владелец (собственник) земельного участка разбивает пахотные угодья на части дорожного тракта, проходящего по территории земельного участка, или строит коттеджи на заливных лугах, бывших выпасах и т. д., то он нарушает права неограниченного числа лиц, которые пользуются этой дорогой. Такое проявление права собственности больше напоминает проявление анархии, нежели «просвещенного господства». Полнота и всесторонность права собственности ограничиваются, с одной стороны, специальными постановлениями закона, с другой - правами других лиц на данное имущество24.

В качестве объекта ограничений и обременений стоит рассматривать не только и не столько недвижимое имущество, сколько права на него. Так, В.П. Камышанский признавал ограничения в

22 Куликова И.П. Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений: Дис. .. .канд. юрид. наук. - Краснодар, 2003. - С. 138.

23 Там же. - С. 10

24 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - М., 2003. - С. 280.

17

качестве границ права собственности, которые направлены на удержания собственника, в рамках имеющихся у него правомочий, а также в качестве защиты права других лиц25. А.В. Малько определил «правовые ограничения» как установленные в праве границы, в пределах которых субъекты должны действовать, т.е. это исключение определенных возможностей в деятельности лиц26. Например, при установлении залога в силу закона залогодатель ограничивается в правомочиях по распоряжению недвижимым имуществом в целях обеспечения исполнения обязательств в пользу третьих лиц (ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона об ипотеке).

Следовательно, возникновение ограничений и обременений не всегда связано с недвижимым имуществом и его свойствами. Иногда они возникают в силу совершения субъектом прав на недвижимое имущество определенных юридически значимых действий. Из этого следует, что хотя ограничения и обременения и обладают специфическими свойствами, но при этом являются акцессорными по отношению к правам, возникающим у лица на недвижимое имущество.

Поэтому установление законных ограничений в праве собственности позволяет сохранить баланс между разумной свободой и обязанностью соблюдать ряд необходимых требований, специально предусмотренных законодательством. Для того чтобы определить ограничения и обременения, с нашей точки зрения, необходимо выделить следующие аспекты этих явлений. Они:

1) являются атрибутом только права собственности на недвижимые вещи;

2) обладают законным характером;

3) имеют отменительный характер;

4) могут устанавливаться только на чужую вещь;

5) отличаются от прав третьих лиц.

В рамках первого аспекта недвижимое имущество рассматривается Д.И. Мейером и В.И. Курдиновским27 как единственный объект, в отношении которого могут быть предусмотрены ограничения в праве собственности. Исходя из характера недвижимого имущества, его использование без учета интересов третьих лиц

25 Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: Вопросы ограничений. - Элиста, 1999. - С. 104.

26Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. - СПб., 1998. - С. 135.

27 Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. - Одесса, 1899. - С. 7.

18

практически невозможно. Иллюстрируя эту позицию, можно привести следующий пример: возведение зданий и сооружений на земельном участке, расположенном вблизи водоемов, может существенным образом повлиять на права и законные интересы третьих лиц, в том числе конституционное право на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ). Поэтому в действующем законодательстве предусматривается установление водоохраной зоны — территории, которая примыкает к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира (ст. 65 Водного кодекса РФ). Для достижения этих целей владельцы земельных участков ограничиваются в правах на их пользование, владение и распоряжение. И в этом случае ограничения признаются неотъемлемой частью права собственности на любые недвижимые вещи.

Второй аспект заключается в наличии законного характера у ограничений, выражающегося в том, что никто не вправе, в том числе и собственник, по собственному желанию устанавливать ограничения. Перечень возможных ограничений должен быть перечислен в законе и не может быть изменен по желанию участников правоотношений. Установление иных, нежели предусмотренные в законе, ограничений права собственности должно рассматриваться как проявление воли собственника - его желания. «.Выдел той или другой части из права собственности актом самого собственника представляется не собственно ограничением права собственности, а только существованием его, проявлением права распоряжения - в юридическом смысле вообще нельзя говорить об ограничении самого себя, ибо каждое такое ограничение будет осуществлением права»28. В.И. Курдиновский подчеркивал, что право собственности может быть ограничено только законом и только для общего блага, потребностей государства и общественной жизни29. В данном случае следует обратить внимание на соразмерность интересов и потребностей государства (Российской

28МейерД.И. Русское гражданское право. - М., 2000. - С. 347.

29 Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. - Одесса, 1899. - С. 7-8.

19

Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований) с интересами иных субъектов гражданских правоотношений и возможности злоупотребления путем установления дополнительных гарантий их защиты. Всеобщая декларация прав человека 1948 г. в п. 2 ст. 29 предусматривает, что при осуществлении своих прав и свобод каждый человек должен подвергаться только таким ограничениям, какие установлены законом исключительно с целью обеспечения должного признания и уважения прав и свобод других и удовлетворения справедливых требований морали, общественного порядка и общего благосостояния в демократическом обществе. Здесь же необходимо упомянуть и о том, что все формы собственности в Российской Федерации признаются равными и защищаются равным образом (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ).

Третий аспект состоит в том, что отменительный характер ограничений выражается в том, что в случае их устранения рубежи права собственности расширяются. «Если право собственности на поземельный участок ограничено установленным через него проездом, а впоследствии проезд прекратился, то право собственности расширилось»30. Собственник получает дополнительные возможности использования объекта, находящегося в его владении, пользовании и распоряжении. Отмена ограничения в виде проезда, прохода, прогона скота позволит значительным образом расширить полезную площадь земельного участка и разнообразить вариативность использования данных угодий. По мнению Е.В. Васьковского, право собственности обладает таким неотъемлемым признаком, как упругость или эластичность, который выражается в том, что в случае отмены ограничений право приобретает первоначальные рамки31. Именно с соблюдением данного правила было решено дело Риссманн, Хел-лер и Лотх против Германии (Rissmann, Holler and Loth - Germany) (№ 72203/01 и 72552/01)32 о снятии ограничений в распоряжении земельным участком, в результате чего номинальный собственник становился собственником полноценным, т.е. обладающим всеми правомочиями, присущими этому праву.

В соответствии с четвертым аспектом ограничения могут быть установлены только на чужую вещь; этот признак связан с тем, что если собственник в интересах самого себя предусматрива-

30 Мейер Д.И. Указ. соч. - С. 347-348.

31 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - М., 2003. - С. 280.

32 Бюллетень Европейского Суда по правам человека. - М., 2003. - № 10.

20

ет определенные запрещения при использовании, распоряжении, владении собственной вещью, то делает это в рамках правомочий, принадлежащих ему, выражая тем самым собственную волю, т.е. действуя в рамках своего усмотрения33.

Таким образом, ограничения могут быть признаны таковыми только в том случае, если они установлены по независящим от воли собственника причинам, в интересах третьих лиц. При этом стоит отметить, что такие ограничения ущемляют правомочия собственника, но не лишают имущества, находящегося в его владении, качественных характеристик.

Рассматриваемый аспект ограничений является сходным с установлением прав третьих лиц на чужое имущество. Но в этом случае важную роль играет положительное волеизъявление собственника данного недвижимого имущества. Вместе с тем при установлении ограничений согласие собственника не играет роли. «.Собственник, вследствие ограничения права собственности, лишается возможности совершать то или другое действие относительно вещи, тогда как без ограничения он по праву собственности мог бы совершить это действие; или собственник, вследствие ограничения права собственности, обязывается допустить то или другое действие относительно вещи со стороны другого лица, тогда как без ограничения права он мог бы не допускать такого действия»34.

Пятый аспект в первую очередь связан с ограничениями, которые не предоставляют третьим лицам самостоятельных прав на недвижимое имущество, права на которое они ущемляют. Права третьих лиц на чужое имущество устанавливаются с согласия собственника и на определенный временной промежуток приостанавливают действие отдельных его правомочий. Ограничения сами по себе не содержат права третьих лиц, но создают определенные условия, позволяющие осуществлять в полном объеме права, принадлежащие им в отношении собственного имущества. Например, при наличии ограничения и обременения в виде запрещения на совершение определенных действий. Так, Федеральный закон от

33 Правовая категория «усмотрение» была разработана В.П. Камышанским и представляет собой правомерную, властную, интеллектуально-волевую деятельность по выбору наиболее оптимального варианта реализации представленных правомочий в отношении имущественных благ, соответствующего интересам собственника с учетом прав и законных интересов третьих лиц. См.: Камышан-ский В.П. Указ. соч. - С. 94.

34 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - М., 2003. - С. 347.

21

21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации федерального имущества и муниципального имущества» предусматривает ограничения, которые выражаются в обязанности собственника:

- использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения;

- содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения;

- допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков и других объектов недвижимости) иными лицами (публичный сервитут);

- обеспечить беспрепятственный доступ, проход, проезд; возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков; возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации;

- а также в иных обязанностях, предусмотренных федеральным законом или в установленном им порядке.

Таким образом, собственник в этом случае не лишен ни одного из своих правомочий. При установлении права третьих лиц на чужое имущество пользователь получает возможность извлекать доходы из приобретенных прав, а собственник хотя и ограничивает собственные правомочия, но делает это сознательно, и чаще всего он приобретает встречное удовлетворение в виде денежного или иного материального вознаграждения. «Ограничения не составляют права на чужую вещь, потому что право на чужую вещь есть уже выдел права собственности, а ограничения составляют его предел: ограничения устанавливают для сторонних лиц только право на совершение известных действий, которые не считаются нарушениями права собственности»35.

35 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - М., 2003. - С. 347.

22

Таким образом, ограничения создают дополнительные границы права собственности на недвижимое имущество, установленные в случаях, предусмотренных законом в отношении собственника недвижимого имущества.

Анализ основных концепций позволяет сделать следующие выводы: общим для них является позиция, согласно которой ограничения и обременения связаны с вещными правами; рассмотренные концепции представляют собой три точки зрения: первая - ограничения и обременения - это самостоятельный гражданско-правовой институт; вторая - ограничения и обременения относятся к вещным правам, и третья - ограничения и обременения есть атрибут права собственности на недвижимые вещи.

Полагаем, что ограничения и обременения должны представлять собой границы, которые устанавливаются как в отношении права собственности, так и в отношении иных вещных прав. С этой точки зрения ограничения и обременения могут выступать в качестве условий не только права собственности, но и иных вещных прав. Статья 216 ГК РФ предусматривает, что наряду с правом собственности имеются и другие вещные права, в частности: право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сер-витуты, право хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом. Согласно данной статье вещные права, отличные от права собственности, обладают подобными ему характеристиками, но в различном объеме. Например, право пожизненного владения земельным участком позволяет гражданину, обладающему таким правом, владеть и пользоваться земельным участком, передаваемым по наследству, а также в случаях, установленных законом, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности; сдавать земельный участок в аренду и безвозмездное пользование (ст. 266, 267 ГК РФ). Законом могут быть установлены дополнительные ограничения. Так, в случае нахождения на территории земельного участка трансформаторной подстанции владелец данного земельного участка будет обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителям эксплуатационной организации, на балансе которой находится данная подстанция, для осуществления ее эксплуатации и обслуживания.

Таким образом, право ограниченного пользования или владения земельным участком может быть ограничено (ущемлено) в ин-

23

тересах конкретных лиц, следовательно, границы осуществления возможных правомочий по владению, пользованию, распоряжению таким земельным участком будут сужены. Исходя из данной позиции эксплуатирующая организация получает возможность прохода по территории земельного участка, но не приобретает прав на него. Ограничения могут быть рассмотрены не только как дополнительные границы права собственности, но и как дополнительные границы любого вещного права.

Следующий вопрос: насколько целесообразно отождествлять понятия «ограничения» и «обременения»? Существуют две основные точки зрения. Первая зиждется на идентичности терминов ограничения и обременения, а следовательно, и однородности явлений, стоящих за ними. Вторая рассматривает ограничения и обременения как две самостоятельные правовые категории, т.е. несовпадающие понятия (обременение объекта и ограничение права)36.

Первая точка зрения отражена в действующем гражданском законодательстве, использующем термины «ограничения» и «обременения» как синонимы, применение которых проводит к идентичности правовых последствий37. Этого мнения придерживается О.Г. Ломидзе, рассматривая «ограничения» («обременения») как универсальный термин для определения последствий установления на основании права собственности ряда субъективных прав38.

Вторая сводится к тому, что ограничения и обременения представляют собой самостоятельные правовые категории. Ограничения, если рассматривать их как границы, могут представлять собой меры дозволенного поведения субъекта в отношении определенного объекта. Ограничения чаще всего устанавливаются законом, их основной целью является обеспечение соблюдения прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений.

36 Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды // Закон. - М., 2003. - № 11. - С. 4

37 См.: напр., ст. 1. Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В статье 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. №1 78-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» обременения приватизируемого государственного и муниципального имущества раскрываются через ограничения, которые предусматриваются федеральными законами и публичным сервитутом.

38 Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. -СПб., 2003. - С. 29.

24

Так, Основной закон ФРГ в ст. 14 и 19 устанавливает следующие правила, относящиеся к ограничениям права собственности:

- наличие легитимной цели. Ограничение основного права должно иметь легитимную цель, направленную на обеспечение общего блага;

- применимость выбранного средства. Ограничивающие основное право действия и требования, предусмотренные нормативным правовым актом, должны быть предназначены и подходить для достижения поставленной цели;

- требуемость. Выбранный способ - единственный для решения поставленных задач, иначе говоря, не допускается вторжение в основное право, если той же цели можно достичь без такого вторжения;

- соразмерность. Вторжение в основное право и возложение соответствующей «нагрузки» на гражданина должны отвечать важности решаемой задачи. В каждом конкретном случае законодатель должен абстрактно «взвешивать» два противопоставленных друг другу права - право, в которое осуществляется вторжение, и право, обеспечению которого служат предпринимаемые действия39.

Следовательно, ограничения должны выступать в качестве результата деятельности государства по защите права и законных интересов общества в целом и отдельных лиц как его представителей. «Забота государства, как это признается всеми, не в том, чтобы каждый достигал своих частных целей и осуществлял свою выгоду, - это его личное дело, - а лишь в том, чтобы, стремясь к этой выгоде, он не нарушал равновесия с выгодами других, не устранял чужого интереса в тех пределах, в которых он и есть право»40.

Обременения, в свою очередь, основываются на воле субъекта, которую он оформляет в форме различного вида сделок, устанавливающих, прекращающих, изменяющих вещные права на недвижимое имущество. Обременения могут устанавливать дополнительные права, зависимые от права собственности41. Но здесь необходимо уточнить, что обременения могут выражаться и в дополнительных обязанностях. Так, согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе обременять недвижимое имущество различными способами, вклю-

39 Демин Е.А. Конституционно-правовые гарантии и ограничения права собственности в Германии // Законодательство. - М., 2003. - № 5. - С. 3.

40 Соловьев В. Право и нравственность. - М., 2001. - С. 14.

41 Долинская В.В. Ограничения права собственности: понятие и виды // Закон. - М., 2003. - № 11. - С. 4.

25

чая его залог. Таким образом, обременения могут представлять собой оборотную сторону ограниченных вещных прав, устанавливаемых на объекты недвижимого имущества, а могут - ущемления, возникшие в результате заключения договора по поводу недвижимого имущества. Можно выделить три основные презумпции, характеризующие обременения как неотъемлемую часть прав на недвижимое имущество: дополнительные обязанности, право следования за вещью и возможность выбора как вещно-правовых, так и иных способов защиты.

1. Если собственник передает имеющееся недвижимое имущество в пользование третьему лицу, например по договору безвозмездного пользования, он приобретает дополнительные обязанности по соблюдению прав третьего лица. При этом его право собственности сохраняется в полном объеме (ст. 700 ГК РФ).

2. Обременения следуют за вещью подобно вещному праву. Например, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (ст. 586 ГК РФ).

3. Способы защиты: в зависимости от ситуации для защиты обременения можно воспользоваться или вещными, или обязательственными способами защиты. Так, на основании ст. 606 ГК РФ права арендатора возникают с момента передачи недвижимого имущества арендатору. Это положение можно проиллюстрировать правилом, закрепленным в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которым титульным владельцем арендатор становится только после фактической ему передачи недвижимого имущества, что позволит ему воспользоваться вещно-правовым способом защиты (ст. 301 и 305 ГК РФ). А до момента передачи недвижимого имущества арендатор может руководствоваться ст. 398 ГК РФ и правом на возмещение причиненных убытков42.

Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что обременения представляют собой составляющую прав на недвижимую вещь, т. е. могут выступать и в качестве оснований к их установлению, и входят в их содержание, определяя их соотношение и взаимосвязь с первоначальным правом. Но здесь необходимо отметить, что не всегда обременения представляют собой только огра-

42 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - М., 1994. - № 3. - С. 88.

26

ниченное вещное право. В случае с залогом (ипотекой) обременение устанавливает лишь сдерживание права собственности или хозяйственного ведения, не порождая при этом ограниченного вещного права.

Полагаем, что наиболее жизнеспособна именно вторая точка зрения, касающаяся разделения ограничений и обременений на две самостоятельные категории. При этом ограничения обладают всеми признаками самостоятельного правового явления, тогда как обременения могут кооптироваться в институт вещных прав.

Основываясь на вышеприведенных позициях в отношении понятий «ограничения» и «обременения», тождественности этих понятий, можно сделать следующие выводы:

1) ограничения, несомненно, являются атрибутом именно вещных прав;

2) ограничения и обременения необходимо отличать от пределов осуществления права. Ограничения в данном случае представляют собой дополнительные ущемления, устанавливаемые только в специальных случаях, предусмотренных законом, и являются элементом объективного права, обременения - меры субъективного права, тогда как пределы представляют собой неотъемлемый элемент любого права, тем самым определяя его как общеобязательную норму, регламентирующую общественные отношения;

3) ограничения и обременения являются самостоятельными правовыми категориями. При этом ограничения представляют собой границы, установленные в силу закона в интересах государства и общества (как в целом, так и в отношении отдельного лица).

Ограничения урезают права и/или входящие в их состав отдельные правомочия на недвижимое имущество. Ограничения не предоставляют прав лицам, в пользу которых они устанавливаются.

Обременения характеризуются как результат установления прав на недвижимость. Они могут быть расценены и как оборотная сторона прав, т.е. дополнительные обязанности лица, имущество которого обременяется.

Проведение подобного разграничения позволит определить объект, основания и порядок установления ограничений и обреме-нений, а также способы защиты прав и законных интересов субъектов гражданских прав.

27

§ 2. ГЕНЕЗИС ПРАВОВЫХ КАТЕГОРИЙ «ОГРАНИЧЕНИЯ» И «ОБРЕМЕНЕНИЯ»

Исторические этапы становления категорий «ограничения» и «обременения»

Для характеристики ограничений и обременений как самостоятельных правовых категорий, обладающих особыми признаками и свойствами, следует рассмотреть и сопоставить эти понятия, проанализировать ключевые этапы их формирования как правовых явлений, а также соотнести ограничения и обременения с другими явлениями современного гражданского права.

Анализ основных этапов развития юридических понятий «ограничения» и «обременения» позволяет определить современное их содержание, характеризовать как инструмент «сдержек и противовесов» при реализации гражданских прав и обязанностей.

На наш взгляд, можно выделить три основных этапа в становлении ограничений и обременений: первый — это римское право (начиная с Законов XII таблиц) - как основа формирования катего-рийного аппарата гражданского права; второй (начало XX в. в России) - период дореволюционного гражданского российского права; третий - советское гражданское право (вплоть до вступления в силу части первой Гражданского кодекса РФ в 1995 г.).

Ограничения и обременения в римском праве

Впервые понятие «ограничения» возникло в римском праве и было использовано в Законах XII таблиц в качестве законных ограничений права собственности на недвижимое имущество. Известный ученый-правовед И.Б. Новицкий пишет: «...еще по Законам XII таблиц собственник земли обязан был допускать на свою землю соседа для собирания (через день) плодов, упавших с соседнего участка; каждый из соседей должен был терпеть проникновения на свою землю всякого рода тш188юпе8 (дыма, пара, копоти и т.д.) с соседнего участка, если такого рода "воздействие" вызывалось

43

нормальным использованием соседнего участка» . В дальнейшей практике применения римского права сложился целый ряд ограничений права собственности, устанавливаемых как в интересах не-

43 Новицкий И.Б. Основы римского гражданского права. - М., 2000. - С. 92.

28

ограниченного числа лиц - «ограничения в интересах общества»44, так и в интересах конкретных лиц - «ограничения в интересах частных лиц». И те и другие устанавливались с целью обеспечения соблюдения прав и законных интересов лиц, а также для обеспечения возможности реализации их прав за счет стеснения определенным образом правомочий собственника недвижимого имущества. «Ограничения в интересах общества» чаще всего возникали из приоритетных направлений развития государственной политики. В работе Ч. Санфилиппо «Курс римского частного права» в качестве примера «ограничений в интересах общества» приведены экспроприация ввиду общественной пользы, принудительный проход, обязанность поддержания в порядке морских и речных берегов45. В этом случае ограничения устанавливаются для поощрения судо-строительства и развития мореходства. В качестве «ограничений в интересах частного лица» рассматривались запреты и стеснения, возникающие из географического (территориального) расположения недвижимого имущества. Сюда могут быть отнесены: iter ad sepulchrum (право прохода через чужой земельный участок к захоронению - гробнице); tertio quoque die (право сбора плодов, упавших на соседний земельный участок); servitudes personarum (личные сервитуты) и др. Обременения на данном историческом этапе не признавались самостоятельной правовой категорией, а выступали в качестве результатов определенных юридически значимых действий. Например, в результате установления различного рода сервитутов как ограниченных прав пользования чужим недвижимым имуществом (квазивладением, заключавшимся в пользовании чужим имуществом определенным способом46). К сервитутам относились: сами сервитуты (как ограниченное право пользования чужой вещью), суперфиций (право следования постройке), эмфи-тевзис (наследственное долгосрочное пользование землей).

«Слово servitus означало собственно "рабство", "служение ее", т.е. такое отношение, при котором вещь, участок - praedium serviens - служил не только своему собственнику, но использовался для экономических выгод соседнего господствующего участка -praedium dominans, следовательно, для выгод собственника по-

44 Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. - Одесса, 1899. - С. 15

45 Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учебник. - М., 2000. - С. 65.

46 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - М., 2003. - С. 229.

29

следнего»47. Сервитут обозначает право пользования вещью, возникающее у несобственника, так как собственнику, обладающему всеми правомочиями одновременно - распоряжением, владением и пользованием, своя вещь не может «служить» - «res sua servir non potest». Она способна служить только другому лицу.

В римском праве можно выделить несколько классификаций сервитутов, например наиболее ранняя классификация делила сер-витуты на личные и предиальные. Личные сервитуты представляли собой ограниченную возможность конкретного лица пользоваться чужим недвижимым имуществом, к личным сервитутам относился, например, узуфрукт. Предиальные, или сельские, сервитуты, будучи раз установленными в пользу какого-нибудь поземельного участка (praedinm dominaas), принадлежали каждому данному лицу как собственнику этого участка и переходили из рук в руки вместе с переходом самой собственности48.

Но наибольшее распространение получила «пообъектная» и «посубъектная» классификация сервитутов. «Пообъектная классификация» подразделяла сервитуты согласно объекту недвижимого имущества, права на который ущемлялись. Поскольку в Римской империи наибольшее распространение имели земельные отношения, а вся остальная недвижимость в соответствии с «superficiem» следовала судьбе земли, то наибольшее число сервитутов возникало в связи с использованием земельных участков. Например, «собственник участка обязан допускать на свой участок через день соседа для собирания плодов, падающих с деревьев, растущих на участке соседа; перевешивание ветвей дерева и перерастание самого дерева на соседний участок дают собственнику этого участка право срезать свисающие до 15 футов ветви или срубить дерево, если этого не сделает сосед, и др.»49.

«Посубъектная» классификация выделяет два вида сервитутов: публичные и личные. Публичные, или городские, сервитуты получили свое распространение после начала активной урбанизации Римской империи. Они чаще всего возникали на основании обычаев, сложившихся в данной местности, и только затем им придавалась юридическая сила эдиктами претора (градоначальника). Например, требования о незастройке вида из окна50.

47 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - М., 2003. - С. 204.

48Муромцев С.А. Гражданское право Древнего Рима. - М., 2003.

49 Новицкий И.Б. Римское право. - М., 1998. - С. 4.

50 Памятники римского права. - М., 2000. - С. 45-46.

30

Личные сервитуты, или узуфрукты, заключались в пожизненном пользовании чужой вещью. Среди них выделялись usufructus, habitatio и др. Узуфрукт (usufructus), как договорное отношение, включал в себя наиболее широкую сферу правомочий узуфруктуария (пользователя): пользование переданным ему имуществом, извлечение из него плодов и возможность иным образом им распоряжаться, не причиняя повреждений. Это право не могло быть передано по наследству и автоматически прекращалось после смерти узуфруктуария.

Habitatio — право пожизненно обитать в чужом доме или его части. Управомоченный мог жить в нем сам или отдавать внаем. Это право могло быть как безвозмездным, так и возмездным, но в том и другом случаях безвозмездная уступка другому этого права была недопустима. Таким образом, сервитут выражался не в том, что собственник участка должен был совершать какие-либо активные действия в пользу несобственника-выгодоприобретателя, а наоборот, в том, чтобы воздерживаться от пользования, владения и распоряжения, принадлежащими ему в полном объеме в соответствии с требованиями каждого конкретного сервитута. «Servitutium non ea natura est, ut aliquid faciat quis, veluti viridia tollat aut amoeniorem prospectum praestet, aut in hoc ut in suo pingat, sed ut aliquid patiatur aut non faciat. Природа сервитута не в том, чтобы кто-либо произвел какое-либо действие, например, уничтожил зеленые насаждения или предоставил более приятный вид на окружающую участок соседа местность, или расцвечивал его как свой, но в том, чтобы лицо допускало что-либо или не делало чего-либо»51.

Эмфитевзис - особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей, включающий, в частности, право арендатора возводить на арендуемой земле сооружения, собирать урожай, передавать участок по наследству, право залога и, с определенными условиями, его дарения и продажи. Держатель участка обязан ежегодно платить собственнику заранее установленную арендную плату, вносить государственные налоги52. В настоящее время эти институты действуют в различных правовых системах мира, например в Канаде (Гражданский кодекс Квебека), Германии, России (пожизненное наследуемое владение) и др.

51 Дигесты Юстиниана. Digesta Ivstiniani. - М., 2002. - Т. 2. - С. 305.

52 Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // Эж-ЮРИСТ. - М., 2003. - № 13. - С. 3.

31

Проанализировав представленный этап развития ограничений и обременений в римском праве, можно сделать следующие выводы. Во-первых, уже на этом этапе был заложен основной принцип разграничения категорий «ограничения» и «обременения» по следующим основаниям: цель и основания установления; объект. Так, ограничения могли возникнуть при наличии соответствующего общественного блага и для целей его защиты. Общественное благо могло принадлежать всему обществу целиком или отдельным его представителям. Обременения вводились с целью удовлетворения частных интересов посредством установления соответствующих сервитутов. Таким образом, объектом ограничений являлось право собственности на недвижимость, а объектом обре-менений - само недвижимое имущество.

Во-вторых, было сформулировано содержание ограничений и обременений. Первые представляли собой пределы права собственности, устанавливаемые в интересах общества, государства и личности строго в случаях, предусмотренных законом, т.е. меру должного поведения. Вторые отождествлялись с сервитутами как правами на чужое недвижимое имущество, соответственно, представляли собой меру возможного поведения.

Рассмотрим теперь вопрос о преемственности принципов классического римского права в регулировании вопросов ограничений и обременений в более позднее время. Примером такого регулирования является Кодекс Наполеона 1771 г., который знал и ограничения, и обременения. Первые - привилегии; вторые - ипотеки. Привилегии определялись Кодексом как право, составляющее свойство кредитов и состоящее в том, что привилегированный кредитор предпочитается другим кредиторам, даже ипотечным53. Привилегии, таким образом, представляли собой, с одной стороны, права должника на совершение определенных действий, а с другой - запрещения, т.е. ущемления возможности свободного распоряжения собственником недвижимым имуществом. К привилегиям относились следующие права:

- преимущественного удовлетворения требований кредитора за счет недвижимого имущества целиком или его части;

- продавца на проданную недвижимость по поводу недополученной продажной цены за недвижимость;

53 Базанов И.И. Происхождение современной ипотеки. - М., 2004. - С. 26.

32

- лиц, ссудивших деньги на покупку недвижимости, в обеспечение ссуды на эту самую недвижимость;

- сонаследников на наследуемые недвижимости в обеспечение раздела наследства или в обеспечение причитающейся им доли наследства;

- соучастников в праве собственности на недвижимость в случае ее раздела; архитекторов, подрядчиков, каменщиков и других рабочих, приглашенных для выстройки, перестройки или починки строений, каналов и разных других работ, получающих привилегию на соответствующую недвижимость в обеспечение их претензий о вознаграждении за работы; лиц, ссудивших деньги на вознаграждение указанных рабочих, и некоторые другие54.

Подобные примеры еще раз подчеркивают акцессорный характер привилегий, представляющих собой лишь атрибут права собственности, устанавливаемый в определенных случаях и в пользу определенных лиц или общества в целом.

Обременения в Кодексе Наполеона представляли собой ипотеки, устанавливаемые на основании договора, закона или судебного решения, и заключавшиеся в реальном праве на недвижимость, «пораженную обязанностью удовлетворения известных требований»55. Они олицетворяли собой ограниченные вещные права третьих лиц - несобственников на объекты недвижимого имущества, например обеспечение имущественных претензий жены к мужу на недвижимость последнего; обеспечение претензий малолетних и недееспособных (interdits), возникающих из отношений опеки, на право на недвижимость опекунов и попечителей (законные ипотеки); в силу судебного приговора, постановленного в результате ли состязания сторон тяжущихся или за неявкой стороны, окончательного ли или провизорного, если приговор суда снабжен экзекуционным приказом обыкновенного суда (судебные ипотеки); особое соглашение сторон, порождающее дополнительные обязанности должника (договорные ипотеки)56.

Из этого определения ипотек следует, что: 1) их объектом является недвижимость; 2) они устанавливаются строго в определенных случаях и по основаниям, перечисленным в законе; 3) они представляют собой права на использование недвижимости.

54 Базанов И.И. Указ. соч. - С. 28.

55 Там же. - С. 25.

56 Там же. - С. 21.

33

Из вышеизложенного можно выделить следующие основные черты ограничений (привилегий) и обременений (ипотек): первые свойственны праву собственности на недвижимое имущество, имеют целевую направленность - защиту и обеспечение интересов конкретных лиц; вторые представляют собой самостоятельные вещные (реальные) права на недвижимость, принадлежащие несобственнику, устанавливаемые на недвижимость, а также в определенных случаях зависящие от воли (желания) субъектов (договорные ипотеки).

Особенности законодательного регулирования ограничений и обременений в гражданском праве России в начале ХХ в.

Следующий рассматриваемый этап становления ограничений и обременений как правовых категорий в гражданском праве России - начало XX столетия. Хотя первые упоминание об ограничениях встречались еще в Уложении царя Алексея Михайловича, где провозглашались ограничения в праве собственности на недвижимость в населенных пунктах, например были запрещены пристройки печей и поварней (кухонь) к стенам соседских домов и строений; было и такое постановление: «Будет у кого на дворе хоромы высокие, а у соседа близко тех высоких хором будут хоромы по-земнее: и ему из своих высоких хором на те низкие хоромы воды не лить и сору не кидать»57.

Но наиболее интересным и важным для настоящего исследования является именно начало XX в. В этот период ограничения и обременения как категории гражданского права складывались из производных прав от собственности на недвижимое имущество. В ст. 432 Законов Гражданских58 1900 г. дано следующее определение «права собственности неполного», в соответствии с которым абсолютное право собственности может быть неполным, когда оно ограничивается в пользовании, владении или распоряжении другими посторонними, также неполными на то же самое имущество правами, каковы суть: 1) право участия в пользовании и выгодах чужого имущества; 2) право угодий в чужом имуществе. «Правом собственности на основании определенных для этого постановле-

57 Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России. - Одесса, 1899. - С. 238.

58 Законы Гражданские // Свод законов. - М., 1913. - Т. 10. Ч. 1: Практич. и теорет. комментарий. - С. 333.

34

ний пользуются также ограниченно: 3) владельцы заповедных наследственных имений; 4) владельцы имений временно заповедных;

5) владельцы имений, жалуемых на праве майоратов в западных губерниях. Наконец, право собственности бывает также неполным:

6) когда отделяется от него право владения и пользования; 7) когда отделяется право распоряжения от него»59. Все перечисленные выше группы непосредственно связаны с ограничениями (обремене-ниями), поскольку или представляют собой результат ограничения права собственности, или устанавливают дополнительные обязанности для собственника недвижимого имущества.

Сервитуты в соответствии с римскими традициями использовались преимущественно в отношении земельных участков и включали право участия в пользовании выгодами чужого имущества и право угодий в чужом имуществе. При этом право участия в пользовании выгодами чужого имущества устанавливалось в отношении всех без изъятия; оно могло быть общим или частным, т. е. установленным в отношении одного или неограниченного числа лиц, независимо от имеющихся у них прав или имущества, в отношении которого устанавливается сервитут. Право участия могло быть общим, тогда его видами являлись право прохода и право проезда по большим дорогам и по водным сообщениям (ст. 434 Законов Гражданских). Право участия «частного» в пользовании выгодами чужого имущества заключалось в том, что владелец земель и покосов, вверху реки лежащих, имеет право требовать: «1) чтобы сосед запрудами не поднимал речной воды и ею не потоплял его лугов, пашен и не останавливал действия его мельницы; 2) чтобы хозяин противоположного берега реки не примыкал плотины к его берегу без его согласия» (ст. 442 Законов Гражданских). В данном случае сервитуты предусматривали определенные запрещения, возлагаемые на собственника по владению, пользованию или распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в его собственности. Эти запрещения могли выражаться либо в действиях, т.е. в необходимости совершить определенные действия, например укрепить берега реки от размывания; либо в бездействии, т.е. в воздержании от определенных поступков, например не препятствовать любым способом проходу, проезду по дороге, проходящей по земельному участку. Стоит также отметить, что пользователь в ре-

59 Законы Гражданские // Свод законов. - М., 1913. - Т. 10. Ч. 1: Практич. и теорет. комментарий. - С. 334.

35

зультате установления таких видов сервитутов не получал какого-либо права на выгоды, доходы и плоды от пользования недвижимым имуществом, находящимся под обременением, он только приобретал объективную возможность беспрепятственно пользоваться иными правами, принадлежащими ему.

Согласно ст. 452 Законов Гражданских, «угодья в чужих иму-ществах состоять могут в пользовании лесами по праву въезда и в пользовании звериными и другими промыслами по прежнему порядку владения и пользования или по особенным положениям, ниже его означенным»60. В данном случае сервитут позволяет лицу или лицам, в пользу которых он установлен, получать определенные выгоды: сбор дикорастущих ягод, грибов, право на отстрел диких зверей или ловлю рыбы. Угодья в чужих имуществах, как сервитут, напрямую не запрещают какие-либо действия собственника, но устанавливают дополнительные обязанности по соблюдению прав пользователя по получению определенных природных выгод.

Российские сервитуты, в отличие от римских аналогов, не представляли собой одновременно и ограничения, и обременения, а могли быть либо запрещающими (ограничивающими), либо обременяющими, т.е. предусматривающими дополнительные условия, которые необходимо соблюдать.

Следующая историческая группа ограниченных прав, на которую стоит обратить внимание, - владение заповедными наследственными имениями; владение имениями временно заповедными; владение имениями, жалуемыми на праве майоратов в западных губерниях России. Под владениями заповедными наследственными имениями понималось право пользования, владения и распоряжения недвижимыми вещами представителями одного рода, устанавливаемое по личному согласованию с Его Императорским Величеством. Это право представляло собой исключительную возможность сохранить пользование недвижимым имуществом за представителями одной фамилии, таким образом обеспечив преемственность поколений в управлении земельными и иными угодьями, т.е. по аналогии с Кодексом Наполеона представляло собой привилегии. «Заповедные, по особому порядку наследования переходящие, имения учреждаются или по Высочайшим повелениям при самом пожало-

60 Законы Гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. Тютрюмов И.М. - М., 2004. - Кн. 2. -С. 141.

36

вании этих имений какому-либо лицу или потомству его, или по воле и распоряжению владельцев, но также на основании ст. 395, не иначе как вследствие особого Высочайшего на то разрешения и с утверждения Его Императорского Величества»61. Итак, владение заповедным имением предоставляло его владельцу все правомочия собственника, но ограничивало круг лиц, в отношении которых они могли быть использованы; это могли быть только представители одного рода, причем только те из них, кому это имение (недвижимое имущество) было завещано в особом порядке, или крестьяне, которым могли быть предоставлены земельные наделы для ведения подсобного хозяйства на праве пожизненного пользования в пределах заповедного имения.

Владение имениями временно заповедными заключалось в том, что собственники - потомственные дворяне, могли учредить на определенный срок на часть своих земельных угодий с находившимися на них хозяйственными и жилыми постройками временно заповедные имения; в этом случае за счет этих земель нельзя было совершать никаких действий, ведущих к их отчуждению, обременению правами третьих лиц (залог, арест); удовлетворение требований кредиторов производилось в последнюю очередь, если иных возможностей погашения имеющейся задолженности, даже за счет движимого имущества владельца - выгодоприобретателя, не осталось. В результате установления подобного ограниченного вещного права, с одной стороны, собственник практически полностью лишал себя возможности распоряжаться этим имуществом, т.е. изымал его из оборота, с другой стороны, он защищал его от возможных посягательств третьих лиц - кредиторов. Пользователь временно заповедными имениями получал, в свою очередь, право сдавать внаем переданное ему недвижимое имущество, но не мог его использовать в качестве обеспечения исполнения собственных обязательств перед третьими лицами. Подобное право на недвижимое имущество чаще всего устанавливалось в отношении дворянских детей вплоть до их совершеннолетия. Это позволяло последним получать определенный и гарантированный доход от сдачи имения внаем, но в то же время не позволяло отчуждать или иным способом распоряжаться родовыми землями и поместьем. Ста-

61 Законы Гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. Тютрюмов И.М. - М., 2004. - Кн. 2. -С. 148-149.

37

тья 493 Законов Гражданских предусматривает, что «временно заповедное имение ни в полном составе, ни в части оного не может быть отчуждено владельцем его посредством какого бы то ни было акту или сделки или подвергаемо разделу, даже если бы и все находящиеся живые потомки владельца были на то согласны».

Если говорить о майоратных имениях, то предоставление соответствующего права на землю одновременно свидетельствовало о присуждении дворянского звания его владельцу в той губернии или уезде, в которых это имение находилось. Право на владение майоратными имениями могло передаваться по наследству по мужской линии вместе с сословным титулом. Именно принцип наследования старшим в роде по мужской линии был положен в название данного вещного права (от лат. таюг - старший). По содержанию право майоратного имения как вещное право полностью совпадало с правом владения заповедного имения. Статья 509 указанных Законов закрепляла, что владелец не вправе отчуждать имение, закладывать его или раздроблять его на части и передавать в другой род; все сделки, учиненные вопреки этому, воспрещаются и признаются ничтожными. Майоратное имение не может быть предоставлено и принято в залог при подрядах62. Отличиями между заповедными и майоратными имениями являлись круг наследников и территория применения. По кругу наследников заповедные имения могли передаваться и по мужской, и по женской линии, и к ним не применялся в качестве определяющего принцип старшинства в роду. По территории применения заповедные имения могли быть учреждены на территории всей России, тогда как майоратные имения были распространены только на территориях западных губерний и уездов. Это было связано с тем, что в западных землях России необходимо было формировать сильное дворянское сословие, поэтому майоратные имения кроме материальных выгод предоставляли еще и социальные преимущества в виде дворянского звания.

Рассмотрев эту группу вещных прав, ограничивающих право собственности на недвижимое имущество, можно отметить следующее: права, входящие в нее, обладали не только вещно-правовыми признаками, но и обязательственными, поскольку могли принадлежать только определенным субъектам гражданских

62 Законы Гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов / Сост. Тютрюмов И.М. - М., 2004. - Кн. 2. -С. 179.

38

правоотношений. Эту группу ограниченных вещных прав можно было бы назвать сословным неполным правом собственности на недвижимое имущество. Стоит также обратить внимание и на то, что в данном случае ограничения занимают доминирующую позицию, так как устанавливают границы должного поведения владельца неполного права собственности как в отношении объекта недвижимого имущества, так и в отношении третьих лиц.

И наконец, последняя группа ограниченных прав, которая регулировалась русскими гражданскими законами, - права владения, пользования и распоряжения, отдельные от права собственности.

Отдельное владение - это фактическое господство лица над телесной вещью, соединенное с волей лица иметь вещь вполне для себя, - такое определение давал профессор Барон в своем произведении «Система римского гражданского права»63. Владение могло быть установлено в силу вотчинного или иного договорного права, т.е. оно являлось производным от права собственности. Владение не ущемляло права собственника по владению, пользованию или распоряжению недвижимым имуществом, находящимся у него, а предусматривало дополнительные обязанности по соблюдению права «дополнительного» пользователя. «С передачей владения и пользования другому лицу права собственности в отношении третьих лиц через эту уступку не уменьшаются и потому не лишаются права ограждать имущество от притязаний посторонних лиц»64. Владение по своему объему могло быть различно и включать в себя право постоянного проживания, пожизненного пользования, чиншевое владение (с одной стороны - бессрочная обязанность собственника оставить земельный участок в потомственном пользовании и распоряжении чиншевика, с другой - постоянная обязанность чиншевика отбывать в пользу собственника определенные повинности), заставное владение (право владения и пользования недвижимым имуществом, которое лицо обязано выкупить через два года с момента приобретения данного права) и др. Из этого перечня становится ясно, что право владения по своему объему включало правомочия не только по фактическому нахождению имущества у лица, но и по ограниченному пользованию и распоряжению этим имуществом. Несмотря на то что по своей сути владение - это вещное право, оно обладало и характеристиками

63 Там же. - С. 176.

64 Там же. - С. 181.

39

обязательственного, поскольку обязывало титульного владельца выполнять определенные действия в отношении собственника. Например, в Положении о поземельном устройстве сельских вечных чиншевиков от 9 июня 1886 г. раскрывалось содержание чиншевого владения вне городов и местечек земельными участками, т.е. предусматривалось право потомственного бессрочного пользования и распоряжения одновременно с обязанностью отбывать за это в пользу вотчинника определенные денежные или натуральные повинности, размер которых не подлежит изменению по произволу владельца. Из этого определения следует, что чиншевое владение включало в себя правомочия по пользованию и распоряжению недвижимым имуществом и обязательственный элемент - нести бремя по предоставлению денежной или натуральной повинности собственнику. Подобная характеристика владения дает возможность сравнивать его с арендой недвижимого имущества, если рассматривать последнюю не как договор, а как право.

В связи с этим рассмотрим термин «право пользования недвижимым имуществом». Пользование имуществом может быть определено как осуществление экономического назначения имуще -ства в своих интересах без притязания лица, рассматривать это имущество как свое, - такое определение дает профессор А.М. Гуляев65. Пользование характеризовалось как возможность лица, обладающего недвижимым имуществом, извлекать прибыль из его качественных характеристик, при этом не называя его своим. Чаще всего пользование возникает на находку, т.е. на вещь, которая находится в собственности неизвестного лица, а в настоящее время - в фактическом пользовании нашедшего. Но стоит обратить внимание на то, что находкой может быть признано только движимое имущество, а в отношении недвижимости пользование никогда не могло выступать в качестве самостоятельного ограниченного права, оно всегда соседствовало с правом владения или дополняло его, как в случае с заставным правом владения, когда оно вошло в его содержание. Иногда в теории право пользования сравнивалось с сервитутным римским правом. Так, например, К. Анненков писал о том, что «право пользования подобно сервитуту и узуфрукту римского права, поскольку под ним надо разуметь исключительное

65 Гуляев А.М. Русское гражданское право: Обзор действующего законодательства, кассационной политики Правительствующего Сената и проекта Гражданского Уложения. - СПб., 1913. - С. 348.

40

личное, временное право полного пользования чужим имуществом, не могущее подлежать передаче». Таким образом, право пользования предоставляло возможность приобретать какую-либо выгоду из имущества, находящегося в пользовании, но при этом не подразумевало возможность дальнейшего им распоряжения в форме передачи, уступки или залога. Разграничивая право пользования и право распоряжения, Д.И. Мейер66 указывал на то, что если остается возможность обратить вещь к прежнему виду, то это - право пользования, если после использования вещи она перешла в другой разряд - это право распоряжения.

Так, ст. 541 Законов Гражданских предусматривала, что право распоряжения в соединение с правом собственности состоит во власти отчуждать имущество в пределах, законом означенных, и отдавать его в пользование другому лицу посредством найма, ссуды и других договоров67. Исходя из этого определения можно утверждать, что распоряжение является наиболее активным правом после права собственности. Оно позволяет определять юридическую и фактическую судьбу вещи. Поэтому, когда речь заходит о возможности использования права распоряжения в отдельности от права собственности, закон четко определяет пределы, в которых оно может быть передано, а также условия, при которых оно может быть урезано. В отношении права распоряжения в ст. 542 Законов Гражданских установлен исчерпывающий перечень возможных ограничений, устанавливаемых на основании доверенности: запрещение совершения купчих и закладных секвестру в его управлении или опеке.

Рассмотрев этот исторический этап становления правовых категорий «ограничения» и «обременения», следует отметить, что:

1) на этом этапе можно говорить об ограничениях и обреме-нениях права собственности как о двух равноценных видах вещных прав, которые относились к ограниченным вещным правам на недвижимое имущество;

2) ограничениями и обременениями признавались и классические виды римских сервитутов - право на участие в выгодах чужих угодий; и национальные виды ограниченных вещных прав («неполных прав собственности» - право владения заповедными наследственными имениями или временнозаповедными имениями),

66 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. Ч. 1. - М., 2000. - С. 83.

67 Там же. - С. 253.

41

и вещные права, отдельные от права собственности, - владение, пользование и распоряжение.

Если проводить аналогию с регулированием ограничений и обременений во Франции на том же историческом этапе, то основной упор здесь делался именно на регламентации ограничений как государственных гарантий защиты прав и законных интересов граждан. Из статей 475, 537-543 ГК Франции следует, что государство само не является субъектом права собственности, но защищает интересы и права общества на имущество. Поэтому ограничения не имеют вещного характера, но сопутствуют и следуют праву собственности. Среди ограничений можно выделить следующие виды: строительство публичных дорог; установление особого режима береговой линии публичных рек (право доступа); ограничения права охоты и др. Следовательно, ограничения на этом этапе включали в себя установления государства в пользу общества или конкретного лица, ущемляющие право частной собственности на недвижимое имущество. Таким образом, во французской системе гражданского права на данном историческом этапе четко прослеживалась тенденция римского права, в соответствии с которой ограничения представляли собой волеизъявление государства по установлению дополнительных ущемлений права собственности на недвижимое имущество в рамках защиты интересов общества.

Период советского гражданского права

Следующим этапом в становлении категории ограничений и обременений в России является период советского гражданского права, когда ограничения и обременения можно было рассматривать только как результат установления ограниченных вещных прав на недвижимое имущество в рамках отношений между советским социалистическим государством и государственными, кооперативными и иными общественными организациями. Так, ст. 931 Гражданского кодекса РСФСР (далее ГК РСФСР) устанавливала следующие принципы применения оперативного управления как ограниченного вещного права: «Имущество, закрепленное за государственными, межколхозными, государственно-колхозными и иными государственно-кооперативными организациями, состоит в оперативном управлении этих организаций, осуществляющих в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их дея-

42

тельности, плановыми заданиями и назначением имущества, права владения, пользования и распоряжения имуществом»68.

При этом несобственник обладает правомочием, ограничивающим собственника в распоряжении вещью, находящейся в его собственности, при соблюдении определенных условий, таких как: целевое использование имущества, переданного в пользование, переданного на основании договора или распорядительного акта, предусматривающих, в чьих интересах будет использовано это имущество (ст. 4 ГК РСФСР).

Таким образом, в советском праве презюмировался принцип «двойного владения», при котором собственник не лишался правомочия по владению при установлении титульного владения несобственника на недвижимое имущество. Пункт 8 ст. 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (далее Закон о собственности в РСФСР) устанавливал, что в случаях, на условиях и в пределах, предусмотренных законом, на собственника может быть возложена обязанность допустить ограниченное пользование его имуществом другими лицами. Можно назвать подобное законодательное положение предтечей современных понятий «ограничения» и «обременения». Итак, ограничения и обременения (в данном случае их логичнее назвать именно обременениями) не лишали собственника возможности в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом, но при этом предусматривалось обременение, по содержанию представляющее собой ограниченное право пользования недвижимым имуществом, а по форме - оперативное управление или полное хозяйственное ведение (ст. 5 Закона о собственности в РСФСР).

Собственник может передать вещь во владение другого лица без передачи права собственности, более того, в случаях, предусмотренных законом, вещь может быть изъята у собственника с сохранением за ним права собственности (например, при аресте имущества); возникает право владения у лиц, законно владеющих вещью. Как отмечает В.А. Тархов, это же право «с определенными ограничениями в интересах другого лица или в интересах всего общества»69 сохраняется у собственника. Но в этом случае логичнее было бы рассматривать владение не как ограничения, а, как

68 Введена Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 24 февраля 1987 г. // Ведомости Верховного Совета РСФСР. - М., 1987. - № 9. - С. 250.

69 Малинкович М.В. Право владения несобственника: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 1969. - С. 9.

43

уже говорилось, в виде обременения права собственности, так как собственник сохраняет за собой возможность распоряжаться имуществом, находящимся в его собственности, защищать свое право владения, а также извлекать экономические выгоды из пользования вещью, находящейся в его собственности. Например, социалистическое предприятие использовало имущество, закрепленное за ним на праве полного хозяйственного ведения, имущество для удовлетворения потребностей государства, которые выражались в форме заказов и планов, но предприятие сохраняло за собой возможность хозрасчета, т.е. извлечения прибыли в рамках правомочий, предоставленных собственником. «Постановления Гражданского кодекса построены на том принципе, что частная хозяйственная инициатива и самостоятельность допускаются лишь в известных пределах и осуществляются под контролем государства»70. Стоит также отметить, что ограничения права собственности были невозможны в силу ст. 19 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик. Поэтому применительно к советскому гражданскому законодательству можно говорить только об обременении права собственности или иного вещного права в установленных законом случаях.

Исторический анализ этапов становления категорий ограничений и обременений позволяет выделить следующие закономерности:

1) ограничения преимущественно устанавливались строго в случаях, предусмотренных законом, обременения - в порядке, установленном законом, т.е. обременения устанавливаются по воле субъектов, ограничения - помимо их воли;

2) установление тех или иных ограничений и обременений в первую очередь касалось общей (общественной) выгоды или выгоды конкретного третьего лица, но не собственника (владельца) недвижимого имущества;

3) объектом ограничения являлись право собственности или иные вещные права на недвижимое имущество; объектом обременения - недвижимость;

4) ограничения не обладают вещно-правовым эффектом, они предоставляют лицам, в интересах которых они предусматриваются, возможность осуществления иных принадлежащих им прав в полном объеме. Обременения представляют собой оборотную сторону вещных прав несобственников на недвижимость;

70 НовицкийИ.Б. История советского гражданского права. - М., 1957. - С. 123.

44

5) «ограничения» и «обременения» могли быть как тождественными понятиями (неполное право собственности и отдельные права владения, пользования и распоряжения в России), так и различными (публичные сервитуты - ограничения; личные сервиту-ты - обременения).

Сравнительный анализ категорий «ограничения» и «обременения» с другими институтами и категориями гражданского права: Современный этап

Сопоставим исследуемые категории «ограничения» и «обременения» с другими институтами гражданского права, такими, например, как вещные права и обязательственные права.

Ограничения и обременения в своем современном виде являются новой конструкцией гражданского права. Они возникли на стыке вещных и обязательственных институтов. С одной стороны, данные явления представляют собой границы, отделяющие вещные права от обязательственных, с другой - выступают связующим звеном между этими гражданско-правовыми институтами. Объединение различных правовых конструкций в самостоятельные вещные и обязательственные институты является одной из ключевых проблем гражданского права. Актуальность настоящего вопроса связана с тем, что в законодательстве отсутствует четкое определение вещных и обязательственных прав, их существенных признаков. Взаимопроникновение и взаиморазвитие - постоянные процессы, связанные с осуществлением и реализацией вещных и обязательственных прав. Только в вакууме возможно «идеальное» существование двух разнозаряженных частиц, в естественном состоянии они не могут не зависеть друг от друга. Рассмотрим далее законодательное регулирование ограничений и обременений как институтов гражданского права и его соотношение с вещными и обязательственными правами.

Ограничения и обременения обладают и вещно-правовыми признаками, и свойствами обязательств. Поэтому необходимо не только дать четкое определение, но и установить содержание таких гражданско-правовых институтов, как вещные и обязательственные права.

В действующем ГК РФ не дано определение вещного права. В разделе II ГК РФ речь идет о праве собственности и других вещных правах. Статья 209 ГК РФ раскрывает содержание права соб-

45

ственности, но не дает общего определения вещных прав. Статья 2 ГК РФ относит к предмету регулирования гражданского законодательства право собственности и другие вещные права. Таким образом, в гражданском законодательстве лишь обозначаются вещные права, но не дается их характеристика. С одной стороны, существует аксиома: вещные права - наследие римского права, один из самых «живучих» институтов гражданского права; с другой стороны, на протяжении всей своей истории вещные права не приобрели четких законодательных границ и нормативного содержания. Вещное право принадлежит к числу категорий, которые широко используются в далеко отстоящих друг от друга исторических эпо-хах71. По словам Л.В. Щенниковой, такие немногочисленность и вечность вещных прав объясняются невозможностью их рождения соглашением сторон. Договор может породить вещное право, но лишь такое, какое предусмотрено, дозволено законом. Именно такой теоретический подход позволяет не плодить разновидности прав и сохранять саму их конструкцию72. Согласно этой позиции, вещное право представляет собой статику гражданского права, проходящую «красной линией» через все исторические периоды и связывающую их в единую систему.

Отсутствие в действующем законодательстве определения вещного права как института гражданского права порождает различные его толкования. Рассмотрим лишь некоторые из доктри-нальных определений. Например, В.И. Синайский отмечал, что вещное право следует рассматривать с двух точек зрения, с одной -это отношение управомоченного лица ко всем третьим лицам, с другой - это признанное в определенных границах господство над вещью и признание его всеми третьими лицами73, т.е. вещное право, с точки зрения Синайского, представляет собой собирательное понятие, отождествляемое с имущественным правом. Однако имущественное право включает в себя не только вещное право, но и обязательственные права. Определение, данное Синайским, не отражает специфику вещного права как универсального института, регламентирующего связь между субъектом и объектом, устанавливающего абсолютную защиту правообладателя. Если принимать во

71 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М., 2002. - С. 331.

72 Щенникова Л.В. Вещное право в гражданском кодексе: вопросы практикующего юриста законодателю // Законодательство. - М., 2000. - № 10. - С. 14-25.

73 Синайский В.И. Русское гражданское право. - М., 2002. - С. 396.

46

внимание данное определение вещного прав, то получается, что арендодатель обладает равными вещно-правовыми способами защиты как в случае защиты своего права собственности, так и в отношении прав требования, возникающих из договора аренды: выплаты вознаграждения, использования переданного имущества по целевому назначению, ухудшения состояния арендуемого имущества, проведения текущего ремонта и капитального ремонта, если это предусмотрено договором. Но действующее гражданское законодательство позволяет применять весь спектр способов защиты только в отношении вещных прав, но не обязательственных институтов. Так, использование имущества не по целевому назначению может привести к его изъятию и досрочному расторжению договора аренды (п. 1 ст. 619 ГК РФ). Из данного примера также следует, что вещное право (право собственности) предшествует возникновению отношений с третьими лицами. Таким образом, вещное право является предопределяющим для всех обязательственных правоотношений. «Исторически приоритет вещных прав можно увидеть и в том, что обязательственные права в известных случаях пользуются фикцией вещей, конструируя бестелесные вещи и создавая на этой почве "право на право". А фикция скорее заимствуется у предшествующего явления»74. Полагаем, что данное определение можно применять только в рамках отнесения к способам защиты вещных прав - обязательственно-правовых средств, например из причинения вреда имуществу.

К.И. Скловский под вещным правом понимает право собственности, ограниченное определенным в законе способом. В данном случае во главу угла ставится наиболее всеобъемлющее право -право собственности, содержание которого дано в гражданском за-конодательстве75. Понятие собственности в этом случае наилучшим образом отражает взаимосвязь между субъектом и объектом, а в некоторых случаях оно может быть отождествлено и с самим объектом - вещью. Например, согласно ст. 1 Протокола 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, «каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности». В оригинальном тексте Протокола 1 на французском языке установлено, что в качестве объекта «уважения» выступает не право собственности, а имущество (вещи) («Toute personne physique ou morale a droit au respecter de ses biens»). Дословно эту международную норму

74 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М., 2000. - С. 57.

75 Там же. - С. 60.

47

права можно перевести следующим образом: «Любое физическое или юридическое лицо имеет право на "уважение" своего имущества». Может быть поэтому в первоначальном варианте это положение переведено на русский язык как «беспрепятственное пользование своим имуществом». В Гражданском кодексе РФ также иногда имущественные права отождествляются и с имуществом в целом, и с вещью как объектом гражданского права, в частности (ст. 128 ГК РФ).

В данном случае возникает вопрос: является ли право собственности только вещным правом и может ли оно включать дополнительные обязательственные права? Право собственности включает в себя три правомочия, позволяющие собственнику осуществлять безграничное (абсолютное в рамках закона) господство над вещью. Исследуя данное положение, можно заметить, что ограничение собственника в распоряжении и во владении образует либо хозяйственное ведение, либо оперативное управление - в зависимости от степени ограниченности. «Технически вещное право определяется как указание на те полномочия, которые остаются у собственника (остальные соответственно - у носителя вещного права)»76. Но бывают случаи, когда ограниченное вещное право включает в себя не только правомочия, проистекающие из права собственности, но и иные самостоятельные характеристики. Здесь уместно привести следующий пример. В соответствии с условиями договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты получает право пожизненного проживания в жилом помещении. В этом случае, хотя это право и является вещным, оно напрямую связано с личностью бывшего собственника, что объединяет данное право с обязательственными правами. Любое ограниченное вещное право, будучи производным и зависимым от права собственности, не может существовать помимо него77. Таким образом, пользователь приобретает только права, производные от права собственности, включая и вещно-обязательственные.

И хотя право собственности и представляет собой классический пример взаимосвязи «объект - право - субъект», в котором «объект - право» преобладает над «правом - субъект», но в определенных случаях акценты могут быть смещены с объекта на субъекта. Возникают права, приуроченные к определенному лицу (на-

76 Скловский К.И. Указ. соч. - С. 434.

77 Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // Эж-ЮРИСТ. - М., 2003. - № 3. - С. 5.

48

пример, право пожизненного проживания в чужом доме)78, - подобная позиция, выразившаяся в возрастании роли личности и ее характеристик, подрывает устойчивую позицию вещных прав как самого стабильного института гражданского права. Для укрепления положения вещных прав как статики гражданского права логичнее было бы утвердить либо исчерпывающий перечень ограничений права собственности, либо императивный список ограниченных вещных прав, что отразило бы статичность и незыблемость вещно-правового института.

Анализ ст. 216 ГК РФ показывает то, что перечень вещных прав не исчерпывается представленными наименованиями, возможны и другие, предусмотренные действующим законодательством. Так, по мнению Ю.К. Толстого, к вещным правам следует отнести право залога (ипотеки)79. В статье 298 ГК РФ законодатель устанавливает, что если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

Федеральный закон от 22 августа 1996 г. № 125-ФЗ «О высшем и послевузовском образовании» предусматривает аналогичное право за высшими учебными заведениями. В пункте 7 ст. 27 данного Закона предусматривается, что высшие учебные заведения, закрепленные за ними на правах оперативного управления либо находящиеся в их самостоятельном распоряжении объекты производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, расположенные в зданиях учебного, производственного, социального, культурного назначения, а также жилые помещения, расположенные в сельской местности, общежития, клинические базы образовательных учреждений медицинского образования, находящиеся в оперативном управлении образовательных учреждений или в ином ведении, в том числе во владении, пользовании и (или) распоряжении, учреждения, действующие в системе высшего и послевузовского профессионального образования, приватизации (разгосударствлению) не подлежат.

78 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М., 2002. - С. 338.

79 Там же. - С. 350.

49

Рассмотрение подобного права в качестве именно самостоятельного ограниченного вещного права может быть обусловлено позицией судов. Так, например, на интернет-конференции «Деятельность Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по укреплению законности в сфере экономических правоотношений и обеспечению единства судебной практики» председателю Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа С.И. Клюкиной был задан вопрос: «Что подразумевает законодатель под самостоятельным распоряжением?» На что был дан следующий ответ: «Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право учреждения на имущество и доходы, полученные в результате разрешенной собственником хозяйственной деятельности, является самостоятельным правом. Оно весьма близко к праву хозяйственного ведения, что позволяет применять к нему нормы о защите права хозяйственного ведения по аналогии. Доходы и приобретенное на эти доходы имущество, учитываемые на отдельном балансе, не могут быть изъяты у учреждения по решениям комитетов по управлению имуществом или других государственных и муниципальных органов, в том числе и в тех случаях, когда они не используются или используются не по целевому назначению»80.

Таким образом, было установлено, что право самостоятельного распоряжения является отдельным вещным правом от права оперативного управления.

В случае признания многообразия видов ограниченных вещных прав, предусмотренных не только ст. 216 ГК РФ, позволительно говорить о возможности дальнейшего развития категории «ограниченные вещные права». Разработчики новой концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают ввести в закон новое вещное право - право ограниченного пользования земельным участком. Это вещное право должно позволить собственнику земельного участка, на который это вещное право возникло, не только сохранять за собой правомочия вла-

80 Интернет-конференция председателя Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа С.И. Клюкина «Деятельность Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа по укреплению законности в сфере экономических правоотношений и обеспечению единства судебной практики». - Режим доступа: http: // www.garant.ru.

50

дения и пользования земельным участком, но и фактически осуществлять свои правомочия одновременно и наряду с осуществлением собственником здания его правомочий по владению и пользованию земельным участком81.

Наиболее подходящим в рамках настоящего исследования является следующее определение: вещным признается право, объектом которого служат вещи, существующие в форме физического тела (телесные), закрепляющее принадлежность этой вещи лицу и непосредственное над ней господство в определенном объеме правомочий, пользующееся защитой от любого нарушителя82. Оно основывается на обязательных признаках вещного права и позволяет дать общее понимание всего вещно-правового института, а не только отдельных прав. Существенными признаками вещного права являются: 1) объект права; 2) содержание, т.е. принадлежность объекта права лицу; 3) абсолютная защита этого права.

Объектом вещного права, согласно сложившейся практике применения гражданского законодательства, может быть только физическое тело или предмет материального мира. Но в соответствии с действующим законодательством в качестве объекта вещного права (собственности) рассматривается имущество (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Статья 128 ГК РФ относит к имуществу не только само имущество, но и имущественные права. Следовательно, вопрос о рассмотрении в качестве объекта права иное вещное право является достаточно обоснованным. И для этого имеются определенные предпосылки. Если рассмотреть определение объекта гражданских правоотношений, данное в ст. 128 ГК РФ, с точки зрения русского языка, то следует, что родовым понятием для денежных средств, ценных бумаг и иного имущества, включая имущественные права, является вещь, т.е. имущественное право - подвид вещи и, следовательно, может быть рассмотрено в качестве предмета вещного права (ст. 2 ГК РФ). В теории гражданского права приоритеты расставляются по-другому: «имущество» - общее понятие, а «вещь» - частное (конкретное) понятие, определяющее вещь как обособленный объект материального мира. Имущество представляет собой комплекс и вещей, и прав, взаимосвязанных между собой единой целью их существования. «Имущество» - понятие, применяемое для обозначе-

81 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. - М., 2004. - С. 34.

82 Щенникова Л.В. Вещное право в гражданском кодексе: вопросы практикующего юриста законодателю // Законодательство. - М., 2000. - № 10. - С. 14-25.

51

ния: 1) совокупности вещей и материальных ценностей, находящихся в собственности, оперативном управлении или хозяйственном ведении лица; 2) совокупности вещей и имущественных прав на получение вещей или иного имущественного удовлетворения от других лиц; 3) совокупности вещей, имущественных прав и обязанностей, которые характеризуют имущественное положение их носителей83.

«Главенство» понятия «имущество» над понятием «вещь» можно рассмотреть на примере понятия «предприятие как имущественный комплекс». На основании ст. 132 ГК РФ под предприятием как объектом гражданского права понимается имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В категорию «имущественный комплекс», таким образом, включают и вещи, и права, в том числе вещные и обязательственные. Закон о регистрации как специальный законодательный акт дает следующие уточнения в определении предприятия как имущественного комплекса: права на земельный участок и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения) (п. 1 ст. 22). К предприятию как имущественному комплексу относятся только те составляющие, права на которые подлежат государственной регистрации. Это определение, на наш взгляд, более точно характеризует положение предприятия именно как объект недвижимого имущества.

Исходя из этого, можно сделать следующий вывод: понятие «предприятие» может быть рассмотрено в широком и узком смыслах: как объект недвижимого имущества и как объект недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации. В широком смысле предприятие - это имущественный комплекс, как недвижимое имущество объединяющий и вещи, и вещные права, и права обязательственные, и нематериальные блага.

83 Гражданское право: Словарь-справочник. - М., 1996. - С. 219.

52

В узком смысле это - объект недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации, оно включает в себя недвижимые вещи, а также вещные права и ограничения (обременения). В гражданском товарообороте эти понятия чаще всего совпадают, но бывают действия, имеющие юридическое значение, при совершении которых эти два значения разводятся, например при государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации подлежат вещные права и ограничения/обременения, возлагаемые на предприятие как на объект недвижимости, но не как на имущественный комплекс в целом. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения /обременения, сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения этих объектов в порядке, установленном Законом о регистрации (п. 1 ст. 22 указанного Закона).

Итак, в широком смысле предприятие представляет собой имущество - совокупность объектов, прав и обязанностей, объединенных определенным назначением и принадлежащих конкретному субъекту; в узком (можно сказать - в имущественном) смысле предприятие - это совокупность вещей, отдельных объектов материального мира, которые также объединены определенной целью, права и ограничения (обременения) которых подлежат государственной регистрации. Таким образом, вещь - это составная часть, наравне с правами входящая в состав имущества как родового понятия. Для того чтобы это правило было подтверждено законодательно, необходимо внести соответствующие изменения в ст. 128 ГК РФ, а именно дать ее в следующей редакции: «К объектам гражданских прав относится имущество, включая вещи и имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе в виде исключительных прав на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага».

Содержание права - взаимосвязь между объектом (вещью) и субъектом, выражающаяся в правомочиях, которыми обладает субъект в отношении объекта, принадлежащего ему. Под правомочиями обладателя вещными правами следует понимать те возможности, которые законодатель предусматривает для реализации его пожеланий. В этом случае действует принцип, противоречащий по своей сути одному из начал гражданского права, а именно - что не запрещено законом, то разрешено. В отношении содержания права

53

этот принцип можно трактовать следующим образом: законом должны быть предусмотрены границы того или иного вещного права, а не сами правомочия, как, например, в ст. 267 ГК РФ, в которой дается определение правомочия распоряжения. Это правомочие содержится и в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком, но оно ограничивается только правом передавать земельный участок по наследству. Если определять границы (пределы) вещного права, то содержание права собственности будет сведено к следующему положению: собственник вправе совершать любые действия, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему и не нарушающие права третьих лиц. А право постоянного пользования состояло бы из правомочий по самостоятельному владению, пользованию и распоряжению земельным участком с предварительного согласия собственника. Такое определение более универсальное и наилучшим образом соответствует единому подходу к урегулированию института вещных прав в гражданском законодательстве. Однако применять этот способ регулирования содержания вещных прав возможно только при едином подходе и законодательном определении правомочий владельца вещных прав.

Подобное правовое регулирование необходимо и при сохранении действующей системы кодификации вещных прав. Это позволило бы решить ряд вопросов, в том числе и вопрос, например, о возможности сдачи в аренду помещений, переданных лицу на праве безвозмездного пользования. Встает также вопрос о том, какие же все-таки правомочия входят в содержание вещного права. Если исходить из триады правомочий собственника - владение, пользование и распоряжение, - то все остальные вещные права должны содержать либо часть этих правомочий, либо все правомочия, но в усеченной форме. Дать подобные определения представляется возможным только после законодательного регламентирования правомочий. Доктринальные определения владения, пользования и распоряжения разработаны давно и используются достаточно успешно. Но в законодательстве и на практике в одни и те же правомочия (в различных ситуациях) вкладывается разное содержание. Так, на основании договора безвозмездного пользования ссудополучатель (пользователь) приобретает правомочия по пользованию недвижимым имуществом. Если применить доктринальное толкование правомочия пользования, то оно включает в себя возможность управомоченного лица использовать качественные и полез-

54

ные свойства объекта недвижимости. К примеру, федеральным органом, уполномоченным в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, было отказано в государственной регистрации договора о передаче ссудополучателем части помещений в суббезвозмездное пользование по тем основаниям, что такая возможность не предусмотрена законодательно. Но в договоре аренды недвижимого имущества, который обладает сходной конструкцией, что и договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, арендатор, также являющейся носителем правомочий по пользованию и владению или только пользованию, обладает правом передавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В приведенном примере кажется, что, с одной стороны, арендатор воспользовался правомочием распоряжения, т.е. определил юридическую судьбу предмета договора аренды, но, с другой стороны, он не обладает этим правомочием по договору аренды (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Но если арендатор, применяя буквальное толкование п. 2 ст. 615 ГК РФ, может заключить договор субаренды в рамках правомочия пользования, тогда подобными возможностями должны обладать и другие обладатели этого правомочия, в том числе и ссудополучатель по договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом, если иное не предусмотрено законом. Закон в данном случае не дает конкретного ответа на поставленный вопрос. Наиболее приемлемым подходом к пониманию содержания вещного права, на наш взгляд, могло бы быть следующее: четкое нормативное определение каждого из правомочий: владение, пользование и распоряжение; а также при характеристике каждого конкретного вещного права обязательное перечисление тех правомочий, которые входят в его состав.

Как отмечалось выше, третий признак вещного права - это всеобщий (абсолютный) характер защиты. Иногда его называют абсолютным, имея в виду, что «вещное право является правом абсолютным, т.е. закрепляющим связь обладателя со всяким и каждым, обязанным воздерживаться от нарушений этого права»84. Ю.С. Гамбаров подчеркивал, что именно абсолютность защиты, ее всеобщий и всеобъемлющий характер является единственным признаком, на котором строится основное различие между вещным и обязательственным институтами85. Абсолютность защиты вещного

84 Щенникова Л.В. Указ. соч. - С. 20.

85 Гамбаров Ю.С. Гражданское право: Общая часть. - СПб., 1911. - С. 360.

55

права следует рассматривать с двух сторон: защита всеми возможными способами и защита против всех. Защиту всеми возможными способами можно понимать как защиту или любым способом, предусмотренным законом, или любым способом, не запрещенным законом. Статья 12 ГК РФ предусматривает примерный перечень способов защиты, который может быть дополнен иными способами, закрепленными в законе. Статьи 301 и 304 ГК РФ предусматривают иные способы: виндикационный иск и защита прав собственника от посягательств, не связанных с лишением владения (негаторный иск). Все способы, которыми можно воспользоваться для защиты вещного права, можно разделить на общие и специальные. Общими являются те способы, которыми можно воспользоваться для защиты любого права, принадлежащего лицу. Например, самозащита права. Этим способом можно воспользоваться для защиты и личного неимущественного права (распространение опровержения), и вещного права, и права требования. К общим способам защиты можно также отнести неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, судебную защиту и др. Специальные способы защиты - это способы, используемые для защиты только имущественных прав, и способы, применяемые исключительно для защиты вещных прав. Ю.С. Гамбаров считает, что все способы защиты вещных прав урегулированы запретительными нормами. «Защита вещных отношений касается пользования уже существующими и определенными благами, которые находятся в наличном обладании защищенного субъекта. Задача объективного права в отношении к такого рода обладанию состоит в том, чтобы обеспечить его от посягательств неуправомоченных лиц. Этой цели объективное право не может достигнуть иначе, как запрещением чужого обладания вещами, находящимися уже в обладании управомоченного субъекта. Запрещение должно быть всеобщим, так как нарушить существующее фактически отношение может всякий. Если бы это запрещение не было всеобщим, если бы оно относилось к одному или нескольким лицам, то все другие лица, свободные от запрещения, могли бы нарушить данное обладание и сделать защиту его призрачной. Поэтому запретительные нормы охраняют пользование наличными благами против всех третьих лиц, и в этом характере запрещений, постановляемых объективным правом, лежит объяснение абсолют-

56

ности вещных прав»86. Подобное утверждение, на наш взгляд, справедливо лишь отчасти: как уже отмечалось выше, вещное право обладает абсолютной защитой, ограниченной только рамками закона. Ю.С. Гамбаров отмечает, что обязательственные права защищаются способами, содержащимися в приказательных нормах. Под приказательными нормами он понимает способы защиты прав, которые ориентированы на принуждение иного лица, на совершение определенных действий в будущем. Приказывая что-нибудь, лицо желает, очевидно, изменения в существующем порядке отношений. Покровительство права относится здесь не к настоящему, а к будущему состоянию, вызываемому исполнением приказа. Поэтому, в отличие от запрещений, охраняющих уже существующие и наличные блага, приказы стремятся доставить эти блага в будущем, защищая не наличные, а гипотетические выгоды или интересы, лежащие в будущем87. Но распространяются ли эти способы на защиту уже существующих прав? Скорее всего, да. Полагаем, что возможно применение приказательных способов защиты уже существующих обязательственных и вещных прав. Например, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения представляет собой именно приказ управомоченного лица, обладающего каким-либо вещным правом на законном основании, о возврате имущества лицом, не обладающим соответствующим правом. Защита вещных прав возможна как запретительными, так и приказательными способами.

Защита от любых лиц заключается в том, что вещное право обладает абсолютным иммунитетом от посягательств и незаконных притязаний любого лица, как связанного договорными отношениями с обладателем вещного права, так и свободного от таковых. Но от посягательств различных групп лиц на вещное право могут быть применены различные способы защиты. В отношении лиц, связанных с управомоченным лицом договорными обязательствами, собственник или иной владелец вещных прав может применять и вещ-но-правовые, и обязательственные способы защиты. Например, в арбитражный суд обратилось предприятие с иском о выселении акционерного общества из принадлежащего ему нежилого помещения в связи с окончанием срока действия договора аренды. Из представленных в арбитражный суд документов следовало, что

86 ГамбаровЮ.С. Гражданское право: Общая часть. - СПб., 1911. - С. 362.

87 Там же.

57

спорное помещение необходимо предприятию для собственных нужд. Арбитражный суд, обязав ответчика освободить нежилое помещение и передать его в пользование истцу, ошибочно руководствовался ст. 301, 305 ГК РФ.

Статья 301 ГК РФ применяется в том случае, когда лицо, считающее себя собственником спорного имущества, истребует это имущество из чужого незаконного владения, т.е. из владения лица, обладающего имуществом без надлежащего правового основания.

В данном случае ответчик занимал помещение на основании договора аренды, поэтому его обязанность вернуть имущество, освободить арендуемое помещение должна определяться в соответствии с условиями, предусмотренными законодательством об аренде. (См. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 13. «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».) Из этого примера следует, что собственник-арендодатель в данном случае для защиты своих прав должен воспользоваться именно обязательственным способом защиты права собственности. Может ли он применить в данном случае вещно-правовой способ защиты? Как уже отмечалось выше, нет, так как в данном случае приоритет имеют именно договорные обязательства, установленные между собственником и обязанным лицом, поэтому применены должны быть обязательственные способы защиты. Если рассмотреть подобную ситуация, связанную с освобождением помещения третьими лицами, и в этом случае будут отсутствовать договорные основания пользования этими помещениями третьими лицами, то применяется именно вещно-правовой способ защиты - истребование из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).

Подобное разграничение способов защиты позволяет более эффективно реализовать и защищать вещные права.

Подводя итог, можно вывести следующие признаки вещного права:

- в основе вещного права лежит связь между объектом и субъектом;

- объектом вещного права может быть только вещь как объект материального мира;

- вещное право включает в себя правомочия по владению, пользованию и распоряжению вещью в рамках, предусмотренных законом;

58

- вещное право может быть защищено всеми возможными способами от посягательств любого лица.

Обязательственное право - вторая составляющая имущественного права. Но оно превосходит вещное право по многообразию проявлений и видов. Обязательственное право представляет собой взаимосвязь между субъектами гражданских правоотношений. Для того чтобы определить обязательство как институт гражданского права, необходимо рассмотреть следующие его характеристики: определение, содержание, основания возникновения.

В статье 307 ГК РФ раскрывается содержательная сторона обязательства: в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п. либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Подобным образом было сформулировано содержание обязательства и в ст. 33 Основ гражданского законодательства СССР и республик, и в ст. 158 ГК РСФСР.

Некоторые авторы считают эту формулировку не содержанием, а определением обязательств. Например, авторы курса лекций «Гражданское право России. Обязательственное право» считают, что в ст. 307 ГК РФ дано определение обязательства88. В данном случае можно предложить и несколько иной подход к рассматриваемому понятию.

Во-первых, ст. 307 ГК РФ называется «Понятие обязательства и основания его возникновения». Однако данная норма лишь называет юридическое явление обязательством, дает примерный перечень возможных действий, которые могут быть квалифицированны как обязательство, а также закрепляет некоторые из оснований возникновения обязательств, но не определяет его.

Во-вторых, существует ряд прав, которые в равной мере обладают признаками и вещного, и обязательственного права. К ним принято относить ипотеку, права нанимателя жилого помещения по договору социального найма, права членов собственника жилого помещения. К примеру, в п. 2 ст. 31 ЖК РФ устанавливается, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником,

88 Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2004. - С. 11.

59

если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Эта статья содержится в разделе III ЖК РФ, который так и называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Это позволяет его квалифицировать как ограниченное вещное право, обладающее рядом специфических свойств, которые его отличают от иных вещных прав:

- утрата статуса члена семьи собственника жилого помещения прекращает действие данного права;

- данное право не может быть передано в порядке универсального или сингулярного правопреемства.

Это свидетельствует о том, что рассматриваемое право пользования жилым помещением напрямую зависит от качественных характеристик субъекта, и в основе его лежит обязательство.

Из этого следует, что законодатель в ГК РФ лишь приводит понятие обязательства, но не раскрывает его содержание. В гражданском праве под обязательством понимались и обязанность должника, и документ, в котором закреплен долг его перед кредитором (например, обязательство при продаже товаров в кредит)89. Также сущность и содержание обязательства состоит в праве кредитора на известное действие лица обязанного, в господстве над чужим действием, в подчинении чужой воли. Обязательство связывает в известной степени свободу действий должника и ставит ее в зависимость от воли другого лица, управомоченного по обязательству, от воли кредитора. В силу этой связанности должник может быть вынужден или к совершению определенного действия или, наоборот, к воздержанию от него, между тем как при отсутствии обязательства, на нем лежащего, он был бы свободен поступать по собственному усмотрению, не сообразуясь в данном отношении с волей другого лица90. В советский период выделялось также и такое определение обязательства как хозяйственного правоотношения, в котором один субъект (должник) обязан совершить в пользу другого (кредитора) определенное действие, имеющее хозяйственный характер, либо воздержаться от определенного действия91.

Обязательство как документ, по нашему мнению, представляет собой лишь формальное закрепление обязательства в гражданском обороте. В юридическом словаре дано несколько определений

89 Советское гражданское право / Под ред. В.Ф. Маслова. - Киев, 1977. -

С. 372.

90 ПассекЕ.В. Неимущественный интерес в обязательстве. - Юрьев, 1893.

91 Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. - М., 2000. - С. 407.

60

документа, например, письменное свидетельство, доказательство; составленный в порядке закона акт, удостоверяющий юридический факт (рождение, вступление в брак) или предоставляющий право на что-либо (диплом, завещание); любой письменный акт, имеющий юридическую силу или носящий служебный характер, и т.д.92 Из этого следует, что сам по себе документ не имеет специального юридического значения, но позволяет оформить какое-либо юридически значимое явления (свидетельство о смерти гражданина выдают органы записи актов гражданского состояния); иногда документ не содержит обязательство, а лишь указывает на его наличие. Например, проектная организация по запросу нанимателя проводит осмотр жилого помещения, по мнению последнего, непригодного для проживания. По итогам осмотра составляется акт о необходимости проведения капитального ремонта в жилом помещении. Акт составляется уполномоченными на то лицами -представителями организации, имеющими специальное образование, к акту прилагаются копии лицензий организации на осуществление соответствующих видов деятельности, и, наконец, он скрепляется печатью организации и подписывается руководителем или иным лицом, обладающим правом подписи. Сам по себе он не порождает обязанность наимодателя провести капитальный ремонт, но становится одним из доказательств возможной вины последнего (ст. 676, п. 2 ст. 681 ГК РФ). Таким образом, документ представляет собой формальное выражение самого обязательства или указания на него. Из этого следует положение о невозможности полностью отождествлять обязательство и документ.

И наконец, рассмотрим обязательство как обязанность должника. Подобному утверждению можно дать следующие толкования: 1) обязанность должника является самостоятельным обязательством; 2) обязанность должника является лишь одной из обязательных составляющих обязательства. В данном случае уместно рассмотреть в качестве примера одностороннюю сделку, которая в соответствии с ст. 155 ГК РФ создает обязанности для лица, совершившего сделку, а иногда и для третьих лиц в случаях, установленных законом или соглашением с этими третьими лицами. Исходя из буквального толкования указанной статьи, возможно поставить знак равенства между обязанностью и обязательством.

92 Гражданское право: Словарь-справочник. - М., 1996. - С. 184.

61

Но так ли это на самом деле? Рассмотрим пример односторонних сделок - завещание.

Завещание представляет собой единственную форму распоряжения имуществом на случай смерти (п. 1. ст. 1118 ГК РФ). Пункт 5 ст. 1118 ГК РФ относит завещание к односторонним сделкам. Завещатель пользуется своим правом распорядиться имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, в том числе имуществом, которое он может приобрести в будущем (аб. 1 ст. 1120 ГК РФ). Составив завещание, лицо определяет для себя определенный круг лиц, которым оно доверяет на текущий момент распоряжение своим имуществом на случай смерти. Завещание может быть отменено или изменено по желанию завещателя в любой момент - ст. 1130 ГК РФ. Следовательно, завещание не породило для завещателя никаких дополнительных обязанностей. С другой стороны, если именно наследники приобретут в будущем права и обязанности по завещанию, то они также свободны в своем выборе: принимать или не принимать на себя ту наследственную массу, которая предусмотрена по завещанию. Таким образом, завещание хотя и отнесено законодателем к односторонним сделкам, но порождает у потенциальных участников этой сделки в первую очередь права, например, у наследодателя - отменить или изменить завещание, а у наследников - как принять, так и отказаться от принятия наследства.

Полагаем, что обязанность должника также является лишь составной частью обязательства. К.П. Победоносцев, характеризуя договор, отмечал, что и посредством «оного один человек получает власть над действием другого человека и право требовать этого действия, - а другой, по собственному свободному согласию, связывает свою волю и становит часть своей деятельности в обязательное отношение к первому»93. Рассматривать обязательство только как обязанность одного лица и не принимать во внимание требований другого лица не представляется возможным. Например, лицо приняло на себя обязанность по накоплению денежных средств для покупки автомобиля. Несмотря на то что данное решение связано с имуществом и налагает на лицо, принявшее подобное решение, определенные обязанности, оно не рассматривается как обязательственное, поскольку отсутствует противоположная сторона, обладающая правом требования. Гражданский кодекс в п. 1

93 Победоносцев К.П. Курс гражданского права: Третья часть. - М., 2003. - С. 8.

62

ст. 307 предусматривает, что обязательной составляющей обязательства является наличие в нем требований и обязанностей, причем у различных субъектов.

Исходя из этого, можно дать следующее определение обязательства: это отношение между правомочным и обязанным субъектом, основанное на волеизъявлении, по поводу приобретения выгод имущественного характера.

Теперь рассмотрим более подробно объект обязательства. По нему, как правило, проводится отличие обязательственного права от вещного. К.П. Побеноносцев называет в качестве объекта обязательственного права действие субъектов. «Отношение ко всякому, т.е. к лицу неизвестному; оно становится известным лишь с той минуты, как приходит в соприкосновение со мной, в сфере прав моих, моего имущества»94. Объект обязательственного права заключается во взаимосвязи между субъектами. Взаимосвязь является объектом обязательственного права, поскольку обязать совершить или воздержаться от совершения какого-либо действия можно только лицо известное, состоящее в определенной фактической или правовой взаимосвязи с управомоченным лицом. Можно ли сравнивать связь между субъектом и субъектом; субъектом и объектом? Объект не обладает собственной волей, он покорен и тем самым предоставляет субъекту полную свободу волеизъявления. Связь между субъектами должна быть основана на воле и волеизъявлении всех участников данного правоотношения. В данном случае вопрос примата воли и волеизъявления не ставится. Оба явления рассматриваются в рамках настоящего исследования только как необходимые атрибуты обязательственного правоотношения. Волеизъявление в данном случае может быть выражено в положительной и отрицательной формах. Положительное волеизъявление взаимонаправленно у всех участников данного правоотношения, например заключение договора. В пункте 1 ст. 432 ГК РФ устанавливается требование, в соответствии с которым договор считается заключенным только с момента достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям. Положительное волеизъявление может быть добровольным и принудительным, например, когда договор заключается на основании решения суда. В данном случае воля и желание субъектов являются обоюдными, они скрепляют обязательственное отношение,

94 ПобедоносцевК.П. Курс гражданского права: Третья часть. - М., 2003. - С. 8.

63

влекут его. Так, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский отмечают, что совпадение воли субъектов - обязательный признак для соглашения независимо от количества субъектов, участвующих в нем95.

Отрицательное проявление воли выражается в отсутствии волевого момента хотя бы у одной из сторон, но и в этом случае обязательство не прекращается, но влечет его видоизменение или порождает новое обязательство. Например, в случае неисполнения договорных обязательств сторона, чьи права были нарушены, вправе требовать не только восстановления нарушенных прав, но и применения штрафных санкций (ст. 330 ГК РФ). Из приведенного примера следует, что воля может отсутствовать у одного из участников правоотношения, в этом случае возникает относительное отрицательное проявление воли.

Если рассматривать возникновение обязательства из причинения вреда, то в данном случае отсутствует воля уже всех участников данного отношения. Например, дорожно-транспортное происшествие, в результате которого пострадали несколько автотранспортных средств. Ни один из участников данного правоотношения не имел заведомого желания причинить ущерб другим лицам; действия, причинившие вред, могли быть мотивированы желанием спасти свою жизнь, жизнь иных лиц, имущество. В данном случае обязательство возникает из фактических обстоятельств дела, а именно из желания лиц, которым был причинен ущерб, восстановить свое имущество или поправить здоровье либо компенсировать психические и физические страдания. Обязательство зарождается при отсутствии воли субъектов, а его содержание будет заключаться в волеизъявлении субъектов по поводу причиненного вреда.

Таким образом, воля субъектов во всех ее проявлениях рассматривается не только как составляющий объект обязательственного права, но и как основание к возникновению обязательства. Признак равной воли субъектов, присущий обязательственному отношению, отличает его не только от вещного права, но и от административно-управленческих отношений, которые основываются на власти и подчинении. Подчинение уже изначально предусматривает возможность отсутствия воли субъекта, т.е. субъект, находящийся в зависимом положении, не может противиться распоряжению властного субъекта. Например, поручение уполномоченного государст-

95 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М., 1997. - С. 120.

64

венного органа о предоставлении государственным учреждением необходимой информации об имуществе, находящемся у него на балансе, и его использовании по целевому назначению не может быть рассмотрено в качестве обязательственного правоотношения, хотя одно лицо в данном случае является несомненно обязанным, а другое обладает правом требования. Однако отсутствие равенства воли субъектов и наличие публичного элемента характеризуют это отношение как публично-правовое, а не обязательственное.

Итак, взаимосвязь основывается на воле субъектов, обладающих равными возможностями ее проявления, как в положительной, так и в отрицательной формах.

Если говорить о содержании обязательства, следует обратить внимание на такой признак, как действие, которое должно совершить или от которого должно воздержаться обязанное лицо. В данном случае можно говорить о виде и о форме действия. Многообразие видов действий связано с постоянно динамично развивающимися сферами общественной жизни, с появлением новых видов хозяйственной деятельности человека, например интернет-услуги, РЯ-технологии. Поэтому в ст. 307 ГК РФ и не дается исчерпывающий перечень действий, к исполнению или к неисполнению которых может быть обязан субъект. Форма совершения действий, т.е. непосредственное исполнение обязательства, может быть как активной, так и пассивной. Если применять терминологию уголовного права, оно может проявляться как в форме действия, так и в форме бездействия. Все будет зависеть от того, что породило данное обязательство, т. е. от юридического факта, лежащего в основе того или иного обязательства.

Рассмотрев основные институты гражданского права - вещные права и обязательства, раскроем содержание ограничений и обременений, определим их место в гражданском праве либо как самостоятельных институтов, существующих наравне с вышеуказанными, либо как их составляющих. В рамках содержания ограничений и обременений рассмотрим их параметры, установленные законом и относящиеся к объекту и содержанию. Определение ограничений и обременений, предложенное законодателем в ст. 1 Закона о регистрации, не дает четкого понимания того, что же ущемляется в результате установления определенных условий и запретов. Если давать толкование этому определению, то можно обозначить несколько точек зрения: 1) объектом ограничений и обременений является вещное право, принадлежащее правооблада-

65

телю; 2) объект ограничений и обременений тождественен предмету вещных прав, т.е. он - объект материального мира; 3) объектом ограничений и обременений выступают действия правообладателя. Рассмотрим все предположения на примере их законодательного регулирования.

Первая точка зрения отражается и в п. 2 ст. 22 ЖК РФ, где установлено, что «перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц».

Подобным образом сформулирован объект ограничений и об-ременений и в ст. 2 Закона о регистрации, в соответствии с которой под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Вторая точка зрения также находит свое подтверждение в законодательстве: ст. 586 ГК РФ так и называется «Обременение рентой недвижимого имущества»; ст. 1019 ГК РФ посвящена передаче в доверительное управление имущества, обремененного залогом.

И наконец, согласно третьей позиции объектом ограничений и обременений являются отдельные правомочия правообладателя, например учредитель хозяйственных обществ может в качестве вклада в уставной капитал вложить деньги, ценные бумаги, другие вещи, имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку (п. 6 ст. 66 ГК РФ). ГК РФ в п. 2 ст. 615 устанавливает, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или

66

паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Из указанного примера следует, что арендатор - учредитель акционерного или иного хозяйственного общества может передать арендные права в уставной капитал. Таким образом он обременяет и ограничивает свои правомочия по владению и пользованию или только пользованию правами вновь созданного хозяйственного общества.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что объектами ограничений и обременений могут быть и права, и недвижимое имущество, и отдельные правомочия правообладателя.

Следует также обратить внимание на тождественность объекта ограничения и обременения и последствия их установления. Так, И.Ю. Аккуратов считает, что объектом обременения могут выступать как права, так и недвижимое имущество, а объектом ограничения могут быть только субъективные права на недвижимое имущество96. С подобной точкой зрения трудно согласиться в части обременения прав. С одной стороны, ограничения, несомненно, своим объектом имеют субъективные права на недвижимое имущество, с другой - обременения могут быть установлены только на конкретный объект недвижимого имущества. И.Ю. Аккуратов указывает на то, что любое право, устанавливаемое на объект в дополнение к основному вещному праву, обременяет и сам объект, и основное право на этот объект. Обременение права (объекта) может иметь производный (аренда, оперативное управление, хозяйственное ведение и др.) или первоначальный характер (права члена семьи нанимателя, залог из закона и др.)97. Обременения в первую очередь устанавливаются на объект недвижимого имущества и предусматривают определенные дополнительные или производные права третьих лиц, как в случае с правами членов семьи собственника жилого помещения или сервитута. С точки зрения полноты права собственника жилого помещения или собственника обремененного недвижимого имущества, оно сохраняется без изменений, т.е. никаких ограничений права не возникает, но фактически на один и тот же объект недвижимого имущества устанавливается режим совместного пользования в определенных пределах. Напри-

96 Аккуратов И.Ю. Содержание права муниципальной собственности // Черные дыры в российской законодательстве: Юридический журнал. - М., 2003. -№ 2. - С. 17-18.

97 Там же. - С. 18.

67

мер, собственник жилого помещения вправе осуществлять права владения, пользования, а также распоряжения в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ (ст. 30). В то же время члены семьи собственника жилого помещения обладают правом пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК РФ). Следовательно, у собственника и пользователей возникает режим совместного пользования жилым помещением в рамках, установленных законом или соглашением между ними, т.е. жилое помещение обременяется правами дополнительных или производных пользователей. При этом первоначальное право собственности остается без изменений. В договоре ренты обременение недвижимого имущества заключается в следующем: рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Таким образом, объектом ограничений могут являться только права, а объектом обременений - недвижимое имущество и права на него.

Последствия разделения объектов ограничений и обремене-ний проявляются в необходимости государственной регистрации, предусмотренной в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Согласно ГК РФ (ст. 130, 131, 132 и 164) и Закону о регистрации (ст. 4) государственной регистрации подлежат права в строго определенных случаях. Так, договор аренды подлежит государственной регистрации, если предметом его является здание и сооружение, а заключен он на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В соответствии с требованиями Закона о регистрации в данном случае государственной регистрации подлежит не право и не ограничение и обременение, а сам договор как сделка (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). В отношении однородного договора безвозмездного пользования подобного правила не установлено, поэтому правоприменительная практика предложила два варианта. В первом случае проводится государственная регистрация безвозмездного пользования как ограничения и обременения по желанию одной из сторон. Во втором случае законодатель не пре-

68

дусмотрел государственной регистрации ни права безвозмездного пользования, ни сделки ссуды, ни безвозмездного пользования как ограничения и обременения. Аналогичным образом было разрешено дело и об отказе в государственной регистрации обременения, возникшего в результате заключения договора купли-продажи с отлагательным условием.

Федеральный арбитражный суд Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу ЗАО фирма «БУК СЭЙЛ» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делу № А40-10704/02-72-39, установил: 20 декабря 2001 г. между закрытым акционерным обществом «БУК СЭЙЛ» (ЗАО «БУК СЭЙЛ») и обществом с ограниченной ответственностью «Ин-телком-Р» (ООО «Интелком-Р») был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде нежилого помещения площадью 2703 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Ольминского, д. № А, стр. 3, с отлагательным условием.

Суд кассационной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции обоснованными.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации право собственности и другие вещные права, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

Из содержания заявления истца о государственной регистрации ограничений (обременений) прав на объекты нежилого фонда следует, что он обратился за государственной регистрацией так называемого обременения на принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, которое, по его мнению, возникло из договора купли-продажи с отлагательным условием от 20 декабря 2001 г. - право требования.

Суд кассационной инстанции не может признать состоятельными доводы кассационной жалобы о том, что истец, заключив данный договор купли-продажи недвижимого имущества под отлагательным условием, добровольно ограничил себя в праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом, поскольку это не следует из содержания договора. Возникновение обязательств у сторон по указанному договору находится в зависимости от на-

69

ступления определенных условий, при отсутствии которых обязательства могут у сторон и не возникнуть (ст. 157 ГКРФ).

Вместе с тем истцом не указано, какое именно право подлежит государственной регистрации, поскольку право собственности согласно п. 3.1, 4.1.1 договора не возникло, предмет договора покупателю (третьему лицу) не передан.

Руководствуясь ст. 171, 174-177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил: решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2002 г. по делу № А40-10704/02-72-39 оставить без изменения, кассационную жалобу ЗАО «БУК СЭЙЛ» -без удовлетворения.

Подобная ситуация сближает обременения с обязательственными правами, связывая возможность их возникновения не с положениями закона, а с волей субъектов гражданских прав. Таким образом, в решении суда было бы логичнее использовать словосочетание «обременил по собственному желанию», а не «ограничил». Свобода договора, предусмотренная в ст. 421 ГК РФ, в рамках которой возможно установление ряда обременений, напрямую не предусмотренных нормами действующего законодательства, отсутствие обязательной государственной регистрации всех обреме-нений позволяют сделать вывод о наличии признаков обязательств в обременениях недвижимого имущества.

Если говорить об ограничениях, которые обязательно подлежат государственной регистрации, стоит указать на арест недвижимого имущества, который без сомнения подлежит государственному признанию (ст. 1, 12, 19, 28 Закона о регистрации). Но подлежат ли государственной регистрации иные ограничения в форме запретов? Так, в ст. 19 Закона о регистрации устанавливается, что кроме ареста основанием к приостановлению государственной регистрации прав является еще и судебное решение (определение или постановление) о запрете совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества.

Например, определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.01.2004 г. по делу № А40-52568/03-113-555 удовлетворено заявление ЗАО «Эстейт» о принятии мер по обеспечению иска и Мосре-гистрации запрещено на срок до вынесения решения по настоящему делу осуществлять государственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав в отношении нежилого помещения площадью 290,7 кв. м. по адресу: Б. Златоустинский пер. д. 7, стр. 1.

70

Также учтено, что данный спор является спором о праве на недвижимое имущество, принятые судом обеспечительные меры при заявленном предмете иска являются адекватными и соразмерными заявленным требованиям, имея в виду, что целью обеспечительных мер является создание условий как исполнения решения, так и обеспечения имущественных интересов истца.

Поэтому доводы заявителя жалобы, касающиеся нарушения судом баланса интересов истца и ответчиков ввиду необходимости отложения дела на длительное время в связи с привлечением к участию в деле американской компании, не могут быть признаны обоснованными, так как нормы АПК РФ, регулирующие вопросы принятия обеспечительных мер, не содержат ограничений для принятия обеспечительных мер, связанных с участием в деле иностранного лица.

Можно сделать вывод о том, что любое ограничение в форме запрета на совершение определенных действий подлежит обязательной государственной регистрации в том случае, если оно предусмотрено решением судебного органа. Однако возникает вопрос: может ли суд устанавливать ограничения отличные от тех видов, что предусмотрены в законодательстве? В законодательстве виды запретов не перечислены, поэтому можно предположить, что суд вправе устанавливать ограничения, руководствуясь в первую очередь интересами участников каждого конкретного дела. Однако в ст. 11 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) и ст. 13 АПК РФ устанавливаются процессуальные правила, которыми должен руководствоваться судья при рассмотрении дела.

Таким образом, исходя из буквального толкования указанных статей при вынесении решения об установлении ограничения, суд вправе руководствоваться только его видами, предусмотренными в законодательстве. Либо если рассматривать ограничения как результат обязательственных прав, т. е. их нарушения или ненадлежащего исполнения, допускается возможность установления ограничений прав в зависимости от требования ситуации и обстоятельств дела.

Наиболее рациональным было бы исходить из требований ст. 55 Конституции РФ, ст. 1 ГК РФ, ст. 11 ГПК РФ, ст. 13 АПК РФ, т.е. ограничения независимо от того, какой документ является непосредственным основанием их установления, должны быть прямо предусмотрены федеральным законом. Такой подход позволит обеспечить соблюдение принципа законности в рамках осуществления судебного процесса.

71

Если право заявителя подлежит ограничению в силу закона, существует ли необходимость в его государственном признании? Например, при залоге в силу закона ограничение имеет место в отношении распоряжения товаром, проданным в кредит или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ). При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Еще один пример. Согласно абз. 2 п. 3 ст. 63 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» впредь до включения объекта культурного наследия в реестр в порядке, установленном данным Федеральным законом, но не позднее 31 декабря 2010 г. подлежат государственной регистрации требования к сохранению объекта культурного наследия, изложенные в охранно-арендном договоре, охранном договоре и охранном обязательстве и являющиеся обременением, стесняющим правообладателя при осуществлении им права собственности либо иных вещных прав на данный объект недвижимого имущества. Хотя в тексте указанной статьи и говорится об обременении, но по сути они являются ограничениями, так как, во-первых, устанавливаются в силу федерального закона (ст. 63 вышеуказанного Закона), во-вторых, стесняют правообладателя в осуществлении его прав (запрещение на перепланировку, изменение целевого назначения, передачу соответствующих помещений памятника в аренду (субаренду) без письменного согласования с другими органами и др.).

Из вышеприведенных примеров можно сделать следующие выводы: государственной регистрации в обязательном порядке подлежат ограничения, прямо предусмотренные в силу закона, независимо от того, какие непосредственные основания послужили их установлению.

Объектом обременений являются недвижимые вещи в совокупности с правами на них, подобно вещным правам, поэтому они подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных ГК РФ и законами, а ограничения в качестве объекта имеют права или отдельные правомочия, поэтому подлежат во всех случаях обязательной государственной регистрации.

Следующий элемент ограничений и обременений - это содержание рассматриваемых категорий. Содержание ограничений

72

выражается в запретах и стеснениях, обременения - в дополнительных обязанностях. Дополнительные обязанности могут быть установлены по обоюдному желанию сторон тех или иных гражданских правоотношений (ст. 421 ГК РФ); ограничения хотя и могут проистекать из договорных отношений, но возникают в строго определенных законом случаях. Если обременения возникают на компенсационной основе (например, договор аренды, предварительный договор и др.), обе стороны в результате таких правоотношений приобретают не только дополнительные обязанности, но и дополнительные права. Подобная ситуация ставит обременения в один ряд со сделками, различия между ними практически стираются или становятся несущественными. Если рассматривать в качестве обременений установление ограниченных вещных прав, то возможна следующая ситуация: с одной стороны, наличие наиболее полного права, с другой - отягощающие первоначального владельца дополнительные обязанности по соблюдению прав второго (второстепенного) пользователя. Примером могут служить хозяйственное ведение, оперативное управление, временное пользование как на возмездной, так и на безвозмездной основе. Стоит также обратить внимание на то, что дополнительное бремя может быть выражено как в новых обязанностях, так и в воздержании от совершения определенных действий.

Ограничения, в свою очередь, могут выражаться только в урезании прав первоначального правообладателя как в интересах неопределенного числа лиц, т.е. в государственных или общественных интересах, так и в интересах конкретного лица.

Как итог, можно предложить следующую таблицу:

73

Вещные права Ограничения Обременения

Определение Право, объектом которого являются вещи, существующие в форме физического тела (телесные), закрепляющее принадлежность этой вещи лицу и непосредственное над ней господство в определенном объеме правомочий, пользующееся защитой от любого нарушения Запрещения, стеснения, предусмотренные законом правообладателя, установленные в порядке, предусмотренном законом, при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества в интересах общества и государства Дополнительное бремя по содержанию объекта недвижимого имущества и пользованию, установленное в предусмотренном законом порядке или в форме дополнительных обязанностей правообладателя

Объект Объект материального мира, вещь (в рамках настоящего исследования - недвижимая вещь, недвижимое имущество, недвижимость) Вещное право на недвижимое имущество Недвижимое имущество и права на него

Содержание Правомочия по владению, пользованию, распоряжению в пределах, установленных законом для каждого вида вещного права Урезание права в форме стеснения или запрета на совершение определенных действий, правомочий Дополнительные обязанности в форме совершения определенных действий или воздержания от определенных действий

Выгодо-приобретатели Собственник или иной владелец вещного права Общество, государство или отдельное лицо Конкретное лицо

Основание возникновения Все случаи и способы приобретения перечислены в законе Все основания должны быть перечислены в законе По воли субъектов

Виды Все виды должны быть перечислены в законе Все виды должны быть перечислены в законе Перечень открытый

Государственная регистрация Всегда обязательна Всегда обязательная Только в случаях, предусмотренных ГК РФ и федеральными законами

74

По результатам исследования, проведенного в данном параграфе, возможно сделать следующие выводы:

1) в отечественном гражданском праве исторически сложилось, что ограничения ближе к категории вещных прав и представляют собой их границы;

2) обременения - это бремя, которое возлагается на несобственника или собственника недвижимого имущества. Поэтому к категории обременений могут относиться все без исключения результаты сделок, как подлежащие, так и не подлежащие государственной регистрации.

Подобное разделение ограничений и обременений позволит упростить и систематизировать регулирование общественных отношений в сфере недвижимого имущества.

§ 3. СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОГРАНИЧЕНИЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ

ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ И ФРАНЦИИ

Франция не случайно выбрана в качестве объекта для сравнительно-правовой характеристики ограничений и обременений в пару к России. Законодательная система Франции является одним из ярких примеров континентальной системы права. Принципы регулирования, предложенные в римском праве, положения о недвижимом имуществе и совершении сделок с ним наилучшим образом отражены именно в законодательстве Франции. Например, второе название ограничений и обременений во французском праве - servitudes (сервитуты). Поэтому, безусловно, интересно сопоставить «молодой» российский правовой институт ограничений и обременений с классическим французским. Подобное сравнение позволит на примере Франции определить основные признаки, присущие ограничениям и обременениям как самостоятельному правовому институту, их значение как оснований возникновения, изменения и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, рассмотреть принципы, лежащие в основе классификации ограничений и обременений, по видам.

Конструктивные элементы права собственности на недвижимое имущество могут принадлежать различным лицам98. Обременение порождает реальное право, следующее за вещью. Итак, огра-

98 Courbe P. Droit civil: Les biens. - P., 2001. - Р. 91.

75

ничения и обременения во Франции представляют собой по форме лимиты права собственности на недвижимое имущество, по свому назначению - основания к возникновению вещных прав (юридические факты).

Право собственности на недвижимое имущество во Франции является наиболее полным вещным правом и позволяет владельцу самостоятельно определять судьбу вещи в рамках, предусмотренных законом.

Согласно ст. 544 ГК Франции право собственности включает в себя все возможные правомочия, которые могут существовать на вещь. Декларацией прав и свобод человека и гражданина от 26 августа 1789 г. основной целью государственной (политической) власти признается защита и сохранение таких священных и неприкосновенных прав, как право на свободу, право собственности и право на сопротивление угнетению.

Исходя из «сакрального» существа права собственности, все существующие виды ограничений и обременений не только должны быть закреплены в действующем законодательстве, но и само их существование должно быть обосновано объективными причинами. Например, они могут быть установлены в интересах общества, государства или отдельной личности. Подобное требование, как отмечалось ранее, содержится в ст. 1 Протокола 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод: «Каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом. Никто не может быть лишен своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права». В действующих законодательных актах, например в ГК Франции, предусмотрены следующие виды ограничений и сервитутов: земельные сервитуты; эм-фитевзис; суперфиций; строительная аренда; залог имущества; узуфрукты. Сервитуты могут быть установлены не только гражданским законодательством, но и административными нормами, например градостроительными требованиями, предусматривающими высоту строений, ширину стен, расстояние между жилыми зданиями в городах и сельских поселениях, и др.

Стоит также отметить, что непосредственным основанием к возникновению ограничений могут быть и судебное решение, и гражданско-правовые договоры. Например, в силу судебного решения могут быть установлены такие ограничения и обременения, как обеспечение выплат судебных издержек или заработной платы.

76

Создание новых видов ограничений и обременений, не предусмотренных законодательством, возможно только при согласии всех участников правоотношения, но в этом случае они будут рассматриваться не как сервитуты, а как результат договорных отношений.

Предпосылки, которые могут послужить основаниями к установлению того или иного ограничения и обременения, проистекают из территориального расположения того или иного объекта недвижимого имущества. Неразрывная связь с землей недвижимости, находящейся в собственности, обязывает ее собственника ограничивать себя в осуществлении отдельных своих полномочий в полном объеме, в интересах конкретного лица или неограниченного круга лиц, если подобная возможность предусмотрена действующим законодательством.

Определение ограничений и обременений в гражданском законодательстве Российской Федерации дано в ст. 1 Закон о регистрации. Под ограничениями (обременениями) понимаются наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Из этого определения можно вывести следующие признаки ограничений и обременений, которые по сути представляют собой определенные условия и запрещения, цель которых заключается в ограничении и (или) обременении права собственника или иного правообладателя; основанием к установлению ограничений является положение закона или решение уполномоченного органа.

Ограничения и обременения - это условия запрещения, стесняющие правообладателя. Условия могут быть представлены как обстоятельства, устанавливающие определенные взаимные правомочия по использованию собственником (правообладателем) и пользователем конкретного ограничения и обременения. Запрещения - это невозможность правообладателей полностью или частично пользоваться принадлежащими им правомочиями. Рассмотрим их на примере договора аренды зданий и сооружений. Статья 650 ГК РФ устанавливает, что арендатору передается здание и/или сооружение во временное владение и пользование или во временное пользование. Из этого следует, что в данном случае под условиями понимается возможность арендатора в рамках договора пользоваться определенными вещными правами в отношении конкретного недвижимого

77

имущества (фактическое использование под определенные цели, возможность сдавать в субаренду или перенаем и др.). То есть арендодатель по собственному желанию ограничивает на определенный срок или бессрочно свои правомочия по пользованию и владению недвижимым имуществом, предоставляя их арендатору, и обременяет свое правомочие по распоряжению определенными условиями. «Под распоряжением в юридической науке понимается юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи»99. Следовательно, арендодатель, сохраняя свое право на передачу имущества третьему лицу, совершая сделки по купле-продаже, мене, дарению, обременяется обязанностью сохранять права арендатора по владению и/или пользованию этим имуществом (п. 1 ст. 617 ГК РФ). На практике это может выразиться в снижении покупной цены на отчуждаемый объект, в усложнении процедуры оформления перехода прав на реализуемый объект недвижимого имущества, увеличении срока поиска контрагента по сделке и т.д. В отношении договора аренды запреты можно представить как отсутствие права арендодателя сдавать тот же объект недвижимости другому арендатору на тех же условиях без согласия арендатора по действующему договору аренды.

Ограничения и обременения устанавливаются в определенном порядке на основании закона или уполномоченным органом. На основании закона ограничения и обременения могут, например, устанавливаться при заключении договоров, предусмотренных действующим законодательством: аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), залог недвижимого имущества - ипотека (§ 3 гл. 23 ГК РФ, Закон об ипотеке), доверительное управление (гл. 53 ГК РФ) и др. Уполномоченными органами ограничения и обременения могут устанавливаться в следующих случаях: судом при вынесении определения об аресте спорного имущества по ходатайству истца для обеспечения его сохранности; при установлении публичного сервитута органами местного самоуправления или органами государственной власти для обеспечения интересов общества и в других случаях.

Таким образом, сходные черты в определении ограничений и обременений прав на недвижимое имущество по законодательству России и Франции проявляются в том, что сущность данной кате-

99 Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М., 1999. - Т. 1-3.

78

гории заключается в установлении дополнительных границ (лимитов) при пользовании, владении и распоряжении недвижимым имуществом. Во Франции все случаи установления ограничений и обременений предусматриваются в действующем законодательстве. В России ограничения и обременения могут быть установлены не только в силу закона, но и на основании решения уполномоченного органа. Однако в российском законодательстве содержится определенное противоречие, выраженное в ст. 1 Закона о регистрации: «Ограничения устанавливаются в силу закона или уполномоченным органом». Если буквально толковать данное утверждение, то можно сделать вывод о том, что уполномоченные органы могут устанавливать ограничения и обременения, не предусмотренные законом. Но этот постулат не может быть принят. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ «граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». Исходя из этого положения Кодекса, уполномоченные органы при установлении ограничений и обременений могут оперировать только теми их видами, которые предусмотрены в действующем федеральном законодательстве. Поэтому упоминание в качестве оснований к установлению ограничений и обременений решения уполномоченного органа является дополнительным и не совсем уместным уточнением. На наш взгляд, в данном случае можно было ограничиться только словосочетанием «установленные законом». Подобным образом этот вопрос урегулирован в законодательстве Франции.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание, -это субъектный состав. И в России, и во Франции пользователями благ, обеспеченными по средствам ограничений и обременений, могут быть одно лицо или несколько лиц, или неопределенное количество лиц; в то же время понятие «положения владельца недвижимого имущества», на которое установлено ограничение и/или обременение, урегулировано по-разному. Так, во Франции им может быть только собственник недвижимого имущества, а в Рос-

79

сии - правообладатель, которым может быть как собственник, так и обладатель иных вещных прав.

Во Франции ограничения и/или обременения являются атрибутом только права собственности. Это положение обусловлено историческим предпосылками развития феодального государства, которым была Франция. На протяжении многих лет право собственности существовало в двух видах: абсолютное право сеньора по управлению имуществом, ему принадлежащим, и право согласования, принадлежащее вассалу, в рамках которого согласовывалось решение сеньора по распоряжению имуществом, которым вассал непосредственно пользовался. «D'un coté le domaine eminent reconnu au seigneur de l'autre le domaine utile accorde à l'exploitant (tenancier)»100. Таким образом, управление собственностью на недвижимое имущество было всегда централизовано, сосредоточено в одних руках. И сегодня собственник во Франции самостоятелен в принятии решений по управлению имуществом, а пользователь не может повлиять на его решения, так как его права непосредственно связаны не с волей собственника, а с недвижимостью.

Юридическая роль ограничений и обременений во Франции может быть рассмотрена как основания к возникновению вещных прав. В соответствии со ст. 36 Закона от 1 июля 1924 г. во Франции вещные права на недвижимое имущество предусматриваются только законом (Les seules droits réels immobiliers sont ceux que prevoit la loi française)101. Обременения являются основанием к установлению вещных прав, принадлежащих несобственникам (droits réels demembres de la proprieté), и производных дополнительных вещных прав (droits reels accessoires). Вещные права, принадлежащие несобственникам, с одной стороны, предоставляют возможность рамочного использования объекта недвижимости, а с другой - ограничивают правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом. «Публичные границы» - еще одно название ограничений и обременений. Так, Л.Ж. де ла Морандьер отмечал, что ограничения, установленные в общественных интересах, ставят целью укрепление государственной власти102. Лица, в чьих интересах устанавливаются те или иные ограничения и обременения, приобретают определенные правовые возможности по вла-

100 Courbe P. Droit civil: Les biens. - P., 2001. - Р. 19.

101 Юридические и судебные практики // Сб. документов франко-российского сотрудничества. - М., 1998. - № 2. - С. 196.

102 Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. - М., 1960. - С. 63.

80

дению, распоряжению и пользованию чужим недвижимым имуществом. Например, арендатор по долгосрочному договору аренды (le bail emphyteotique ou emphyteose), который может быть заключен на срок от 18 до 99 лет, приобретает право залога на недвижимое имущество, переданное ему в пользование. Правомочие пользования, принадлежащее арендатору, позволяет ему извлекать полезные свойства из переданной ему вещи, уступать право аренды в отношении всего имущества или в отношении отдельной его части, а также препятствовать арендодателю свободно распоряжаться имуществом, находящимся в его собственности. Режим указанного договора предусмотрен Законом от 25 июня 1902 г. и ст. 451-1 Земельного кодекса Франции. Кроме указанного выше производного вещного права, могут возникать и другие.

Производные, дополнительные вещные права (droits reels accessoires) - это гарантии выполнения собственником недвижимого имущества определенных действий в пользу третьего лица. Например, ипотека - залог недвижимого имущества, налагается в качестве обеспечения исполнения собственником-должником денежных обязательств кредитора (ст. 2393 ГК Франции). Производные права являются дополнительными по своему происхождению; они гарантируют оплату103. К этой группе могут быть отнесены возникающие на основании судебных предписаний права на выполнение за счет недвижимого имущества определенных обязанностей и ограничения в использовании данного недвижимого имущества и др.

Весь исчерпывающий перечень ограниченных вещных прав, включая и вещные права несобственника и производные дополнительные вещные права, содержится во французском Законе от 1 июня 1924 г. Среди них:

- эфитетевзис; узуфрукт; пользование; проживание; земельные сервитуты; залог недвижимости; земельные пособия;

- льготы и ипотеки;

- права фермера в случае аренды на срок более 12 лет;

- досрочный платеж или уступка суммы, равной сумме не-просроченной наемной или арендной платы за три года;

- любое право на двустороннее расторжение договора; отмена дарения;

- ограниченное право распоряжения;

103 Carbonnier J. Droit civil: Introduction // Droit privee. - P., 2002. - P. 331.

81

- указание о принудительной продаже (процедура принудительного исполнения локального права);

- указание относительно восстановления или ликвидации по решению суда;

- некоторые судебные постановления, в частности, констатирующие расторжение или аннулирование договора.

Подытоживая сказанное, отметим, что во французском законодательстве ограниченные вещные права трактуются достаточно широко, включают в себя не только непосредственно права, связанные с недвижимым имуществом, - вещные права несобственника, но и правомочия, имеющие вещно-обязательственный характер, - производные дополнительные вещные права, включающие в себя право требования преимущественного исполнения договора, выплаты денежных средств, обеспеченных залогом недвижимого имущества, а также право следования за вещью. Право следования выражается в том, что любое правомочие связано не с личностью собственника, а с вещью, находящейся в собственности. Поэтому смена собственника никоим образом не отражается на положении пользователя ограниченными вещными правами. Именно доминирование вещи над личностью во всех указанных правоотношениях объединяет их в единую группу - ограниченных вещных прав.

Итак, обременения собственности обладают характеристиками реальных прав: непосредственная связь с вещью, обязательность к соблюдению всеми; а также предоставление своему владельцу права следования и права преимущественного удовлетворения104.

Ограничения и обременения по российскому законодательству являются основаниями возникновения:

- ограниченных вещных прав;

- дополнительных обязанностей, а также

- установления запретов на использование недвижимого имущества.

Рассмотрим обременения как основания возникновения ограниченных вещных прав. В соответствии с п. 1 ст. 216 ГК РФ к вещным правам лиц, не являющихся собственниками, наравне с сервитутами, правом пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относятся также право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Закон напрямую не связыва-

104 Courbe P. Droit civil: Les biens. - P., 2001. - Р. 43.

82

ет возникновение вышеуказанных прав с установлением ограничений и обременений, но если исследовать глубже этот вопрос, то заметим, что он тесно связан с сущностью хозяйственного ведения и оперативного управления.

Необходимо принимать во внимание и то, что и хозяйственное ведение, и оперативное управление являются особыми формами осуществления несобственником (учреждением и предприятием) правомочий по владению, пользованию и распоряжению. При этом, действуя в рамках свободы распоряжения (п. 2 ст. 209 ГК РФ), собственник обременяет свое имущество правами созданного им юридического лица, а себя обременяет дополнительными обязанностями по соблюдению этих прав.

Определение хозяйственного ведения дается в ст. 294 ГК РФ и заключается в следующем: государственным и муниципальным унитарным предприятиям в рамках данного вещного права предоставляются правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом в определенных пределах. Из этого определения следует, что собственник не лишается принадлежащего ему права собственности на определенные объекты недвижимого имущества, переданные в хозяйственное ведение или оперативное управление, а лишь может быть ограничен в этом праве в соответствии с законном и договором. При передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение за собственником сохраняется: в рамках правомочия владения - право называться собственником переданного имущества; в рамках пользования - получать часть прибыли от использования переданного имущества; в рамках распоряжения -прекращать право хозяйственного ведения, давать согласования на распоряжение недвижимым имуществом. «Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника» (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

В отношении права оперативного управления установлены еще большие ограничения. Так, на основании ст. 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение пользуются, владеют и распоряжаются переданным им имуществом не только в соответствии с законом, но и в целях своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. Собственник в этом случае сохраняет за собой практически всю полноту правомочий по пользованию, рас-

83

поряжению и владению недвижимым имуществом, поскольку может самостоятельно определять содержание оперативного управления, давая конкретные задания, устанавливая уставные цели учреждения или казенного предприятия.

Следовательно, хозяйственное ведение и оперативное управление являются производными вещными правами, которые возникают на основании ограничения и обременения права собственности в интересах государства и местного самоуправления, а также в целях наилучшего использования недвижимого имущества для государственных и иных нужд.

Теперь рассмотрим ограничения и обременения в качестве основания возникновения дополнительных обязанностей: ренту и целевое использование памятников культуры. В статье 583 ГК РФ раскрывается содержание договора ренты: по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставляя средства на его содержание в иной форме. В ст. 584 ГК РФ уточняется, что рента обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения и другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Таким образом, собственник - плательщик ренты кроме основных своих обязанностей по содержанию недвижимого имущества, которое он получил в результате заключения одноименного договора, приобретает и дополнительные обязанности по содержанию рентополучателя, предоставлению ему определенных материальных благ или оказанию услуг, а также выплате денежного вознаграждения. При этом на плательщика ренты может быть возложена обязанность по соблюдению вещных прав на недвижимое имущество получателя ренты. Например, по договору пожизненного содержания с иждивением за получателем ренты может быть признано пожизненное право пользования жилым помещением. В данном случае возможно применение по аналогии п. 2 ст. 1137 ГК РФ, которая регламентирует проживание в чужом помещении в силу завещательного отказа105. Плательщик ренты в данном случае обременяет себя дополнительными обязанностями

105 Подобной точки зрения придерживаются некоторые ученые-правоведы. См.: Ломидзе О.Г. Обязательственные права на вещь // Журнал российского права. - М., 2005. - № 10. - С. 5; Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. - М., 2005. - № 1. - С. 14.

84

как по исполнению обязательств, так и по соблюдению вещных прав получателя ренты.

В случае использования недвижимых памятников истории и культуры Федеральным законом от 25 июля 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрен следующий перечень ограничений и обременений (п. 3 ст. 52):

- обеспечение неизменности облика и интерьера объекта культурного наследия в соответствии с особенностями данного объекта, послужившими основанием для включения объекта культурного наследия в реестр и являющимися предметом охраны данного объекта, описанным в его паспорте;

- согласование в порядке, установленном п. 4 ст. 35 указанного Федерального закона, осуществление проектирования и проведения землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории объекта культурного наследия либо на земельном участке или участке водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического исследования;

- обеспечение режима содержания земель историко-культурного назначения;

- обеспечение доступа к объекту культурного наследия, условия которого устанавливаются собственником объекта культурного наследия по согласованию с соответствующим органом охраны объектов культурного наследия.

Из приведенных выше примеров следует, что не только на собственника могут быть возложены дополнительные обязанности, но и ограниченные вещные права пользователя недвижимым имуществом могут быть обременены дополнительными обязанностями.

И наконец, рассмотрим ограничения и обременения как основания к установлению определенных запретов на использование недвижимого имущества. Запрет может быть относительный и абсолютный. Абсолютный запрет выражается в том, что на определенный промежуток времени лицу запрещается полностью использовать какое-либо из принадлежащих ему правомочий на недвижимое имущество. Например, арест в обеспечение исковых требований действует с момента вынесения соответствующего судебного решения до момента его отмены другим судебным решением. Относительный запрет возникает на основании ограничений, предусмотренных в отношении определенного круга лиц, либо он

85

касается лишь части правомочий. Например, с момента заключения предварительного договора купли-продажи нежилой недвижимости продавцу запрещено использовать свои правомочия по передаче права собственности иному лицу, нежели указанному в данном договоре. Этот запрет относится только к конкретному правомочию - передаче в собственность, т.е. другие возможности по распоряжению этим недвижимым имуществом собственник сохраняет, например может сдавать его в аренду, закладывать и др.

Таким образом, ограничения и обременения по российскому законодательству могут служить основаниями к установлению не только вещных прав, но и обязанностей, а также запретов. Тогда как по праву Франции ограничения и обременения могут служить основаниями для устанавления вещных прав (права несобственников) и вещно-обязательственных прав (производных дополнительных вещных прав).

Возможно, это связано с тем, что в определении ограничений и обременений по французскому законодательству отсутствует термин «запрещение», есть только понятие «установление определенных лимитов в осуществлении права собственности на недвижимые вещи».

Из вышесказанного следует общий вывод: во Франции ограничения и обременения в большинстве своем рассматриваются как естественные параметры права собственности на недвижимое имущество, необходимые для его свободной реализации, для соблюдения прав конкретных третьих лиц и общества в целиком, и только в случаях, прямо установленных законом. Ограничения и обременения служат основанием к установлению ограниченных вещных прав.

В России ограничения и обременения могут возникнуть как у собственника, так и у несобственника недвижимого имущества и могут быть установлены как в силу закона, так и на основании решения уполномоченного органа. В результате ограничений и/или обременений могут возникнуть не только ограниченные вещные права, но и обязанности, и запреты. Другими словами, при регулировании института ограничений и обременений российское гражданское законодательство дает более широкое толкование как самим ограничениям и обременениям, так и их последствиям по сравнению с французским. С одной стороны, это позволяет объединить разрозненные гражданско-правовые явления в единый институт, что облегчает их регулирование и защиту. Но с другой сто-

86

роны, поскольку до сих пор не установлены точные критерия отнесения к ограничениям и обременениям тех или иных явлений, не сложилась единая правоприменительная практика, постольку этот институт выглядит достаточно искусственным образованием, а его составляющие - самостоятельными объектами гражданско-правового регулирования (аренда, ипотека, доверительное управление, договор ренты, безвозмездное пользование и др.).

Для преодоления возникших пробелов в российском законодательстве (с учетом законодательного опыта Франции) следует установить общие принципы отнесения к ограничениям и обреме-нениям условий и запрещений, а также иных юридически значимых действий, которые должны быть предусмотрены в российском Законе о регистрации. Предлагается дополнить этот Закон ст. 1.1 «Виды ограничений и обременений» следующего содержания: «К ограничениям относятся предусмотренные законом условия, запрещения, подлежащие обязательной государственной регистрации и установленные в соответствии с федеральным законом. К обременениям относятся сделки и иные юридически значимые действия, устанавливающие дополнительные обязанности для правообладателя, в том числе: рента, аренда, безвозмездное пользование, ипотека, доверительное управление и др.».

87

Глава 2

ЗНАЧЕНИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, ОСНОВАНИЯ И ПРИНЦИПЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РОССИИ И ФРАНЦИИ

§ 1. ЗНАЧЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ ОГРАНИЧЕНИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Для характеристики ограничений в качестве категории гражданского права России необходимо раскрыть их основные параметры, а именно значение, содержание, основания и принципы установления. Определение места ограничений в системе позволит, во-первых, раскрыть их значение, а следовательно, отграничить дозволенное поведение от возможного; во-вторых, назвать основания и порядок возникновения ограничений, а значит, укрепить систему защиты гражданских субъективных и объективных прав.

Можно выделить два основных значения ограничений: 1) определение пределов в соотношении публичного и частного в сфере недвижимости; 2) установление привилегий в интересах определенной категории субъектов гражданских прав.

Заметим, что эти ограничения тесно связаны с коллизией гражданских прав, которая возникает в тех случаях, когда относительно одного и того же предмета сталкиваются несколько гражданских прав и ни одно из них не может быть удовлетворено полностью или частично путем лишения этого предмета всех остальных прав106. Например, соотношение публичного107 и частного права на один и тот же объект недвижимого имущества: все титульные владельцы и пользователи земли в России обязаны выполнять правила охраны природы, санитарные и ветеринарные нормы, запреты и ограничения, связанные с живой природой, до-

106 ГамбаровЮ.С. Гражданское право: Общая часть. - СПб., 2005. - С. 1.

107 По словам виднейшего древнеримского юриста Ульпиана, публичное право относится к положению римского государства, частное относится к пользе отдельных лиц.

88

бычей полезных ископаемых, обращением с огнем, и некоторые другие108; или в рамках особого режима функционирования города Байконур установлены следующие ограничения: установление контролируемых и (или) запретных зон по границе и (или) в пределах указанного комплекса; ограничение на въезд и выезд; ограничение на постоянное проживание граждан на его территории; ограничение заниматься определенными видами деятельности; ограничение на право передачи в собственность недвижимого имущества, вытекающее из ограничений на въезд и проживание109; законом установлены определенные запреты на сделки с участие несовершеннолетних в отношении сделок с недвижимостью (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ)110. Ограничения в данном случае представляют собой компромисс между публичным интересом и частным правом на недвижимое имущество, подобное положение дел иногда называют «социальной позицией»111. Это связано с тем, что ограничения в данном случае не предусматривают дискриминацию того или иного субъекта гражданских прав, а защищают интересы общества в целом, устанавливая пределы осуществления прав на недвижимое имущество как на объект, обладающий особой публичной значи-мостью112. Следующая коллизия права, при которой ограничения имеют решающее значение, - это соотношения субъективного и объективного права: «Каждый владелец как член общины не может считать себя изолированным и независимым... в силу этого он должен исполнять все обязанности, вызываемые интересами общины, например, содержать изгородь в исправности, не рыть на своей

108 Шейнин Л.Б. Ландшафтные ограничения хозяйственной деятельности и полагающиеся за них компенсации // Журнал российского права. - М., 2004. -№ 1. - С. 1.

109 Соглашение между Российской Федерацией и Республикой Казахстан о статусе города Байконур, порядке формирования и статусе его органов исполнительной власти (Москва, 23 декабря 1995 г.) // Бюллетень международных соглашений. - М., 1999. - № 5.

110 Пискунова М.Г. Имущественные права на недвижимое имущество при сделках с жилыми помещениями (Маленький человек или право имеет?) // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрации права. -М., 2003. - С. 207.

111 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - Петроград, 1917. - С. 2.

112 Категория объектов особой публичной значимости была приведена в работе: Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. - М., 2002.

89

земле ямы, если от них может пострадать чужой скот и т.д.)»113. В данном случае сопоставляется дозволенное и должное поведение субъектов. В рамках дозволенного, т.е. в рамках пределов существующих прав, лицо действует в полном соответствии, а дополнительные границы, определяющие рамки должного поведения, нарушает. Так, правообладатель памятника может им владеть, не злоупотребляя имеющимися у него правами (ст. 10 ГК РФ), но при этом нарушая требования, указанные в охранном обязательстве (ст. 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Коллизия права, считает Ю.С. Гамбаров, может возникнуть только при наличии двух равнозначных прав на один и тот же предмет114. Например, при наличии режима общей собственности на объект недвижимого имущества сособственники ограничены интересами иных сособственников в праве свободного выбора контрагентов по сделке и в использовании недвижимого имущества (ст. 246, 247, 250 ГК РФ). Подобные ограничения являются обоюдными, поскольку устанавливаются для всех участников общей собственности в равных пределах. Но здесь стоит обратить внимание на то, что «обоюдность» связана не с субъектом, а с особым режимом права общей собственности, возникающей на неделимый объект недвижимого имущества. Ограничения, таким образом, гарантируют соблюдение прав и законных интересов определенной категории субъектов, а именно сособственников.

Считаем, что ограничения могут представлять собой не только результат установления однородных прав на один и тот же предмет, но могут быть и результатом коллизий различных видов права (публичного и частного; субъективного и объективного; частного и частного). Проанализируем сказанное. Так, в соответствии с п. 9 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ дается определение градостроительного регламента как основного документа, определяющего пределы дозволенного поведения в рамках градостроительной деятельности: «Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под по-

113 Пахман С.В. Обычное гражданское право в России: Юридические очерки. - СПб., 1887. - Т. 1. - С. 1.

114 Гамбаров Ю.С. Указ. соч. - С. 4.

90

верхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства». Из этого следует, что для достижения целей, предусмотренных в ст. 2 Градостроительного кодекса РФ, необходимо обеспечить:

- устойчивое развитие территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;

- сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;

- условия для беспрепятственного доступа инвалидов к объектам социального и иного назначения;

- строительство на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки и др.; установление в случаях определенных федеральным законодательством ограничений, которые урезают права субъектов градостроительной деятельности (частные права) в интересах общества в целом или отдельной категории граждан (публичное право).

Предусматривая такие ограничения, законодатель регулирует коллизии, возникающие по поводу строительства объекта недвижимости, его использования и использования земельного участка, между обществом в целом и отдельными его субъектами. По мнению В.П. Камышанского, именно ограничения являются одним из способов обеспечения оптимального сочетания публичных и частных интересов115.

При отсутствии подобных ограничений может возникнуть ситуация, при которой лицо, не выходя за рамки имеющихся у него прав, будет нарушать права и законные интересы иных лиц, т.е. злоупотреблять правом. Так, отсутствие ограничений хозяйственной деятельности в зонах санитарной охраны источников централизованного водоснабжения и в округах санитарной и горносанитарной охраны курортов может привести к нарушению прав граждан, предусмотренных ст. 42 Конституции РФ, - на благопри-

115 Камышанский В.П. Конституционные ограничения права собственности // Российский судья. - М., 2004. - № 4. - С. 22.

91

ятную окружающую среду. Значительное число владельцев и собственников земли почувствовали аналогичные ограничения, когда развернулись работы по установлению водоохранных зон и прибрежных защитных полос вдоль всех водотоков и вокруг всех озер, водохранилищ и морей, как это предусмотрено ст. 65 Водного кодекса РФ. Хозяйственные ограничения, в том числе на вырубку леса, действуют в буферных зонах вокруг заповедников и национальных парков. Охранные зоны должны отводиться вокруг памятников истории и культуры. При этом ограничиваются возможности для нового строительства, вырубки деревьев и других преобразований ландшафта116. Зонирование определяет порядок хозяйственной деятельности, связанной с недвижимым имуществом как единым комплексом земли, иных объектов природы и зданий, строений и сооружений, преимущественно в публичных интересах117.

При установлении известных запрещений в качестве ограничений законодатель определяет меру добросовестности и разумности действий субъектов вещных прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Следующее назначение ограничений - это установление определенных привилегий, т.е. предоставление лицам определенных преимуществ118. Например, предусматривается право преимущественного выкупа доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (абз. 2 п. 2 ст. 93 ГК РФ). Подобное ограничение можно рассматривать, с одной стороны, как ограничение принципа свободы договора, с другой - как установление определенных льгот в пользу определенной категории субъектов.

Можно выделить следующие черты привилегии: 1) устанавливается законом; 2) обеспечивает преимущество в осуществлении права перед другими лицами, и это право в случае его установления законом следует за имуществом, делая возможным вытеснение других субъектов. Например, право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на объект недвижимого имущества (п. 1 ст. 250 ГК РФ). В соответствии с указанной статьей при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она

116 Шейнин Л.Б. Указ. соч. - С. 4.

117 Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. - М., 2001. - С. 86

118 Гамбаров Ю.С. Указ. соч. - С. 8.

92

продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Полагаем, что ст. 250 ГК РФ не содержит положений, касающихся ограничений. Ограничения могут быть установлены как в интересах общества в целом, так и в интересах отдельного лица, но только в случаях, предусмотренных законом. Они не представляют собой основания к возникновению вещных прав, но предоставляют дополнительные гарантии для реализации уже имеющихся прав у субъектов гражданских правоотношений. Так, и в случае общей собственности сам режим общности ограничивает сособственников в свободе осуществления ряда гражданский прав, например свободы договора (ст. 401 ГК РФ); для совместной деятельности устанавливается весьма существенное ограничение: участник договора не может распоряжаться своей долей в общей собственности без согласия других участников119 (ст. 35 Конституции РФ). Как писал Д.И. Мейер, «при таком осуществлении права на долю имущества, составляющего общую собственность многих лиц, представляется известное ограничение сохозяина. Так, в случае отчуждения доли имущества со стороны одного из сохозяев законодательство предоставляет другим сохозяевам право предпочтительной покупки (jus praeemptionis), т.е. другие сохозяева, все вместе или один из них, вправе представить собственнику, отчуждающему свою долю стороннему лицу, продажную ее цену или заплатить за нее по оценке и приобрести в свою собственность»120.

Приведем иные примеры ограничений-привилегий.

1. Преимущественное право на передачу в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления жилищного фонда социального использования, а также социально значимых объектов, не проданных в порядке, предусмотренном п. 4 и п. 5 ст. 132 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

2. Преимущественное право на приобретение объектов недвижимости, которые используются в целях сельскохозяйственного производства и принадлежат сельскохозяйственной организации, признанной банкротом. При прочих равных условиях преимущественное право приобретения указанных объектов при-

119 Амелина Т.И. Предпринимательская деятельность по договорам простого товарищества // Бухгалтерский учет. - М., 2001. - № 19. - С. 2.

120 Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2-х ч. - Ч. 2. - М., 2002. -

С. 548.

93

надлежит сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в данной местности (п. 3. ст. 177 Закона о банкротстве).

3. Преимущественное право публично-правового образования на приобретение земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Согласно этому Закону продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. При этом публично-правовое образование в качестве способа защиты также вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору в течение года с момента государственной регистрации права собственности (п. 4 ст. 8 указанного Закона121).

Рассмотрев значение ограничений, можно сделать следующий вывод: введение ограничений прав на недвижимое имущество в первую очередь направлено на защиту интересов общества при осуществлении каждым конкретным лицом своих прав на это имущество, т.е. один обязанный субъект противопоставляется управо-моченным субъектам, чьи интересы защищены ограничением прав на недвижимое имущество. Этот принцип хорошо виден на примере сопоставления ограничения - обязанности по сохранению целевого назначения объектов недвижимого имущества (ст. 134 Закона о банкротстве, п. 2 ст. 17 ЖК РФ) - и предварительного договора. При установлении ограничения по распоряжению, владению или пользованию объектом недвижимого имущества в рамках его целевого назначения, во-первых, урезаются и ущемляются субъективные права на данный объект, а во-вторых, не предусматривается возникновения каких-либо прав иных лиц в отношении настоящего объекта недвижимости. Например, п. 4 ст. 17 ЖК РФ предусматривает, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требо-

121 Кузнецова Л.В. Преимущественное право: Понятие и правовая природа // Журнал российского права. - М., 2004. - № 10. - С. 10.

94

ваний законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждаемыми Правительством РФ. Таким образом, ограничение представляет собой правовое явление, воздействующее на волю субъекта ограничиваемых прав с целью удержания его от определенных действий122. Следовательно, ограничения порождают у одного лица ущемления его прав по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом, а у других лиц - возможность в полном объеме реализовывать свои права и законные интересы, не связанные с недвижимостью.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен предусмотреть срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, т.е. стороны в добровольном порядке ограничивают себя на взаимной основе в свободе выбора контрагента и распоряжения имеющимся у них имуществом. Таким образом, существенным отличием от ограничений является наличие взаимных ущемлений у участников, с одной стороны, но и возникновение взаимных договорных (новых) прав требования о надлежащем исполнении договора, с другой стороны.

Например, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2004 г. № КГ-А40/10668-04 было отмечено, что предварительный договор между сторонами содержит все необходимые существенные для договоров данного вида условия - предмет купли-продажи, выкупную цену, требования о письменной форме договора и др.

Предложение с напоминанием о необходимости заключения договора купли-продажи на условиях предварительного договора в установленный договором и законом срок (в пределах 1 года) было направлено истцом ответчику, уклонившемуся от заключения основного договора, что повлекло обоснованное обращение истца в суд (п. 4 ст. 429, ст. 454-457ГКРФ).

Из приведенного примера можно сделать следующие выводы:

1) ограничения могут быть установлены только в силу закона, а предварительный договор может быть заключен только по воле сторон;

2) ограничения устанавливаются только в отношении прав конкретного лица на определенный объект недвижимого имущества без предоставления ему каких-либо прав, а предварительный

122 Камышанский В.П. Указ. соч. - С. 23.

95

договор заключается сторонами на добровольной основе, является взаимным;

3) ограничения не порождают прав у третьих лиц в отношении объекта недвижимости, права на который ущемляют, в то же время предварительный договор порождает взаимные права и обязанности у всех его участников; и наконец, ограничения являются бессрочными, а предварительный договор является срочным и действует в течение одного года либо иного срока, предусмотренного договором.

Если говорить о содержании ограничений, то согласно ст. 1 Закона о регистрации ограничения и обременения заключаются в условиях и запрещениях, стесняющих правообладатели. В целях более четкого определения содержания ограничений необходимо разобраться с терминами, ибо на практике вместо понятия «условия, стесняющие права» могут использоваться термины «ущемление»; «затруднение», «стеснение», «сдерживание» в осуществлении конкретного субъективного права123.

Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 июля 2003 № КГ-А41/4607-03 использован термин «ущемление» для определения меры налагаемого обеспечения:

запретить ПБОЮЛ Попову А.П. совершать любые сделки, предметом которых являются отчуждение, обмен, дарение, аренда, залог, безвозмездное пользование, сделки, влекущие отказ от прав, раздел или выдел долей в отношении здания, расположенного по адресу: Московская область, г. Ногинск, шоссе Москва - Нижний Новгород, 60-й км, ресторан «Лесная сторожка»;

запретить МОРП осуществлять государственную регистрацию возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на здание, расположенное по адресу: Московская область, г. Ногинск, шоссе Москва - Нижний Новгород, 60-й км, ресторан «Лесная сторожка».

Заявление мотивировано тем, что совершение ПБОЮЛ Поповым А.П. любых распорядительных действий в отношении спорного имущества повлечет за собой ущемление прав истца, а именно: последний будет вынужден собирать информацию о новом собственнике спорного недвижимого имущества и предъявлять ему свои требования.

123 Камышанский В.П. Указ. соч. - С. 23.

96

Аналогичным образом раскрыто содержание ограничения в постановлениях Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 ноября 2002 г. № КГ-А41/7452-02; от 23 апреля 2002 г. № КГ-А40/2345-02; от 20 сентября 2001 г. № КГ-А41/5154-01 и др. Как показывает практика, наиболее употребимым термином, раскрывающим содержание ограничение, является «ущемление права».

В юридической литературе нет единого мнения о квалификации в качестве ограничения запретов на осуществление каких-либо правомочий. Одни ученые считают, что ограничения и запреты представляют собой самостоятельные гражданско-правовые категории124; другие включают запреты в состав категории «ограничения»125. Первая точка зрения сводится к следующим различиям между ограничениями и запретами: ограничения ущемляют права, запреты - лишают лицо возможности осуществлять какие-либо действия. Ограничения заставляют лицо терпеть действия третьих лиц, запреты - воздержаться от определенных действий126. Думается, вторая точка зрения (ограничения включают в себя запрет) является более приемлемой. Проанализируем следующий пример.

В постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 ноября 2003 г. № КГ-А40/8542-03 предусмотрено в качестве меры обеспечения прав запрет Московскому городскому комитету по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлять регистрацию прав на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 125493, г. Москва, ул. Смольная, д. 14, стр. 3. Настоящий вид обеспечения прав предусмотрен в ст. 91 АПК РФ вместе с иными видами мер по обеспечению:

- наложение ареста на денежные средства или иное имущество, принадлежащие ответчику и находящиеся у него или других лиц;

- запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора;

124 Камышанский В.П. Указ. соч. - С. 23. Станкевич Т.Б. Ограничения прав собственности на земельный участок: Дис. ...канд. юрид. наук. - Краснодар,

2003. - С. 84.

125 Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. - М.,

2004. - С. 257. Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. - Саратов, 1994. -С. 63. Пономарев В.С. Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений: Дис. .канд. юрид. наук. - М., 2004. - С. 80-81.

126 Камышанский В.П. Указ. соч. - С. 23.

97

- возложение на ответчика обязанности совершить определенные действия в целях предотвращения порчи, ухудшения состояния спорного имущества;

- передача спорного имущества на хранение истцу или другому лицу;

- приостановление взыскания по оспариваемому истцом исполнительному или иному документу, взыскание по которому производится в бесспорном (безакцептном) порядке;

- приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста.

Несомненно, что все представленные способы обеспечения прямо предусмотрены в федеральном законе (АПК РФ), установлены в одностороннем порядке и на безвозмездной основе и представляют собой ограничения, устанавливаемые в интересах как конкретного субъекта, так и общества в целом.

Из этого примера видно, что запрет: 1) устанавливается в соответствии с действующим федеральным законодательством; 2) направлен на защиту интересов лица, а в определенных случаях и общества в целом; 3) сам по себе представляет результат коллизии субъективного и субъективного права, иногда субъективного и объективного права; 4) непосредственно связан с осуществлением прав на недвижимое имущество.

Таким образом, логичнее было бы отнести запреты к ограничениям, нежели выделять их в самостоятельную категорию.

Подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующие выводы:

1) ограничения представляют собой либо результаты коллизий различных видов прав: публичного и частного; субъективного и объективного; либо привилегии в интересах определенной категории граждан или общества в целом;

2) основания и/или условия установления ограничений должны быть предусмотрены в федеральном законодательстве;

3) по содержанию ограничения могут представлять либо ущемления прав, либо запреты на совершение определенных действий.

§ 2. ВИДЫ ОГРАНИЧЕНИЙ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИИ И ФРАНЦИИ

В соответствии со ст. 55 Конституции РФ и абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании феде-

98

рального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Это правило заимствовано из п. 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека. Оно предусматривает, что «при осуществлении своих прав и свобод каждый человек должен подвергаться только таким ограничениям, какие установлены законом исключительно с целью обеспечения должного признания и уважения прав и свобод других и удовлетворения справедливых требований морали, общественного порядка и общего благосостояния в демократическом обществе». Таким образом, основания к установлению ограничений должны быть предусмотрены прямо в законе. Например, согласно п. 5 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

Отсюда следует вывод о том, что возможный уровень введения ограничений - федеральный закон. Возникает вопрос: как быть с теми ограничениями, которые устанавливаются на основании подзаконных актов, а также актов субъектов Российской Федерации? Пунктом 6 ст. 7 Закона г. Москвы от 3 марта 2004 г. № 13 «Об основах градостроительства в городе Москве» предусмотрено положение о том, что наличие признанных государственных, муниципальных нужд в области градостроительства является основанием для ограничения градостроительной деятельности граждан и юридических лиц, а также для ограничения прав на земельные участки и другие объекты недвижимости в соответствии с законодательством. Однако указанный Закон принят в развитие Градостроительного кодекса РФ, где в ст. 2 предусматриваются принципы законодательства о градостроительной деятельности, а в ст. 3 дается понятие законодательства о градостроительной деятельности. Оно охватывает не только федеральные законы и иные нормативные правовые акты, но законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Поэтому, говоря о том, что федеральным законом можно ограничить основные права, надо четко понимать, что такие ограничения не могут выходить за рамки тех пределов осуществления

99

прав и свобод, которые очерчены в Конституции РФ127. Это значит, что они: не должны нарушать принцип равенства субъектов этих прав; не должны вводить дополнительные гарантии против злоупотребления правами, а могут лишь конкретизировать те гарантии, которые закреплены в Конституции РФ128.

Принцип равенства в данном случае выражается в том, что любое лицо независимо от его социального положения, финансового состояния, гражданства и т.д. будет ущемлено в правах, если приобретет определенное вещное право (право собственности или ограниченное вещное право) на конкретный объект недвижимости, в отношении которого закон предусмотрел ограничение. Подобный универсальный характер ограничений гарантирует соблюдение конституционного принципа равенства всех перед законом и судом (ч. 1 ст. 19 Конституции РФ). Таким образом, ограничения связаны не с субъектом, а с объектом, права на который ущемляются.

Второй принцип направлен на обеспечение баланса публичных интересов и частных. Он заключается в пропорциональности или соразмерности ограничений праву, которое они ущемляют129. Аналогичный принцип применяется и в других правовых системах. Так, в США в рассматриваемом случае значение имеют два признака: дискриминация и выгода одних за счет других130. Это правило, во-первых, вводит в круг возможных ограничений только те из них, которые прямо предусмотрены Конституцией РФ (ч. 3 ст. 55); во-вторых, устанавливает принцип пропорциональности. Ограничения не могут урезать право больше, чем это необходимо для защиты интересов и прав лиц, в интересах которых они установлены.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 16 мая 2000 г. № 8-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений п. 4 ст. 104 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"» в связи с жалобой компании «Timber Holdings International Limited» было установлено, что в силу данного требования передача муниципальным образованиям на осно-

127 Подобной точки зрения придерживается Камышанский В.П.

128 Лапаева В.В. Проблема ограничения прав и свобод человека и гражданина в Конституции РФ (опыт доктринального осмысления) // Журнал российского права. - М., 2005. - №7. - С. 5.

129 Лапаева В.В. Указ. соч. - С. 3.

130 Шейнин Л.Б. Ландшафтные ограничения хозяйственной деятельности и полагающиеся за них компенсации // Журнал российского права. - М., 2004. -№ 1. - С. 2.

100

вании п. 4 ст. 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» перечисленных в нем объектов должна осуществляться исходя из закрепленных Конституцией Российской Федерации принципов защиты частной собственности, включая недопустимость ее чрезмерного ограничения (ч. 2 ст. 8; ст. 35 и ч. 3 ст. 55), что предполагает выплату должникам - собственникам передаваемых объектов разумной компенсации. При этом впредь до законодательного урегулирования размеров компенсации и механизма межбюджетных отношений, который обеспечил бы реализацию решений федеральных органов государственной власти, приводящих к увеличению расходов бюджетов разных уровней, необходимо руководствоваться действующим гражданским и финансовым законодательством. С учетом выводов, содержащихся в настоящем Постановлении, подлежит применению, в частности, ст. 306 ГК Российской Федерации, в соответствии с которой в случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры же о размерах компенсации, возникающие между должником, кредитором и государством, подлежат рассмотрению арбитражными судами.

Суд постановил:

1. Признать не противоречащими Конституции Российской Федерации положения п. 4 ст. 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в той части, в какой они предусматривают передачу муниципальным образованиям жилищного фонда социального использования, детских дошкольных учреждений и объектов коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимых для региона, для обеспечения их использования в соответствии с целевым назначением.

Признать не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее ч. 3 ст. 35, ч. 1 ст. 46 и ч. 2, 3, ст. 55, положения п. 4 ст. 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в той части, в какой они по смыслу, придаваемому им сложившейся правоприменительной практикой, позволяют передавать соответствующим муниципальным образованиям жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для региона, без выплаты должникам-собственникам, находящимся в процедуре конкурсного производства, разумной,

101

справедливой компенсации, обеспечивающей баланс между публичными и частными интересами, а также не допускают судебной проверки такой передачи по существу.

2. Законодателю надлежит предусмотреть размер и порядок выплаты разумной и соразмерной компенсации должникам, находящимся в процедуре конкурсного производства, и механизм реализации решений федеральных органов государственной власти, приводящих к увеличению расходов бюджетов разных уровней.

3. В соответствии с п. 12 ч. 1 ст. 75 и ч. 4 ст. 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» установить, что впредь до внесения в законодательство необходимых изменений суды, другие правоприменительные органы и должностные лица в целях обеспечения гарантий, предусмотренных в ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации, должны непосредственно применять - с учетом выводов, содержащихся в настоящем Постановлении, - нормы Конституции Российской Федерации, а также гражданского и финансового законодательства...

5. В соответствии с ч. 2 ст. 100 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» дело компании «Timber Holdings International Limited» подлежит пересмотру в установленном порядке131.

Согласно новому Федеральному закону от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче социально значимых объектов в собственность муниципального образования на компенсационной основе кредитору (покупателю этих объектов) также сохранилось.

Итак, можно предложить следующие характеристики ограничений. Они обладают универсальным характером, который выражается в том, что ограничения должны, во-первых, быть установленными по основаниям или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в противном случае они должны быть при-

132

знаны противоречащими закону и подлежат отмене ; во-вторых, быть пропорциональными, т.е. основываться на соразмерности ограничений и тех законных интересов и прав, ради которых они устанавливаются. Также можно выделить два вида ограничений в

131 СЗ РФ. - М., 2000. - № 21. - Ст. 2258.

132 Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. - Волгоград, 2000. - С. 44.

102

зависимости от субъекта, в пользу которого оно устанавливается: частные (лицо) и публичные (общество и государство).

Во Франции также устанавливаются ограничения в случаях, прямо предусмотренных в законе, - для защиты прав и законных интересов конкретного лица. Гражданский кодекс Франции в разделе 4 предусматривает такие ограничения права собственности, как сервитуты и земельные повинности. Первые могут быть установлены в случаях, прямо предусмотренных законом, исходя из территориального положения недвижимого имущества и по соглашению собственников (ст. 639 Гражданского кодекса Франции)133. Серви-туты получили название природных, или натуральных, на которые не может повлиять воля субъектов гражданских правоотношений. Сервитуты, устанавливаемые на основании закона, затрагивают интересы конкретного лица и общества в целом (les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique, ou communale ou l'utilité des particuliers). И наконец, есть группа сервитутов, которые рассматриваются как одна из разновидностей сделок. Эти сервиту-ты относятся к ограничениям только по однородности последствий - ущемление прав субъекта по распоряжению определенным недвижимым имуществом.

Наиболее сходными с отечественным институтом ограничений являются французские сервитуты, устанавливаемые на основании закона. Среди них можно выделить частные и публичные.

Частные ограничения направлены на защиту прав и законных интересов конкретного лица в случаях, прямо предусмотренных законом. Так, в случае ареста имущества происходит ущемление права лица на распоряжение объектом недвижимого имущества в интересах конкретного лица. Наложение ареста препятствует конкретному лицу осуществлять в отношении данного объекта недвижимого имущества имеющиеся у него правомочия. Например, невозможно провести государственную регистрацию права собственности вне зависимости от того, была ли запись об аресте имущества на момент

133 Располагающиеся ниже земельные участки подчиняются судьбе вышестоящих, что выражается в беспрепятственном стоке воды, которая течет естественным образом, т. е без вмешательства человека. Собственник располагающегося ниже земельного участка не должен воздвигать плотины, которые препятствуют стоку воды. Собственники расположенных выше земельных участков также не могут любыми способами препятствовать реализации данного сервитута (перевод автора).

103

совершения сделки с объектом недвижимого имущества134, аналогичным было решение арбитражного суда и при рассмотрении следующих дел:

- постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 августа 2004 г. № КА-А40/7055-04-П (извлечение). Поскольку имеются вступившие в законную силу решения судов о наложении на спорную недвижимость ареста, то правомерен отказ в государственной регистрации права на недвижимость;

- постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2004 г. № КГ-А40/6978-04 (извлечение). Государственная регистрация ограничения права собственности на недвижимое имущество в виде ареста является правомерной, поскольку арест имущества не снят органом, применившим данную меру ограничения прав;

- постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июня 1998 г. № КА-А41/1227-98 (извлечение). Суд отказал в иске о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи, поскольку до момента заключения указанной сделки постановлением налоговой полиции на спорное помещение был наложен арест, поэтому предметом договора купли-продажи оно быть не могло.

Таким образом, арест имущества, обладая всеми характеристиками ограничения (соразмерность, универсальность, бессрочность, обязательность государственной регистрации и др.), ущемляет права на недвижимое имущество в интересах конкретного лица. В данном случае необходимо обратить внимание на срок ареста. В соответствии с действующим законодательством арест имущества устанавливается в качестве меры обеспечения исполнения обязательства за счет недвижимого имущества в пользу конкретного лица, осуществляется (п. 4 ст. 19 Закона о регистрации) и действует до его снятия в порядке, предусмотренном законодательством. Таким образом, если срок ареста не определен, то признак постоянства, который характерен для ограничений, определяет и арест.

В соответствии с действующим французским законодательством частные сервитуты не зависят ни от соглашений, ни от пожеланий участников данных правоотношений, они гарантируют права одних и ущемляют права других пропорционально друг другу (ст. 649 ГК Франции).

134 Судебная защита прав на недвижимое имущество. - М., 2003. - С. 25-26.

104

Среди частных сервитутов предусмотрены следующие виды: проистекающие из общности владения (du mur et du fossés mitoyens); сервитут на соседскую недвижимость (des vues sur la propriété de son voisin); сервитут на слив с крыши (de l'egout des toits). Частные сер-витуты направлены на установление добросовестных отношений между соседями по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом и предупреждение возможного злоупотребления правом. Например, сервитут, проистекающий из общности владения, заключается в том, что собственники соседних домов (строений), земельных участков, огороженных забором, урезаются в правах частной собственности на стену или забор, которые являются едиными для обоих собственников. На это имущество устанавливается режим общности, т.е. режим общей собственности, если иное не предусматривается законом (ст. 653-673 ГК Франции). Таким образом, сервитуты представляют собой пределы дозволенного поведения собственников соседних участков. Данный вид ограничений, так же как отечественный режим управления недвижимым имуществом, находящимся в общей собственности, базируется на взаимных ущемлениях прав. Но если в российском гражданском законодательстве действия сособственников являются равными и однородными, то в Гражданском кодексе Франции предусмотрены пассивный и активный сервитуты. Пассивным сервитутом на недвижимость признается ограничение, ущемляющее права по владению, пользованию и распоряжению недвижимостью. Активный сервитут заключается в действиях субъекта, в интересах которого предусматривается режим общности.

По-иному регулируется сервитут, касающийся обустройства слива на крышах строений. Они должны быть размещены так, чтобы сточная вода попадала либо на собственный земельный участок, либо на общественную землю (tout propiétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou sur la voie publique; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin) (ст. 681 ГК Франции). Данное ограничение распространяется на осуществление правомочий каждого собственника недвижимого имущества. Рассмотрев категории частных ограничений, можно сделать следующие выводы: в России ограничения не порождают у управомо-ченного лица прав на владение, пользование и распоряжение объектами недвижимого имущества, права на которые ущемлены, они лишь позволяют осуществить собственные права в полном объеме. Во Франции установление частных сервитутов может повлечь воз-

105

никновение новых прав на объект недвижимого имущества, находящегося в чужой собственности, например общность использования единого забора между земельными участками или стены между соседними домами.

Следующий вид ограничений - публичные ограничения, устанавливаемые в интересах общества и государства, т.е. ограничения согласно п. 2 ст. 16 постановления Правительства Москвы от 12 октября 2004 г. № 705-ПП «О проекте закона города Москвы "О приватизации объектов государственной собственности города Москвы"»: «Публичные и социально обусловленные обременения и ограничения вносятся в план приватизации, при необходимости -в договор купли-продажи, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в учредительные документы создаваемых хозяйственных обществ и сохраняют свою силу

135

при всех последующих сделках с указанным имуществом» .

Во Франции чаще всего публичные сервитуты используются при проведении градостроительных работ. Так, в ст. 160-5 Градостроительного кодекса Франции предусмотрены публичные серви-туты в интересах общества и государства.

Среди публичных ограничений можно выделить максимальную высоту здания и сооружения; пропорции конструктивных элементов строения; запрет на строительство в некоторых зонах; снос недвижимости, находящейся между различными целевыми зонами; сервитуты для прокладки линий высоких передач, коммуникаций и др.

Статья 160-8 Градостроительного кодекса Франции предусматривает, что публичные сервитуты в случаях, предусмотренных данным кодексом, устанавливаются непосредственно Государственным советом.

Таким образом, если в отечественном законодательстве не определен круг органов государственной власти, управомоченных на установление публичных ограничений, то во Франции этот вопрос урегулирован на уровне кодекса. Это положение позволяет с точностью определить, какие из существующих субъектов государственной власти и местного самоуправления правомочны ущемлять права субъектов гражданских правоотношений. Вероятно, стоило бы применить опыт французского законодателя в части определения принципов, оснований или условий установления ограничений. Так, в России более логично было бы в каждом федеральном законе,

135 Вестник мэра и Правительства Москвы. - М., 2004. - № 60. - С. 3.

106

который предусматривает основания или условия публичных ограничений, указать тот орган государственной власти, который вправе принимать подобные решения. Это обеспечит соблюдение прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений.

И наконец, рассматривая ограничения как правовую категорию, непосредственно связанную с осуществлением прав на недвижимое имущество, необходимо уточнить порядок их государственной регистрации. С учетом сложившейся практики возникла необходимость самостоятельной государственной регистрации ограничений.

Определением Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. № 103-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»:

Дмитровский районный суд Московской области, куда гражданин В.И. Дергачев обратился с жалобой на уклонение Дмитровского филиала Московской областной регистрационной палаты от государственной регистрации договора купли-продажи, приостановив производство по делу, направил в Конституционный Суд Российской Федерации запрос о проверке конституционности пункта 2 статьи 6 и абзаца третьего пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации, поскольку считает, что содержащиеся в них положения не соответствуют статьям 35 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. В Законе о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним четко проводится различие между государственной регистрацией прав на недвижимое имущество (земельные участки, жилые помещения и др.) и государственной регистрацией ограничений (обременений) права, т.е. законных условий, стесняющих правообладателя при осуществлении им права собственности или иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, договорного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Согласно п. 1 ст. 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Пункт 2 ст. 6 Закона о регистрации устанавливает, что государственная регистрация возникших после введе-

107

ния данного Закона в действие ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения данного Закона в действие. Согласно абзацу третьему п. 2 ст. 13 Закона регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Таким образом, анализ положений Закона о регистрации в их взаимосвязи позволяет сделать однозначный вывод о том, что применение изложенных норм Закона поставлено в зависимость от характера сделки, т.е. от того, связана ли она с реализацией права собственности (купля-продажа, дарение и др.) либо с ограничением (обременением) этого права (аренда и др.), а также от иных фактических обстоятельств дела (от момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, момента оформления правоустанавливающих документов, от отношения участников сделки к осуществлению государственной регистрации и др.), установление которых, так же как и выбор подлежащих применению норм, входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Законодатель, устанавливая различный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одной стороны, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и связанных с ними сделок - с другой, не ограничивает, а, напротив, усиливает гарантии защиты права собственности граждан, предусмотренного статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, а также прав и законных интересов других лиц. Различие в порядке государственной регистрации разных по своей природе и целям сделок с недвижимым имуществом не является умалением права собственности.

Конституционный Суд РФ, давая толкование положениям о необходимости государственной регистрации ограничений и обре-менений, приравнивает их к сделкам. По нашему мнению, в отношении ограничений логичнее было бы установить порядок государственной регистрации, применяемый для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, с учетом определенной специфики, которая заключается в основаниях возникновения ограничений.

Думается, целесообразно ввести самостоятельную государственную регистрацию для тех ограничений, которые устанавлива-

108

ются в случаях, определенных законом, и вводятся непосредственно на основании иных законодательных актов и актов уполномоченных органов; в то же время для ограничений, возникающих непосредственно в силу федерального закона, государственную регистрацию необходимо осуществлять одновременно с государственной регистраций того или иного вещного права, которое ущемляется. Тогда в первом случае сведения об ограничениях будут вноситься в подраздел III ЕГРП, ограничения второго вида должны быть внесены в подраздел I ЕГРП, где характеризуется объект недвижимого имущества. Для применения данного правила на практике следовало бы изложить абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о регистрации в следующей редакции: в подразделе I содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и ограничения, предусмотренные федеральным законом, в том числе об отнесении объекта недвижимого имущества к объектам культурного наследия или к выявленным объектам культурного наследия.

Подобное правило позволит гарантировать субъекту, чье право ограничивается, надежную защиту от злоупотребления со стороны государственных органов. Кроме того, государство не сможет произвольно вмешиваться в деятельность участников гражданского оборота136.

Введение данного предложения может вызвать вопрос о целесообразности государственной регистрации некоторых видов ограничений, например градостроительных. Л.Ю. Василевская, приводя в пример опыт Германии, пишет о нецелесообразности государственной регистрации публично-правовых ограничений137.

Принимая во внимание значимость ущемляемых прав (ст. 19, ст. 55 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ, ст. 56 ЗК РФ), цели, ради которых эти права ущемляются (защита основ конституционного строя, нравственность, здоровье, права и законные интересы других лиц, обеспечение обороны и безопасности государства), а также руководствуясь принципом, что только государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения

136 Камышанский В.П. Пределы и ограничения права собственности. - Волгоград, 2000. - С. 45.

137 Василевская Л.Ю. Регистрация вещных прав на недвижимость в Германии и России: общее и особенное в государственно-правовом регулировании // Правосудие в Поволжье. - М., 2004. - № 4. - С. 12.

109

государством факта ограничения прав (ст. 2 Закона о регистрации), считаем, что вопрос о необходимости регистрации должен быть решен однозначно в ее пользу.

Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать следующие выводы:

1) основаниями к установлению ограничений прав на недвижимое имущество могут быть признаны только те, которые прямо указаны в федеральном законе; обстоятельства, при которых они устанавливаются, также отражаются в федеральном законодательстве;

2) ограничения должны соответствовать следующим принципам: равенство субъектов; пропорциональность правам и интересам, ради которых они устанавливаются; исчерпывающий характер, т. е. не могут вводиться новые гарантии соблюдения прав и законных интересов субъектов гражданских правоотношений, а должны конкретизироваться те, которые предусмотрены Конституцией РФ.

Необходимо внести изменения, касающиеся порядка государственной регистрации ограничений, при этом можно выделить два способа проведения регистрации. Первый связан с внесением соответствующих записей в ЕГРП (по аналогии с государственной регистрацией сделок, обременений), т.е. представляет собой самостоятельный акт государственного признания - для ограничений, основанием к установлению которых послужили решение управо-моченного органа или законодательный акт (закон субъекта Федерации или иной нормативный правовой акт). Второй способ предполагает изменения Закона о регистрации в части упорядочивания информации, вносимой в подраздел I ЕГРП: обязав учитывать ограничения, устанавливаемые непосредственно на основании федерального закона.

110

Глава 3

ОБРЕМЕНЕНИЯ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

§ 1. ЗНАЧЕНИЕ, СОДЕРЖАНИЕ, ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Для определения обременений как самостоятельного института (категории) необходимо определить его значение, раскрыть содержание, а также проанализировать основания его возникновения. Согласно действующему российскому гражданскому законодательству к обременениям относится сервитут (ст. 1 Закона о регистрации).

Возрождение сервитутного права в России было связано с вступлением в действие гл. 17 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на землю» и принятием Земельного кодекса РФ. Статья 1 Закона о регистрации относит сервитуты к категории ограничений (обременений). Но если различия между ограничениями и сервитутами достаточно явны, то обременения на первый взгляд тождественны сервитутам. Анализ законодательства и судебной практики позволяет выделить существенные признаки, отличающие ограниченное пользование чужим земельным участком или иной недвижимостью от института обременений прав на недвижимое имущество. В связи с этим рассмотрим: определение сервитута и обременений; содержание сервитутных отношений и обременений; объект и основания возникновения сервитута и обременений.

В отличие от категории «обременения», используемой в современном российском праве, сервитут возник еще в Древнем Риме и применяется до сих пор практически во всех мировых правовых системах. «Сервитут ^егуйш) означал рабство, невольничество вещи, некую ее повинность. Сервитуты, или повинности, с необходимостью рождались из всего уклада жизни Древнего Рима. Холмистая сельская местность при дефиците воды требовала ограничить собст-

111

веннические правомочия мелких землевладельцев в пользу соседей. Сельские повинности были связаны с правом прохода, проезда, перевозки грузов, проведения воды через чужую землю. Развитие города Рима с многочисленными и тесно примыкающими друг к другу постройками также вызывало необходимость появления повинностей, но уже городских. Они проявлялись в возможности опереть свое здание на часть соседнего дома, потребовать от соседа, чтобы его постройка не портила вид из окна»138.

Основная цель установления сервитута заключалась в предоставлении третьим лицам возможности пользования частью недвижимого имущества, находящегося в чужой собственности, только в случаях, необходимых для владения, пользования и распоряжения собственной недвижимостью в полном объеме. Подобные требования к сервитутным отношениям сохранились и в действующем российском гражданском законодательстве (ст. 274, 277 ГК РФ). В ограниченное пользование земельным участком может входить право прохода через чужой земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и др.

Необходимо обратить внимание и на ст. 1 Закона о регистрации, где дается общее определение сервитутов, устанавливаемых на недвижимое имущество, как права ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком.

Из приведенных выше определений сервитута можно сделать следующие выводы: 1) сервитут может быть связан как с ограниченным пользованием чужим земельным участком (иной недвижимостью), так и со свободным пользованием определенными объектами, например водными объектами общего пользования, лесами;

2) сервитут может быть установлен в пользу конкретного лица, например, соседа - владельца близлежащего недвижимого имущества, имеющего общие границы со «служащим недвижимым имуществом» (п. 1 ст. 274 ГК РФ), обеспечивая ему право прохода;

3) цели установления сервитутов настолько многообразны, что ни

138 Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. - М., 2002. - № 4/5. - С. 74.

112

один законодательный акт не содержит их исчерпывающего перечня. Поэтому возможны любые сервитуты, не противоречащие требованиям действующего законодательства.

Существующее многообразие проявлений сервитутных правоотношений, несомненно, требует единообразного подхода к определению сервитута как гражданско-правового явления. Например, судами общей юрисдикции г. Перми и Пермской области были рассмотрены следующие категории дел. Супругам П. понадобилось обязать соседей по дачному кооперативу расчистить общую канаву для стока воды, которую те самовольно закопали на своем земельном участке. Гражданину К. хотелось воспользоваться частью стены соседнего гаража для собственного гаражного строительства. Гражданину И. было необходимо заставить соседей предоставить возможность пользоваться дорогой, которая проходит по их земельному участку и служит для прохода129. Эти и другие дела были рассмотрены судами без применения норм, регулирующих возможные случаи установления ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитутов), что привело к неоднородности и противоречивости принятых решений, что породило трудности в их исполнении. Возможно, в этих случаях более эффективно для защиты интересов третьих лиц было бы применение правил об установлении сервитутов, а следовательно, и государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ) как государственного признания факта возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество (ст. 3 Закона о регистрации). Не стоит также забывать о том, что сервитуты в соответствии с действующим законодательством являются ограниченными вещными правами, для защиты которых наравне с правом собственности могут быть применены способы, предусмотренные ст. 301-304 ГК РФ. Поэтому установление универсального определения сервитутов в законодательстве позволило бы объединить разнородные правоотношения, возникающие по поводу ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, в единый правовой институт, что облегчило бы его правовое регулирование и защиту.

Исходя из вышеизложенного, можно предложить следующее его определение: сервитут - это право пользования, ограниченное

139 Щенникова Л.В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. - М., 2002. - № 4/5. - С. 75.

113

на основании закона или договора, устанавливаемое на объекты недвижимого имущества как в пользу конкретного лица, так и группы лиц в целях осуществления ими их прав и законных интересов.

В соответствии с определением обременений, данным в ст. 1 Закона о регистрации, они представляют собой условия или запреты, ущемляющие права собственника или иного правообладателя при осуществлении их правомочий в отношении своего имущества. Обременения не всегда выражаются в установлении вещных прав, как, например, при заключении договора аренды, права владения и/или пользования, но и в дополнительных обязанностях, например в обязанностях соблюдения приоритетного права на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, предусмотренного предварительным договором (ст. 429 ГК РФ). Надо также отметить, что и в случае договора аренды государственной регистрации подлежат не права, возникающие в результате заключения данного договора, а сам договор (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Статья 27 Закона о регистрации так и называется «Государственная регистрация сервитутов», согласно которой:

«1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

2. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставления кадастрового плана земельного участка не требуется».

Из текста этой статьи с точностью не следует, что подлежит удостоверению в результате установления сервитута - договор или право, возникающее в результате его заключения. Если рассматривать в качестве объекта государственной регистрации договор об установлении сервитута, то в данном случае логичнее применение закона по аналогии, а именно статьи о договоре аренды (ст. 26 Закона о регистрации). Если подойти к этой ситуации с другой стороны и признать объектом государственной регистрации право ог-

114

раниченного пользования, то тогда по аналогии следует применить статьи, регулирующие государственную регистрацию права собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения (ст. 8, ст. 137 ГК РФ). Последний подход является более логичным, поскольку в соответствии с требованиями действующего законодательства право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (сервитут) является ограниченным вещным правом наравне с правом пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования и др. (ст. 216 ГК РФ). «К числу вещных прав законодатель отнес и ограниченное право пользования чужим недвижимым имуществом, называемое сервитутом»140. Поэтому сервитут и необходимо рассматривать в первую очередь именно как ограниченное вещное право, а не как обременение.

Следует также обратить внимание на объект сервитута и об-ременений. Под объектом сервитута в теории права принято понимать тот предмет, по поводу которого субъекты вступают в гражданско-правовые отношения. В соответствии с римским правом объектом сервитутного отношения является вещь. Из римской традиции, нашедшей отражение в Институциях Гая, следовало, что под вещью понимались предметы как материального, так и нематериального мира. Т.В. Дерюгина приводит следующее определение вещи, даваемое в римском праве: «Кроме того, некоторые вещи суть телесные, физические, другие бестелесные идеальные»141. Таким образом, объектом сервитутных отношений по римскому праву могла быть бестелесная вещь, например свет или вид из окна.

В отечественной науке гражданского права сформировалось несколько позиций по поводу объекта сервитутных отношений. Так же как и в римском праве, в гражданском праве России объектом сервитутного правоотношения является вещь (ст. 1 Закона о регистрации и ст. 274 ГК РФ). Но в связи с отсутствием законодательного понятия «вещь» допустимо несколько подходов к его толкованию. Первый основывается на положении ст. 128 ГК РФ, которая предусматривает исчерпывающий перечень объектов гражданских прав: имущество является родовым понятием для различного рода вещей, денег и ценных бумаг, а также имущественных прав. Придерживаясь этой точки зрения, можно сделать следующий вывод:

140 Кирсанов А.Р. Права на недвижимое имущество и сделки с ним, подлежащие государственной регистрации. - М., 2003. - С. 36.

141 Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал российского права. - М., 2001. - № 5. - С. 44.

115

вещами могут быть только объекты материального мира, а имуществом - совокупность вещей и имущественных прав. Объектом сервитутных отношений в этом случае может быть как право, так и вещь. Возникает правовая конструкция «право на право». Рассмотрим пример, приведенный Л. Шейниным: «Воздушный кодекс РФ запрещает собственникам и владельцам земель, соседствующих с аэропортами, возводить здания и сооружения выше определенных размеров. В окрестностях аэропортов запрещается устраивать свалки и размещать объекты, способные привлечь птиц»142. Что в данном случае является объектом сервитутного права: земельный участок или право собственности на него? Сама недвижимость в вышеуказанном случае не претерпела никакого вмешательства извне, как, например, это происходит при проведении линии электропередачи или прокладке кабеля, однако право, правомочия по пользованию и распоряжению указанным земельным участком были существенным образом урезаны. Например, собственник утратил право на возведение многоэтажного здания, которое способно загородить линию горизонта при посадке или взлете самолетов. Таким образом, земельный участок сохранил свое первоначальное положение, а титульный владелец был частично ограничен в возможности пользоваться этим объектом недвижимого имущества.

Эту точку зрения не разделяют Е.А. Суханов и Т.В. Дерюгина. По данному вопросу Т.В. Дерюгина делает следующие замечания: «Объектом сервитутного права могут быть только вещи, а вещи, в свою очередь, - это только объекты материального мира. Следовательно, объектом сервитутного права не могут быть права требования вообще и, в частности, требования не загораживать вид и свет»143. Существует еще одна точка зрения, высказанная В.И. Цукановым: «Объектом вещного, в отличие от права обязательственного, не могут служить действия других лиц, так как его объектом является определенная вещь. Объектом сервитутного правоотношения как права пользования являются определенные полезные качества чужой вещи, выражающиеся в определенной выгоде (имуществе), которая извлекается обладателем сервитута в результате использования этой вещи. Таким образом, сервитут имеет своим объектом не саму вещь, а производное имущество (в том числе и

142 Шейнин Л. Публичные сервитуты // Право и экономика. - М., 2004. -№ 8. - С. 76-78.

143 Дерюгина Т.В. Объекты сервитутного правоотношения // Журнал российского права. - М., 2001. - № 5. - С. 46.

116

другие вещи), получаемое в результате воздействия обладателя сер-

144 л

витута на исходную чужую вещь» . Из этого определения следует, что сервитутные отношения могут возникнуть по поводу выгод, которыми чужая вещь обладает и которые предоставляются обладателю сервитута в рамках правомочий ограниченного пользования.

Рассмотрим данную позицию на следующем примере.

Предположим, что линия электропередачи (ЛЭП) от энер-госнабжающей организации «А» до организации «Б» еще не проведена. Однако организация «Б» нуждается в электроэнергии. Технологически ЛЭП может быть проведена только через земельный участок, принадлежащий организации «В». В данной ситуации устанавливается частный сервитут на земельный участок (часть земельного участка под опорами ЛЭП) для проведения через него ЛЭП от организации «А» до организации «Б». В рассмотренной ситуации единственная выгода земельного участка, которой может воспользоваться организация «Б», это его географическое положение - единственное приемлемое для проведения ЛЭП. «Именно этот последний следует считать в рассматриваемом примере служащим участком, поскольку расположение относительно источника электроэнергии придает ему дополнительные блага (свойства), делает его экономически более выгодным»145.

Из вышесказанного следуют выводы: объектами сервитут-ных отношений могут быть имущество в широком смысле, т.е. вещи и имущественные права; вещи как предметы материального мира; не сами вещи, а имущественная выгода или благо, которыми обладают последние. На наш взгляд, логична следующая формулировка: объектом сервитутного правоотношения может быть только недвижимое имущество. В том случае, если в качестве объекта выступает право, это правоотношение не является сервитутным, а относится к обременениям. Обоснуем данную позицию. Согласно ст. 274 ГК РФ объектом права ограниченного пользования является чужой земельный участок, в соответствии с ст. 1 Закона о регистрации - чужой объект недвижимого имущества, например здание, сооружение, помещение. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земель-

144 Цуканов В.И. Сервитут как вещное право // Закон и право. - М., 2004. -№ 4. - С. 24.

145 Сергеев А., Игнатенко А. Энергия сервитута // Эж-ЮРИСТ. - М., 2003. - № 40. - С. 5.

117

ные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В данном случае законодатель отождествляет недвижимое имущество с недвижимыми вещами. Закон об ипотеке устанавливает, что объектом ипотеки могут быть следующие объекты недвижимого имущества:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 этого Закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Таким образом, подтверждается материальность объекта недвижимого имущества - как объекта гражданских правоотношений. В указанном Законе предусматривается возможность совпадения предмета ипотеки и объекта сервитутных отношений. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и др.). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке (ст. 12).

В этом случае правомерен вывод о том, что федеральное законодательство предусматривает в качестве объекта сервитутных отношений именно недвижимую вещь как обособленный объект материального мира, имеющий экономическое и иное значение для участников гражданских правоотношений. В законодательстве субъектов РФ встречается несколько иной подход к объекту сервитутных отношений. Например, Закон г. Москвы от 11 апреля 2001 г. № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» в ст. 45 предусматривает:

«3. Перечень и порядок назначения сервитутов устанавливается федеральным законодательством и законами города Москвы.

118

4. Ограничения на использование земельного участка, которые существовали на момент приватизации предприятия или выкупа здания, сооружения и не были сняты в установленном порядке, являются действующими.

5. Подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах, существовавших и/или заявленных правомочными органами на дату продажи здания, строения, сооружения, унитарного предприятия, предоставляются потенциальным покупателям до проведения конкурса или аукциона по продаже органами по земельным ресурсам и землеустройству, по архитектуре и градостроительству».

В приведенном положении законодатель предусматривает, что в результате установления сервитутов возможно ограничивать права использования того или иного объекта недвижимого имущества. Подобный подход нельзя признать правомерным в отношении сервитута, так как регулирование сервитутных отношений входит в исключительную компетенцию Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ). В соответствии с рассмотренными выше положениями ГК РФ и Закона о регистрации объектом сервитутных отношений является чужая недвижимость, а не право на ее использование. В данном случае законодатель произвел смешение понятий «объект сервитутных отношений» и «предмет ограничений» (обременений). Логичнее было сформулировать п. 5 ст. 45 Закона г. Москвы от 11 апреля 2001 г. № 12 «О приватизации государственной и муниципальной собственности Москвы» следующим образом:

«Подлежащие регистрации сведения об ограниченных вещных правах на земельный участок, а также обременениях на использование земельного участка, существовавших и/или заявленных правомочными органами на дату продажи здания, строения, сооружения, унитарного предприятия, предоставляются потенциальным покупателям до проведения конкурса или аукциона по продаже органами по земельным ресурсам и землеустройству, по архитектуре и градостроительству».

Переходя к рассмотрению объекта обременений, необходимо отметить, что этот вопрос не урегулирован в действующем законодательстве. Можно назвать две наиболее распространенные точки зрения: объектами обременений являются: 1) недвижимость; 2) вещные права на недвижимое имущество.

119

Первая позиция основывается на том, что в соответствии с п. 1 ст. 4 Закона о регистрации «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда». Из содержания статьи следует, что объект вещных прав и обреме-нений, подлежащих обязательной государственной регистрации, -это недвижимое имущество. Статья 1 Закона о регистрации дает общее понятие недвижимого имущества, которое используется в рамках применения закона. Из этого определения следует, что объектом недвижимого имущества могут выступать вещи (здания, сооружения, земельные участки и др.) и имущественные комплексы. В отношении первой категории объектов недвижимого имущества не возникает вопросов о возможности установления на них обре-менений, тогда как в отношении имущественных комплексов, которые могут включать в себя не только вещи, но и имущественные права, этот вопрос встает достаточно остро. Рассмотрим следующий пример из судебной практики: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 февраля 2003 г. № Ф08-317/03, которым было установлено, что имущественный комплекс предприятия (актив) был обременен правами (пассивом).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - ТОО «Тихорецкое», от ответчика - ЗАО «Агрофирма "Ирбис"», рассмотрев кассационную жалобу ТОО «Тихорецкое» на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.02 по делу № А32-10879/2002-31/222, установил следующее.

ТОО «Тихорецкое» и АОЗТ ПКФ «Ирбис» (правопредшест-венник ответчика) заключили договор купли-продажи от 21.05.97, по условиям которого истец передает ответчику в собственность предприятие комбикормовый завод - как имущественный комплекс согласно инвентаризационной описи. В соответствии с пунктом 2.3 договора стоимость передаваемого имущества засчиты-вается в счет погашения суммы задолженности продавца, взысканной решением третейского суда от 04.03.97. В мае 2001 г.

120

упомянутые объекты недвижимости внесены ответчиком в уставный капитал ООО «Агрокомплекс "Тихорецкий "». Решением арбитражного суда от 15.06.01 по делу № А32-3747/2001-37/113Б ТОО «Тихорецкое» признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство.

Конкурсный управляющий, полагая, что спорное имущество передано ответчику незаконно, обратился в суд с иском. В качестве оснований иска истец указал на незаключенность спорной сделки, а также несоответствие ее номам параграфа 8 гл. 30 ГКРФ.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу, что спорная сделка не содержит признаков продажи предприятия, так как ее условия не предусматривали передачу нематериальных активов и пассивов предприятия.

Однако суд не учел, что материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (прежде всего его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

Таким образом, объектом обременения стал имущественный комплекс, а пассивы (долги) были рассмотрены в качестве обременения. В этом случае требования, предъявляемые к имущественным комплексам как объектам недвижимого имущества в силу ст. 132 ГК РФ и ст. 22 Закона о регистрации, совпали.

В правовой литературе в качестве объекта обременений называют также вещные права, и в первую очередь право собственности на недвижимое имущество. «Действующее законодательство использует данные термины («ограничения», «обременения». -Авт.), в частности, для обозначения последствий установления на основании права собственности ряда субъективных прав иных лиц, таких как сервитут, право арендатора, доверительного управления, залогодержателя»146. Исходя из этого положения обременению подлежат не предметы материального мира, а права, принадлежащие конкретному лицу. Эта точка зрения также нашла свое отражение в действующем законодательстве. Рассмотрим ее на примере

146 Ломидзе О.Г. О правовой природе ограничения права собственности иными субъективными гражданскими правами // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - М., 2003. - № 12. - С. 108.

121

договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. В статье 700 ГК РФ предусмотрено право следования безвозмездного пользования при смене ссудодателя:

«1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

2. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации или ликвидации юридического лица - ссудодателя права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на вещь или иное право, на основании которого вещь была передана в безвозмездное пользование».

Собственник (ссудодатель) обладает правом собственности в полном объеме, что позволяет ему распоряжаться своим недвижимым имуществом. Обременение выражается в том, что собственник берет на себя дополнительные обязанности по соблюдению правомочий ссудополучателя. «Собственник, наделяя иное лицо правом на принадлежащее ему имущество, "перемещает" некоторые свои возможности из области правомерно осуществимого в любой момент по его усмотрению в область осуществимого при наступлении определенных последствий»147. Но насколько обременение в данном случае может отождествляться с правом? Право гарантирует возможность субъекту совершать определенные юридически значимые действия по владению, пользованию или распоряжению недвижимым имуществом от собственного лица. Обременения не предусматривают такую возможность, первоначальное вещное право, установленное на конкретный объект недвижимого имущества, не претерпевает разделения или выделения из него каких-либо правомочий, оно остается целостным, но на его владельца возлагаются дополнительные обязанности, которые и могут быть рассмотрены как обременения.

Более оправдана точка зрения, согласно которой в качестве объекта обременений могут выступать недвижимое имущество в совокупности с вещными права на него. При этом обременения заключаются в дополнительном бремени правообладателя, связанным с соблюдением прав и интересов третьих лиц, например за-

147 Ломидзе О.Г. Указ. соч. - С. 116-117.

122

прет на снос здания, если оно является памятником архитектуры и истории федерального значения.

Анализ законодательства и практики позволяет говорить о том, что объект сервитутных отношений не соответствует объекту обременений, поскольку первый устанавливается на недвижимую вещь, а обременения - на недвижимость в совокупности с вещными правами на нее. И именно поэтому возможно разграничить сер-витуты и обременения. Например, в письме Госстроя России от 20 марта 2000 г. № НМ-1082/2 «О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов» перечислены следующие виды сервитутов и обременений:

1) условие: выполнять определенные работы по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;

2) условие: осуществлять строительство, ремонт или содержание дороги, сети инженерного оборудования, подходящей к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящей по участку;

3) условие: использовать земельный участок для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;

4) условие: проводить дренажные работы, создать инженерно-защитные сооружения на земельном участке;

5) условие: обеспечить временное пользование земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;

6) условие: возводить здания, строения, сооружения определенной высоты;

7) условие: создать защитные насаждения или иные природоохранные объекты;

8) условие: обеспечить опоры на данном земельном участке для зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависа-ния таких объектов над данным участком;

9) условие: сохранить естественную среду обитания и пути миграции диких животных.

Если руководствоваться рассмотренными выше требованиями, применяемыми к объекту сервитутных отношений и обремене-ний, можно заметить, что о сервитуте речь идет только в п. 5, а все остальные требования следует назвать обременениями.

123

Определяя объект обременений, необходимо также уделить внимание вопросу их государственной регистрации. Рассмотрим его на примере договора безвозмездного пользования.

Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18 марта 2004 г. № А43-10348/2003-12-331 указывает на то, что в действующем законодательстве не требуется государственной регистрации ни договора передачи объекта недвижимости в безвозмездное временное пользование, ни возникшего в связи с этим у ссудополучателя права временного безвозмездного пользования объектом недвижимости, ни возникшего временного обременения собственности на объект недвижимости. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 декабря 2004 г. № КГ-А40/11292-04 предусматривает иное решение.

В этой связи вывод суда о том, что право хозяйственного ведения оставалось за ГУП «РЭО МПС России» до регистрации права собственности города Москвы не соответствует установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Договор безвозмездного пользования от 01.03.2000 в данном случае является обременением права хозяйственного ведения ГУП «РЭО МПС России», в связи с чем в силу перечисленных норм подлежал обязательной регистрации.

Оспариваемый договор сторонами в установленном законом порядке не зарегистрирован.

При таких обстоятельствах договор от 01.03.00 является незаключенным, а ответчик занимает указанные выше помещения без законных оснований, в связи с чем вывод судов о ничтожности договора аренды от 17.02.03 № 1-1103, как заключенного на несвободные от обязательств помещения, является необоснованным и не соответствующим закону.

Аналогичным образом в судебной практике решается вопрос о государственной регистрации предварительных договоров по отчуждению недвижимого имущества (п. 14 информационного пись-

124

ма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).

В соответствии с требованиями ст. 131 ГК РФ государственной регистрации обременения подлежат только в случаях, прямо предусмотренных Гражданским кодексом и иными федеральными законами. Согласно этому положению договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации, но является обременением прав на недвижимое имущество.

Применяя в качестве критерия разграничения обязательную государственную регистрацию, можно разграничить сервитуты и обременения: в отношении сервитута установлено требование об обязательной государственной регистрации, а в отношении обре-менений это требование действует только при прямом указании в законе (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, можно сделать выводы: 1) сервитут представляет собой ограниченное вещное право, а обременение само по себе не является правом, но может порождать его; 2) объектом сер-витутных отношений может являться только чужое обособленное недвижимое имущество как предмет материального мира, тогда как объектом обременений выступают в совокупности вещные права (право собственности и иные ограниченные вещные права на недвижимость) и недвижимое имущество.

§ 2. ПРИЗНАКИ ОБРЕМЕНЕНИЙ И СЕРВИТУТОВ

Исходя из определения сервитута, данного в ст. 274 ГК РФ, можно выделить следующие его признаки: наличие как минимум двух объектов недвижимого имущества: наличие границ между этими объектами, а также абсолютность, неделимость сервитута; право следования, обременение только чужого недвижимого имущества; возникновение сервитута на договорной основе. Первые два признака касаются объекта сервитутных отношений, остальные характеризуют сам сервитут как одно из ограниченных вещных прав.

Наличие не менее двух объектов недвижимого имущества -скорее не признак, а предпосылка к установлению сервитута. Причем один объект недвижимости признается служащим, ибо он обременен правами третьих лиц, а другой занимает в этом случае привилегированное положение. Это правило было заимствовано из

125

римского права, когда только собственнику соседнего земельного участка собственник служебного мог предоставить право прохода через свой участок. Но в современных условиях данное правило было несколько изменено, в связи с чем признак утратил свою обязательность. Согласно положениям гл. VI ЗК РФ в отношении земельного участка могут возникать следующие вещные права, кроме права собственности: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, безвозмездное срочное пользование, аренда. Таким образом, лица, не являющиеся собственниками, но обладающие в силу закона правами на служебный земельный участок, могут быть обременены сервитутом. Б. Уткин и Е. Сарьян говорят о необходимости дополнить перечень лиц, в чьих интересах и по требованию которых может быть установлен сервитут, предусмотренный в п. 4 ст. 274 ГК РФ, арендаторами148.

Федеральным арбитражным судом Московского округа было рассмотрено дело № КГ-А40/7763-04, в рамках которого было установлено, что ЗАО «КНПФ "Век"» согласно договору аренды с Департаментом имущества г. Москвы от 21.09.1999 № 1-985/99 является арендатором помещений, расположенных на 2-м этаже двухэтажного здания по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., дом 20, стр. 2. Собственником арендуемого помещения является Департамент имущества г. Москвы. ЗАО «КНПФ "Век"» обратилось в арбитражный суд г. Москвы с иском об установлении сервитута на комнату № 1 помещения № 1, находящегося в собственности ООО ПТК «Агроконсервит» по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., дом 20, стр. 2, в которой располагается лестница, ведущая на 2-й этаж, для обеспечения беспрепятственного прохода сотрудников ЗАО «КНПФ "Век"» в арендуемые им помещения на 2-м этаже указанного здания.

Собственником 1-го этажа здания является ООО ПТК «Агроконсервит», что документально подтверждено и никем не оспаривается.

В соответствии со ст. 274, 277 ГК РФ Департамент имущества г. Москвы, являющийся собственником нежилых помещений 2-го этажа здания по адресу: г. Москва, Б. Каретный пер., дом 20, стр. 2, вправе требовать от ООО ПТК «Агроконсервит»,

148 Уткин Б., Сарьян Е. Что такое сервитут? // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права: Сб. ст. - М., 2003. - С. 485-488.

126

являющегося собственником нежилых помещений 1-го этажа этого же здания, предоставления права ограниченного пользования им для обеспечения беспрепятственного пользования принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Суд апелляционной инстанции законно и обоснованно посчитал, что судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о том, что ЗАО «КНПФ "Век"» является надлежащим истцом по данному делу, поскольку п. 4 ст. 274 ГК РФ установлено, что на условиях и в порядке, предусмотренных подп. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому имущество предоставлено на праве пожизненно наследуемого владения или на праве постоянного пользования.

Таким образом, ЗАО «КНПФ "Век"», являющееся арендатором нежилых помещений на 2-м этаже, не имеет права от своего имени и в своих интересах требовать установления сервитута.

Судом кассационной инстанции решение апелляционной инстанции оставлено без изменения, а иск - без удовлетворения149.

Если бы арендатор был прописан в качестве субъекта, в интересах которого может быть установлен сервитут, сотрудники ЗАО «КНПФ "Век"» могли бы беспрепятственно пользоваться соответствующими помещениями для прохода на 2-й этаж.

В подобной ситуации могут оказаться также и лица, обладающие недвижимым имуществом на любом праве, отличном от указанного в п. 3 ст. 274 ГК РФ. Поэтому, на наш взгляд, в отношении сервитутов не стоит вообще предусматривать каких-либо требований к субъектам, будь то наличие или отсутствие некоторых прав в отношении недвижимого имущества. Подобное утверждение созвучно п. 52 Правил Единого государственного реестра прав, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, согласно которому сервитут признается публичным, когда круг правообладателей сервитута не определен, т.е. право ограниченного пользования земельным участком предоставляется всем гражданам либо всем жителям какого-то муниципального образования или поселения150. Из этой нормы следует, что сервитут может быть установлен не только в интересах конкретного лица, ко-

149 Уткин Б., Сарьян Е. Указ. соч.

150 Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. - М., 2003. - С. 487.

127

торое является титульным владельцем какого-либо недвижимого имущества, но и в интересах любого лица, которому необходимо воспользоваться недвижимым имуществом, находящимся во владении, пользовании и распоряжении стороннего субъекта, для осуществления своих прав и свобод в полном объеме и в соответствии с требованиями, предусмотренными действующем законодательством.

Следующий признак обременений, на который стоит обратить внимание, - это наличие границ между служебным недвижимым имуществом и недвижимостью выгодоприобретателя. Этот признак также тесно связан с первым - наличием недвижимого имущества. Границы могут быть рассмотрены не только как пределы земельного участка, но и как иные фактические обособления недвижимого имущества (стены, потолок, пол, забор). Объектом сервитутных отношений могут быть не только земельные участки, но и иные виды недвижимого имущества (ст. 277 ГК РФ). Например, К.И. Скловский анализирует судебное дело, в котором из совместного владения помещениями в здании учебного заведения фактически возникли сервитутные отношения между образовательным учреждением и кафе, расположенном на крыше здания, по пользованию лестницами клиентами кафе и представителями образовательного учреждения. Поэтому важно определить понятие обособленности как одного из условий для установления сервитута. В данном случае фактической границей является кровля института, на которой и было расположено кафе151.

Исходя из ст. 130 ГК РФ требование обособленности объекта служит признаком недвижимого имущества. Обособленность признается фактической, когда присутствуют фактические границы, например, стены домов, зданий и иных сооружений, предусмотренные технической документацией. Итак, наличие фактических границ является обязательным условием для обременения сервитутом недвижимого имущества.

Ряд других признаков сервитутов относятся к характеристикам вещного права. Они были сформулированы еще в Дигестах Юстиниана; к основным из них относятся: абсолютный характер, неделимость, право следования, обременение только чужого недвижимого имущества, договорная основа.

151 Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилые помещения // Вестник ВАС. - М., 2008. - № 3.

128

Абсолютный характер права в словаре-справочнике «Гражданское право» сформулирован следующим образом: абсолютные права - это субъективные права, носителям которых противостоит неопределенное число обязанных лиц152. Обязанность, соответствующая абсолютному праву, всегда состоит в воздержании от совершения действий, ущемляющих абсолютные права. Поскольку нарушителем абсолютных прав может оказаться любое лицо, закон защищает абсолютные права против всякого и каждого, т.е. против неопределенного круга лиц. Аналогичная точка зрения высказана Н.Д. Егоровым: абсолютным характером обладают все вещные права, как ограниченные, так и право собственности.

Неделимость как признак может относиться и непосредственно к самому сервитутному правоотношению, и к объекту - недвижимому имуществу, которое обременяется сервитутом. Рассмотрим первый вариант - неделимость сервитута как вещного права. Выдел и передача отдельных правомочий, которыми обладает пользователь сервитута, невозможны, поскольку в случае установления личного сервитута право ограниченного пользования принадлежит конкретному лицу или конкретным лицам и связано с личностью пользователя (пользователей). Сервитут может быть в данном случае передан только вместе с правом на недвижимое имущество, для использования которого он установлен. Когда предусматривается публичный сервитут в интересах неограниченного числа лиц, тогда передача права ограниченного пользования просто не представляется объективно возможной (п. 2 ст. 275 ГК РФ).

Во втором варианте разделение объекта недвижимого имущества не влияет на сервитутные отношения, так как сервитут следует судьбе служебного недвижимого имущества (земельного участка, здания и сооружения или иного недвижимого имущества), независимо от способа распоряжения, которым воспользовался действующий владелец (п. 2 ст. 274 ГК РФ). Эту ситуацию можно прокомментировать следующим образом: обременение недвижимого имущества сервитутом не является основанием к появлению самостоятельного объекта гражданского оборота (части недвижимого имущества, установленного в границах сервитута). «Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий

152 Гражданское право: Словарь-справочник. - М., 1999. - С. 10.

129

электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием»153. Таким образом, сервитут лишь налагает дополнительные обязанности по соблюдению прав третьих лиц (выгодоприобретателей) на собственника или владельца недвижимого имущества, а не является основание для раздела недвижимости.

Право следования предусматривается ст. 275 ГК РФ, где речь идет о сохранении сервитута на имущество при переходе прав на земельный участок. Сервитут сохраняется при переходе прав собственности или иных вещных на служебное недвижимое имущество к другому лицу. Право следования непосредственно связано с таким понятием, как «неизменность правоотношений» при перемене собственника или владельца служебной недвижимости. Перемена лиц не является основанием к перемене условий, на которых был установлен сервитут. В этом случае можно применить требования, предъявляемые к перемене лиц в обязательстве ст. 384 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права».

Следующий признак - возможность обременения сервитутом только чужого недвижимого имущества. Собственник или иной владелец недвижимого имущества правомочен распоряжаться им любым способом, не запрещенным законом. Право прохода, проезда осуществляется свободно собственником недвижимого имущества по собственному желанию и без всяких препятствий со стороны третьих лиц, поэтому это право пользования не может расцениваться в качестве обременения.

Еще один признак сервитута - это его договорный характер. В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по

153 Пискунова М.Г. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат. - М., 2003. - № 10. - С. 43.

130

соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении сервитута или его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Итак, в качестве преимущественного основания для установления сервитута является договор. Отраслевым законодательством могут быть предусмотрены и другие основания, например, согласно п. 2 ст. 23 ЗК РФ основанием к установлению публичных сервитутов может служить закон или иной нормативный правовой акт Российской Федерации, нормативный правовой акт субъекта РФ, нормативный правовой акт органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Возникает вопрос: возможно ли установление сервитутов на земельные участки по иным основаниям, чем те, которые предусмотрены в федеральном законодательстве, например на основании нормативных правовых актов органов местного самоуправления или субъектов РФ возникает вопрос об их правомерности? Так, ст. 71 Конституции РФ гражданское право относит к исключительной компетенции Российской Федерации. Поэтому перечень возможных причин установления сервитутов, предусмотренный в п. 1 ст. 274 ГК РФ, может быть расширен только на основании федеральных законов. Подобную точку зрения высказывает доктор юридических наук В.А. Рахмилович при анализе положений Закона Воронежской области «О регулировании земельных отношений в Воронежской области», а именно п. 2 ст. 33, который допускает установление публичных сервитутов специальным нормативным правовым актом, а подп. «е» п. 3 ст. 33 предусматривает в качестве предмета сервитута сохранение естественной среды обитания и миграции диких животных. Обе эти нормы, по мнению автора, противоречат ГК РФ. Во-первых, ГК РФ не предусматривает возможности установления сервитута нормативным правовым актом. «Что касается ограничения права собственности на землю, каковым на самом деле является предусмотренный подп. "е" п. 3 ст. 33 Закона публичный сервитут, то подобные ограничения в силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ и ст. 1 ГК РФ могут быть установлены только федеральным законом... Возможность установления ограничений права собственности не федеральным законом, а актом субъекта Федерации и даже

131

органа местного самоуправления, равно как сама конструкция "публичного сервитута", устанавливаемого не договором (в случае недостижения соглашения - судом), а нормативным правовым актом, не соответствует ГК РФ»154. Во-вторых, предметом сервитут-ных отношений в соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ являются обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Из приведенного примера видно, что цели, предусмотренные сервитутом, не соответствуют требованиям, предусмотренным действующим федеральным законодательством. Иной точки зрения придерживается М.Н. Малеина. По ее мнению, нормотворчество субъектов Федерации в этой области допустимо, так как в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, в частности, находятся: вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами; природопользование; охрана окружающей среды; обеспечение экологической безопасности, охрана памятников истории и культуры; земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах (п. «в», «д», «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ). Исходя из совместной компетенции Российской Федерации и субъектов Федерации, возможно рассмотрение в качестве оснований возникновения сервитутов нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления155. Итак, мы имеем две точки зрения на рассмотренный вопрос. На наш взгляд, более приемлемой является первая и по следующим основаниям. Во-первых, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (ст. 1 ЗК РФ). Статья 9 ЗК РФ относит к полномочиям Российской Федерации установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, зем-

154 Рахмилович В.А. Гражданское право как предмет законодательной компетенции Российской Федерации и ее субъектов // Журнал российского права. -М., 2003. - № 8. - С. 3-4.

155 Малеина М.Н. Публичные сервитуты // Законодательство. - М., 2004. -№ 4. - С. 8-16.

132

левладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков и др.

Таким образом, земельное законодательство не регулирует вещные права, возникающие по поводу земельных участков. Статья 2 ГК РФ относит к предмету регулирования гражданского законодательства право собственности и иные вещные права; статья 216 ГК РФ устанавливает перечень ограниченных вещных прав и включает в него, в том числе, и сервитут. Из этого следует, что законодательное регулирование вещных отношений, в том числе и сервитутных, в соответствии с конституционными принципами распределений полномочий по правовому регулированию общественных отношений между Российской Федерацией, субъектами Федерации и органами местного самоуправления относится к исключительной компетенции Российской Федерации (ст. 71 Конституции РФ).

Основаниями установления сервитутов на иные виды недвижимого имущества, здания и сооружения выступают договоры. Статья 1 Закона о регистрации предусматривает: «Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком». Пункт 1 ст. 27 Закона о регистрации в качестве оснований для внесения записи о государственной регистрации сервитутных отношений определяет: заявление собственника недвижимого имущества, а также заявление и соглашение о сервитуте лица, в пользу которого установлен сервитут. Толкование данного положения возможно как буквальное, так и как расширительное. Буквальное толкование состоит в том, что основаниями к государственной регистрации сервитута могут выступать по отдельности в первом случае - заявление собственника служебной недвижимости, на которой установлен сервитут, во втором - заявление и соглашение о сервитуте, когда документы на государственную регистрацию подает лицо, в пользу которого установлен сервитут. В связи с этим возникает вопрос: что является основанием регистрации сервитута в первом случае? В пункте 1 ст. 17 Закона о регистрации предусмотрен следующий перечень документов, удостоверяющих существование у заявителя оснований к государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в по-

133

рядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Из этого перечня не следует, что единственным основанием к государственной регистрации может быть заявление правообладателя - собственника недвижимого имущества.

Второй способ толкования - расширительный, когда предоставление соглашения о сервитуте является обязательным как для собственника недвижимости, так и для лица - пользователя сервитутом. Следует отметить, что в п. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрена обязательная государственная регистрация сервитутов. Следовательно, можно сделать вывод о том, что единственным основанием возникновения сервитутных отношений является договор (соглашение). В этом случае справедлива новая редакция п. 1 ст. 27 Закона о регистрации: «Государственная регистрация сервитута проводится на основании договора и заявления, предоставленных правообладателем или лицом, в пользу которого установлен сервитут».

Согласно ст. 1 Закона о регистрации основаниями установления обременений является наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений и стесняющих условий, т.е. административного акта. По мнению В.И. Сенчищева, административный акт не может быть рассмотрен как объективное осно-

134

вание возникновения ограничений и обременений, исходя из двоякого толкования этих понятий как вещного права или как субъективного права. «Если исходить из того, что обременение права по существу своему является гражданским правом, - пишет В.И. Сенчищев, - то вряд ли оправданно допущенное сужение перечня оснований его возникновений до административного акта. Это тем более непонятно, так как в этом же Законе одним из видов обременения права собственности называется аренда (права арендатора), возникающая никак не из акта административного органа»156. В данном случае не оправдано и второе основание к возникновению обременений - решение уполномоченного органа, поскольку в этом случае уполномоченный орган выступает на равных с иным контрагентом как сторона договорных отношений. Но в то же время не стоит забывать о том, что согласно ст. 8 ГК РФ административный акт является одним из юридических фактов, предусмотренных в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. «Если же не считать обременение права, - продолжает В.И. Сенчищев, - одним из видов гражданских прав, то неясно, к чему относится пассаж относительно объективно-правовой природы обременения: "установленные законом ограничения". Впрочем, что до возможности установления обременения права законом, видимо, это следует отнести к разряду недоразумений в любом случае, поскольку субъективные права, как известно, непосредственно из закона возникать не могут»157. Это утверждение несколько противоречит определению, которое этот автор дает субъективному праву как должному или разрешенному поведению. Границы должного или разрешенного поведения могут быть установлены только нормой закона, которая и составляет содержание субъективного права. В данном случае более логично толкование законодательного положения о возникновении обременений, представленное И.Ю. Аккуратовым, Н.М. Коршуновым и А.А. Хоревым. Обременения сами по себе представляют основания к возникновению самостоятельных вещных прав. «Обременения могут устанавливаться либо законом, либо уполномоченными органами в порядке, предусмотренном законом, либо, наконец, самим собственником

156 Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник ВАС. - М., 2003. - № 5. - С. 96.

157 Там же. - С. 96.

135

в совершаемых им сделках»158. Руководствуясь этим определением, к обременениям можно отнести право хозяйственного ведения и право оперативного управления, незаконное добросовестное владение, права членов семьи собственника, нанимателя на жилое помещение, право пожизненного пользования жилым помещением и др.

Подобное положение в отношение обременений, по нашему мнению, может быть отнесено ко всем случаям возникновения обременений прав на недвижимое имущество. Это определение отражает все многообразие оснований для установления обремене-ний. Единственным дополнением к этому определению может быть положение о том, что обременения могут быть предусмотрены не только на право собственности, например, государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, вправе заключать договоры аренды; доверительный управляющий в отношении имущества, переданного ему, может совершать в рамках имеющихся у него правомочий любые сделки и т.д. Возможны случаи, когда в роли субъектов, чьи права обременяются, выступают правообладатели-несобственники. Полагаем, что в определении необходимо указать, что обременения могут возникнуть не только в результате осуществления прав, но и при исполнении определенных обязанностей собственником или иным пользователем недвижимого имущества.

Поэтому логичнее было использовать следующие признаки установления обременений: обременения могут быть установлены либо законом, либо уполномоченными органами в порядке, предусмотренном законом, либо, собственником или иным правообладателем в совершаемых им сделках или при осуществлении иных прав и обязанностей.

Рассмотрев сервитуты и обременения, можно сделать следующий вывод: сервитут и обременения являются самостоятельными категориями гражданского права по следующим основаниям:

1) сервитут как право ограниченного пользования чужой недвижимостью может выступать только на основании договора и только в случаях, предусмотренных федеральным законодательством. В свою очередь, обременения могут устанавливаться как по соглашению сторон, так и на основании решения управомоченного органа;

158 Сенчищев В.И. О понятии обременения права // Вестник ВАС. - М., 2003. - № 5. - С. 70.

136

2) сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП, а обременения только в случаях, прямо установленных федеральным законом.

Таким образом, отнесение сервитутов к обременениям прав на недвижимое имущество, по мнению автора, является необоснованным и не позволяет урегулировать сервитутные отношения надлежащим образом. Наиболее эффективно было бы рассматривать сервитут как самостоятельный гражданско-правовой институт с учетом его специфических свойств.

137

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотрев в настоящем исследовании категории ограничений и обременений, можно сделать ряд выводов общетеоретического характера.

1. В процессе исследования выделяются признаки, по которым предлагается провести разграничения ограничений и обреме-нений прав на недвижимое имущество как самостоятельных категорий гражданского права.

Объектом ограничений являются вещные права (право собственности и иные ограниченные вещные права) или отдельные правомочия, входящие в состав того или иного вещного права, которые обладают специфическим предметом регулирования и специальными нормами, определяющими правовую основу этих явлений. Ограничения и обременения регулируют общественные отношения, складывающиеся по поводу ущемления или стеснения прав на недвижимое имущество или установления дополнительных обязанностей на первоначального обладателя недвижимого имущества. Настоящие отношения могут возникать чаще всего из следующих юридических фактов: сделок и административных актов.

Обременения заключаются в дополнительных обязанностях по содержанию и пользованию недвижимым имуществом, а также по соблюдению прав или интересов третьих лиц. Содержание обре-менений, соответственно, заключается в действии или бездействии обязанного субъекта.

2. Ограничения не порождают новых прав, а обеспечивают возможность субъекта использовать уже имеющиеся у него права. В соответствии с этим правилом к ограничениям могут быть отнесены публичные сервитуты, которые фактически не предусматривают возникновение у субъекта права ограниченного пользования

138

на чужую недвижимость, но позволяют реализовать собственные права в полном объеме.

Обременения устанавливаются на возмездной основе, т.е. дополнительные обязанности возникают на обоюдной основе, а также могут быть взаимно направленными.

3. Ограничения действуют бессрочно и могут быть отменены только в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законодательством. Данное правило в отношении ограничений можно позаимствовать из законодательства Франции. Так, Государственный совет Франции управомочен принимать решения о безоговорочном и бескомписационном ущемлении прав субъектов гражданских правоотношений.

Обременения могут быть установлены на срок, предусмотренный соглашением сторон.

4. Государственная регистрация - это обязательный критерий отнесения того или иного явления к категории ограничений и об-ременений. Ограничения прав на недвижимое имущество всегда подлежат государственной регистрации. Тогда как обременения подлежат государственной регистрации только в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

5. Специальные нормы по регулированию рассматриваемых категорий нуждаются в дополнительной систематизации и содержатся как в Конституции РФ (ст. 53, 71), ГК РФ (ст. 1, ст. 131, ст. 216, 274, 277, 294, 296, 334-358, 586, 606-701, 1012-1026), так и в иных отраслевых кодексах: Земельный кодекс РФ (ст. 5, 9, 22-23, 51, 56, 57, 101), Градостроительный кодекс РФ (ст. 10, 19, 23, 24, 27, 30, 56), иных федеральных законах, в том числе: Закон о регистрации (ст. 1, 4 и др.), Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ст. 48, 53), и др.

6. Необходимо дать новые определения ограничений и обре-менений, которые бы наиболее полно отражали те общественные отношения, которые подпадают под регулирование норм права в сфере действия настоящих категорий. Предлагаются следующие определения ограничений и обременений. Под ограничениями прав понимается наличие установленных законом запрещений, стеснений правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества в интересах общества и государства.

139

Под обременениями понимается наличие дополнительных обязанностей по содержанию недвижимого имущества и пользованию им, установленных на взаимной основе, по соглашению сторон и по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством.

Данные определения, с нашей точки зрения, наилучшим образом отражают суть рассматриваемых явлений, а именно то, что согласно ст. 53 Конституции РФ ограничения могут быть установлены только в силу требований (условия и/или основания) федерального законодательства, а обременения могут возникнуть в силу сделок или иных юридических фактов. Таким образом, ограничения представляют собой меру должного поведения, определенную законом; обременения - меру возможного поведения между субъектами гражданских правоотношений, которые устанавливаются самими субъектами в рамках действующего законодательства.

7. Для практического применения вышеназванных положений необходимо внести следующие изменения и дополнения в действующее законодательство:

- дать новую редакцию ст. 1 Закона о регистрации в части определения ограничений и обременений, представив эти понятия как два самостоятельных института;

- определить принципы и порядок государственной регистрации ограничений и обременений. В этих целях необходимо исключить из ст. 4 Закона о регистрации «Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следующие положения: «Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения и обременения прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом».

Для разграничения ограничений и обременений необходимо в ст. 4 внести дополнения следующего содержания: «Сделки, связанные с обременением недвижимого имущества, подлежат государственный регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными федеральными законами;.

- для упорядочивания системы государственной регистрации ограничений и обременений необходимо дать новую редакцию

140

ст. 16 Закона о регистрации. Абзац 5 ст. 16 Закона о регистрации логичен в следующей редакции:

«Представление заявлений на государственную регистрацию ограничений осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 3 статьи 28 настоящего Федерального закона;

Представление заявлений на государственную регистрацию обременений прав, а также сделок, связанных с обременением, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона».

Абзац 6 ст. 16 Закона о регистрации следует исключить, так как арест имущества является одной из форм ограничений, следовательно, государственная регистрация должна осуществляться в общем порядке.

Представляется, что подобные изменения и дополнения действующего законодательства позволят более эффективно регулировать отношения, складывающиеся в сфере оборота недвижимого имущества; сформировать единую судебную практику по спорам, связанным с недвижимым имуществом; определить порядок государственной регистрации и ее обязательность; упрочнить систему защиты прав на недвижимое имущество различных субъектов гражданских правоотношений: личности, общества и государства.

141

А.Н. ЛУЖИНА ОГРАНИЧЕНИЯ И ОБРЕМЕНЕНИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В РОССИИ И ФРАНЦИИ Монография

Художественный редактор Т.П. Солдатова Технический редактор Н.И. Романова Корректор Н.И. Кузьменко

Гигиеническое заключение № 77.99.6.953.П.5008.8.99 от 23.08.1999 г. Подписано к печати - 22/I 2009 г. Формат 60x84/16 Бум. офсетная № 1. Печать офсетная Свободная цена Усл. печ.л. 9,0 Уч.-изд.л. 7,4

Тираж 300 экз. Заказ № 7

Институт научной информации по общественным наукам РАН, Нахимовский проспект, д. 51/21, Москва, В-418, ГСП-7, 117997 Отдел маркетинга и распространения информационных изданий Тел/ Факс (499) 120-4514 E-mail: market @INION.ru

Отпечатано в типографии ИНИОН РАН Нахимовский проспект, д. 51/21, Москва, В-418, ГСП-7, 117997 042(02)9