Зона прохода и проезда как сервитутный тип ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество Текст научной статьи по специальности «Право»

 Зона прохода и проезда как сервитутный тип ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество

Т.С. Краснова старший юрист коллегии адвокатов «Pen & Paper», аспирант кафедры гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета (г. Санкт-Петербург)

Татьяна Сергеевна Краснова, t.krasnova@pen-paper.ru

Существующее российское законодательство не содержит легальную дефиницию понятия «сервитут», поэтому определение выработано цивилистической доктриной, согласно которой под сервитутом понимается вещное право пользования соседним земельным участком (служащим участком - praedium serviens), принадлежащее собственнику земельного участка (господствующего участка - praedium domi-nans) (см. [27, с. 186]). Такая формулировка сервитутного права соответствует нашим представлениям об общей категории римского права - «права на чужие вещи» (iura in re aliena), поскольку является правом не на свою, а на чужую вещь, а также корреспондирует отдельным характеристикам реального сервитута римского права.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сервитуарий приобретает возможность ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, которое по-прежнему остается во владении, пользовании и распоряжении собственника. Но что есть ограниченное пользование?

Категория пользования в отличие, например, от категории владения редко явля-

ется предметом непримиримых юридических споров и практически не выступает в качестве самостоятельного объекта научных исследований. Возможно, это связано с тем, что пользование в первую очередь воплощает характеристики экономической целесообразности. В этом экономическом аспекте оно предполагает извлечение полезных свойств из вещи в процессе ее личного или производительного потребления по назначению. Ограниченность же пользования при установлении сервитута состоит в том, что право сервитуария не препятствует сервитутодателю владеть, пользоваться и распоряжаться своей вещью, а только стесняет его в осуществлении правомочия пользования. Предполагается некое разграничение полномочий по пользованию между сервитуарием и сервитутодателем, при котором сервитуарий самостоятельно и в своем интересе осуществляет эксплуатацию чужого имущества в определенных границах, а сервитутодатель воздерживается от совершения каких-либо действий в этих же границах. Таким образом, при установлении сервитута сервитуарий имеет право на частичное господство над вещью, на известную сторону ее полезности независимо от права сервитутодателя 1.

Ю.С. Гамбаров указывал, что относительно управомоченного сервитутом собственник стеснен в пользовании, составляющем предмет сервитута, лишь настолько, насколько его пользование вредит пользованию первого (см. Гамбаров Ю. С. Особенная часть. Вещное право. СПб., 1909. С. 10). См. также:

Бабаев А. Б. Система вещных прав. М., 2006. С. 250; Горонович И. Исследование о сервитутах. СПб., 1883. С. 10-12;

Гражданское право : учебник : в 3-х т. 7-е изд., перераб. и доп. / В. В. Байбак, Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев

Фокусируя внимание на приведенных положениях, важно четко обозначить различия между ограничениями (обременения-ми) и границами (пределами) права серви-тутодателя. Такая дифференциация имеет значение как для случаев, когда сервиту-тодателем выступает собственник объекта недвижимости, так и для случаев, когда сервитутодателем выступает обладатель иного вещного права. Для упрощения изложения рассмотрим только случаи, когда на стороне сервитутодателя выступает собственник.

Стоит заметить, что тема демаркации ограничений (обременений) и границ (пределов) права собственности не утрачивает актуальность на протяжении многих веков. Если обратиться к регулированию серви-тутных прав, например, в дореволюционной России (см., в частности, [23]), то можно сделать злободневный для современного гражданского права вывод о значимости строгого разделения ограничений права собственности в широком смысле на ограничения (обременения) и границы (пределы). Такой вывод представляется насущным в связи с тем, что отдельные вопросы регламентации сервитутных прав так и не получили должного разрешения при реформировании отечественного гражданского законодательства дореволюционного периода, но могли бы получить такое разрешение в процессе незавершенной в настоящее время модернизации норм о вещных правах.

Итак, сервитут - это ограничение (обременение) права собственности, воплощенное в самостоятельном вещном праве ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Сервитутодатель наделяет сервитуария правомочиями, образующими абсолютное право последнего, в связи с чем на период действия сервитутного права он ограничивается в осуществлении принадлежащих ему как собственнику аналогичных правомочий (также см. [27, с. 187;

28, с. 239-250; 29, с. 163-164]). Кроме того, все третьи лица являются обязанными воздерживаться от деятельности, нарушающей право сервитуария. В связи с этим сервитут обязателен для неопределенного круга лиц, включая сервитутодателя.

При установлении сервитута происходит согласование воль сервитутодателя и сервитуария (в добровольном или судебном порядке). Сервитут устанавливается при наличии объективной необходимости в нем, для полноценного осуществления права собственности на соседний объект недвижимого имущества, обладает свойством следования и подлежит абсолютной защите частноправовыми способами. Сервитут может быть установлен бессрочно или на определенный срок, за установление сервитута может взиматься плата в пользу правообладателя служащего имущества, сервитутное право подлежит государственной регистрации в качестве вещного права, ограничивающего (обременяющего) право собственности на служащее имущество.

Границы (пределы) права собственности не предоставляют управомоченным лицам самостоятельных вещных прав на чужое недвижимое имущество. Границы (пределы) права собственности - неизменный внешний предел права, уже в рамках которого оно может быть дополнительно в том или ином отношении ограничено (обременено) (см. [5, с. 68-72; 21, с. 8-12; 22, с. 99-109; 25, с. 18-27; 26, с. 7]).

Границы (пределы) права собственности должны устанавливать:

• запреты на совершение определенных действий в отношении принадлежащего собственнику имущества (например запрет изменять панораму исторической части города посредством строительства высокого здания на своем земельном участке);

• правила совершения определенных действий в отношении принадлежа-

[и др.] / под ред. Ю. К. Толстого. М., 2011. Т. 1. С. 406 (автор главы - Ю. К. Толстой); Мейер Д. И. Русское гражданское право. СПб., 1902. С. 261-262.

щего собственнику имущества (например определение порядка строительства жилого дома на своем земельном участке в соответствии с правилами противопожарной безопасности); • обязанности совершения определенных действий в отношении принадлежащего собственнику имущества (например обязанность устранить опасность обрушения своего здания или сооружения на соседний земельный участок). Таким образом, границы (пределы) права собственности должны определять порядок владения, пользования, распоряжения имуществом, принадлежащим собственнику, и не должны определять порядок владения, пользования, распоряжения имуществом, принадлежащим другому субъекту (другим субъектам). К сожалению, сегодня законодатель нередко отступает от предложенного правила и устанавливает в качестве границ (пределов) права собственности возможность как минимум ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества.

Границы (пределы) права собственности устанавливаются и прекращаются нормативными правовыми актами, без согласования воль собственников и без учета индивидуальных особенностей объектов недвижимого имущества, в интересах всех и каждого (общества в целом) или в интересах определенной категории лиц (например соседей). Защита границ (пределов) непосредственно или опосредованно может осуществляться публично-правовыми или частноправовыми способами 2. При установлении границ (пределов) права собственности правообладатели служащего имущества не получают какую-либо компенсацию.

Следовательно, сервитут как ограничение (обременение) - это право третьего лица, вследствие которого собственник стесняется в осуществлении своего права,

а границы (пределы) - это стеснение собственника в осуществлении своего права, вследствие которого обеспечиваются интересы третьих лиц (см. [31, с. 175; 17, с. 83].

В актуальном российском праве нормы о границах (пределах) права собственности, как правило, распределены по многочисленным отраслевым кодексам, федеральным законам, принятым в их исполнение нормативным правовым актам, к примеру СНиПам, СанПиНам, правилам землепользования и застройки и т. д.

Что касается сервитутных ограничений, то в современном российском праве можно выделить следующие их типы:

• частный сервитут, регламентируемый статьями 274-277 ГК РФ и статьей 23, пунктом 2 статьи 41, пунктом 1 статьи 48 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ);

• «олимпийский» сервитут, регламентируемый статьей 15.2 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Па-ралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьей 8 Федерального закона от 8 мая 2009 года № 93-ФЗ «Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран -участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 201 2 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьей 32 Федерального закона от 7 июня 2013 года № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Россий-

2 Однако если под видом границ (пределов) права собственности введено право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, de lege lata непосредственная защита такого права осуществляется публично-правовыми способами.

ской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

• «легальный» сервитут, включающий «новомосковский» сервитут, регламентируемый статьей 4 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-Ф3 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 3; публичный «дорожный» сервитут, регламентируемый статьей 25 Федерального закона от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об автомобильных дорогах); сервитуты, регламентируемые нормативными правовыми актами об установлении охранных зон в отношении отдельных линейных объектов и подпунктом 2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ;

• частные «дорожные» сервитуты, регламентируемые статьей 25 Закона об автомобильных дорогах и статьей 38 Федерального закона от 17 июля 2009 года № 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о государственной корпорации «РАД»), а также частный «земельный» сервитут, регламентируемый главой V.3 ЗК РФ, в случаях когда есть объективная необходимость для господ-

ствующих объектов недвижимости в установлении таких сервитутов.

Следует отметить, что публичные сер-витуты, регламентируемые статьей 23, пунктом 2 статьи 41, пунктом 2 статьи 48 ЗК РФ, необходимо рассматривать в качестве границ (пределов) права собственности.

Частные «дорожные» сервитуты, регламентируемые статьей 25 Закона об автомобильных дорогах и статьей 38 Закона о государственной компании «РАД», а также частный «земельный» сервитут, регламентируемый главой У.3 ЗК РФ, в случаях когда нет объективной необходимости господствующих объектов недвижимости в установлении таких сервитутов, следует рассматривать как правоотношения по аренде земельных участков.

Приводя указанный перечень, мы не претендуем на то, чтобы обозначить все без исключения сервитутные типы ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, существующие в отечественном правопорядке. Однако полагаем, что анализ и систематизация именно этих видов сервитутных ограничений позволит не только отразить злободневность и витиеватость проблемы, составляющей предмет настоящего исследования, но и разрешить ряд теоретических и практических казусов. Например, следующий.

Как правило, при рассмотрении положений о сервитутных типах ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество исследователи обращаются к федеральному законодательству. Между тем определенный интерес представляет регулирование этого вопроса и региональным законодательством. Как свидетельствует мониторинг правовых актов и актов их применения, в частности, в городе Санкт-Петербурге сложился специфический порядок установления отдельных из указанных ограничений (обременений). По-

3 О «новомосковских» сервитутах см. также: Закон Республики Крым от 15 сентября 2014 года № 74-ЗРК «О размещении инженерных сооружений».

лагаем, что анализ опыта Северной столицы будет актуален и для других субъектов Российской Федерации.

По смыслу пункта 2 статьи 23 ЗК РФ на федеральном, региональном и местном уровнях должны быть определены органы публичной власти, наделенные полномочиями на установление публичных серви-тутов. Однако в настоящее время в городе Санкт-Петербурге такие органы не определены ни на уровне субъекта Российской Федерации, ни на уровне местного самоуправления 4. Власти города уже давно выдвинули инициативу определения регионального органа публичной власти, наделенного полномочием на установление публичных сервитутов. Очередная попытка ее реализации была предпринята в 2013 году, когда постановлением правительства Санкт-Петербурга от 25 октября 2013 года № 818 был одобрен проект закона Санкт-Петербурга «О внесении дополнений в Закон Санкт-Петербурга «О разграничении полномочий органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере регулирования земельных отношений на территории Санкт-Петербурга», согласно которому правительство Санкт-Петербурга наделяется

полномочием по установлению публичных сервитутов по результатам общественных слушаний (ст. 1), закон вступает в силу через десять дней после дня его официального опубликования (ст. 2). Вместе с тем этот закон до сих пор не принят и не опубликован. Таким образом, сегодня в отсутствие должной регламентации правовые акты об установлении публичных сервитутов в городе Санкт-Петербурге не принимаются. Вместо них принимаются, в частности, правовые акты об установлении зон прохода и проезда 5.

Так, Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - КИО) 6 при утверждении границ земельных участков или при подготовке проектов постановлений правительства Санкт-Петербурга об утверждении границ земельных участков на основании решения Комиссии по вопросам утверждения границ земельного участка (далее - Комиссия), являющейся постоянно действующим органом и состоящей из представителей нескольких органов публичной власти, устанавливает ограничения прав на земельные участки, в том числе в виде зон прохода и проезда 7. При этом КИО руководствуется распоряжением

4 Представляется, что полномочие Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - КГА) на подготовку предложений по установлению публичных сервитутов в составе проектов планировки и проектов межевания территорий в соответствии со статьями 41-43 Градостроительного кодекса Российской Федерации и распоряжением КГА от 22 мая 2006 года № 515 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, составе и содержании документации по планировке территории в Санкт-Петербурге» могло бы способствовать разрешению возникшей проблемы хотя бы частично (см., в частности, [30, с. 10-13]). Однако, как показал анализ принятых правительством Санкт-Петербурга постановлений об утверждении проектов планировки и проектов межевания территорий, этими актами публичные сервитуты не устанавливаются.

5 Стоит отметить, что о попытках определить правовой режим зон прохода и проезда свидетельствует судебная практика и некоторых других субъектов Российской Федерации, однако наибольшее распространение она получила в Санкт-Петербурге. К тому же такая практика не всегда касается аспектов, о которых идет речь в настоящей статье. См., например, постановления федеральных арбитражных судов Дальневосточного округа от 22.01.2009 № Ф03-6358/2008 по делу № А51-12094/20076-499; Северо-Западного округа от 20.04.2009 по делу № А21-2194/2008, от 07.06.2013 по делу № А42-2444/2011 и от 06.08.2010 по делу № А21-2194/2008; определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № ВАС-3340/10 по делу № А41-К2-18947/07 и от 20.09.2010 № ВАС-12203/10 по делу № А21-2194/2008; определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.01.2015 № 308-КГ14-7355 по делу № А63-4144/2014 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).

6 До вступления в силу постановления правительства Санкт-Петербурга от 19 января 2015 года № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга», то есть до объединения Комитета по управлению городским имуществом и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗР), указанные далее по тексту полномочия осуществлял КЗР.

7 См., в частности, постановления правительства Санкт-Петербурга от 11.06.2009 № 668, от 25.06.2010 № 829, от 21.07.2010 № 1027, от 30.08.2010 № 1141, от 11.10.2010 № 1372, от 20.10.2010 № 1429,

правительства Санкт-Петербурга от 25 декабря 2003 года № 31-рп «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельных участков» и распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 17 марта 2016 года № 27-р «Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по утверждению границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством».

Зона прохода и проезда:

1) возникает, изменяется и прекращается в результате принятия ненормативного правового акта органа публичной власти;

2) устанавливается в пользу соседей или в пользу неопределенного круга лиц, то есть при наличии объективной необходимости соседнего господствующего объекта недвижимости или при отсутствии господствующего объекта недвижимости как такового;

3) предоставляет соседям или неопределенному кругу лиц права ограниченного пользования служащим объектом недвижимости;

4) подлежит государственной регистрации в качестве вещного права, ограничива-

ющего (обременяющего) право собственности;

5) обладает свойством следования;

6) устанавливается, как правило, бессрочно и бесплатно.

Особенностью введения зоны прохода и проезда является и то, что заинтересованные лица могут принимать участие в процессе ее установления только по согласованию с Комиссией. По общему правилу, решение Комиссии об установлении зоны прохода и проезда или об отказе в ее установлении доводится по сведения заинтересованных лиц путем направления выписки из протокола заседания Комиссии.

Защита права ограниченного пользования служащим земельным участком, возникающего в результате установления зоны прохода и проезда, осуществляется негатор-ным иском непосредственно в защиту такого права или опосредованно в защиту права на господствующий объект недвижимости 8. Одновременно, если истец требует установления частного сервитута для прохода и проезда по служащему земельному участку, в отношении которого действует зона прохода и проезда, но не представляет доказательств нарушения его права ограниченного пользования таким земельным участком, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований 9. В редких случаях суд отступает от этого правила и наряду с «ненарушенной»

от 20.10.2010 № 1430, от 25.10.2010 № 1443, от 25.10.2010 № 1444, от 26.11.2010 № 1562, от 24.12.2010 № 1787, от 24.12.2010 № 1790, от 21.01.2011 № 66, от 21.01.2011 № 68, от 10.03.2011 № 282, от 30.03.2011 № 393, от 24.10.2011 № 1455, от 24.10.2011 № 1459, от 12.12.2011 № 1657, от 30.01.2012 № 66, от 28.04.2012 № 379, от 27.09.2012 № 37, от 14.02.2013 № 86, от 01.03.2013 № 119, от 22.05.2013 № 334, от 26.12.2014 № 1248 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).

Аналогичных распоряжений КЗР и КИО гораздо больше, чем постановлений правительства Санкт-Петербурга, однако они не опубликованы.

8 См., в частности, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.11.2000 по делу № А56-11809/00, от 21.04.2006 по делу № А56-30904/04, от 25.08.2008 по делу № А56-13605/2007, от 09.02.2010 по делу № А56-51801/2008, от 02.06.2011 по делу № А56-39315/2010, от 27.08.2013 по делу № А56-61350/2012, от 19.12.2013 по делу № А56-5511/2013; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.12.2011 № ВАС-12820/11 по делу № А56-39315/2010 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).

Также см. решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 5 сентября 2012 года по делу № 2-618. Ши http://www.gcourts.ru/case/10886707

9 См., в частности, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.11.2002 по делу № А56-8890/02, от 08.10.2008 по делу № А56-52415/2007, от 21.09.2009 по делу № А56-39521/2008, от 01.07.2010 по делу № А56-30667/2009, от 18.07.2011 по делу № А56-39356/2010, от 30.03.2012 по делу № А56-32093/2011; определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 № ВАС-15551/10 по делу № А56-30667/2009 и от 16.07.2012 № ВАС-8598/12 по делу № А56-32093/2011 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).

зоной прохода и проезда все-таки устанавливает частный сервитут в отношении служащего земельного участка 10.

Очевидно, что при наличии перечисленных характеристик зона прохода и проезда не отвечает требованиям ни о границах (пределах) права собственности, ни об одном из известных федеральному законодательству сервитутных типов ограничений (обременений) права собственности на недвижимое имущество, а претендует на то, чтобы быть самостоятельным сервитутным ограничением (обременением). При этом в части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункте 2 статьи 1 ГК РФ предусматривается, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 9 ЗК РФ установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков относится к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений. В соответствии со статьей 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами. Ограничения прав на землю вводятся актами исполнительных

органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда и подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав) ограничения прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

При этом в существующем федеральном законодательстве отсутствуют положения и о возможности установления ограничения в виде зоны прохода и проезда, и о его правовом режиме. Следовательно, возникает принципиальный вопрос о законности введения такого ограничения.

Не проливает свет на сложившуюся ситуацию и судебная практика по рассматриваемой теме, представляющая собой классический пример «разношерстности» судебных решений:

• используя понятие «зона прохода и проезда», суды исходят из того, что речь должна идти о частных сервиту-

тах 11;

• рассматривая категорию «зона прохода и проезда», суды квалифицируют ее как частный сервитут или как сервитут без определения его вида 12, как

10

См., в частности, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2005 по делу № А56-22232/03, от 29.03.2010 по делу № А56-52296/2008; постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.05.2015 № Ф07-2409/2015 по делу № А56-60507/2012 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).

См., в частности, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2010 по делу № А56-52296/2008, от 26.09.2011 по делу № А56-52296/2008, от 17.05.2012 по делу № А44-73/2011, от 08.10.2012 по делу № А56-52296/2008; определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2011 № ВАС-14818/11 по делу № А56-52296/2008, от 21.12.2011 № ВАС-14818/11 по делу № А56-52296/2008, от 14.01.2013 № ВАС-14818/11 по делу № А56-52296/2008 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).

См., в частности, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.11.2000 по делу № А56-11809/00, от 13.11.2002 по делу № А56-8890/02, от 21.04.2006 по делу № А56-30904/04, от 15.05.2006 по делу № А56-12227/2005, от 27.08.2009 по делу № А56-14435/2008; постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2006 по делу № А56-12227/2005, от 31.05.2011 по делу № А56-57861/2010 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»; URL: www.kad.arbitr.ru).

публичный сервитут 13, как самостоятельное законное ограничение прав на недвижимое имущество, не давая однозначные пояснения относительно его правовой природы 14;

• в отдельных случаях суды приходят к выводу о несоответствии категории «зона прохода и проезда» требованиям федерального законодательства или выражают сомнения в таком соответствии 15.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

ИСТОЧНИКИ

1. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».

2. Гражданский кодекс Российской Фе-

дерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

5. Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпий-ских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ.

6. Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 201 2 году, о развитии города Владивостока как центра международного

13 См., в частности, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.10.2008 № 680-0-0; постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.02.2010 по делу № А56-51801/2008, от 06.05.2011 по делу № А56-17646/2010, от 05.09.2011 по делу № А56-57861/2010; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2011 № ВАС-14036/11 по делу № А56-57861/2010 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс»).

14 См., в частности, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2003 № А56-6524/03, от 09.06.2007 по делу № А56-41034/2006, от 04.04.2008 по делу № А56-46736/2006, от 01.07.2008 по делу № А56-17938/2007, от 25.11.2008 по делу № А56-48113/2007, от 09.02.2009 по делу № А56-7846/2008, от 01.07.2010 по делу № А56-30667/2009, от 02.06.2011 по делу № А56-39315/2010, от

21.06.2011 по делу № А56-43975/2010, от 18.07.2011 по делу № А56-39356/2010, от 27.01.2014 № Ф07-10615/2013 по делу № А56-68634/2012; постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от

25.09.2014 по делу № А56-41752/2013, от 29.04.2015 № Ф07-1636/2015 по делу № А56-38599/2014; определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.09.2007 № 11852/07 по делу № А56-41034/2006, от 22.12.2008 № 13904/08 по делу № А56-17938/2007, от 25.11.2010 № ВАС-15551/10 по делу № А56-30667/2009, от 08.12.2011 № ВАС-12820/11 по делу № А56-39315/2010, от 21.05.2014 № ВАС-5789/14 по делу № А56-68634/2012; постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2008 по делу № А56-7846/2008, от 30.07.2015 по делу № А56-70228/2014; решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2011 по делу № А56-57861/2010 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс», URL: www.kad.arbitr.ru).

Также см. решение Красногвардейского районного суда от 03.02.2011 по делу № 2-72/11 (URL: http://www. gcourts.ru/case/1687496), решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05.09.2012 по делу № 2-618 (URL: http://www.gcourts.ru/case/10886707).

15 См., в частности, решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2010 по делу № А56-43975/2010, от 02.12.2010 по делу № А56-39315/2010, от 12.04.2011 по делу № А56-71964/2010, от 24.12.2013 по делу № А56-41752/2013, от 03.03.2015 по делу № А56-70228/2014; постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2011 по делу № А56-71964/2010, от

26.07.2012 по делу № А56-53887/2011; постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.07.2012 по делу № А56-35721/2011, от 16.10.2012 по делу № А56-53887/2011; постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.03.2015 № Ф07-738/2015 по делу № А56-41076/2014, от

29.05.2015 № Ф07-2409/2015 по делу № А56-60507/2012, от 09.12.2015 по делу № А56-70228/2014; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.10.2012 № ВАС-14068/12 по делу № А56-35721/2011 (Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс», URL: www.kad.arbitr.ru). Также см. решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 14.09.2011 по делу № 2-2884/11 (URL: http://www.gcourts.ru/case/2621447).

сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 8 мая 2009 года № 93-ФЗ.

7. О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 7 июня 2013 года № 108-ФЗ.

8. Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ.

9. Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ.

10. О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 17 июля 2009 года № 145-ФЗ.

11. Об утверждении Инструкции о порядке разработки, составе и содержании документации по планировке территории в Санкт-Петербурге : распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре города Санкт-Петербурга от 22 мая 2006 года № 515.

12. О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельных участков : распоряжение правительства Санкт-Петербурга от 25 декабря 2003 года № 31-рп.

13. Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предо-

ставлению государственной услуги по утверждению границ земельных участков в соответствии с действующим законодательством : распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 17 марта 2016 года № 27-р.

14. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.

15. Аккуратов И. Ю., Коршунов Н. М., Хо-рев А. А. К вопросу об ограничениях и обре-менениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10.

16. Бабаев А. Б. Система вещных прав. М., 2006.

17. Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. Вещное право. СПб., 1896. Выпуск II.

18. Гамбаров Ю. С. Особенная часть. Вещное право. СПб., 1909.

19. Горонович И. Исследование о серви-тутах. СПб., 1883.

20. Гражданское право : учебник : в 3-х т. 7-е изд., перераб. и доп. / В. В. Байбак, Н. Д. Егоров, И. В. Елисеев [и др.] / под ред. Ю. К. Толстого. М., 2011. Т. 1.

21. Ким Д. Ч. Особенности ограниченных вещных прав // Законодательство и юридическая наука. 2009. № 7.

22. Косарев И. Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (Сервитуты) // Правоведение. 1996. № 3.

23. Краснова Т. С. О регулировании сер-витутных отношений в дореволюционной России // Правоведение. 2015. № 1 (318).

24. Мейер Д. И. Русское гражданское право. СПб., 1902.

25. Метельская В. В. Проблемы правового регулирования сервитутов // Арбитражная практика. 2009. № 2.

26. Новицкий И. Б. Право соседства // Право и жизнь. 1924. № 5-6.

27. Рудоквас А. Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4.

28. Rudokvas A. The Impact of Austrian Civil Code (ABGB) of 1811 on the Concept of Ownership in Russia / 200 Jahre ABGB - Ausstrahlungen. Die Bedeutungder Kodifikationfür-andere Staatenundandere Rechtskulturen. Hrg. von M. Geistlinger, F. Harrer, R. Mosler, J. M. Rainer. Manzsche Verlags - und Universitätsbuch-handlung. Wien, 2011.

29. Рыбалов А. О. Проблемы классификации гражданских правоотношений :

дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2007.

30. Шинкевич Д. В. Установление публичных сервитутов в документации по планировке территории: предложения по совершенствованию градостроительного законодательства // Туризм: право и экономика. 2010. № 3.

31. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М., 1995.

Продолжение в следующем номере журнала

* * *

О статье «Использование квалиметрической модели при применении сравнительного подхода»

В.В. Смирнов консультант ООО «Сколково Груп Интернешнл», кандидат технических наук (г. Москва)

Виталий Валерьевич Смирнов, vitaly_smirnov@mail.ru

В июльском номере журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» за 2016 год была опубликована статья оценщика ООО «Краевой центр оценки» из Владивостока А.С. Гавриловой «Использование квалиметрической модели при применении сравнительного подхода» (№ 7 (178), 2016. С. 46-57).

Сегодня вопросы применения сравнительного подхода для оценивания кадастровой стоимости объектов недвижимости, рассмотренные в статье, весьма актуальны, однако автор, на наш взгляд, недостаточно убедительно изложил свою точку зрения на применение квалиме-трического инструментария при использовании сравнительного подхода.

Одно из преимуществ применения квалиметрии при оценивании кадастровой стоимости объектов недвижимости состоит в максимальном использовании доступной информации о це-нообразующих факторах и учете интересов всех участников рынка недвижимости, что автор статьи не рассматривает и не отмечает.

Довольно интересным является вопрос отнесения методов квалиметрии к методам сравнительного, доходного и затратного подходов. По-видимому, в настоящее время специалисты в области оценивания еще не пришли к единому мнению по этому вопросу. Возможно, потому что существует целое семейство квалиметрических методов, которые можно в разной степени отнести к каждому из трех подходов. Среди наиболее известных выдем методы, предложенные Г.Г. Азгальдовым [1] и Т.Л. Саати [2]. Методы Г.Г. Азгальдова, основанные на построении деревьев свойств, со сравнительным подходом роднит возможность расчета значений комплексного показателя (качества, экономичности, интегрального качества и т. д.) с использованием одной и той же оценочной модели для нескольких различных объектов, однако и метод анализа иерархий, предложенный Т.Л. Саати, позволяет сравнивать несколько альтернативных объектов на основе значений комплексного показателя, но сами эти объекты являются частью оценочной модели. Эти методы имеют некоторые ограничения для применения в определенных ситуациях. В ряде случаев их недостатки могут быть компенсированы за счет использования квалиметрических оценочных моделей типа «функции - объекты - свойства», предложенных в работе [3, с. 279-286.]. К сожалению, из текста статьи А.С. Гавриловой неясно, какие именно квалиметрические методы предлагается использовать или были использованы автором.

Окончание на с. 96