CC BY
88
DOI: 10.24411/2072-4098-2019-10505 Ограничение прав в связи с установлением зоны с особыми условиями использования*
Е.С. Болтанова заведующая кафедрой гражданского права Национального исследовательского Томского государственного университета, профессор Томского государственного университета систем управления и радиоэлектроники, профессор ЗападноСибирского филиала Российского государственного университета правосудия, доцент, доктор юридических наук (г. Томск)
Елена Сергеевна Болтанова, [email protected]
С 4 августа 2018 года 1 начала действовать новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования» Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ, Земельный кодекс). Появление это комплекса норм в ЗК РФ (хотя вряд ли можно признать их чисто земельно-правовую природу и характер) можно расценивать как положительный шаг в развитии российского законодательства.
Появление этой главы не означает, что правового регулирования соответствующих отношений раньше не было. Напротив, развитие законодательства о зонах с особыми условиями использования (эти зоны - разновидность специальных зон) в нашей стране имеет достаточно долгую историю. Так, в первые годы советской власти Декретом СНК РСФСР от 20 марта 1919 года «О лечебных местностях общегосударственного значения» были установлены округа горной охраны в лечебных местностях, признанных имеющими общегосударственное значение, для ограждения источников лечебных вод и лечебных грязей от порчи или истощения; округа санитарной охраны - для ограждения в санитарном отношении лечебных местностей, признанных имеющими общегосударственное значение. В це-
лом же в первые десятилетия новой власти нормативными правовыми актами различных уровней были введены водоохранные, лесные, зеленые зоны, зоны санитарной охраны водных источников, служащих для центрального водоснабжения городов, рабочих поселков и других населенных мест, запретные, запретные пограничные зоны, охранные зоны геодезических пунктов и другие зоны.
Выделение специальных зон происходит в правовых системах и иных стран. Например, в США существуют «накладываемые зоны» (overlay zones), установление которых обеспечивает защиту конкретного ресурса или стимулирование развития в некоторых областях. При наложении специальные зоны размещают «поверх» существующего территориального зонирования района, части района или комбинации районов. Накладываемое зонирование используется, когда есть общественный интерес - сохранение исторически значимых объектов, защита питьевой воды и другие (см. [4, 5]).
В настоящее время в России зонирование приобрело широкие масштабы и известны разные типы и виды зонирования. В настоящей статье пойдет речь о таком
* Статья выполнена при финансовой поддержке гранта 18-011-00612 РФФИ.
1 С даты вступления в силу Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Закон № 342-ФЗ).
типе зонирования, как спорадическое (от лат. единичное), которое получило «новое дыхание» с включением отдельной главы в ЗК РФ. Спорадическое зонирование в отличие от второго типа - сплошного зонирования (например градостроительного) представляет собой юридически значимую деятельность компетентных субъектов по выделению отдельных территорий с замкнутыми границами - специальных зон в установленном законом порядке для распространения на определенные общественные отношения, возникающие в пределах этих зон, специальных правовых норм. Такая деятельность часто имеет весьма локальный, в определенной степени индивидуальный, характер.
Общая задача установления зон с особыми условиями использования - определение в пределах их замкнутых границ правового режима, характеризуемого дополнительными ограничениями, запретами в использовании земельных участков (включая все, что находится над и под его поверхностью, если иное не предусмотрено специальными федеральными законами), не свойственными сопряженным территориям. С принятием новых норм ЗК РФ содержание термина «ограничения использования земельных участков в границах зон с особыми условиями использования» определено следующим образом: это а) ограничение или запрет на размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) б) ограничение или запрет на использование земельных участков для осуществления видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон (п. 2 ст. 104 ЗК РФ). Хотя в Земельном кодексе сделан акцент на земельном участке как объекте ограничения, в действительности при спорадическом зонировании подвергается ограничению использование не только собственно земельных участков (или их части) и расположенной на них недвижимости, но и земли, водных акваторий и расположенного
над ними воздушного пространства, а также недр.
Ограничения использования возникают со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования. Последствиям установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий посвящена статья 107 ЗК РФ. Так, реконструкция зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, может осуществляться только посредством их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (п. 1 ст. 107 ЗК РФ).
Как отмечено в пояснительной записке к законопроекту [6], в результате принятия которого появился Закон № 342-ФЗ, он был принят в целях введения единых подходов к правовому регулированию установления зон с особыми условиями использования территорий и ограничений использования земельных участков, расположенных в таких зонах. Действительно, до 2018 года разные виды зон имели разный правовой режим. Например, все существовавшие виды специальных зон можно было классифицировать в зависимости от степени ограничения, запрета строительства в их границах на несколько групп - от установления жесткого запрета любого строительства до возможности строительства при получении специальных разрешении, согласований. В последнем случае чаще всего строительство зданий, сооружений было обусловлено получением согласия собственника (владельца) объекта, для охраны которого введена специальная зона. Собственник (владелец) оценивал строительство (реконструкцию) с точки зрения безопасности и сохранения бесперебойности функционирования своего объекта, поэтому ограничение имело «оценочный» характер (подробнее см. [7]).
Сегодня пунктом 3 статьи 106 ЗК РФ введен запрет требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования, а также в границах приаэродромной территории (ч. 4 ст. 26 Закона № 342-ФЗ).
При этом проблема заключалась не только в действии множества разных нормативных правовых актов (что не исключало пробелы), но и в наличии противоречий между ними (см., например, [2, п. 6 ст. 90; 8, ст. 28; 9, п. 4.4]), поэтому формально объединение в одном законе общих и принципиальных положений, применимых к зонам с особыми условиями использования, можно приветствовать.
В ранее действовавшем разрозненном законодательстве упоминались несколько десятков зон. В статье 105 ЗК РФ называется 28 зон с особыми условиями использования (в том числе различные охранные зоны, полосы, округа и приаэродромные территории). Возникает вопрос, насколько этот перечень можно признать закрытым. На первый взгляд, логика принятия новых норм, четкое выделение в каждом подпункте статьи 105 ЗК РФ отдельного вида зон приводит к выводу о закрытом характере этого перечня, но наличие словосочетания «могут быть установлены» в формулировке нормы закрадывает сомнения в правильности первоначально сделанного вывода. Одно можно сказать точно: все виды зон законодателем классифицированы на две неравномерные группы:
1) зоны с особыми условиями, в отношении которых (в отношении каждого вида зон) Правительство Российской Федерации должно утвердить положение;
2) зоны с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона.
В первом случае именно положением
должны быть определены исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, или критерии таких объектов, виды территорий, а также перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон. Ко второй группе отнесены только водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия (п. 1 ст. 106 ЗК РФ).
При применении статьи 105 ЗК РФ возникнет проблема и разграничения названных в ней зон. Например, в подпункте 9 этой статьи названа «зона охраняемого объекта». С учетом того, что большинство зон устанавливаются для обеспечения определенного режима на охраняемом объекте, такое название - самое общее, родовое, применимое ко многим специальным зонам. В статье 1 Федерального закона от 27 мая 1996 года № 57-ФЗ «О государственной охране» есть легальное определение зоны охраняемого объекта - это территория (акватория), в границах которой в соответствии с федеральным законодательством устанавливаются особые условия ее использования. Очевидно, что такое понятие только подтверждает сделанную ремарку. В Правилах определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон [11] не уточняются признаки зон охраняемых объектов, а только называется их цель установления - обеспечение безопасности объектов государственной охраны и защита охраняемых объектов. Но и под такую целевую установку можно отнести, например, зону охраняемого военного объекта, охранную зону военного объекта, отдельно выделенные в подпункте 10 статьи 105 ЗК РФ. Один этот пример показывает, что, видимо, при разработке проекта главы XIX ЗК РФ ее авторы в достаточной степени не систематизировали существующие
зоны с особыми условиями использования территорий.
В то же время заслуживает одобрение включение в ЗК РФ отдельной нормы, посвященной целям установления специальных зон. В силу пункта 1 статьи 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:
1) защита жизни и здоровья граждан (например зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, санитарная зона);
2) безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства (например охранная зона электроэнергетики, охранная зона железных дорог);
3) обеспечение сохранности объектов культурного наследия (например защитная зона объекта культурного наследия);
4) охрана окружающей среды (например охранная зона особо охраняемой природной территории, водоохранные (рыбоохран-ные) зоны);
5) обеспечение обороны страны и безопасности государства (например зона охраняемого военного объекта).
Несмотря на то, что законодатель эти цели строго дифференцировал, во многих случаях установление зоны с особыми условиями использования преследует несколько целей.
Так, зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопрово-дов) устанавливается как для обеспечения безопасной эксплуатации соответствующих объектов, так и для защиты жизни и здоровья граждан. По этому поводу Конституционный Суд Российской Федерации указал следующее: «Установленные федеральным законодателем ограничения фактического использования земельных участков, на которых размещены объекты системы газоснабжения, обусловленные взрыво- и пожароопасными свойствами газа, транс-
портируемого по газораспределительным сетям, и предусмотренные в связи с этим особые условия использования данных земельных участков и режим осуществления на них хозяйственной деятельности направлены не только на обеспечение сохранности объектов системы газоснабжения при ее эксплуатации, обслуживании и ремонте, но и на предотвращение аварий, катастроф и иных возможных неблагоприятных последствий и тем самым на защиту жизни и здоровья граждан, на обеспечение их безопасности» (см. [12, п. 3]).
Кстати, установление указанных зон на практике приводило к многочисленным и «болезненным» для ответчиков (чаще всего граждан) судебным решениям. Для обозначения общего направления этих решений можно привести положение из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2016 год: «строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу». Это позиция касается любых объектов, как самовольно, так и законно возведенных. При разрешении таких дел суды в своих актах подчеркивали, что сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью использующих ее граждан, поэтому, как обратил внимание Верховный Суд Российской Федерации по одному из дел, «суд не может отказывать в удовлетворении требований о сносе зданий, строений и сооружений, построенных ближе установленных минимальных расстояний, ссылаясь на незначительность нарушения минимально допустимых расстояний от оси газопровода до жилого дома ответчика» (см. [14]).
Поскольку на территории России в силу отсутствия у правообладателей земельных участков информации о специальных зонах, в том числе по объективным причинам (зачастую нет такой информации и в открытых информационных системах), во многих случаях в пределах границ зон с особыми условиями использования расположены
объекты недвижимости, не соответствующие правовому режиму этих зон.
В силу действующего сегодня пункта 6 статьи 106 ЗК РФ снос объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах зон, осуществляется в случае, если в соответствии с установленными ограничениями использования земельных участков размещение объектов недвижимого имущества запрещается или если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на допустимый вид разрешенного использования 2 в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков. В случае отсутствия указанного соглашения названный срок определяется нормой пункта 4 статьи 107 ЗК РФ (по общему правилу - три года со дня установления такой зоны).
Нередкими были ситуации, когда собственники объектов, права на которые ограничивались, пытались оспорить установление специальной зоны.
Так, по одному из дел собственник земельного участка в Новгородской области, находящегося в границах зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения «Юрьев монастырь, ХИ-ХУШ вв.» и зоны охраны объекта культурного наследия федерального значения «Перын-ский скит», обратился в Верховный Суд Российской Федерации с административным исковым заявлением о признании недействующими соответствующих приказов Министерства культуры Российской Федерации в части, в которой описание границ зон охраны указанных объектов культурного наследия включает в состав зоны охраны
территорию его земельного участка. В результате включения участка в специальную зону собственнику было запрещено строительство капитальных и временных зданий и сооружений в бассейне видимости объекта культурного наследия; хозяйственная деятельность, нарушающая характер и облик исторических ландшафтов, в том числе использование земель для садоводства и огородничества; самовольная посадка (порубка) деревьев и кустарников и т. д.
Верховный Суд Российской Федерации признал, что при отнесении оспариваемыми приказами принадлежащего административному истцу земельного участка к охранной зоне объектов культурного наследия нормы ЗК РФ и специального законодательства не были нарушены. В решении было подчеркнуто, что «особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, устанавливаемый в охранной зоне объекта культурного наследия, имеет своей целью защиту конституционно значимых ценностей и обеспечение сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории и не затрагивает само существо конституционных гарантий защиты собственности, закрепленных в ст. 17, 35 и 40 Конституции Российской Федерации» (см. [15]).
В ситуациях правомерности установления ограничения прав должен находить широкое применение механизм компенсации убытков правообладателям. Хотя судебная практика знает случаи отказа собственникам в возмещении убытков, поскольку имеет место ограничение прав в публичных целях 3.
2 Допустимый вид разрешенного использования определяется указанными ограничениями и градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории.
3 Так, собственник заявил о взыскании убытков в виде разницы между рыночной стоимостью земельного участка без ограничения прав и рыночной стоимостью участка с учетом таких ограничений, вызванных установлением границы защитной зоны территории объекта культурного наследия. Решением суда (поддержанным апелляционной инстанцией) в иске было отказано в связи с тем, что «законодательством об объектах культурного наследия не предусмотрен механизм возмещения убытков, так как защитные зоны устанавливаются в публичных интересах», и «истец не указал, какие его права нарушены в связи с установлением защитной зоны». Кассационная инстанция справедливо с такими доводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение (см. постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 октября 2018 года № Ф07-12933/2018).
В рассматриваемых ситуациях наряду с общими материальными гражданско-правовыми нормами использовались и статья 57 ЗК РФ, Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц [17]. Сейчас в ЗК РФ включена статья 57.1, специально посвященная особенностям возмещения убытков в случае ограничения прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования 4.
По одному из дел Московский городской суд отметил, что «при установлении зон с особыми условиями использования территорий и нарушении при этом прав собственников земельных участков, защита прав таких собственников осуществляется путем предъявления требований о взыскании убытков в порядке предусмотренном ст. 57.1 ЗК РФ», поэтому отказал в иске о взыскании неосновательного обогащения в размере арендной платы, которое, по мнению исца, возникло в связи с установлением охранной зоны (см. [18]). В этом случае Московский городской суд продемонстрировал действие классического правила Lex specialis derogat generali (лат. - специальный закон отменяет общий закон).
Новые положения, действительно, обладают новизной в правовом регулировании возмещения убытков.
Во-первых, расширен круг субъектов, которые вправе требовать такое возмещение. Например, к ним отнесены лица, с которыми заключены договоры социального найма или договоры найма жилых помещений государственного или муниципального жи-
лищного фонда в многоквартирных домах, публично-правовые образования, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности при включении в границы зоны публичных земель и (или) земельных участков.
Во-вторых, уточнен круг лиц, которые обязаны возместить убытки. Это может быть не только собственник здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны, но и иной правообладатель таких зданий, сооружений, если его обязанность по возмещению убытков предусмотрена соответствующим документом (например договором аренды здания, сооружения), а также застройщик (в отношении планируемого к строительству объекта капитального строительства до ввода такого объекта в эксплуатацию). При отсутствии застройщика или правообладателя здания, сооружения, либо если установление специальной зоны не связано с размещением здания, сооружения, убытки возмещает орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об установлении или изменении зоны. Если зона возникает в силу федерального закона, то такая обязанность возложена на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на установление границ специальной зоны. В последнем случае сделано исключение для зон объектов культурного наследия (см. подп. 3 п. 8 ст. 57.1 ЗК РФ).
В случае начала строительства здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после дня принятия решения об установлении или изменении специальной зоны или дня определения границ зоны, возникающей в силу федерального закона, «революционным» является возложе-
4 Новые правила подлежат применению и в случаях, когда убытки не были возмещены до 4 августа 201 года, но с отдельными исключениями, предусмотренными Законом № 342-ФЗ.
ние обязанности по возмещению убытков (до дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости; далее также - ЕГРН) на органы государственной власти, органы местного самоуправления, которые приняли решение об установлении или изменении зоны либо подготовили сведения о границах зоны и по вине которых сведения о зоне с особыми условиями использования территории не были внесены в установленный срок в Единый государственный реестр недвижимости (п. 9 ст. 57.1 ЗК РФ).
В-третьих, правила расчета убытков получили детальное правовое опосредование. Так, в случае если установление или изменение специальной зоны приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, то в соответствии с их разрешенным использованием по требованию собственника правообладатель зданий, сооружений (в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны), застройщик, орган государственной власти, орган местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества (п. 7 ст. 107 ЗК РФ). Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка и (или) иного объекта недвижимого имущества, порядок предоставления возмещения за прекращение прав на такой земельный участок должны быть установлены Правительством Российской Федерации.
Также в Земельном кодексе определяются правила расчета убытков, связанных с планируемым строительством, реконструкцией объектов, требующих в дальнейшем установление или изменение специальной зоны; с начавшимся строительством после принятия решения об установлении или изменении специальной зоны, но до
внесения сведений о ней в ЕГРН; в случае пересечения границ зон с особыми условиями использования разных видов и т. д.
Появились нормы, которые устанавливают сроки в отношениях по взысканию убытков 5. Принципиально важно обратить внимание на пункт 13 статьи 57.1 ЗК РФ, в соответствии с которым требование о возмещении убытков может быть направлено управомоченным лицом правообладателю здания, сооружения, застройщику или в орган государственной власти, орган местного самоуправления в срок не более чем пять лет. Этот срок является пресека-тельным. Датой, с которой начинает течь это срок, является:
• день установления или изменения специальной зоны,
• день ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, если в период строительства, реконструкции правообладатель земельного участка и (или) недвижимости использовал его с учетом пункта 2 статьи 107 ЗК РФ;
• день, когда указанные лица узнали или должны были узнать об указанных фактах.
Изменения ЗК РФ содержат и определенные гарантии защиты прав и законных интересов правообладателей недвижимости. Рассмотрим основные из них.
1. В отношении каждого вида зон с особыми условиями Правительством Российской Федерации должно быть утверждено соответствующее положение. Исключение составляю только несколько зон, которые возникают в силу закона.
В положениях должны быть определены в том числе различные перечни ограничений в зависимости от видов или характеристик объектов и (или) территорий, в отношении которых устанавливаются специальные зоны. Определение таких перечней осуществляется исходя из режима
5 В последние годы в связи с многочисленными, подчас не всегда необходимыми, излишне детализированными нормами ЗК РФ восприятие, толкование кодекса становится сложным. Статья 57.1, особенно в части установления сроков взыскания убытков, не стала в этой сложившейся тенденции исключением.
зоны и из оценки влияния размещаемых зданий, сооружений на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения.
2. Еще до начала строительства или реконструкции объекта капитального строительства, возведение или реконструкция которого предполагает установление или изменение специальной зоны, застрой-щих до дня обращения за разрешением на строительство обязан обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования. В порядке информационного воздействия орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявший решение по специальной зоне, направляет копию решения в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство.
Если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство, то застройщик должен обратиться с заявлением об установлении или изменении специальной зоны не позднее 5 рабочих дней со дня утверждения проектной документации (см. части 13-15 ст. 106 ЗК РФ).
Копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории входит в пакет документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство объекта, в связи с размещением которого требуется установление или изменение такой зоны (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее - ГрК РФ).
3. Согласно пункту 21 статьи 106 ЗК РФ правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зон, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне с особыми условиями использования в ЕГРН или об изменении таких сведений в порядке, установленном Федеральным за-
коном 3 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Все виды зон с особыми условиями использования территорий, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными, измененными со дня внесения сведений о зоне, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН. Зоны с особыми условиями использования территорий считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о зоне с особыми условиями использования территории из ЕГРН. Последнее правило может быть изменено федеральным законом. В Земельном кодексе такие исключения содержатся для зон, установленных на определенный срок (срочных зон).
4. Для срочных зон с особыми условиями использования пункт 22 статьи 106 ЗК РФ закрепляет, что прекращение их существования происходит:
• по истечении установленного срока;
• одновременно с прекращением существования объекта (в связи с размещением которого она установлена), если указанный факт как прекращающий определен в положении о соответствующем виде специальной зоны.
Кроме того, защитная зона объекта культурного наследия, зона охраны объекта культурного наследия прекращают существование с даты исключения объекта культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Во всех этих случаях принятие специального решения о прекращении существования зоны не требуется. Соответственно, эти юридические факты служат правопрекра-щающими и для ограничений прав, которые сопутствовали существовавшей зоне.
5. Пожалуй, наиболее существенное ограничение, которое характеризует правовой режим специальной зоны, - это уста-
новление видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения) и (или) требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны. Как уже отмечалось, такое ограничение и раньше было свойственно законодательству, но сейчас появилось два новых положения, имеющих диаметрально противовоположное значение для правообладателя недвижимости, попавшего в территорию специальной зоны.
С одной стороны, в силу части 2 статьи 106 ЗК РФ такой перечень должен быть исчерпывающим. Из содержания указанной нормы также следует, что эти виды зданий, сооружений, их разрешенное использование (назначение) и (или) требования к зданиям, сооружениям, и (или) их параметрам не могут иметь произвольный характер, они должны приниматься исходя из оценки влияния (как этих зданий, сооружений на объект охраны или территорию, так и наоборот).
С другой стороны, проектная документация объектов, строительство, реконструкция которых планируется в границах зон с особыми условиями использования территории, режим которых предусматривает ограничение размещения объектов капитального строительства, подлежит государственной экспертизе (ч. 3.4 ст. 49 ГрК РФ). Как отметило Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, положения части 3.4 статьи 49 ГрК РФ применяются вне зависимости от наличия соответствующей информации о зоне с особыми условиями использования в градостроительном плане земельного участка (см. [20]). В соответствии с частью 13 статьи 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы отказывают в выдаче разрешения на строительство в том числе при несоответствии представленных документов ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и
действующим на дату выдачи разрешения на строительство.
6. Со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. В пунктах 2 и 4 статьи 107 ЗК РФ сделаны ряд исключений из этого правила. Допускается:
• использование земельных участков в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов;
• строительство, но только на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения такой зоны, если для строительства, реконструкции объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство;
• использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования;
• приведение разрешенного использования (назначения) и (или) параметров зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до дня установления зоны с особыми условиями использования территории, разрешенного использования земельных участков в соответствие с установленными ограничениями использования земельных участков или снос зданий, сооружений, объектов незавершенного строи-
тельства, размещение которых в зоне не допускается.
Итак, законодательство о зонах с особыми условиями использования территорий давно требовало комплексного подхода, начало которому и было положено с включением в Земельный кодекс специальных норм. Несмотря на некоторые недочеты новых положений, их оценка в целом может быть положительной. Их реализация совместно с необходимыми подзаконными актами позволит создать определенный работоспособный механизм установления, изменения зон с особыми условиями использования и ограничения прав владельцев соответствующей недвижимости.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 гола № 342-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-Ф3 ( с изменениями и дополнениями). Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. О лечебных местностях общегосударственного значения : Декрет Совета народных комиссаров РСФСР от 20 марта 1919 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Garvin Elizabeth A. Making Use of Overlay Zones // Planning Commissioners Journal. 2001. № 43 (Summer). Р. 16-18.
5. Joel Russell. Overlay Zoning to Protect Surface Waters // Planning Commissioners Journal. 2004. № 54 (Spring). Р. 1-4.
6. О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особы-
ми условиями использования территории : проект федерального закона № 302180-7. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Болтанова Е. Ограничение строительства на территориях специальных зон с особыми условиями использования и режимом хозяйственной деятельности // Хозяйство и право. 2012. № 8. С. 121-128.
8. О газоснабжении в Российской Федерации : Федеральный закон от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Правила охраны магистральных трубопроводов : постановление Федерального горного и промышленного надзора России от 24 апреля 1992 года № 9. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О государственной охране : Федеральный закон от 27 мая 1996 года № 57-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. Об утверждении Правил определения границ зон охраняемых объектов и согласования градостроительных регламентов для таких зон : постановление Правительства Российской Федерации от 20 июня 2006 года № 384. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Осиповой Людмилы Владиславовны на нарушение ее конституционных прав положениями пункта 6 статьи 90 Земельного кодекса Российской Федерации, части шестой статьи 28 и частью четвертой статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации : определение Конституционного Суда Российской Федерации от 6 октября
2015 года № 2318-О. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за
2016 год : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 года № 11-КГ15-33. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Решение Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № АКПИ17-294. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 октября 2018 года № Ф07-12933/2018. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
17. Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам
* *
земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц : постановление Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 года № 262. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
18. Апелляционное определение Московского городского суда от 1 2 октября 2018 года по делу № 33-45391/2018. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
19. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 26 сентября 2018 года 39818-СМ/09. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
Окончание. Начало на с. 33
бизнес-класса, например, в ЖК «Фестиваль Парк». При этом и в том и в другом случае 39 процентов покупателей останавливают выбор на жилом комплексе, который расположен рядом - в своем или соседнем районе. 39 процентов прежде всего ориентируются на бюджет покупки новой квартиры.
Интересно отметить, что для большинства участников сделок ТгаЬе-1п самыми «ходовыми» являются 2-комнатные квартиры: их чаще всего продают на вторичном рынке (42%) и чаще всего покупают в новостройках через ТгаЬе-1п (40%). На втором месте - однокомнатные квартиры, и почти четверть сделок приходится на трехкомнатные лоты.
В чем выгода и удобство Trade-In?
Используя ТгаЬе-1п, покупатель квартиры в новостройке получает ощутимые преимущества.
Прежде всего обе сделки проводятся в режиме «одного окна» - не нужно обращаться в разные агентства, чтобы сначала продать готовую квартиру, а затем купить квартиру в новостройке. Вы просто обращаетесь в отдел ТгаЬе-1п компании «БЕСТ-Новострой» и сразу бронируете квартиру в выбранной вами новостройке, а специалисты параллельно с этим занимаются продажей вашей вторичной квартиры. В услугу входит и проведение оценки вашей недвижимости.
Средний срок бронирования квартиры в новостройке для клиентов ТгаЬе-1п - 76 дней. Это намного дольше, чем для клиентов, которые просто рассматривают различные варианты новостроек. Кроме того, это означает, что ваша квартира на вторичном рынке будет продана ориентировочно за 2 месяца! Происходит это потому, что менеджеры «БЕСТ-Новострой» берут на себя все заботы о реализации вашей квартиры и организуют эффективную рекламную кампанию, что в 2-3 раза ускоряет сроки продажи по сравнению со среднерыночными показателями продажи вторичного жилья.
Информация предоставлена пресс-службой компании «<БЕСТ-Новострой»
