CC BY
406
ОБЗОР ОТЕЧЕСТВЕННОГО И ЗАРУБЕЖНОГО ОПЫТА РЕНОВАЦИИ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ Аванесов А. Д.1, Болобошко Д. С.2, Ланин Е. Б.3, Огурцов Г. К.4
'Аванесов Александр Давидович / Avanesov Alexandr Davidovich — магистрант, направление: морские гидротехнические сооружения и сооружения водных путей;
2Болобошко Денис Сергеевич /Boloboshko Denis Sergeevich — магистрант, направление: инновационные методы проектирования и строительства гидротехнических сооружений, кафедра водохозяйственного и гидротехнического строительства;
3Ланин Евгений Бориславович /Lamn Evgenij Borislavovich — магистрант, направление: организация и управление инвестиционно-строительными проектами, кафедра строительства уникальных зданий и сооружений;
4Огурцов Георгий Константинович / Ogurtsov Georgiy Konstantinovich — магистрант, направление: инновационные методы проектирования и строительства гидротехнических сооружений, кафедра водохозяйственного и гидротехнического строительства, Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого, г. Санкт-Петербург
Аннотация: в настоящей статье рассмотрен опыт развития промышленных зон как инструмент повышения их инвестиционной привлекательности и улучшения существующего облика города. Полученные выводы отражают актуальность данной тематики и возможные преимущества от реализации проектов редевелопмента заброшенных производственных комплексов. Найденные пути решения поставленной проблемы помогут муниципалитетам обеспечить развитие депрессивных районов города, а также привлечь молодые перспективные кадры и увеличить приток финансов в городской бюджет.
Ключевые слова: реновация, редевелопмент, реконструкция, рефункционализация, производственные здания.
1. Введение
В структуре современного крупного города, с большим количеством промышленных предприятий крайне трудно найти место для строительства в границах уже сложившихся перспективных районов. Более того, подобные территории часто бывают заняты некогда перспективными крупными промышленными зданиями и комплексами пришедшими в упадок, заброшенными и опустевшими. Подобные объекты, вопреки своей главной функции приносить прибыль, являются лишь обременением для своих хозяев, они старательно искажают привлекательный силуэт города и создаю неблагоприятную депрессивную атмосферу для обитания человека. Печально, что большинство подобных запущенных объектов являются памятниками промышленной архитектуры и наследием великого прошлого[8].
С развитием наукоемкого и инновационного производства город постепенно превращается в административно-деловой центр, и главными его смысловыми доминантами становятся технологически развитые объекты, привлекательные для жизни человека. Вследствие этого возникает новая функция для промышленных территорий - стремительно развивающиеся технопарки, инновационные и медиацентры, творческие арт пространства. С градостроительной точки зрения, ранее доминировавшие промышленные зоны начинают растворяться и подавляться современной застройкой [3]. Опустевшие промышленные объекты становятся пробелами в градостроительной системе современно ориентированных городов. Проблема реновации подобных территорий и их адаптации к современным реалиям становится первостепенной.
Реновация, в отличие от реконструкции, использует наиболее щадящую форму преобразования производственных объектов с изменением их функционального назначения. Она дает возможность максимально использовать существующий потенциал заброшенных и опустевших пространств. Рефункционализация даёт возможность сохранить до 90% существующего объекта, позволяя сэкономить на таких дорогостоящих мероприятиях как снос и новое строительство, а также даёт возможность сохранить уникальный внешний облик индустриальной застройки.
В настоящий момент проблема рефункционализации производственных объектов крайне актуальна, это трудный, но прибыльный путь, поскольку промышленные территории являются ценным ресурсом в экономическом плане. Огромные площади внутреннего и внешнего пространства, расположенные в районах города с развитой инфраструктурой, в
непосредственной близости с социально-культурными и важными административными объектами, несут в себе огромный потенциал для создания потенциально популярных общественных зон, улучшения качества современной городской среды и извлечения отличной прибыли для инвесторов [5]. Такое положение определяет их инвестиционную привлекательность и может содействовать их максимально эффективному использованию и социально-экономическому развитию.
2. Зарубежный опыт реновации производственных пространств
Перепрофилирование промышленных зданий в различные музейные, художественные, развлекательные и деловые центры — типичная тенденция, получившая за последние пол века широкое распространение во всем мире.
Так, в 2000 году здание бывшей электростанции, расположенное на южном берегу Темзы, преобразовалось в амбициозную лондонскую галерею Tate Modem. Ее турбинный зал, высота потолков в котором равна 35 м, а длина 152 м — важнейшая артплощадка в мире, на которой в последние годы были представлены инсталляции Луиса Буржуа, Аниша Капура, Брюса Наумана. Последние два года там демонстрируют проект немецкого художника Кэрстена Хеллера - гигантские спирали из металла и оргстекла, в которых человек может соскальзывать вниз на специальном одеяле [1].
Ещё одним примером является центр современного искусства «Фабрика 798» в Пекине расположенный на территории бывшей военной фабрики электронной промышленности. Фабрика площадью около 640 тыс. кв. м была построена еще с помощью Советского Союза и ГДР в 1950-х гг. в стиле Bauhaus, который предполагает простоту, открытый объем и массивность. Здание обладает уникальным конструктивным решением: тонкой сводчатой оболочкой, поддерживаемой колоннами и ригелями — с одной стороны и наклонной стеной с потолочными окнами — с другой. Внутренняя высота помещения в 7 м и ряды огромных окон верхнего света увеличивают возможность более длительного использования естественного освещения[7]. В период с 1995 по 2003 г. фабрика постепенно перепрофилирована в артпространство. Дизайнеры Ху Йонг и Хуанг Руй не добавили перегородок, новых внутренних стен или декорирования в исходное здание, только оставили лозунги на стенах, относящиеся к периоду культурной революции в Китае[9]. В помещении сохранены бывшие станки и механизмы. Огромное открытое пространство способно вмещать масштабные художественные выставки.
Следует также обратить внимание еще на один проект в Восточной Европе. Так, бывшая мануфактурная фабрика известного Лодзинского фабриканта, располагавшаяся в г. Лодзь (Польша), которая занимала в XIX в. площадь в 30 га, была подвержена ревитализации. Новый объект, крупнейший торгово-развлекательный центр, в настоящее время приобрел зону охвата не только в Польше, но и во всей Центральной Европе. Благодаря хорошей маркетинговой составляющей, рассматриваемый объект считается одним из самых успешных проектов по восстановлению индустриальной недвижимости. Комплекс общей площадью 110 000 кв. м, стал главной культурной достопримечательностью небольшого города Лодзь[4]. Якорем является рекреационно-развлекательный центр, в состав которого входят: кинотеатр с 15 залами (включая 3D-зал), роллердром, скейт-парк, стена для скалолазания, боулинг, арена лазерных игр и другие интересные культурно-развлекательные объекты[6]. Благодаря такому крупному проекту и правильному позиционированию бывшего промышленного комплекса, город Лодзь стал одним из самых популярных туристических центров Польши.
3. Отечественный опыт редевелопмента промышленных объектов
Россия также не отстаёт от зарубежья в сфере реновации некогда промышленных объектов. Например, «Центр дизайна ArtPlay» воплотил в российской столице западную традицию бережного сохранения старинного здания при обогащении его современными конструкциями. Один из первых творческих кластеров Москвы расположился в помещениях бывшей шелковой фабрики «Красная роза» (постройки 1904 г.), под его крышей собраны офисы архитектурных и дизайнерских бюро, салоны мебели и предметов интерьера, выставочно-концертные залы и кафе. Благодаря ежедневному наплыву посетителей кафе, проведению презентаций, мастер-классов, выставок и концертов пространство центра активно включено в жизнь города. И хотя коммерческая составляющая проекта ArtPlay занимала большую долю, в первую очередь, по мнению специалистов, объект носит культурно-просветительский характер [2].
«Лофт Проект Этажи» - торгово-выставочный центр в Санкт-Петербурге, первый и самый известный такого рода комплекс в северной столице, функционирующий в бывшем фабричном помещении Смольнинского хлебозавода, построенного в 1936 г. На территории бывшей фабрики сейчас расположена гостиница, несколько выставочных залов и павильонов,
художественных галерей, часть площадей сдается в аренду магазинам, ресторанам и кафе. Проект многофункционального арт-пространства разработало и воплотило в жизнь архитектурное бюро братьев Е. и С. Архипенко. Их решение в стиле лофт позволило создать неповторимую атмосферу и дарить посетителям незабываемые впечатления.
В качестве успешного примера редевелопмента можно рассмотреть московский дизайн-завод «Флакон». Это бывшая фабрика по производству стекольных изделий в Москве. Инвесторы выкупили заводские помещения и создали кластер, пользующийся устойчивым спросом среди творческой молодежи. Реконструированные заводские пространства в настоящее время служат местом для расположения мастерских, креативных агентств, где также проводятся различные культурные мероприятия. Успех был достигнут благодаря грамотно разработанной концепции ревитализации территории, ее благоустройству, созданию площадок для проведения мероприятий, дизайнерских мастерских, торговых площадок и др. Разработана и реализована грамотная стратегия продвижения объекта, установлены партнерские отношения. Приведенный пример иллюстрирует тенденцию к грамотному и нестандартному использованию заброшенных промышленных территорий.
В 2012 г. в Санкт-Петербурге на базе бывшей мануфактуры был реализован публичный проект «Ткачи». Внешне здание практически не изменилось, а внутри на пяти этажах разместились магазины и шоу-румы (на первом этаже), офисы (со второго по четвертый этаж), большое публичное пространство на пятом этаже (Tkachi Open Space). Примечательно, что градозащитники дали этому проекту высокую оценку. Многие из них до сих пор называют реконструкцию здания новой бумагопрядильной мануфактуры одним из наиболее удачных примеров работы с историческими постройками. В настоящий момент «Ткачи» — это многофункциональный центр площадью 10 000 кв. м — самое большое креативное пространство в Петербурге. Стоимость аренды квадратного метра — от 1000 до 1500 рублей Заключение
Все современные города стремятся быть более привлекательными для крупных капиталовложений, и стремятся повысить интерес к городу со стороны перспективной творческой молодежи, состоятельных слоёв населения, а также крупных компаний. Данные цели достигаются путём переосмысления функционального назначения постиндустриальных пустующих промышленных зданий и кластеров в перспективных районах с их последующей реновацией в различные творческие, деловые, спортивные и развлекательные пространства в совокупности с созданием комфортной для обитания человека среды.
Литература
1. Соловьев М. М.Проблемы оценки эффективности управления государственной собственностью // Менеджмент в России и за рубежом, 2008. № 4. С. 32-46.
2. Максимов С. Н. Девелопмент: развитие недвижимости: Монография. СПб: Питер, 2003. 256 с.
3. Туфлина О. Э. Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента: диссертация... кандидата экономических наук: 08.00.05 / Туфлина Ольга Эдуардовна. [Место защиты: Гос. ун-т упр.]. Москва, 2009. 160 с.
4. Гельфонд А. Л. Архитектурное проектирование общественных зданий и сооружений. М.: Архитектура. С. 2007. 276 с.
5. Шагин А. Л. Реконструкция зданий и сооружений. М.: Высшая школа, 1991. 351 с.
6. Шепелев Н. С., Шумилов М. С.. Реконструкция городской застройки. М.: Высшая школа, 2000. 271 с.
7. Федоров В. В.. Реконструкция и реставрация зданий. М.: ИНФРА-М, 2003. 206 с.
8. Конюков А. Г. Курс лекций по дисциплине реконструкция зданий, сооружений и застройки. Методическое пособие. Нижний Новгород, 2010. 63 с.
9. Травин В. И. Капитальный ремонт и реконструкция жилых и общественных зданий. Учебное пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов. Ростов-на-Дону: Феникс, 2002. 213 с.
10. Орловский Б. Я. Архитектура гражданских и промышленных зданий. Общественные здания. М.: Высшая школа, 1978. 271 с.
