Реновация территорий как разновидность инвестиционных проектов Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

реновация территорий как разновидность

инвестиционных проектов

_Аннотация

В статье рассматриваются основные принципы реформирования территорий. Определены проблемы процесса трансформации территорий. Выделены особенности редевелопмента в процессе реновации комплексов производственных объектов недвижимости. Показана многосубъектность, многогранность каждого процессарефункционализации городских территорий__

Ключевые слова: реновация, депрессивные территории, редевелопмент, рефункционализация индустриальной территории, недвижимость, реформирование

Реновация территорий представляет собой трансформацию или развитие объекта недвижимости с ограничениями по срокам, содержанию и ресурсам, а также необходимостью привлечения больших по объему инвестиций. Это демонстрирует многосторонность процесса реновации и дает общее представление о масштабе значимости результатов.

Цели, задачи и принципы реновации территорий

Реновация осуществляется с целью приведения депрессивных территорий к экономически, экологически и социально эффективному режиму использования.

В числе задач проекта рефункционализации индустриальных площадок (industrial brownfield

- англоязычная транскрипция деградирующих индустриальных пространств и плоскостей) правомерно выделить такие блоки:

- купирование «враждебного» воздействия производственных и масштабных транспортных площадок на экологию;

- восстановление ценности или приращение стоимости объектов недвижимости;

Увайсаева Ашу Гайрбековна

начальник отдела

трудоустройства

выпускников,

Чеченский

государственный

университет, г. Грозный

trud-vipusk@mail.ru

реновация

существляется с целью приведения гпрессивных территорий

экологически

и социально

эффективному

_режиму

—использования

тши

яхпр

- подъем коэффициента полезного использования территории в центральных районах мегаполиса;

- возрождение и грамотное использование градостроительного потенциала;

- объективно необходимый секвестр производственных мощностей и передислокация производственного потенциала;

- сохранение потенциала рабочих мест;

- придание освобождаемым площадям функциональной нагрузки, отвечающей современному платежеспособному спросу;

- обеспечение защиты на перспективу от негативных техногенных воздействий.

В результате анализа задач реформирования территорий представляется возможным формирование принципов, лежащих в его основе:

- эффективность экономическая (многосубъектная);

- эффективность социальная;

- эффективность экологическая (био-позитив-ность);

- рациональность организации развития террито-

анение или возрождение истор ия.

орического орического

Этапы проекта трансформации территории

Понять смысл вышеуказанных принципов и выявить специфические черты, проблемы процесса редевелопмента производственных территорий целесообразно в ходе детального рассмотрения каждого из этапов реализации проекта. Этапы реализации проекта трансформации территорий обобщенно могут быть представлены следующим образом [1]:

1) инициирование проекта;

2) оценка инициативы;

3) обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования;

4) технико-экономическое обоснование и проектирование;

5) согласование проекта с органами государственного контроля и регулирования;

6) формирование системы договорных отношений участников реализации проекта;

ЪЛА—

российское предпринимательство, № 8(254)/апрель 2014

7) внедрение проекта;

8) распоряжение результатами проекта.

В силу того, что каждый проект, каждый объект являются уникальными, последовательность и момент реализации обозначенных этапов могут меняться.

Составляющими элементами блоков проекта трансформации территорий могут быть: информационные ресурсы; финансовые ресурсы; административные ресурсы; профессиональные девелоперские и организационные навыки; профессиональные связи; материальные ресурсы (собственно комплекс промышленных объектов, пригодных или нуждающихся в реновации); профессиональная девелоперская команда; платежеспособный спрос на результат проекта.

Проблемы процесса трансформации территорий

Отдельного рассмотрения заслуживает комплекс проблем, который приходится нивелировать предпринимателю, приступившему к трансформации территорий.

В таблице представлены проблемы процесса трансформации территорий, сгруппированные автором по направлениям их возникновения. Однако на практике все проблемы связаны между собой и отнести их однозначно к какой-либо из групп не всегда возможно.

Комментарии к выделенным проблемам трансформации территорий

Дополнительно для понимания особенностей проблем и порядок их возникновения в процессе реновации комплексов производственных объектов недвижимости требуется внести по отдельным указанным пунктам уточнения. В отношении масштаба реанимируемой территории уместно выделить два вида редевелопмента: локальный (точечный), когда проводится работа над отдельным зданием; глобальный (комплексный), когда разрабатывается проект реновации целого квартала. При пространственной трансформации промышленных объектов, особенно опасных и вредных производств (литейное, гальваническое, химическое), появляется необходимость утилизировать все

в силу того,_

что каждый_

проект, каждый_

объект являются

уникальными,_

последовательность и момент реализации обозначенных этапов могут меняться_

-Л

региональнаяэкономика

ъ

о о о

к а

Я

о

СЪ Си

к

К

(У

Г>

05

.О

Со

а

(У

Ьо о

к

Группировка проблем процесса трансформации территорий

Таблица

№ п/п Группы проблем (направления возникновения проблем) Формулировка проблемы

1 Общие - масштабность (по признаку территориального охвата); - наличие большого количества субъектов исследования; - неумение девелопера договариваться, находить компромиссные решения с заинтересованными сторонами; - финансовая емкость; - отсутствие грамотной концепции, соотнесенной с текущим состоянием имущественного комплекса; - предъявляемый спрос; - необходимость вывода действующих промышленных мощностей и поиск площадки под них; - необходимость изменения функционального назначения реанимируемых территорий; - выделение, оценка и предупреждение (или страхование) рисков (в том числе рисков экономических колебаний, кризисных явлений в экономике); - неумение грамотно позиционировать идеи проекта

2 Административные - бюрократизм согласующих инстанций; - отсутствие профильных нормативных актов, регулирующих исключительно процедуру редевелопмента; - необходимость соотнесения концепции проекта с планами государственных органов по развитию городской среды и отдельных его сфер; - несоблюдение требований по сохранению, реконструкции или восстановлению памятников истории и культуры, причисленных к разрабатываемой территории

3 Юридические - необходимость проведения правового аудита; - усложненность консолидации прав на земельный участок и объекты недвижимости на нем; - требование к определению типа правомочий, обязанностей каждого из участников проекта и их разграничение; - сложности налаживания договорных отношений

4 Временные - длительность этапа разграничения прав на разрабатываемые индустриальные площадки (в течение от 6 месяцев до 2 лет длится процесс консолидации прав); -длительность этапа ведения переговоров; -длительность этапа регистрации новой формы правомочий на землю, здания, сооружения; - продолжительность этапа получения разрешений и допусков по решениям, заложенным в концепции проекта; - длительность этапа перевода мощностей действующего предприятия (такой процесс может занимать не менее 5 лет); -длительность этапа окупаемости инвестиций (до 8-12 лет)

Продолжение таблицы

м

к о ж

N° п/п Группы проблем (направления возникновения проблем) Формулировка проблемы

5 Финансовые - высокая стоимость земельных участков в центральных районах мегаполисов (стоимость покупки даже нерентабельного индустриального комплекса может достигать $1200 за кв. м); - выявление долговых обязательств заводов; - затраты на преодоление административных барьеров; - сложность просчета на проектной стадии доли инвестиций городского бюджета (при наличии таковой); - ограниченные возможности привлечения заемных средств (девелопер вынужден вкладывать собственные средства в объеме до 40% от общей стоимости проекта); - величина бюджета проекта (инвестиции могут составлять от $300 млн до $3 млрд соответственно для площадей от 5 до 55 га); - непредсказуемые затраты на очистку территории и деконтоминацию стен производственных помещений; - затраты на подведение дополнительных энергомощностей (только получение технических условий может быть оценено в 25 тыс. руб. за 1 кВт)

6 Технические - изношенность индустриальных основных фондов; - необходимость перекладки пришедших в негодность инженерных сетей

7 Социальные -транспортные вопросы (задача обеспечения доступности для всех категорий населения); - вопросы занятости (задача сохранения или организации новых рабочих точек); - вопросы социально-инфраструктурного обеспечения (задача включения в проект объектов культуры, больниц, школ, детских садов); - вопросы нормализации экологического фона (особенно в центральных участках города)

8 Психологические(проблемы оппортунистического поведения) - завышение руководителями заводов выкупной стоимости земли; - отсутствие личной заинтересованности представителей власти в скорейшем воплощении проекта, а это отражается на сроках согласования разрешительной документации; - сложности достижения договоренностей с инвесторами (в частности в результате неготовности инвесторов вкладывать дополнительные средства в обустройство социальной инфраструктуры; модификации составляющих проекта); - неготовность работников действующего предприятия географически менять место работы вместе с выносимыми за пределы города производственными мощностями

_однако на практике

_все проблемы

связаны между собой

_и отнести

_их однозначно к

_какой-либо из групп

_не всегда возможно

тов

¿хщр

конструкции здания, снимать верхний слой почвы, пропитанный химическими отходами производства, обеззараживать его, вывозить за пределы города и утилизировать. Согласно оценкам Агентства развития и исследований в недвижимости, бюджет рекультивации по подобному сценарию может составить не менее $100 за 1 кв. м. В структурном срезе затрат такие работы могут составить 20% от общего объема инвестиций. Процесс трансформации в силу комплексности задач и индивидуальности каждого проекта, в основе которого такой уникальный продукт, как земельный участок, требует формирования команды специалистов с кросс-функциональным профилем навыков. Они должны уметь решать нестандартные задачи, базирующиеся на сочленении различных областей: экономический анализ, юридический аудит и согласование, проектирование, логистика, маркетинг.

Обязательства по сохранению отдельных зданий, сооружений, строений, представляющих памятник истории культуры и промышленной архитектуры, повышают стоимость проекта. Дополнительная финансовая нагрузка бывает обусловлена еще и тем, что такие памятники существуют только по документам. Это означает, что возникает требование не просто сохранить или отреставрировать, но и воссоздать.

Разработка концепции реновации депрессивных территорий

Можно выделить две существенно различающиеся схемы воплощения концепции реновации депрессивных территорий по признаку исходной базы:

- работа с действующими предприятиями (доками), логистическими комплексами;

- территории под прекратившими свою непосредственную деятельность предприятиями.

По признаку правомочности действий редевело-мент может быть законным и незаконным. Такое деление скорее относится к процедуре получения прав на земельный участок. Законный порядок предполагает покупку прав у одного, либо у нескольких собственников. При этом наиболее удобным признается вариант взаимодействия с единым собственником, но на прак-

российское предпринимательство, № 8(254)/апрель 2014

тике такое случается редко. Поэтому застройщик вынужден тратить не только временные, но и финансовые ресурсы на поиск всех правообладателей на обширные индустриальные площади. Данный нюанс является следствием как этапов приватизации объектов государственной собственности, так и передела сфер влияния, характерного для начала 1990-х гг. [2]. Незаконной моделью захвата потенциально привлекательных территорий посредством прямого силового воздействия является рейдерство. Смысловым стержнем редевелопмента индустриальных территории является концепция, которая воплощает собой: в глобальном плане - результат соотнесения требований и мотивов каждой стороны - участницы проекта, а в формализованном -модель будущего бизнес-актива, способного приносить доход.

Подготовка идеи-концепции рефункционализации индустриальной территории может быть реализована в соответствии со следующими этапами [3].

1) Комплексное исследование рынка недвижимости:

- общие тенденции рынка недвижимости;

- состояние сегментов рынка недвижимости;

- динамика рынка недвижимости.

2) Полный и всесторонний аудит объекта инвестирования (due diligence) по направлениям:

- функциональная принадлежность объекта недвижимости (производственная, коммунально-складская, деградирующие территории, автобазы и т.д.);

- привлекательность территории (экономическая, градостроительная, ландшафтная, экологическая и т. д.);

- уровень негативного воздействия на окружающую среду;

- изучение культурной, исторической, архитектурной ценности территории и зданий (памятники, уникальная современная архитектура);

- форма собственности;

- доходность;

- основательность и физическое состояние зданий.

3) Инвестиционный анализ:

- основные нормативные документы для финансово-экономических расчетов;

стоимость

покупки даже нерентабельного индустриального комплекса может достигать_

$1200 за кв. м

в отношении

масштаба

реанимируемой

редевелопмента: _локальный,...

глобальный

(комплексный)

сультант<

тови—

- план организации проекта (этапы и сроки реализации);

- смета расходов на проект;

- расчет доходов (план продаж);

- график освоения инвестиций;

- источники, объемы и сроки финансирования;

- отчет о движении денежных средств;

- прогнозный баланс;

- отчет о прибылях и убытках;

- оценка и прогноз различных сценариев бюджета проекта;

- построение бизнес-плана.

4) Формирование стратегии, концепции и отбор исполнителей проекта:

- концепция включает: новое функциональное приложение, архитектурные и потребительские требования, инженерные и инвестиционные аспекты, юридические параметры;

- создание профессиональной команды исполнителей предполагает: проведение тендера среди различных специалистов, проектировщиков, консультантов, подрядчиков; раз "окументации [4].

_

Редевелопмент индустриальных территорий, независимо от их профиля (производство, склады, земли железной дороги, грузовые порты), особенно в центральных районах города, является инструментом разрешения множества системных проблем, относимых к следующим сферам: управление конкретным комплексом индустриальных объектов; управление недвижимостью города; экологическая среда; социальная сфера; сфера формирования рынка недвижимости, рынка правовых услуг. Это в общем случае и обуславливает многосубъек-тность, многогранность каждого процесса рефун-кционализации городских территорий.

Литература

1. Соловьев М.М. Проблемы оценки эффективности управления государственной собственностью // Менеджмент в России и за рубежом. - 2008. -№ 4. - С. 32-46.

2. Максимов С.Н. Девелопмент: развитие недвижимости: Монография. - СПб: Питер, 2003. - 256 с.

-

российское предпринимательство, № 8(254)/апрель 2014

3. Туфлина О.Э. Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента: диссертация ... кандидата экономических наук: 08.00.05 / Туфлина Ольга Эдуардовна; [Место защиты: Гос. ун-т упр.].- Москва, 2009. - 160 с.

4. Материалы семинара «Редевелопмент промышленных территорий» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cntiprogress.ru/ seminarsforcolumn/14782 арх.

Ashu G. Uvaisaeva

Head of the Department of Graduates Employment, Chechen State University, Grozny

Renovation of territories as a type of investment project

_Abstract

The article deals with basic principles of territory reformation and identifies the problems of the process of territory transformation. The author points out the distinctive features of redevelopment in the process of renovation of complexes of industrial facilities. The study shows that each process of refunctionalisation of urban territories is complex, multifold and multi-constituent. Keywords: renovation, depressed territories, redevelopment, refunctionalisation of industrial territories, real estate, reformation