CC BY
70Алгоритм управления развитием объекта промышленной недвижимости на основе
редевелопмента
Algorithm of management of industrial real estate development on the basis of
redevelopment
Ь Л московский
ШЩ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ лЛ ЖУРНАЛ
Азимбаева Анастасия Артуровна,
студент магистратуры кафедры организации строительства и управления недвижимостью ФГБОУ ВО «Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет» (НИУМГСУ129337, Москва Ярославское шоссе 26) azimbaeva.nas@mail.com
Аннотация: В данной статье рассмотрены основные перспективы реновации старых промышленных зон и заброшенных территорий Москвы, выделены основные проблемы и представлены пути их решения. Проанализирована программа города по развитию Москвы, а так же приведены статистические данные по предстоящим объемам строительства на территориях, где проводится реновация.
Summary: This article discusses the main prospects for the renovation of old industrial zones and abandoned areas of Moscow, highlights the main problems and presents ways to solve them. The program of the city on development of Moscow is analysed, and also statistical data on the forthcoming volumes of construction in territories where renovation is carried out are given. Ключевые слова: промышленность, улучшение, проекты застройки, реконструкция, развитие территорий, реновация, строительство.
Keywords: industry, improvement, building projects, reconstruction, development of territories, renovation, construction.
Промышленные площадки являются в данный момент ключом к решению вопроса недостатка свободных земель для нового строительства. Но воспользоваться этим достаточно непросто.
В российских городах промышленной зоны занимают порядка трети, а то и больше общей площади городских земель. В европейских странах не более десятой части. Причем зачастую это в основном территории под давно неработающими заводами и фабриками. На
данный момент промышленные зоны занимают на территории Москвы 18,8 тыс. га, из которых 4,7 тыс. га могут быть реорганизованы.
В Москве и Новой Москве до сих пор остались из наследия советской эпохи полдюжины промышленных предприятий, которые продолжают свое функционирование. Все остальные, которые продолжают свое существование, за пару десятков лет сократили объемы производства в несколько раз.
Однако при этом, с одной стороны, цена владения землей за счет повышения ее кадастровой стоимости и фискального бремени постоянно растет. А строения и коммуникации, напротив, ввиду недостатка средств на их поддержание приходят все в больший упадок.
Для решения описанных проблем часто прибегают к редевелопменту или к реновации городских территорий.
Редевелопмент - целенаправленное материальное изменение существующего объекта имущества, направленное на повышение его класса и/или кардинальное изменение функционального назначения, в результате которого объект приобретает качественно новые свойства и характеристики, повышающие его стоимость. Выделяют 8 этапов (табл.1) редевелопмента, через которые проходит каждый проект, направленный на улучшение рассматриваемого объекта:
Таблица 1 - Основные этапы редевелопмента
№ Этап Содержание этапа
1 Экспертная оценка выбракнсио земельного участка Оперативная опенка имущественного комплекса инвестором, под готов кап сходно-разреш ител ьной документации и кадастровых документов
2 Разработка концепции проекта Окончательное формирование инйсстицмоешоП концепции застройки.
л Инженерные изыскания Предоставление информации о форме п рельефе участка, структуру застройки территории, наличии ннженернотранспоргнои инфраструктуры, эколо-гическиххарактер нстиш
4 Техническое оиследоюние Анализ конструкт пи пых особенностей существующих эданпн и сооружении
Разработка технических решении Уточнение бюджета сноса, демонтажа н рекультивации территории.
б Проектные работы Разработка проек тон документации
7 Сопровождение и согласование проекта Учет особенностей федерального и регионального законодательства.
8 Работы по полного в ке участка Комплекс работ по сносу и демонтажу, реконструкции, рекультивации и рециклкигу строительных отходов.
Редевелопмент бывших промышленных зон стал очень актуальным для городской среды, в первую очередь для соседствующих микрорайонов и кварталов. Ведь зачастую
бывшие промышленной зоны в силу заброшенности становятся источником социальной или экологической опасности.
Инженерные сети предприятий, как правило, увязаны с общегородской тканью, и потому их упадок создает риски для дальнейшего функционирования общей инфраструктуры города.
Немаловажным фактором является и то, что даже действующая промышленность перегружает город. Данный фактор особенно сильно влияет на приближенные к центру районы, поскольку помимо культурной, административной, торговой и деловой активности на сравнительно небольшой территории сосредоточивается еще и производственная активность со всеми сопутствующими этому негативами - обширными грузоперевозками, экологией, дополнительной нагрузкой на общественный и личный транспорт.
Правительством Москвы в первом чтении принят Законопроект, подготовленный Минстроем России "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Законопроект призван значительно упростить процедуру реорганизации промышленных зон. Сегодня производственные территории разделены между множеством собственников, что приводит к усложнению процесса редевелопмента.
Данный документ устанавливает правовые схемы, обеспечивающие комплексную реорганизацию, которая должна в свою очередь менять планировку и структуру депрессивных районов, соблюдая баланс интересов владельцев недвижимости, жителей и властей.
В случае принятия такого Законопроекта собственники земельных участков, недвижимости и прочего имущества на территории промышленной зоны будут активно вовлекаться в городские программы комплексного освоения промышленных зон.
Основная проблема промышленных территорий при их реорганизации состоит в том, что юридически данные участки зачастую принадлежат нескольким собственникам, у которых разные планы на данный участок земли. Одни активно пытаются найти способы реорганизовать свои участки, другие, к примеру, просто получают деньги за сдачу своего участка в аренду. 3 июля 2016 года президент Российской федерации принял закон № 373-ФЗ, где дает возможность новым инвесторам и города совокупно развить заброшенные участки земли в границах городов. [2]
В Градостроительном кодексе существует четыре правовые схемы для развития территории:
1. Развитие застроенной территории
2. Комплексное освоение территории
3. Освоение территории в целях строительства жилья экономического класса
4. Комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса
В дополнение к существующим четырем правовых схема для развития территории, в целях эффективного управления городских промышленных зон и создания благоприятной и комфортной среды для граждан добавляются еще две правовые схемы:
- комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
- комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления, что позволит городу принять решение по реорганизации той или иной площадки и побудить правообладателя к действию.
Программа реорганизации промзон - один из основных драйверов развития столицы. Сейчас в разработке более 30 проектов планировки реновации промзон. Уже ведется строительство на десяти площадках. Наиболее значимые - завод имени Лихачева ("ЗиЛ"), промзоны "Ленино", "Перово", "Верхние котлы". В приоритете реновация таких промзон, как "Нагатинский затон", "Соколиная гора", "Серп и Молот".
Сегодня промышленные зоны представляют собой заброшенные депрессивные территории, которые исключены из городской жизни. Реорганизация таких зон приведет к увеличению новых рабочих мест, к открытию центров притяжения новых инвестиций, а значит и существенной доходной статьей городского бюджета.
Потенциал развития промышленных зон ни в одном из российских регионов не использован более чем на 20%. Огромная площадь, на которой может быть построен новый завод, жилье, торговый центр, территория, которая может приносить доходы в бюджет региона и обеспечивать возврат инвестиций застройщику, «простаивает без дела», ухудшая облик региона и зачастую создавая опасность жизни и здоровью людей[4].
Соотношение типов застройки промышленных зон по федеральным округам России приведено на рисунке (Рис.1).
По данным обзора Единого Аналитического центра «Размах» наиболее популярной концепцией застройки промышленных зон сегодня является жилищное строительство. Именно эта концепция лидирует в большинстве российских регионов.
Исключение составляют ЦФО с СКФО, где основная концепция застройки в 2017 году
- это коммерческая недвижимость и ПФО, где лидирует промышленное строительство [6].
» I в ■ • I Р *
13 10 ^Н Ш |фр» структура
» 1 г [3 11 „ •Прамк'ЫАЛсииосТкМ
-1.;:::: I: Ш
федеральным округам России (по данным Единого Аналитического центра
Проанализировав показатели 2017 года и анализ федерального бюджета, можно предположить, что по итогам 2018 года и в течение ближайших 5 лет произойдет значительный прирост проектов промышленного редевелопмента: на 5-7% по итогам 2018 года и до 15% до 2020 года.
В конечном итоге экономическая эффективность проекта является целевым ориентиром в определении уровня устойчивости системы «объект-среда обитания».
В настоящее время в работе структур, занимающихся в условиях современных тенденций развития мегаполисов, промышленные территории с морально устаревшими и экономически нерентабельными, производствами становятся преградой для обеспечения процесса устойчивого развития и эффективной деятельности.
Города вступили в постиндустриальную эпоху - по данной причине необходимо изыскивать новые пути совершенствования их инфраструктуры, которые напрямую связаны с процессом редевелопмента.
1. Проект № 778655-6 Федерального закона "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
2. Абакумова А. В. Способы оптимизации промышленных территорий. Промышленное и гражданское строительство. 2017.
3. Форрестер Дж. Динамика развития города. М., 2014.
4. Агранович Г. М. Проблемы освоения территории современного города / Архитектура и строительство Москвы., 2017.
Рис 1. Соотношение типов застройки промышленных зон по
«Размах»)
Список литературы
5. Голованов Е. Б., Киселева В. А. Развитие редевелопмента как направления по преобразованию городских территорий, 2018. (Том 7).
6. б.Похилый Е. Ю. Стимулирование и инструменты редевелопмента городских территорий, 2016.
7. 7.http://dpfund.ru/news/round_table_redevelopment_of_industrial_areas/(дата обращения: 02.04.2019)
8. 8 . www.minstroyrf.ru/docs/10286/(дата обращения: 02.04.2019)
9. 9.http://raz-max.com/regionalnyie-predstavitelstva/moskva/(дата обращения: 02.04.2019)
