-а
о о
О 3
V о О о >х °
со ■ < ^
Сс _0 со со
I сс
© ( I -
о;
о 1
V I О
с ОС
I с
0 . .
1 _о =г сс
> X
< ш
о о О
попрошайничество, просьбы о помощи, взяточничество, приобретение товаров иррационального спроса, благотворительность, налоги.
Реструктивное присвоение означает смену прав собственности, рассматриваемую как выгодную обеим сторонам. Этот тип является основным экономическим способом присвоения, основанным на разделении труда и обмене. К нему относятся сельское хозяйство, ремесла и промыслы, промышленное производство, сервисное обслуживание.
Псевдоконструктивное присвоение состоит в том, что создание ценности сопровождается отчуждением, но обе стороны считают, что они присваивают больше, чем у них отчуждается. На наш взгляд, к такому типу присвоения можно причислить сферу услуг, брендинг, финансовые операции.
Конструктивное присвоение основано на творчестве, опыте, воображении. Создание собственности происходит без отчуждения, а сама она обладает самоценностью: наука, искусство.
Полагаем, что в обществе присутствуют все выделенные способы присвоения, но их удельный вес со временем меняется: наблюдается постепенное снижение доли деструктивного и увеличение доли конструктивного способа присвоения. Чем выше степень развития общества, тем меньше в нем возможностей для деструктивного присвоения.
О возрастании роли конструктивного присвоения в ходе развития общества можно говорить только как о тенденции в краткосрочном периоде. Считаем, что существенные отклонения от данной тенденции происходят в переломные моменты общественного развития, когда происходит кардинальное изменение институтов общества.
Такое отклонение произошло в пореформенной России, когда происходила замена института государственно-бюрократической собственности институтом индивидуализированной собственности, повлекшая за собой нестабильность и неэффективность. Новые частные собственники боролись только за капитал, а знания, информация рассматривались как пресловутые «щепки», летящие при рубке леса. Но, как ни странно, значение именно этих ресурсов гораздо выше, нежели значение физически и морально изношенного капитала — наследия советской экономики.
Ныне малочисленная группа лиц сконцентрировала в собственности немалые активы, принадлежавшие некогда государству. Понимая, что такая концентрация имущества, даже будучи осуществленной в рамках действовавшего на тот момент несовершенного законодательства, не могла быть легитимной по своей сути и что значительная часть населения страны восприняла такое разгосударствление как несправедливое, владельцы стремились обезопасить (если не полностью, то частично) нелегитимно приобретенные активы от национализации. Единственно возможным способом оказался вывоз капитала за границу.
Деструктивный характер времени приватизации усугубляли бюрократический произвол, коррупция, рэкет, увеличение уровня преступности и другие аналогичные проявления. Естественно, что отток материальных и финансовых ресурсов за рубеж и иные проявления деструктивного присвоения приводили к недофинасированию науки, ее отрыву от производства. В настоящее время наметилась тенденция к стабилизации, к вытеснению деструктивного присвоения реструктивным и конструктивным, что способ-
ствует формированию эффективного собственника и появлению реальной возможности актуализации научного потенциала страны и присоединения России к мировому процессу инновационного развития экономики.
В. В. Чегодаев,
преподаватель Алтайского института экономики — филиала Санкт-Петербургской академии управления и экономики, кандидат экономических наук
Обоснование коэффициента капитализации земли
УДК 332.36
Мировой опыт показывает, что в рыночных условиях земля является ценнейшим ресурсом и может служить стабильным источником доходов как местного, так и федерального бюджета. Поэтому одна из наиболее важных составляющих управления земельными ресурсами — увеличение их доходности, которое в значительной мере зависит от ситуации на рынке земельных ресурсов, а также от экономических, фискальных и социально-политических факторов.
При выборе вариантов использования земельного участка необходимо провести оценку доходности его использования. Основным критерием эффективности принимаемого решения служит увеличение стоимости земельного участка и дохода от его использования. Наиболее точную оценку в этом случае позволяют дать методы дисконтирования денежных потоков и прямой капитализации в рамках доходного подхода, определяющего стоимость земли в данный момент времени как текущую стоимость будущих денежных потоков, т. е. отражающего доход, который земельный участок может принести в течение определенного срока, и риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект сумму, превышающую текущую стоимость будущих доходов от этого объекта, а также при выявлении рыночной стоимости земельного участка.
В рамках доходного подхода применяется метод прямой капитализации доходов, т. е. осуществляется пересчет потока будущих доходов в сумму текущей стоимости. Основная цель капитализации состоит в оценке стоимости определенного объекта путем приведения к настоящему времени (к чистой настоящей стоимости) предполагаемого дохода от этого объекта в будущем. В основе данного метода лежит предпосылка, что стоимость объекта недвижимости обусловлена его способностью генерировать потоки доходов в будущем. При таком подходе происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.
Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования земельного участка с помощью ставки капитализации. Доход от использования земли капитализируется в ее текущую стоимость. Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент) капитализации (К), стоимость земли (С) можно определить по известной формуле:
С = Д : К.
Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участка за определенный период (как правило за год) к его стоимости. Он выбирается таким, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение. Таким образом, коэффициент капитализации, или ставка капитализации, выражает зависимость между годовой величиной дохода, получаемого в результате эксплуатации земельного участка, и его рыночной стоимостью.
В упрощенном варианте применение капитализации дохода для определения стоимости объекта, приносящего доход, можно представить в виде модели, приведенной на рис. 1. В треугольнике объединены доход (Д), стоимость (С) и коэффициент капитализации (К). При этом короткая горизонтальная черта соответствует знаку деления, вертикальная — знаку умножения.
В мировой практике к настоящему времени сложилось три основных варианта расчета ставки (коэффициента) капитализации для земли (рис. 2).
Первый вариант — это определение коэффициента методом прямой капитализации, который основывается на анализе рыночных данных о стоимости земельного участка и доходах, полученных от его эксплуатации. По второму варианту цена земли рассчитывается как капитал, обеспечивающий получение годового дохода в размере земельной ренты при сложившейся ставке ссудного процента по долгосрочным кредитам или эффективность приложения капитала в отрасли. Обычно эти показатели состав-
о
ляют 6-8% годовых. По третьему варианту коэффициент капитализации определяется на основании срока капитализации, за который, как правило, принимают продолжительность активного срока аренды. ■©■ Цена земли определяется как ожидаемый суммар- ^ о ный доход (сумма рент) за ряд лет. о * Согласно методу прямой капитализации коэффи- о_ к циент капитализации определяется следующим об- с х разом: о з К = Д:Ц, ^
О о >х °
со ■ < ^
Сс _0 со со
о щ
^ ш
>х 3
о ш
V ОС
О -
сг
где К — коэффициент капитализации; Ц — цена продажи аналогичного земельного участка; Д — годовой доход (рента) аналогичного земельного участка.
Ставка капитализации, определенная по этой фор- х ^ муле, учитывает норму дохода на капитал и норму ^^ возврата капитала. =о
Метод прямой капитализации заключается в срав- о- с нении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. © к Считается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. При реализации данного метода необходимо подобрать подходящий объект-аналог. Для этого тщательно анализируются отчеты о доходах и расходах по потенциальным объектам-аналогам. Количественные тенденции величин ставок капитализации таковы, что чем качественнее оцениваемый объект, тем ниже ставка капитализации. Метод прямой капитализации — наиболее простой способ расчета коэф- ^ с фициента. При наличии достоверной рыночной инфор- ^ мации целесообразно применять именно его. > х
п - < ш
В настоящее время в нашей стране рынок недви- х жимости только развивается и, несмотря на посто- ° янно растущее количество сделок с недвижимостью, V определить с достаточной степенью надежности ко- >х эффициент капитализации на основании данных, ^ полученных в результате сбора и обработки соответ- " ствующей рыночной информации, невозможно. Под- сс тверждением этому служат исследования, проведен- о ные некоторыми авторами. Ими на основании ана- ™ лиза доступных информационных источников был ^ произведен статистический набор (выборка) по раз- ^ личным предприятиям и расчет коэффициентов ка- щ питализации. Диапазон коэффициентов капитализа- < ции для рассматриваемых предприятий (в выборку 2 вошли 98 различных объектов) составил 0,011 ... 2,69. Полученный диапазон коэффициентов капитализации при сравнении с диапазоном, полученным теоретическим кумулятивным методом построения дисконта (0,2 ... 0,52), показывает, что расчетные данные значительно отличаются от практических. Основной причиной расхождения служит низкая достоверность рыночной информации. И если расчет коэффициента капитализации для недвижимости опирается на достаточное количество информации, хотя и не совсем достоверной, то определение коэффициента
1. Определение коэффициента методом прямой капитализации
Коэффициент капитализации
2. Определение коэффициента исходя из сложившейся ставки ссудного процента по долгосрочным кредитам
3. Определение коэффициента на основании срока капитализации
Рис. 2. Основные методы определения коэффициента капитализации для земли
а
о о
О 3
V о О о >х °
со ■ < ^
Сс _0 со со
I сс
капитализации применительно к земельным участкам (в связи с их небольшим оборотом и спецификой земельного рынка) вызывает наибольшую сложность и, как правило, опирается на экспертную, а значит, субъективную оценку. Таким образом, применять метод прямой капитализации для определения коэффициента для земли в современных экономических условиях в нашей стране весьма затруднительно.
Применение второго метода определения коэффициента капитализации для земли, на наш взгляд, является нецелесообразным, поскольку ставки ссудного процента в настоящее время складываются в значительной степени под влиянием уровня инфляции и не отражают реальной величины дохода на капитал.
Таким образом, на наш взгляд, в современных экономических условиях более предпочтительным является третий вариант расчета коэффициента ка-
питализации для земли. Согласно этому варианту коэффициент определяется как величина, обратная сроку капитализации, устанавливаемому исходя из продолжительности активного срока аренды. Для обоснования срока капитализации воспользуемся исследованием регулирования аренды сельскохозяйственных угодий в различных странах, опубликованным в литературе (см. таблицу).
Данные таблицы дают общее представление о разнообразии условий аренды со значительным различием от либеральных (как в США) до строго регламентируемых (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой. К числу стран с либеральной практикой рынка аренды кроме США можно отнести Австралию, Канаду и Новую Зеландию, где сроки аренды не регламентируются законом, однако государством поощряются долговременные контракты.
Регулирование аренды сельскохозяйственных угодий в различных странах
Доля арендованных
Страна Длительность и регулирование контрактов по аренде
земель, %
США 42,8 Срок зависит от контракта. Как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком
Великобритания 38,4 Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные, и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем
Исландия 16,6 Срок зависит от контракта. Размер арендной платы определяется законом
Ирландия 12,4 Срок аренды — минимум 3 года. Размер арендной платы определяется рынком
Греция 22,2 Срок аренды — минимум 4 года. Размер арендной платы определяется рынком
Люксембург 18,3 Срок арендной платы минимум 6 лет для участка и 8 лет — для всего хозяйства. Размер арендной платы определяется рынком
Швейцария 22,3 Срок аренды — минимум 6 лет для земли без построек, 9 лет — для всего хозяйства с постройками. Размер арендной платы определяется установками, зафиксированными в законе
Нидерланды 31,5 Срок аренды — минимум 6 лет для земли без построек, 12 лет — для всей фермы. Максимальный уровень арендуемой платы устанавливается законодательством
Испания 19,9 Минимальный срок аренды — 6 лет, максимальный — 15 лет. Размер арендной платы ориентирован на стандарты, установленные властями
Бельгия 66,2 Срок аренды — минимум 9 лет. Максимальный размер арендной платы устанавливается законодательством
Франция 56,2 Срок аренды — минимум 9 лет. Размер арендной платы определяется установками законов
Португалия 24,6 Срок аренды минимум 10 лет для тех, кто применяет наемный труд. Без наемного труда — 7 лет. Уровень арендной платы устанавливается на основе государственных стандартов
Норвегия 21,0 При заключении арендных договоров сроком более чем на 10 лет требуется разрешение властей. Арендная плата определяется рынком
Германия 42,0 Срок аренды зависит от контракта. Суд по сельскохозяйственным спорам может продлить срок договора максимум до 12 лет, если это касается отдельных участков земли, и до 18 лет, если это хозяйство в целом
Италия 18,4 Минимальный срок аренды 15 лет является правилом для низинных земель; 6 лет — для горных. Арендная плата рассчитывается исходя из стандартов, установленных властями
Япония 13,1 Максимальный срок аренды — 20 лет. Арендная плата устанавливается исходя из стандартов, определенных властями
Дания — » — Максимум срока аренды — 30 лет, если речь идет о хозяйстве в целом. Арендная плата определяется рынком
В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды как фермы в целом, так и участка земли. Только в таких странах, как Норвегия и Дания, а из развитых неевропейских — Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок — в Ирландии. В указанных странах сама по себе аренда не играет существенной роли.
В Дании установлен максимальный срок аренды: 30 лет. Законодательство этой страны запрещает его дальнейшее продление и поощряет арендатора к выкупу земли. В других странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием системы долговременной аренды. В целом можно констатировать, что во многих странах допускается долговременная аренда сельскохозяйственных земель (до 49 или 50 лет) и наблюдается тенденция к удлинению этих сроков.
Российским законодательством устанавливается максимальный срок аренды, который согласно п. 3 ст. 9 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения составляет 49 лет. В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный период времени. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.
Таким образом, исходя из анализа длительности контрактов по аренде земли в развитых странах и в России, можно сделать вывод, что в большинстве случаев наиболее распространенной и поощряемой со стороны государств является долгосрочная аренда земли на срок 49-50 лет. Кроме того, с учетом современного уровня развития производительных сил для создания эффективного плодородия в естественных условиях требуется как минимум 50 лет. Поэтому мы считаем, что при определении стоимости земель сельскохозяйственного назначения целесообразно использовать срок капитализации, равный 50 годам. В этом случае коэффициент капитализации будет составлять 0,02(1/50).
Т. В. Елисеева,
преподаватель Новосибирского государственного аграрного университета
Н. Б. Ощепков,
аспирант
Мотивация привлечения квалифицированных кадров в сельское хозяйство
УДК 331.104
Проблема привлечения специалистов является одной из приоритетных для села. Причины, прямо или косвенно влияющие на сложившуюся ситуацию, можно объединить в несколько групп:
• экономические: заработная плата, ее стабильность и формы, премии, льготы, устойчивое развитие предприятия;
• социальные: наличие культурно-развлекательных учреждений, создание и качество жилищно-быто-вых условий, существующая инфраструктура села. Одна из главных причин состоит в низком уровне заработной платы и медленном темпе ее роста, зачастую отстающем от скорости роста инфляции (табл. 1).
Как видно из данных таблицы, среднесписочная численность работников сельского хозяйства и обрабатывающих производств (куда входит переработка сельскохозяйственной продукции) имеет тенденцию к снижению.
Необходимо отметить, что численность работников чутко реагирует на изменение темпов роста заработной платы. Так, снижение этих темпов в 2003 г (рост в сравнении с 2002 г. на 2%) привело к пиковой отметке снижения темпов роста числа работников (снижение в сравнении с 2002 г. на 8,4%). Чуть более оптимистичная ситуация складывается в обрабатывающих производствах. Так, темпы роста численности работников в 2002 г. превысили темпы роста в экономике области в целом почти на 1%. Однако данный показатель обусловлен все той же чувствительностью к росту заработной платы. Сложившаяся на селе ситуация не привлекает ни городскую, ни сельскую молодежь. Отсюда и низкий конкурс на вступительных экзаменах в государственные вузы (в 2005 г. по Новосибирской области конкурс составлял 1,3 чел. на место по группе специальностей «сельское хозяйство»; 1,7 чел. на место — «технология продовольственных продуктов»; в то время как, например, по специальности «информационная безопасность» — 3,2 чел. на место). Указанные цифры свидетельствуют об утрате престижа сельскохозяйственными специальностями. Окончив вуз, многие выпускники остаются в городе и работают в других сферах.
Обеспечение кадрами сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий зависит от таких факторов, как государственная политика обеспечения АПК трудовыми ресурсами (в рамках национальных проектов «Развитие АПК», «Доступное жилье», единовременная поддержка молодых специалистов и др.), степень заинтересованности предприятия, степень развития инфраструктуры села, наличие обрабатывающих производств на селе.
Государственное регулирование кадровой политики осуществляется через систему закрепления выпускников вузов за предприятиями, предоставляющими запрос на определенную специальность. Целевые программы также обеспечивают возможность укомплектовать штат высококвалифицированными специалистами. При условии работы на конкретном предприятии после окончания вуза студенты обучаются за счет областного или местного бюджета. В настоящее время на различных факультетах НГАУ по такой программе проходят обучение около 1600 студентов. При окончании вуза такие студенты вместе с дипломом получают направление в то или иное хозяйство.
Один из рычагов, влияющих на убеждения молодого специалиста, — это предоставление доступного жилья. Молодые специалисты плохо осведомлены о том, что в рамках реализации национального проекта «Развитие АПК» по направлению «Обеспечение доступным жильем молодых семей и мо-
: -е-
о з
V О О о х °
X "
со ■ < ^
Сс -О
со со
Зо
I сс
а о-
I с
0 . .
1 _о сс
> X
< ш