Совершенствование методических подходов к определению арендной платы за землю Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Финансы, денежное обращение и кредит УДК 332.28 (477.61)

И.А. ДЕНИСЕНКО, канд. экон. наук, доцент, директор Института экономики и бизнеса, И.В. ИВАНЮК, канд. экон. наук, доцент, и.о. заведующего кафедрой финансов, учета и банковского дела, e-mail: [email protected]

ГОУ ВПО «Луганский национальный университет им. Тараса Шевченко», г. Луганск, ЛНР

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ОПРЕДЕЛЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ

Рассмотрены действующие методические аспекты определения арендной платы за пользование сельскохозяйственными землями в контексте совершенствования на принципах учета рыночных факторов ее формировании.

Ключевые слова: аренда, арендная плата, рента, доход, предприятие.

Denisenko I.A., Ivanyuk I.V. Improving the methodical approaches to defining the land rental price.

The article deals with the current methodical aspects of defining the rental for the use of agricultural lands in the context of improvement on the principles of accounting for market factors of its formation.

Keywords: renting, rental price, rent, income, enterprise.

Проблема оценки земель сельскохозяйственного назначения в современных условиях землепользования стала одной из центральных как для экономистов-аграрников, так и для других специалистов, связанных прямо или косвенно с сельскохозяйственным производством. Объясняется это тем, что земля с ее плодородием является не только главным средством производства в сельском хозяйстве, но и

важной составляющей производственного капитала, то есть активом, используемым в процессе сельскохозяйственного производства, рыночные механизмы обращения которого еще не сформированы и законодательно не закреплены.

Вопросы развития аренды земли исследуются много лет такими учеными, как Г.Н. Барсукова, В.В. Нечаев, К.А. Юр-ченко [1], В.А. Горемыкин [2], А. Папцов [3], А. Черняев [4] и др. Так, например, профессор В.А. Горемыкин рассматривает аренду как естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность, при которой выражаются отношения собственности и состояния производительных сил [2]. Ряд других ученых посвятили свои исследования вопросам формирования арендной платы как традиционного экономического стимула, который побуждает собственника передавать в аренду свою землю [2, 4, 5]. Однако целый ряд вопросов, касающихся совершенствования методических подходов к определению арендной платы с учетом рыночных факторов, являются дискуссионными и остаются нерешенными.

© И.А. Денисенко, И.В. Иванюк, 2019

Цель исследования заключается в освещении и совершенствовании методических положений по определению рыночной арендной платы за землю с учетом современных рыночных условий развития арендных отношений в сельскохозяйственном производстве.

Аренда земли - важное условие развития сельского хозяйства, поскольку без введения арендных отношений трудно рассчитывать на сохранение оптимальных по своим размерам аграрных предприятий и достижений положительных экономических результатов их деятельности. В большинстве стран мира именно аренда земельных угодий является распространенной формой их использования.

Урегулированные арендные земельные отношения должны стать одним из направлений формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения. Поскольку механизм купли-продажи земли, свободно действующий во многих капиталистических странах мира, не решает проблему соответствия между землевладением и землепользованием, то именно аренда в наших условиях является главным регулятором земельных отношений. Так, например, в условиях рыночной экономики США, Польши и ряда развитых стран Западной Европы в товарном обращении на рынке купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения ежегодно вращается менее одного процента всех сельскохозяйственных угодий[5]. В то же время в таких европейских странах, как Дания, Португалия, Италия, Греция, Испания, Голландия, Германия, Франция, Бельгия ежегодно арендуется от 18 до 68% земель сельскохозяйственного назначения. Значительную долю земельных угодий арендованные площади занимают в США, Канаде, Японии и других странах мира [3].

В странах с развитыми рыночными отношениями степень распространения аренды на землю определяется, прежде всего, ценой, которая является высоким инвестиционным барьером, и поэтому

многие фермеры (чаще молодые) берут землю в аренду. Например, в США среди фермеров в возрасте до 25 лет арендаторами являются 55%, в возрасте 25-34 года - 32%. Однако аренда широко распространена и среди крупных фермеров, которые не желают вкладывать больше [3]. Сумма капитала в приобретение земли ограничивается только выплатой арендных платежей. Хотя в условиях инфляции и удорожания земли в целях усиления гарантий для расширенного воспроизводства фермеры по мере накопления капитала все же стремятся приобрести землю в частную собственность, выигрывая от этого, так как арендаторы за пользование землей вынуждены платить постоянно возрастающие суммы. Кроме того, на арендованной земле, как правило, хуже бытовые условия для семьи арендатора, чем у собственника, что объясняется срочностью использования земли, незаинтересованностью как арендодателя, так и арендатора в поддержании и улучшении качественного состояния земли.

В настоящее время сложились различные формы аренды земли, которые регулируются законодательством либо общегосударственного характера (в европейских странах), либо законами отдельных провинций и штатов (в Канаде и США). Как правило, арендные договоры заключаются в письменной форме, хотя в ряде случаев в США и Канаде такие соглашения делаются и в устной форме (в основном среди родственников).

Распространение арендных отношений в развитых капиталистических странах обосновывается тем, что аренда земли становится фермерам гораздо дешевле, чем ее покупка. В процессе аренды земли, по сравнению с покупкой, экономится капитал, который собственники имеют возможность вкладывать в расширенное воспроизводство. Отношения арендодателя и арендатора базируются на принципах взаимовыгодных отношений, поскольку арендодатель на определенное время делегирует право арендатору пользоваться

своей землей и имуществом (сохраняя при этом только титул собственника), а арендатор по своему усмотрению распоряжается средствами труда.

Большая часть сельскохозяйственных земель находится в обращении на рынке аренды земли, что характерно и для ЛНР на современном этапе.

Изучение опыта арендных отношений и научных публикаций дает основания утверждать, что аренда представляет собой специфические производственные отношения, в которых производитель на определенный период времени присваивает и использует предложенную их владельцами землю как объект хозяйствования за определенную плату. При этом размер арендной платы должен обеспечивать воспроизводство средств производства, покрытие производственных затрат, расширенное воспроизводство, выполнение обязательств перед государством, погашение кредитов, развитие социальной инфраструктуры, отчисления в фонд социального страхования и т. п. То есть он не должен нарушать условия хозяйствования по принципу самоокупаемости, иначе теряется экономическая суть аренды как механизма.

В мире существует практика определения рыночной арендной платы по договоренности сторон с учетом спроса и предложения аренды, изменений банковского процента, прогнозных показателей рыночных факторов и т.д. [3]. Учитывая мировой опыт определения перечисленных рыночных факторов, считаем возможным использование именно рыночной оценки земельного участка для расчета арендной платы. В то же время отдельные положения действующей методики нуждаются в уточнении, исходя из требований современной рыночной экономики.

При определении арендной платы в соответствии с нормативной денежной оценкой, как это предусмотрено действующими нормативными актами в ЛНР, в основу исчисления рентного дохода

положена нормативная прибыль от освоения и обустройства территории, которая не зависит от экономической ситуации на предприятиях, используемых арендованные земли, и корректируется исключительно системой коэффициентов, определяющих влияние местоположения и функциональное использование земельного участка, значение которых законодательно регламентированы, а норма капитализации устанавливается органами исполнительной власти и носит неизменный характер.

Нормативная денежная оценка отдельного земельного участка определяется на основе шкал нормативной денежной оценки агропроизводственных групп почв. Шкалы нормативной денежной оценки рассчитываются по нормативной денежной оценке агропроизводственной группы почв с учетом балла бонитета почв и балла бонитета гектара соответствующих угодий по сельскохозяйственному предприятию. Общая нормативная денежная оценка отдельного земельного участка определяется суммой произведений площадей агропроизводственных групп почв на их нормативные денежные оценки [6, 7].

Показатели нормативной денежной оценки гектара соответствующих угодий по территориям бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий и совхозов, а также по территории ЛНР в целом, проведенной на 01.07.1995 г., принимаются по состоянию на 01.01.2016 г. с учетом коэффициента индексации 3,2, действовавшим на территории ЛНР до 18.05.2014 г. Для учета изменений в рентный доход, который образуется при производстве зерновых культур, к показателям нормативной денежной оценке пашни (в т.ч. к среднему показателю по ЛНР), дополнительно применяется коэффициент (Кп) в размере 1,756. Нормативная денежная оценка единицы площади пашни по ЛНР по состоянию на 01.01.2016 г., рассчитанная в соответствии с действующим законодательством и коэффициентом

индексации 3,2, действовавшим на территории ЛНР до 18.05.2014 г., составляет 36141,46 руб. за 1 га (с учетом Кп = 1,756) [6, 7]. Однако при утвержденных методических подходах расчета нормативной оценки земельных угодий как базы для определения арендной платы без внимания остаются такие важные факторы формирования рыночной арендной платы, как спрос и предложение на аренду земельного участка, его доходность, качество, цены реализации произведенной на нем продукции и т.д.

В ЛНР действуют методологические и методические принципы денежной оценки сельскохозяйственных угодий, которые дают возможность рассчитать арендную плату в соответствии с нормативной оценкой стоимости земельных участков [6, 7]. Ежегодно показатели денежной оценки уточнялись (индексировались) в зависимости от индекса потребительских цен. Однако индексация не обеспечивала объективность корректировки показателей оценки земель, поскольку инфляционные процессы достаточно опосредованно связаны с изменениями, происходящими в аграрном производстве и земельных отношениях. За период после проведения нормативной денежной оценки земель (июль 1995 г.) произошли значительные изменения в аграрном секторе экономики государства. Существенно изменились структура предприятий и формы хозяйствования на земле, а также затраты на гектар выращивания сельскохозяйственных культур, в частности зерновых (пшеницы, как основного вида производимой сельскохозяйственной продукции растениеводства). Важность использования нормативной оценки земель в регулировании арендных земельных отношений требует уточнения ее в современных условиях, приведение в соответствие к изменениям, которые произошли. Это позволит точнее оценить земельные участки разных субъектов хозяйствования, осуществить справедливое перераспределение земельной ренты между

работающими на разных по качеству почвах субъектами хозяйствования, экономически обоснованно рассчитать арендную плату, обеспечить выравнивание экономических условий хозяйствования на землях разного качества.

Поэтому в современных экономических условиях сегодняшнего дня прогрессивным средством установления арендной платы может быть плата, установленная на основе научно обоснованных ставок за единицу (1 га) площади земли с учетом рыночной ее стоимости и срока капитализации, которую можно определить по формуле:

АП = РС / СК,

где АП - арендная плата, руб.; РС -рыночная стоимость земельного участка, сдаваемой в аренду, руб.; СК - срок капитализации (окупаемости затрат капитала в сельском хозяйстве, 33 года, норматив).

В мировой практике используются несколько методов определения рыночной стоимости земли: рыночный (сравнительный), доходный и затратный. Все они законодательно регламентированы в украинском и российском законодательствах и позволяют определить не только реальную стоимость земельных участков, но и осуществлять оценку по единым стандартам, принятыми в международной практике. Однако из подходов, предусмотренных стандартами оценки земли, практическую реализацию может приобрести только доходный, основу расчета которого составляет капитализация рентного дохода от земельного участка. Методический подход капитализации чистого дохода (доходный), в свою очередь, предполагает определение стоимости земельного участка, которая приносит прибыль или от хозяйственной деятельности, или от сдачи участка в аренду. Экономической базой, относительно которой формируется цена купли-продажи земли, является так называемая сведенная за текущий год стоимость потока ренты в будущем, что обусловливает разделение метода на прямую и непрямую капитализацию.

Прямая капитализация базируется на предположении постоянства и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость потока ренты определяется:

Цкп = К/Ск,

где Цкп - стоимость земельного участка, определяемая путем прямой капитализации;

К - рентный доход;

Ск - ставка капитализации.

Косвенная капитализация основывается на предположении предельности и сменности денежного потока от земельного участка в течение определенного периода с последующей ее продажей на рынке.

Политическая экономия рекомендует рассчитывать земельную ренту как сверхприбыль в сельском хозяйстве, которая зависит от плодородия земли или от места расположения, от различной производительности труда на разных по качеству участках земли. Поэтому для определения земельной ренты по единым

вышеприведенным методическим основам считаем целесообразным использовать формулу В. Лаунхардта, которая дает возможность выразить ренту как доход от полученного урожая, уменьшенный на транспортные расходы по поставкам продукции на рынок сбыта.

R = Y * ^ - Po) - Y * F * Z,

где R - рента с 1 га земли, руб.; Y -урожайность, ц/га; Р - рыночная цена продукции, руб./ц; Ро - затраты на производство продукции, руб./ц; F - транспортный тариф на единицу расстояния, руб./км; Z -расстояние до рынка сбыта, км.

Учитывая то, что подавляющее большинство производителей транспортируют продукт автотранспортом на расстояние в среднем 20 км, транспортный тариф на 1 км составляет в среднем 65 руб. Пошаговые расчеты земельной ренты, проведенные по среднеотраслевым отчетным данным сельскохозяйственных предприятий ЛНР, сведены в табл. 1.

Таблица 1

Средний размер земельной ренты по основным сельскохозяйственным культурам

в 2018 г.

Основные сельскохозяйственные культуры Средняя урожайность, т/га Средняя рыночная цена, руб./т Средние издержки производства, руб./т Средняя земельная рента, руб.

Зерновые 2,34 4941,5 2388,5 2320,909

Кукуруза на зерно 2,01 4512,3 2363,95 1953,045

Подсолнечник 1,08 12728,0 5559,3 6517

Овощи 20,56 11931,1 5595,13 5759,973

Следовательно, в современных условиях аграрного производства имеют место значительные несовпадения в размерах земельной ренты по сельскохозяйственным культурам даже при одинаковых транспортных затратах и расстоянии к рынку сбыта, что обуславливает необходимость учета доходности земельного участка при выращивании разных сельскохозяйственных культур на

определенном участке поля при заключении договоров аренды.

Ориентируясь на учетную ставку ссудного процента (7,5% по состоянию на 01.02.2018 г.), целесообразно рассчитать соответственно цену и арендную плату за 1 га земель (табл. 2).

Подводя итог расчетам, формула определения рыночной арендной платы за 1 га земли имеет вид:

дтт= 1ГЗР1 * ПП1 / УС + ЗР2 * ПП2 / УС + ... + 3Pi * ПП, /УС) * 100%],

СК

Таблица 2

Арендная плата за 1 га земли в зависимости от структуры посева

Основные сельскохозяйственные культуры Рыночная стоимость 1 га земельного участка, руб. Арендная плата за1 га, руб.

Зерновые 30945,45 928,36

Кукуруза на зерно 26040,61 781,22

Подсолнечник 86893,33 2606,8

Картофель 76799,64 2303,99

где ЗРi - земельная рента с 1 га при выращивании ьтой культуры, руб.; УС - учетная ставка, %; ПП - площадь посева ьтой культуры, га.

Выводы

Используя теорию и учитывая большую практику проведения оценки сельскохозяйственных угодий, можно утверждать, что наиболее аргументированным для нормативной денежной оценки земель является методический подход, который предусматривает использование оценочного критерия - нормативного дифференциального (рентного) дохода. Этот показатель является разностной величиной между стоимостью урожая (нормативной производительностью) конкретной агро-производственной группы почв и затратами на выращивание определенной сельскохозяйственной культуры. Пределом отсчета нормативного дифференциального (рентного) дохода является уровень рентабельности производства или нормы прибыли, обеспечивающей расширенное его воспроизведение (в пределах срока капитализации земли).

Определение показателей нормативной денежной оценки земель на новой информационной основе даст возможность объективно оценить сельскохозяйственные угодья в современных условиях хозяйствования и экономически обосновать суммы аренной платы.

Список использованной литературы

1. Барсукова, Г.Н. Трансакционные издержки при оформлении прав

собственности на земельные участки / Г.Н. Барсукова, В.В. Нечаев, К.А. Юр-ченко // АПК: экономика, управление. -2012. - № 7. - С. 30-37.

2. Горемыкин, В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: учебник / В.А. Горемыкин. -М.: КНОРУС, 2006. - 672 с.

3. Папцов, А. Правовое обеспечение землепользования в сельском хозяйстве развитых стран / А. Папцов // АПК: экономика, управление. - 2014. - № 9. -С. 85-88.

4. Черняев, А. Организация аренды земель сельскохозяйственного назначения / А. Черняев, Е. Заворотин // АПК: экономика, управление. - 2016. - № 6. -С. 64-69.

5. Иванов, И.И. Аренда земли в Швеции / И.И. Иванов // АПК: экономика, управление. - 2013. - № 8. - С. 125-128.

6. Постановление Совета Министров ЛНР «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Луганской Народной Республики» от 8.11.2016 г. № 637 [Электронный ресурс]. - URL: https://sovminlnr.ru/akt/ 10.11.2016/637.pdf

7. Постановление Совета Министров ЛНР «Об утверждении Временного порядка урегулирования некоторых вопросов землеустройства, в том числе нормативной денежной оценки земли, на территории Луганской Народной Республики» от 17.06.2016 г. № 313 [Электронный ресурс]. - URL: https:// sovminlnr.ru/akt/22.06.2016/313.pdf

Статья поступила в редакцию 16.01.19