CC BY
230
Оборотные средства управляющих компаний
М.В.Гребень
президент некоммерческого партнерства «Ассоциация управляющих компаний и управляющих недвижимостью Московской области» при Министерстве жилищнокоммунального хозяйства Московской области
С мая 2007 года в Московской области в рамках Соглашения с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Московской области осуществляет свою деятельность некоммерческое партнерство «Ассоциация управляющих компаний и управляющих недвижимостью Московской области» (далее - Ассоциация). Девизом Ассоциации является постулат, отраженный в нашем логотипе, - «У каждого из нас свой путь, но цель у нас одна - реформа ЖКХ. Плодов хватит на всех!».
В результате проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) должна быть создана плодотворная почва для всех видов бизнеса, которые в этой области могут вырасти в прекрасное древо, одаривающее всех финансовыми плодами. Реформирование жилищного сектора направлено на привлечение среднего и малого бизнеса в сферу ЖКХ. Однако процесс
формирования рынка услуг по управлению многоквартирными домами идет медленными темпами. Постараемся ответить на вопрос: почему же частный оператор не идет в эту сферу?
Оборотные средства управляющих компаний
Цель любой коммерческой организации -извлечение прибыли из своей деятельности. А может ли бизнес управления многоквартирными домами быть рентабельным? Если да, то при каких объемах? Для начала давайте разберемся, из чего формируются оборотные средства управляющей компании. Обратимся к основам бухгалтерии. Состав оборотных средств представлен в таблице 1, из которой следует, что оборотные средства бывают постоянными и переменными.
Таблица 1
Состав оборотных средств
Переменные Постоянные
денежные средства основные средства
незавершенное производство материальные активы, которые участвуют в производстве
готовые товары/продукция
Для управляющей компании (УК) оборотными средствами в первую очередь являются денежные средства и основные средства, потому что управляющая компания ничего не производит и не имеет для этого базы (см. схемы на рисунках 1 и 2).
На рисунках 1 и 2 темным серым цветом выделены составляющие, ко-
торые формируют оборотные средства управляющих компаний на рынке услуг по управлению в Российской Федерации, светло-серым - составляющие, являющиеся основными источниками формирования оборотного капитала для управляющих компаний на Западе.
Плата за жилое помещение Плата за коммунальные услуги
________Плата за дополнительные услуги_________
________Средства на капитальный ремонт_________
Средства от сдачи в аренду
_____________материальных активов______________
Займы (под процент) и ссуды (без процентов) Безвозмездная финансовая помощь учредителя (участника с долей уставного капитала более 51 процента)
_____________Банковские кредиты________________
_____________Банковские овердрафты_____________
Рис. 1. Денежные средства управляющей компании
Материальные активы (недвижимое имущество, в том числе жилые/нежилые помещения,
_____________доходные дома)________________
Материальные активы (движимое имущество, в том числе производственная техника,
___________автотранспорт и т. д.)__________
Материальные активы (офисная оргтехника, компьютеры, мебель и
___________________т. д.)__________________
Нематериальные активы (интеллектуальная собственность, ___________товарный знак и т. п.)__________
Рис. 2. Основные средства управляющей компании
Денежные средства управляющей компании, как показано на рисунке 1, в первую очередь формируются из платы за услуги, которые управляющая компания предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме, то есть из платы за жилое помещение, коммунальные услуги и дополнительные услуги, которые управляющая компания может предоставлять. Средства на капитальный ремонт также могут быть составляющей денежных средств управляющей компании. Кроме того, денежные средства могут формироваться за счет сумм, полученных от сдачи в аренду материальных активов, займов под проценты, беспроцентных ссуд, безвозмездной финансовой помощи учредителей (в случае если участник обладает долей в уставном капитале более 51 процента, он имеет право внести безвозмездную финансовую помощь организации без оформления договора займа), банковских кредитов и банковских овердрафтов.
К основным средствам управляющей компании можно отнести материальные активы
из разряда недвижимого имущества (см. рис.
2), в том числе жилые и нежилые помещения, доходные дома; материальные активы из разряда движимого имущества, в том числе производственную технику, автотранспорт, офисную оргтехнику, компьютеры, мебель и прочее. Помимо материальных активов, основные средства формируются из нематериальных активов, таких как интеллектуальная собственность, товарные знаки и так далее.
Сравнительная характеристика основных источников формирования денежных средств управляющих компаний в Российской Федерации и зарубежных странах
Деятельность управляющих компаний в зарубежных странах является прибыльной, в том числе за счет материальных активов из разряда недвижимого имущества. Часто управляющие компании управляют собственной недвижимостью - доходными домами, в которых они сдают помеще-
Основные источники формирования денежных средств УК
Деятельность УК в зарубежных странах
Деятельность УК в России
Управление недвижимостью (сдача основных средств УК в аренду)
Управление эксплуатацией
Управление эксплуатацией
Рис. 3. Деятельность управляющих компаний в России и за рубежом
ния в аренду. Дополнительным аспектом их деятельности является управление эксплуатацией. В Российской Федерации, к сожалению, основным видом деятельности управляющих компаний является управление эксплуатацией, так как рынок пока еще не сформировался, не вышел на такой уровень, чтобы появились крупные управляющие компании, готовые выступить в роли строителей доходных домов, которыми в последствии они же будут управлять.
Как показано на рисунке 3, основным источником формирования денежных средств управляющей компании в Российской Федерации является плата за деятельность
по управлению эксплуатацией. Рассмотрим подробнее структуру этой платы.
Структура платы за деятельность по управлению эксплуатацией
Плата за управление эксплуатацией, являющаяся основным источником формирования денежных средств управляющей компании, в свою очередь, формируется из платы за жилое помещение и платы за коммунальные услуги в соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (табл. 2).
Таблица 2
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
ДЛЯ НАНИМАТЕЛЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда) ДЛЯ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ (в многоквартирном доме)
плата за наем плата за содержание и ремонт жилого помещения (включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме) плата за коммунальные услуги плата за содержание и ремонт жилого помещения (включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) плата за коммунальные услуги
Таким образом, как видно из таблицы 2, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя плату за наем, содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги. Для собственника помещения она ограничивается платой за содержание, ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.
Дополнительным источником формирования денежных средств управляющей компании может быть плата за дополнительные услуги, например за услуги по сервисному обслуживанию внутриквартирного инженерного оборудования, за клининговые, строительно-монтажные услуги, за услуги по согласованию перепланировок,
за погрузочно-разгрузочные работы, выгул домашних животных и другие околожилищ-ные услуги. Доход от дополнительных видов деятельности управляющей компании может стать дополнительным источником финансирования оборотных средств управляющей компании, но за счет дохода от дополнительных видов деятельности управляющей компании не должна финансироваться основная деятельность по предоставлению услуг по управлению эксплуатацией.
Оборотный капитал управляющих компаний
Мы рассмотрели основные источники формирования оборотных средств
управляющей компании - денежные средства и основные средства. Уточнили, из каких составляющих формируются денежные средства и основные средства управляющей компании. Сделали вывод о том, что основным источником для формирования денежных средств управляющей компании в Российской Федерации является плата за деятельность по управлению эксплуатацией. Ознакомились со структурой платы за деятельность по управлению эксплуатацией. Теперь необходимо вспомнить, что денежные средства формируют такой важный критерий работы управляющей компании, как ее оборотный капитал.
Оборотный
капитал
Сумма
краткосрочной
дебиторской
задолженности
Сумма
краткосрочной
кредиторской
задолженности
Рис. 4. Оборотный капитал управляющей компании
Оборотный капитал управляющей компании характеризует ее дееспособность. Оборотный капитал рассчитывается как разница между суммой краткосрочной (то есть годовой) дебиторской задолженности и суммой краткосрочной кредиторской задолженности (рис. 4). Таким образом, если на конец года оборотный капитал компании минусовой, то есть начислений за все предоставленные услуги не хватает, чтобы погасить все обязательства, которые она имеет перед кредиторами, это явный показатель того, что управляющая компания находится на грани банкротства. Соответственно, работа по сокращению дебиторской задолженности при отсрочке погашения кредиторской задолженности может явиться источником для формирования положительного оборотного капитала управляющей компании в краткосрочном периоде.
Роль платы за коммунальные услуги в формировании оборотного капитала управляющих компаний в Российской Федерации
Рассмотрим отдельно роль платы за коммунальные услуги в формировании оборотного капитала. Здесь есть свои позитивные и негативные моменты.
Плата за коммунальные услуги при условии роста сокращения дебиторской задолженности граждан перед управляющей компанией и отсрочки погашения кредиторской задолженности перед ресурсоснабжающими организациями дает возможность управляющей компании в краткосрочном периоде пользоваться средствами ресурсоснабжающих организаций и способствует формированию положительного оборотного капитала. На практике мы часто наблюдаем, что управляющие компании фактически
«кредитуются» у ресурсоснабжающих организаций путем отсрочивания погашения своих долговых обязательств.
Однако плату за коммунальные услуги нельзя рассматривать как средство увеличения доходной части управляющей компании, что также является отличительной чертой деятельности управляющих компаний в Российской Федерации от деятельности управляющих компаний за рубежом.
Дело в том, что в соответствии с пунктом 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года № 307, приобретение исполнителем коммунальных ресурсов осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. Таким образом, тарифы на коммунальные ресурсы как «закупочные» (у ресурсоснабжающих организаций), так и «продажные» (гражданам) регулируются на государственном уровне и установлены в равном размере. Подобный подход к формированию тарифов поставил управляющую компанию в заведомо убыточное положение, так как дебиторская задолженность управляющей компании состоит в том числе из «плохих» долгов, которые на практике невозможно востребовать, а погашение «хороших» долгов растягивается как минимум на 2-3 месяца. Сработать в «ноль» практически не получается. В связи с этим управляющая компания вынуждена, являясь исполнителем коммунальных услуг, однако, не являясь при этом потребителем коммунальных ресурсов, финансировать оплату потребленных гражданами коммунальных ресурсов за счет денежных средств управляющей компании, поступающих из других источников. Происходит нецелевое использование денежных средств. Появляется угроза возникновения отрицательного оборотного капитала.
Проблема усугубилась после вступления в силу Правил функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 августа
2006 года № 530. Эти Правила фактически создали новую категорию потребителей электроэнергии - управляющие компании, приобретающие электроэнергию с целью оказания услуги электроснабжения потребителям-гражданам в многоквартирных домах. Иначе говоря, теперь управляющие компании вынуждены заключать с гарантирующим поставщиком договоры на электроснабжение не только мест общего пользования, но и помещений граждан. Интересно, что открытое акционерное общество «Мосэнергосбыт», один из крупнейших гарантирующих поставщиков, в частности работающих в Москве и Московской области, представил в Топливно-энергетический комитет Московской области предложение о формировании для управляющих компаний и граждан дифференцированных тарифов на 2008 год. Таким образом, между «закупочным» тарифом (у ресурсоснабжающей организации) и «продажным» тарифом (гражданам) предполагалось заложить дельту в пользу управляющих компаний. Но на каком-то из этапов рассмотрения это предложение не нашло поддержки. По-видимому, представители государства и бизнеса испугались, что в лице управляющих компаний будет создана новая категория перепродавцов электрической энергии. Поскольку управляющая компания покупает и продает коммунальные ресурсы по одинаковому тарифу, к сожалению, платежи за них не увеличивают доходную часть управляющей компании.
Возникает вопрос: может быть, при покупке управляющей компанией коммунальных ресурсов у ресурсоснабжающих организаций по показаниям приборов учета и продаже гражданам этих коммунальных ресурсов по нормативу потребления образуется положительная дельта в денежных средствах, на которые как на дополнительный доход может претендовать управляющая компания?
На практике зачастую управляющие компании в случае возникновения положительной дельты в денежных средствах при осуществлении деятельности по предоставлению коммунальных услуг гражданам рассматривают указанную дельту как свой
дополнительный доход. Однако Правила предоставления коммунальных услуг гражданам предписывают управляющим компаниям один раз в год, а в некоторых случаях один раз в квартал, проводить корректировку расчета платежей гражданам за коммунальные услуги в соответствии с фактически полученными управляющей компанией и оплаченными в ресурсоснабжающие организации объемами коммунальных ресурсов. В Приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам совершенно четко сказано, что проводимый корректировочный платеж должен вернуть гражданам дельту, которая могла возникнуть как переплата или, соответственно, взыскать с них ту дельту, которая могла образоваться как недобор, недоплата. Таким образом, и по указанному ранее критерию платежи за коммунальные услуги не увеличивают доходную часть управляющей компании.
Можно сделать вывод о том, что при формировании переменных оборотных средств (денежных средств) управляющей компании плата за коммунальные услуги, хотя и может входить в их состав и являться источником формирования положительного оборотного капитала управляющей компании в краткосрочном периоде (при условии роста сокращения дебиторской задолженности граждан перед управляющей компанией и отсрочки погашения кредиторской задолженности перед ресурсоснабжающими организациями), однако она не может рассматриваться как один из источников дохода управляющей компании.
Анализ движения денежных средств управляющих компаний в Российской Федерации
Вернемся к вопросам о том, может ли бизнес управления многоквартирными домами быть рентабельным? Если да, то при каких объемах? Чтобы ответить на поставленные вопросы, проанализируем движение денежных средств управляющей компании с помощью графиков, которые выведены на основании сложного финансового анализа (рисунки 5-7).
Для целей проведения финансового анализа рассмотрим модель управляющей компании, оперирующей в Московской области, с начальным объемом жилищного фонда в управлении равным 300 тысячам квадратных метров. В качестве тарифа на содержание и текущий ремонт для жилых помещений применим усредненный муниципальный тариф в Московской области (по состоянию на 2008 год) в размере 17,44 рубля за 1 квадратный метр. Тариф на дополнительные услуги примем в 3 процента от тарифа на содержание и текущий ремонт для жилых помещений. При этом сделаем предположение, что ежегодно тариф на содержание и текущий ремонт для жилых помещений возрастает на 15 процентов, а объемы жилищного фонда у этой управляющей компании ежегодно увеличиваются не менее чем на 12 процентов.
На графике, представленном на рисунке 5, отражен основной критерий рентабельности смоделированной управляющей компании - реализация услуг по управлению эксплуатацией и дополнительные услуги. Как видно из графика, при объеме в 300 тысяч квадратных метров жилищного фонда в управлении реализация за указанные услуги управляющей компании положительная, а именно годовая реализация составляет порядка 60 миллионов рублей. Соответственно, чем больше объем жилья в управлении, тем выше реализация. Здесь, казалось бы, все выглядит благополучно.
Рассмотрим следующий график (рис. 6). На нем представлен анализ чистого денежного потока за год. Чистый денежный поток за год - это денежные средства, которые остаются у управляющей компании после вычета:
1) «плохих» долгов;
2) затрат на маркетинг и рекламу;
3) затрат на привлечение новых и удержание имеющихся объемов жилищного фонда;
4) затрат по обязательным платежам -ресурсоснабжение мест общего пользования, платежи за содержание мест общего пользования, платежи сторонним организациям за услуги по видам деятельности, требующим лицензирования (при условии ока-
объем жилищного фонда (кв. м)
Рис. 5. Реализация услуг по управлению эксплуатацией и дополнительные услуги (включая налог на добавленную стоимость - НДС) за год
Рис. 6. Чистый денежный поток за год (после выплаты налогов)
зания управляющей компанией основных услуг по обслуживанию жилищного фонда самостоятельно);
5) затрат на текущий ремонт;
6) прочих расходов управляющей компании - материалы; инструмент; оборудование для содержания и текущего ремонта объектов, обслуживания офиса управляющей компании; банковские расходы; расходы на ведение претензионной и исковой работы по дебиторской задолженности управляющей компании и прочее;
7) фонда заработной платы и соответствующих налогов;
8) НДС и налога на прибыль.
Что же происходит с управляющей компанией, в управлении которой находится 300 тысяч квадратных метров жилищного фонда, если она выполняет все свои обязательства по погашению кредиторской задолженности? Как видно из графика (рис. 6), эта управляющая компания убыточна при установленном тарифе на содержание и текущий ремонт для жилых помещений в размере 17,44 рубля за 1 квадратный метр
(усредненный муниципальный тариф в Мо- жилищного фонда до 400 тысяч квадрат-
сковской области по состоянию на 2008 год). Чистый денежный поток за год уходит в минус на 4, 5 миллионов рублей. Однако при увеличении объема обслуживаемого
ных метров и выше (подобная тенденция отмечена и в других графиках) чистый денежный поток из минусового становится плюсовым.
объем жилищного фонда (кв. м) Рис. 7. Чистый денежный доход управляющей компании (до и после вычета налогов)
Из этого следует вывод: маленькие частные операторы, у которых в управлении менее 400 тысяч квадратных метров жилищного фонда в управлении, в принципе не имеют возможности выполнять все принятые на себя обязательства по погашению кредиторской задолженности в случае, если они работают по муниципальным расценкам и тарифам. Напомним, что с 2004 года в Московской области тарифы на содержание и ремонт жилого помещения установлены в размере, который должен покрывать 100 процентов расходов управляющей компании. Однако на практике мы видим (и это подтверждается графиком на рисунке
6), что при существующей муниципальной тарифной ставке расходы управляющей компании превышают доходы.
Хочу обратить внимание на то, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации предусматривается поря-
док утверждения индивидуального тарифа для каждого многоквартирного дома, рассчитанного исходя из фактических затрат на содержание и ремонт такого дома. Таким образом, законодатель предоставляет управляющим компаниям право оказывать услуги гражданам по тарифам, которые превышают муниципальные тарифы, реально покрывают 100 процентов расходов управляющей компании и при этом имеют «инвестиционную» составляющую, так сказать, на развитие бизнеса самой управляющей компании. Однако управляющая компания может воспользоваться этим правом только при условии утверждения предложенного управляющей компанией тарифа на содержание и ремонт жилого помещения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. А, как известно, собственники помещений в многоквартирных домах (здесь мы не рас-
сматриваем элитные дома) психологически не готовы нести бремя содержания своего общего имущества, если это выражается в денежном эквиваленте, превышающем муниципальные тарифы на содержание и текущий ремонт многоквартирных домов. В итоге управляющие компании, для того чтобы быть конкурентоспособными, вынуждены работать по заведомо убыточным тарифам. Результатом подобной практики является низкое качество услуг по управлению эксплуатацией многоквартирных домов, низкое качество содержания и отсутствие текущего и капитального ремонтов в многоквартирных домах.
Продолжим наш анализ и посмотрим, что происходит с денежными средствами управляющей компании с точки зрения состояния чистого денежного дохода управляющей компании.
Проанализируем график, представленный на рисунке 7, где рассматривается состояние чистого денежного дохода управляющей компании до вычета налогов (пунктирная линия) и после вычета налогов (сплошная линия). Согласно этому графику управляющая компания, в управлении которой находится 300 тысяч квадратных метров жилищного фонда, окупает свои затраты, но не имеет чистого денежного дохода до вычета налогов (пунктирная линия). При этом видно, что после вычета налогов управляющая компания испытывает серьезный дефицит в денежных средствах (сплошная линия). Дефицит денежных средств за год составляет порядка 5 миллионов рублей.
При увеличении объемов жилищного фонда, находящегося в управлении управляющей компании, до 400 тысяч квадратных метров чистый денежный доход управляющей компании до вычета всех налогов резко возрастает (пунктирная линия). Однако после вычета всех налогов, предусмотренных российским налоговым законодательством, управляющая компания снова испытывает дефицит в денежных средствах (сплошная линия).
График (рис. 7) наглядно демонстрирует, что существующее налоговое законодательство возлагает на управляющие компании налоговое бремя, в результате которого
оборотный капитал управляющих компаний становится минусовым. Это свидетельствует о необходимости пересмотра на государственном уровне подхода к налогообложению управляющих компаний. Следует ввести ряд налоговых льгот, способствующих становлению, зарождению нового рынка управляющих компаний.
Из всего изложенного можно сделать следующие выводы. Как уже было отмечено, реформирование жилищного сектора в основном направлено на привлечение среднего и малого бизнеса в сферу ЖКХ. Однако средний и малый бизнес пойдет в эту сферу только при условии гарантированного извлечения прибыли из своей деятельности. Малый и средний бизнес не готов к долгосрочным вложениям. Долгосрочные вложения могут позволить себе представители крупного бизнеса. Из сделанного финансового анализа становится очевидным, что, для того чтобы бизнес управления многоквартирными домами был рентабельным, важны два основных драйвера - тариф на услуги по содержанию и ремонту жилого помещения и объемы жилищного фонда, которыми управляет управляющая компания.
В утешение представителям малого и среднего бизнеса, которые, несмотря на внешнюю экономическую непривлекательность этой сферы деятельности и существующие в ней риски, сделали ставку на развитие своей деятельности в сфере управления многоквартирными домами, хотелось бы сказать следующее: при условии увеличения тарифа на услуги по содержанию и ремонту жилого помещения до размера тарифа, который не только покрывает расходы управляющих компаний, но и формирует доходную часть управляющих компаний, а также при условии роста объемов жилищного фонда в управлении управляющих компаний до 400 тысяч квадратных метров и выше управляющие компании могут рассчитывать на то, что их деятельность станет успешной и рентабельной вне зависимости от наличия или отсутствия материальных активов, которые могли бы служить дополнительным источником формирования оборотных средств управляющей компании.
