CC BY
21ЧАСТНО-ПРАВОВЫЕ НАУКИ
УДК 347.1 DOI: 10.24412/2411-2275-2022-4-147-155
ВИЛЬДАНОВА М.М.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗАЩИТЫ ИНТЕРЕСОВ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Ключевые слова: товарищества собственников жилья, садоводческие и огороднические товарищества, товарищества собственников недвижимости, общее собрание собственников недвижимости, уведомление о проведении общего собрания, голосование, обжалование решения общего собрания
Предметом рассмотрения в статье является анализ правового регулирования создания товариществ собственников недвижимости, а также осуществления корпоративных процедур (таких как, порядок подготовки к общего собрания членов товарищества, общее собрание членов товариществ, голосование и обжалование решений общих собраний членов товарищества в суде). Автор анализирует судебную практику и дает предложения по совершенствованию регламентации корпоративных вопросов в Гражданском кодексе Российской Федерации, Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе Российской Федерации.
VILDANOVA, M.M.
PROTECTION OF THE INTERESTS OF THE MEMBERS OF THE PARTNERSHIP OF OWNERS OF REAL ESTATE
Key words: associations of homeowners, horticultural and horticultural associations, associations of real estate owners, general meeting of real estate owners, notification of a general meeting, voting, appealing against a decision of a general meeting
The subject of this article is the analysis of the legal regulation of the creation of partnerships of property owners, as well as the implementation of corporate procedures (such as the procedure for preparing for the general meeting of members of the partnership, the general meeting of members of partnerships, voting and appealing decisions of general meetings of members of the partnership in court). The author analyzes judicial practice and makes suggestions for improving the regulation of corporate issues in the Housing Code of the Russian Federation, the Civil Code of the Russian Federation and the Civil Procedure Code of the Russian Federation.
Частные интересы участников гражданского оборота выражаются, прежде всего, в гражданском и гражданско-процессуальном праве. Согласно этим нормам воплощается принцип недопустимости произвольного вмешательства в частные дела граждан и юридических лиц, что влечет за собою отказ органов государственной власти и иных лиц от нарушения прав субъектов гражданского права, если они действуют в рамках закона. Когда частные интересы входят в противоречие с публичным интересом, закон допускает вмешательство в частные дела и именно в этих случаях происходит включение в законодательство публично-правовых элементов. Государство, регулируя общественные отношения, упорядочивает их и придает им определенную направленность. Такие процессы происходят при регулировании прав и обязанностей членов товариществ собственников недвижимости и защите их интересов.
В настоящее время возросло количество судебных споров членов гражданско-правовых сообществ, в частности являющихся членами товариществ собственников недвижимости.
В пункте 103 Постановления Пленума Верховного суда от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) под «гражданско-правовым сообществом понимается группа лиц, наделенная полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании» [1]. Речь идет о решениях собраний собственников помещений в многоквартирных домах, о решениях собраний кредиторов, о собраниях коллегиальных органов управления товариществ собственников недвижимости и т.д. В принципе имеются в виду случаи создания объединения и образований для решения корпоративных вопросов и вопросов, связанных с предпринимательской деятельностью.
Согласно другой концепции термин «гражданско-правовое сообщество» целесообразно использовать в отношении неправосубъектных образований [2, с. 148]. Внутрикорпоративные правоотношения достаточно урегулированы на уровне гражданского права.
С нашей точки зрения, вторая концепция в последнее время стала предпочтительнее, т.к. она отражает специфику объединений, не являющихся юридическими лицами. При этом следует отметить, что отсутствует необходимость иметь двойственную терминологию для обозначения членов гражданско-правового сообщества и юридического лица.
Степень защищенности прав членов товариществ собственников недвижимости во многом зависит от действий каждого проживающего в многоквартирном доме и жилом комплексе.
Значительное количество судебных споров в России связано с неуплатой соответствующих платежей товариществу собственников недвижимости или управляющей организации в связи с тем, что право участия в товариществах осуществляется на добровольной основе, а лица, проживающие в жилых домах, иногда не являются членами товарищества, но получают услуги в рамках комплексного обслуживания всего дома/домов. В результате может возникнуть задолженность всего товарищества перед обслуживающими организациями и могут быть причинены убытки всем членам товарищества.
Если обратиться к опыту зарубежных стран, то вопрос о платежах решается путем регулирования обязательного членства в товариществах. Во Франции действует Закон «О статусе совместной собственности на недвижимость» № 65-557 от 10 июля 1965 года [3], в Германии принят Закон «О жилищном имуществе» от 15 марта 1951 года [4], предусматривающие приобретение жилья и статуса члена товарищества одновременно.
Введение правовых норм, аналогичных указанному выше регулированию, означающих по сути переход от концепции членства в гражданско-правовом сообществе к членству в товариществах собственников недвижимости, во многом решит существующие проблемы и исключит судебные разбирательства по указанным основаниям. Своеобразная форма регулирования правоотношений складывается в области гражданско-правовых сообществ, которые «трансформируются» в юридические лица, например, при создании товариществ собственников недвижимости, утверждении устава, формировании органов управления на учредительном собрании, т.е. до регистрации соответствующего субъекта права потенциальными участниками товарищества. Соответственно, после регистрации члены гражданско-правового сообщества становятся членами товарищества собственников недвижимости.
В судебной практике при этом возникает вопрос об особом субъектном составе при предъявлении иска в связи обжалованием решений о создании товариществ. Иск предъявляется к учредителям, инициировавшим создание общества и утверждение устава. Однако вряд ли оправдано было бы предъявление иска только к учредителям по вопросу о создании органов управления еще не существующего юридического лица. Полагаем, что разумно предъявление иска о признании недействительным решения об избрании органов управления на учредительном собрании, как к учредителям, так и к самому обществу.
Принятие решений по ключевым вопросам деятельности товариществ собственников недвижимости осуществляется на общих собраниях. В статье 65.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена компетенция высшего органа управления товариществ, которые являются корпорациями. Это принцип определения компетенции квалифицируется как приблизительный, поскольку на уровне специальных законов и учредительных документов к исключительной компетенции высшего органа юридического лица может быть отнесено решение иных вопросов.
Было бы целесообразно установить в ГК РФ ограниченный перечень вопросов, подлежащих решению на общем собрании членов товариществ (к примеру, утверждение устава и внесение в него изменений, избрание единоличного и коллегиального органов управления и досрочное прекращение их полномочий; избрание ревизора/ревизионной комиссии; определение основных направлений деятельности; принятие решений об установлении размера взносов в товариществе; утверждение сметы доходов и расходов; утверждение годовых отчетов и бухгалтерской (финансовой) отчетности; отчет ревизора/ревизионной комиссии; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества.
Наряду с предлагаемым регулированием разумно было бы детализировать компетенцию собраний членов товариществ в специальных законах о деятельности каждого вида товариществ собственников недвижимости (товариществ собственности жилья, садоводческих и огороднических товариществ и т.д.), что обусловлено целями их создания.
Установление более широкого перечня вопросов, входящих в исключительную компетенцию высших органов управления, нецелесообразно, т.к. не всегда возможно созвать общее собрание собственников ввиду отсутствия кворума из-за занятости собственников или нежелания принимать участие в собраниях. Иные вопросы, которые интересуют членов конкретного товарищества, могут быть предусмотрены в уставе товарищества собственников
недвижимости. Такое соотношение императивного и диспозитивного регулирования могло бы способствовать более оперативному принятию решений [5, с. 115].
В законах, регулирующих различные виды товариществ собственников недвижимости, предусматривается возможность проведения собраний в очной, заочной и очно-заочной формах. Анализируются также вопросы проведения собраний дистанционно в виртуальной среде (т.е. проведение собраний с использованием информационных и коммуникационных технологий без определения места их проведения). Вместе с тем, как отмечается в юридической литературе, «анализ практики виртуальных общих собраний.. .показал неоднозначность выводов» [6, с. 239], поскольку при проведении таких собраний среди жителей сложно исключить процедурные нарушения.
Собрание может быть инициировано правлением товарищества собственников жилья, а также любым собственником недвижимости. При этом если поступит заявление о созыве общего собрания от собственников, обладающих десятью процентами голосов от общего числа голосов в товариществе, то правление обязано организовать проведение собрания. Уведомление о проведении собрания, которое рассылается каждому члену товарищества заказным письмом или вручается лично под расписку, должно отправляться не позднее, чем за десять дней дня проведения собрания. Порядок извещения членов товариществ в области садоводства и огородничества предусматривает рассылку соответствующих уведомлений не менее чем за четырнадцать дней. Поскольку городские жители часто имеют загородные дома и занимаются садоводством и огородничеством, то во избежание путаницы представляется разумным установить единые сроки отправки уведомлений как для товариществ собственников жилья, так и для садоводческих и огороднических товариществ.
Члены товариществ собственников могут участвовать как непосредственно, так и через своих представителей. Доверенности представителей удостоверяются нотариально либо по месту учебы, работы или по месту лечения в стационаре. Однако довольно часто наблюдается отказ членов товарищества от участия в общем собрании из-за нежелания тратить деньги и время на оформление доверенностей. Полагаем, что требует упрощения порядок оформления доверенностей, так как из-за процедурных сложностей на общих собраниях может отсутствовать кворум. Предлагается установить обычную письменную форму для доверенностей, выдаваемых представителям с целью участия в общих собраниях членов товарищества, и предоставить возможность удостоверения подписей членов товарищества председателю товарищества.
С целью обеспечения легитимности собраний необходимо надлежащее ведение реестра членов товарищества. Согласно части 3.1 статьи 45 ЖК РФ любой собственник или иное лицо/лица, по инициативе которого/ых созывается общее собрание собственников, может потребовать ознакомления с реестром. Заявление составляется в произвольной форме. При этом ответ на такое заявление должен быть предоставлен в течение 5 календарных дней с момента обращения (часть 3.1 статьи 45 ЖК РФ). По общему правилу, согласие собственников жилья на передачу персональных данных, содержащихся в реестре товарищества, не требуется при предоставлении реестра в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников недвижимости. Вместе с тем, с целью предупреждения различного рода конфликтов, связанных с использованием персональных данных жителей, единоличному и/или коллегиальным органам управления желательно заблаговременно предложить оформить всем членам товарищества собственников недвижимости согласия на обработку персональных данных в связи с проведение собраний.
Соблюдение процедурных вопросов чрезвычайно важно в корпоративной практике [7, с. 44]. Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ применительно к общему собранию собственников жилья кворум - это число участников общего собрания (собственников жилья, действующих самостоятельно или через своих представителей), обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников жилья. В России для принятия решений по вопросам, находящимся в компетенции общего собрания (например, утверждение сметы доходов и расходов, установление размера взносов членов товарищества и др.), достаточным количеством голосов при принятии решения на собрании является большинство голосов от общего числа голосов собственников, которые приняли участие в собрании. Для принятия таких решений, как осуществление
капитального ремонта, необходимо квалифицированное большинство голосов т.е. не менее чем 2/3 (66,67%) голосов от общего числа голосов собственников помещений.
В товариществах собственников недвижимости, к которым относятся в том числе, товарищества собственников жилья, садоводческие или огороднические некоммерческие товарищества, установлены разные подходы по регулированию вопросов о кворуме общих собраний при учреждении юридических лиц и в текущей деятельности.
Так, в статье 136 ЖК РФ предусмотрен следующий кворум при создании товариществ в многоквартирных домах. При создании одного товарищества собственниками помещений в доме решение принимается на собрании большинством голосов, превышающим 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме. Если товарищество создается в нескольких многоквартирных домах, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу, и в пределах которых имеются элементы инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для использования собственниками помещений в этих домах, то решения на общих собраниях должны приниматься в каждом многоквартирном доме большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
В Федеральном законе от 29 июля 2017 года № 217 - ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрен принцип принятия решения об учреждении товариществ, согласно которому решения принимаются гражданами единогласно на их общем собрании путем очного голосования. Требование о единогласном решении может привести к невозможности принятия решения в течение длительного времени, в связи с чем предлагается в законе установить порог принятия решений, равный большинству в 2/3 голосов.
Если порядок регулирования наличия кворума в зарубежных странах в целом мало отличается, то принципы голосования (например, в Германии) бывают различными:
- стоимостной принцип (вес голоса зависит от размера собственности);
- объектный способ (на каждый объект: квартира - один голос; гараж - один голос);
- поголовный принцип (на собственника приходится один голос, при этом супружеская пара имеет один голос).
В России подсчет голосов на общих собраниях членов товарищества осуществляется в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности у членов товарищества. Данный вид подсчета голосов иногда вызывает затруднения на практике. Бывает, что органы управления юридическими лицами не запрашивают информацию в Росреестре перед собранием, а иногда в Росреестре своевременно не приводятся в соответствие данные реестра ввиду смерти граждан. В связи с вышеуказанным, предлагается упростить порядок подсчета голосов путем введения принципа поголовного голосования (при условии, что супруги имеют один голос).
Достаточно важным процедурным требованием является оформление протокола общего собрания. Следует отметить, что согласно статье 136 ЖК РФ протоколы учредительных собраний должны подписываться всеми собственниками жилья, проголосовавшими за принятое решение. Остальные протоколы в течение всей текущей деятельности подписываются председателем и секретарем собрания. При этом протоколы собраний должны содержать сведения о лицах, проводивших подсчет голосов, как это указано в статье 181.2 ГК РФ. На обязательность данного требования неоднократно обращалось внимание судами [8].
Согласно действующему законодательству члены товарищества вправе обжаловать в суд решения, принятые общим собранием с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том случае, если таким решением нарушены их законные интересы и, если они не принимали участие в этом собрании или голосовали против принятия такого решения. С обжалованием решений общих собраний можно встретиться во всех видах товариществ собственников недвижимости, в том числе, садоводческих и огороднических товариществах, а также товариществах собственников жилья. Основаниями для обжалования решений общего собрания являются нарушение порядка подготовки к общему собранию; неуведомление членов товарищества о собрании, процедурные нарушения в ходе проведения собрания и оформления результатов голосования.
Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение срока, установленного в законе, со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении,
то есть со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников товарищества собственников жилья.
С учетом конкретных обстоятельства дела общедоступным может быть признано размещение информации о принятом решении на собрании на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети «Интернет», на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников гражданско-правового сообщества. Наиболее часто в последнее время размещение информации осуществляется в чатах, т.е. иным способом размещения. Вместе с тем, не решен вопрос о представлении доказательства размещения в чате. Наиболее убедительным доказательством является, видимо, нотариальное удостоверение документов, размещенных подобным образом. Но такая практика пока мало распространена из-за отсутствия разъяснений уполномоченных органов.
Как подчеркивается в Постановлении Пленума № 25, учредительными документами товариществ не должно допускаться установление требования о направлении уведомлений на их почтовые адреса членов товариществ. Вместе с тем, уведомления на почтовые адреса является наиболее надежным способом уведомления, к которому все-таки вынуждены обращаться члены товарищества собственников недвижимости.
Лицо, оспаривающее решение собрания решение собрания, должно уведомить в письменной форме участников соответствующего общества или товарищества о намерении обратиться с иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к данному делу. Уведомления осуществляются такими же общедоступными способами, как при размещении информации о собрании, например, путем размещения на стенде для объявлений в товариществе. Однако суды при рассмотрении способов размещения подходят довольно строго. Так, порой требуется представление фотографии стендов на протяжении определенного весьма существенного времени с простановкой дат на каждой фотографии. Многие судьи придерживаются позиции уведомления большинства членов товарищества, при этом не ясно, какого именно большинства: простого или квалифицированного. Кроме того, встает много вопросов с квалификацией «общедоступности способа размещения согласно сложившейся практике», если товарищество только что создано и отсутствует вообще какая-либо практика.
Указанные выше уведомления не являются досудебным порядком урегулирования спора, в связи с чем в случае невыполнения истцом указанных требований суд не вправе возвратить исковое заявление на основании пункта 1 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), а также оставить исковое заявление без рассмотрения на основании абзаца 2 статьи 222 ГПК РФ.
Отсутствие доказательств об уведомлении других участников собрания является основанием для оставления искового заявления без движения на основании определения суда в течение срока, установленного в определении суда (статья 136 ГПК РФ). Если в течение указанного срока не будут устранены обстоятельства, препятствующие рассмотрению, то согласно части 3 статьи 136 ГПК РФ суд возвращает исковое заявление и прилагаемые документы в порядке, установленном статьей 135 ГПК РФ «Возращение искового заявления».
Следует отметить, что в статье 136 ГПК РФ не указано, что возможно повторное обращение с иском в суд к тому же ответчику, по тому же предмету и основанию, если истцом будут устранены нарушения, как это предусмотрено в части 3 статьи 135 ГПК РФ. Полагаем, что здесь уместно применение аналогии процессуального закона, поскольку в части 4 статьи 1 ГПК РФ установлено, что «в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи . применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона)».
На разосланные уведомления мало кто реагирует. В связи с этим, полагаем, что такой способ уведомления малоэффективен. Более того, представляется, что введение указанного порядка уведомления негативно сказывается на защите прав граждан, а порой создают условия для отказа в правосудии т.к. сложно найти все необходимые адреса для уведомления с учетом того, что это персональные данные. Органы управления товариществами довольно часто не предоставляют адресов жителей, мотивируя отсутствием согласия на обработку персональных данных членов товарищества, которые должны были быть получены по инициативе самих же
членов Правления. Конечно, данные действия можно квалифицировать как злоупотребление правом, но пока какие-либо механизмы борьбы с такой позицией отсутствуют.
В связи с этим, видимо, необходимо то самое «включение» государственно-правовых элементов и установление государством однозначных механизмов защиты прав граждан, в частности, путем отказа на уровне закона от указанного выше уведомления лиц, не являющихся участниками гражданского процесса, доказательство вручения которым уведомления сопряжено порой с нарушением принципов работы органов управления товариществ с персональными данными этих граждан.
Исковая давность при обжаловании решений общих собраний членов товарищества равна шести месяцам со дня, когда указанное лицо узнало или должно было узнать о принятом решении. Ситуация не столь однозначна относительно исковой давности, которая начинает течь со дня, когда сведения о принятом решении собрания стали общедоступными для участников товарищества, но применяется в отношении соистцов, которые были привлечены судом в результате направления уведомлений членам товарищества о подаче иска. Суды иногда констатируют истечение срока исковой давности в рассматриваемой ситуации в отношении соистцов, ходатайства о привлечении которых были поданы по истечению срока исковой давности с учетом. Вместе с тем, представляется более обоснованной позиция, когда суды считают правомерным привлечение соистцов в рамках исковой давности истца. Согласно пункту 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд истца в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. Данная правовая норма существует для того, чтобы истец имел возможность воспользоваться правами, предусмотренными статьями 39, 40 и 41 ГПК РФ, а суд -вынести законное и обоснованное решение. Если соистец в данном случае не заявляет самостоятельный иск, а присоединяется к основному иску в соответствии с пунктом 6 статьи 181.4 ГК РФ в порядке, установленном законодательством, то, следовательно, соистец, привлеченный в таком порядке, не пропустил и не мог пропустить срок исковой давности для оспаривания решения общего собрания членов товарищества.
Следует признать, что иногда судебными органами допускается ошибка в распределении бремени доказывания и выносятся решения о полном или частичном отказе в исках о признании решений товариществ собственников недвижимости недействительными. Суды порой не истребуют доказательства и возлагают на истцов обязанность представить доказательства об отсутствии полномочий представителей не явившихся членов товарищества, в то время как именно ответчики должны доказать наличие таких полномочий. При этом не всегда судами проверяются даже представленные доверенности участников собраний [9].
В последнее время часто возникают проблемы с обязательным вручением заказных писем и судебных повесток лиц по гражданским делам адресату. В статье 113 ГПК РФ дается широкий перечень способов вручения. Так, граждане (участники гражданского дела) извещаются о заседании суда заказным письмом или судебной повесткой с уведомлением о вручении, телеграммой, телефонограммой и другими средствами связи, которыми фиксируется доставка судебного извещения и его вручения адресату. Вместе с тем, давая такие обширные возможности, законодатель все же не определил, к примеру, как подтвердить телефонограммой извещение, а также что имеется ввиду под иными средствами связи. Предоставляя возможность широкого усмотрения, законодатель по сути создает проблемы для судебной оценки документов об уведомлении о судебном заседании.
Наряду с вышеуказанными судебными способами защиты прав собственников недвижимости в настоящее время существенная часть споров жителей с товариществами собственников недвижимости, а также с управляющими организациями решается путем обращения к органам местного самоуправления с целью проведения открытого конкурса на право заключения договора управления.
Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации от 21 декабря 2018 года № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении
изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Деятельность по управлению домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением ситуации, когда такая деятельность ведется товариществом собственников жилья.
По общему правилу, собственники жилья обязаны выбрать один из существующих способов управления:
1) непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме, в котором количество квартир составляет не более чем тридцать квартир;
2) управление товариществом собственников недвижимости;
3) управление управляющей организацией.
Если на общем собрании собственников жилья не был выбран способ управления или если выбранный способ управления не реализован, то возникает обязанность органа местного самоуправления организовать проведение конкурса по отбору управляющей организации. Вместе с тем, недостаточно ясно, что подразумевается под ситуацией, когда выбранный способ управления является не реализованным.
Органами прокуратуры при установлении фактов нарушения органами местного самоуправления сроков проведения конкурсов, длительного неопределения управляющей организации принимаются меры реагирования, направленные на понуждение к исполнению вышеперечисленных обязанностей. Кроме того, на основании части 7 статьи 161 ЖК любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Наряду с вышеуказанным анализом правового статуса товариществ собственников многоквартирных домов, садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ следует обратить особое внимание на пробелы в регулировании домов блокированной застройки (жилых домов). Несмотря на строительство в России таких домов на протяжении более двадцати лет, отсутствует какая-либо регламентация их правового статуса. До недавнего времени дома блокированной застройки приравнивались к многоквартирным домам. В налоговых органах дома блокированной застройки и товарищества собственников недвижимости, созданные жителями домов блокированной застройки, регистрировались как многоквартирные дома и товарищества, объединяющие жителей домов блокированной застройки.
Изменения в Градостроительном кодексе Российской Федерации (далее - ГрК РФ) были вызваны принципиальной позицией раздельного регулирования многоквартирных домов и домов блокированной застройки в связи с тем, что в многоквартирных домах осуществляется капитальных ремонт за счет государства, а ремонт домов блокированной застройки должны осуществлять сами собственники. Однако встает вопрос о том, нужно ли полностью отказываться от применения аналогии закона при регулировании домов блокированной застройки.
В связи с введением нового пункта 40) в статью 1 ГрК РФ домом блокированной застройки является «жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок». В ЖК РФ не были внесены необходимые указания относительно домов блокированной застройки и особенностей их регулирования. Но понятие «жилой дом» содержится в ЖК РФ и применяется к разного рода институтам. Согласно ГрК РФ понятие «жилой дом» приравнивается к понятию «индивидуальный жилой дом», если иное не установлено в законах и нормативных правовых актах Российской Федерации. Итак, однозначность в обосновании правоприменения отсутствует.
С нашей точки зрения, до внесения в ЖК РФ и иные нормативные правовые акты соответствующей специальной регламентации нельзя отказаться от применения к домам блокированной застройки аналогии закона, регулирующего многоквартирные дома.
В настоящее время разработан проект федерального закона № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой) [10] (далее -законопроект), который направлен на реализацию Постановления Конституционного Суда
Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 55-П по делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации. Законопроектом вводится определение понятия «жилого комплекса», определяется порядок управления индивидуальными жилыми домами и содержания имущества общего пользования в жилом комплексе.
Основными отличительными чертами, характеризующими жилой комплекс, являются: наличие совокупности жилых домов и (или) земельных участков; наличие иных объектов, включая объекты, которые определены как имущество общего пользования и используются для удовлетворения потребностей всех собственников жилых домов и (или) собственников земельных участков; а также наличие документации по планировке территории, в границах которой располагаются соответствующие земельные участки. В законопроекте предусмотрен тот же подход к выбору способа управления, как и в ЖК РФ, то есть однозначная обязанность избрания на собрании одного способа управления (непосредственное управление собственниками жилья; управление товариществом собственников недвижимости; управление управляющей организацией). Полагаем, что в результате принятия законопроекта будут более четко урегулированы правоотношения, связанные с управлением индивидуальными жилыми домами, в том числе домами блокированной застройки.
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что для обеспечения прав жителей разумно было бы упростить порядок рассмотрения такой категории дел на уровне ГК РФ и ГПК РФ, исключив обязательность направления уведомлений гражданско-правовых сообществ об обращении с иском в суд. Необходимо также унифицировать положения ГК РФ относительно порядка проведения как учредительных, так и очередных/внеочередных общих собраний, являющихся высшими органами управления товариществ (в том числе, процедуры уведомления жителей, порядка ознакомления с реестром членов товарищества, особенностей голосования и др.) в различных видах товариществ собственников недвижимости.
Загруженность органов правосудия довольно опасная вещь, которая может привести к нарушениям конституционного права на защиту граждан. Принятие указанных выше мер должно привести к снижению количества судебных споров и более обстоятельному их рассмотрению.
Литература и источники
1. Российское законодательство (версия Проф) //Система КонсультантПлюс:
2. Цепов Г.В. Проблема омонимов, или допустима ли унификация правового регулирования собраний// Закон. 2016. №12.
3. La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis// https: www.legifrance.gouv.fr
4. Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung // https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/weg-reform/wohnungseigentumsgesetz_258_529408.html
5. Вильданова M.M. Основные векторы развития корпоративного управления в товариществах собственников недвижимости // Право и практика. 2021. №2.
6. Чеховская С.А. Искусственный интеллект в корпоративном управлении: основные направления и риски использования // Современное корпоративное право: актуальные проблемы теории и практики: монография / Отв. ред. О.В. Гутников. М.: Статут, 2021.
7. Гутников О.В. Основные проблемы развития корпоративного права на современном этапе // Современное корпоративное право: актуальные проблемы теории и практики: монография / Отв. ред. О.В. Гутников. М.: Статут, 2021.
8. Решения высших судов // Система КонсультантПлюс.
9. Решение №2-1-220/2-1-220/20-М-1-95/2017 М-1-95/2017 от 13 июня 2017 года по делу №2-1-220/2017 // https://sudact.ru/regular/doc.
10. http://sozd.duma.gov.ru//bill 155842-8
References and Sources
1. Rossijskoe zakonodatel'stvo (versiya Prof) //Sistema Konsul'tantPlyus:
2. Cepov G.V. Problema omonimov, ili dopustima li unifikaciya pravovogo regulirovaniya sobranij// Zakon. 2016. №12.
3. La loi no 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis// https: www.legifrance.gouv.fr
4. Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1.12.2020 geltenden Fassung // https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/weg-reform/wohnungseigentumsgesetz_258_529408.html
5. Vil'danova M.M. Osnovnye vektory razvitiya korporativnogo upravleniya v tovarishchestvah sobstvennikov nedvizhimosti // Pravo i praktika. 2021. №2.
6. Chekhovskaya S.A. Iskusstvennyj intellekt v korporativnom upravlenii: osnovnye napravleniya i riski ispol'zovaniya // Sovremennoe korporativnoe pravo: aktual'nye problemy teorii i praktiki: monografiya / Otv. red. O.V. Gutnikov. M.: Statut, 2021.
7. Gutnikov O.V. Osnovnye problemy razvitiya korporativnogo prava na sovremennom etape // Sovremennoe korporativnoe pravo: aktual'nye problemy teorii i praktiki: monografiya / Otv. red. O.V. Gutnikov. M.: Statut, 2021.
8. Resheniya vysshih sudov // Sistema Konsul'tantPlyus.
9. Reshenie №2-1-220/2-1-220/20-M-1-95/2017 M-1-95/2017 ot 13 iyunya 2017 goda po delu №2-1-220/2017 // https://sudact.ru/regular/doc.
10. http://sozd.duma.gov.ru//bill 155842-8
ВИЛЬДАНОВА МАРИНА МИХАЙЛОВНА - кандидат юридических наук, ведущий научный сотрудник, Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации.
VILDANOVA, MARINA M. - Ph.D. in Law, Leading Research Fellow, Institute of Legislation and Comparative Law under the Government of the Russian Federation (vildanovamarina@mail.ru).
УДК 347.211 DOI: 10.24412/2411-2275-2022-4-155-160
ФЕДОРЕНКО С.А., СМЕТАНА Н.В. СПОСОБЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ПРАВА НА «ВИД И СВЕТ»: ОТЕЧЕСТВЕННЫЙ ОПЫТ
И ЗАРУБЕЖНАЯ ПРАКТИКА
Ключевые слова: гражданское право, сервитут, соседское право, право на «вид и свет», законодательство, строительные нормы и правила, свод правил, инсоляция.
В статье проводится анализ норм, регулирующих право на «вид и свет». Сделан вывод, что существующих сейчас норм недостаточно, ведь даже при соблюдении СНиПов и СП, регулирующих данный вопрос, возможны ситуации, при которых право на «вид и свет» нарушено. Также, в связи с тем, что право на «вид и свет» в отечественном законодательстве не закреплено, важно учесть опыт других стран, изучить соответствующую законодательную и судебную практику. Показано, что отрицательные сервитуты закреплены во многих европейских странах (Франции, Германии, Испании и пр.). Обоснован вывод о том, что отсутствие отрицательных сервитутов и института соседского права являются очевидным пробелом в российском законодательстве, так как споры о защите того же права «на вид и свет» возникают повсеместно. При этом зачастую они бесперспективны, ведь даже при соблюдении всех действующих норм, право «на вид и свет» может нарушаться. Ввиду отсутствия конкретных норм, суды нередко вынуждены отказывать в удовлетворении соответствующих исков.
FEDORENKO, S.A., SMETANA, N.V.
WAYS OF REGULATING THE RIGHT TO "VIEW AND LIGHT": DOMESTIC EXPERIENCE AND FOREIGN PRACTICE
Key words: civil law, easement, neighborhood law, the right to "view and light", legislation, building codes and rules, code of rules, insolation.
The article analyzes the norms governing the right to "view and light". It is concluded that the current norms are not enough, because even if the SNiPs and SPs governing this issue are observed, situations are possible in which the right to "view and light" is violated. Also, due to the fact that the right to "view and light" is not enshrined in domestic legislation, it is important to take into account the experience of other countries, to study the relevant legislative and judicial practice. It is shown that negative easements are fixed in many European countries (France, Germany, Spain, etc.). The conclusion is substantiated that the absence of negative easements and the institution of neighborly law is an obvious gap in Russian legislation, since disputes about the protection of the same right "to view and light" arise everywhere. At the same time, they are often unpromising, because even if all existing norms are observed, the right to "view and light" can be violated. Due to the lack of specific rules, the courts are often forced to refuse to satisfy the relevant claims.
С начала 20 века в мире происходит усиление роли городов, а также стремительный рост их населения. Уровень урбанизации в России на 1 января 2022 года составил 74,8% [18], в мире по разным подсчетам - до 55%. Как прогнозируют специалисты, к 2050 году городские жители составят до 68% от всего населения планеты [19]. Стремительный рост урбанизации ставит перед нами новые вопросы. Как разместить всех желающих жить в городе и при этом не нарушить прав других лиц? Площадь ведь осталась прежней. В связи с этим всё более актуальным становится вопрос регулирования права на «вид и свет». Право на вид и свет - это яркий пример отрицательного сервитута, а также один из ключевых элементов соседского права. Рассмотрим законодательную регламентацию каждого из институтов.
На данный момент в России отрицательные сервитуты законодательно не закреплены, что вызывает полемику ученых. Так, Т.С. Краснова считает это «явным упущением отечественного законодательства» [16, с. 103]. Аргументируя позицию, автор отмечает, что, если построенное здание или сооружение не нарушает нормативные положения, но при этом нарушает интересы соседа (например, ограничивает доступ света), возникает коллизия. Если собственник хочет добиться права на вид и свет, то ему необходимо требовать установления отрицательного сервитута. Но это попросту невозможно, вследствие отсутствия законодательного закрепления данного вида сервитута.
Можно предположить, что той же позиции придерживаются и разработчики Концепции развития законодательства о вещном праве [7], а также Проекта ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ПФЗ) [8], предусмотревшие деление сервитутов на положительные и отрицательные. Однако эти изменения приняты не были, что, быть может, стало следствием предложенного института соседского права, который многие ученые видят в качестве адекватной альтернативы.
Говоря об институте соседского права, необходимо отметить, что, хоть и был предусмотрен проект Федерального Закона, на данный момент законодательного закрепления он не имеет. Это может быть связано с тем, что в проекте не хватает нескольких важных положений. Да, были даны
