CC BY
114
№ 9 (144) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Об участии оценщика в процедуре медиации
А.Г. Сизоненко
директор ООО «ТАИР», член правления Краснодарского краевого отделения Российского общества оценщиков, сертифицированный судебный эксперт (г. Геленджик)
Александр Георгиевич Сизоненко, sizonenko-a@yandex.ru
Речь пойдет об участии опытных оценщиков в процедуре медиации в качестве экспертов, то есть о возможности применения их знаний в смежных областях. Особенно это актуально для оценщиков в сфере бизнеса, недвижимости, автотранспорта, при определении величины ущерба и т. п.
Прежде всего поясним, что такое медиация.
Процедура медиации - это способ урегулирования споров при содействии медиатора на основе добровольного согласия сторон в целях достижения ими взаимоприемлемого решения.
Медиатор (медиаторы) - независимое физическое лицо (независимые физические лица), привлекаемые сторонами в качестве посредника (посредников) в урегулировании спора для содействия в выработке сторонами решения по существу спора).
Если не учитывать формальные моменты, то вся процедура состоит из трех крупных последовательных блоков или задач:
• «усаживание» сторон за стол переговоров;
• выработка одного или нескольких вариантов компромиссного решения;
• оформление в надлежащем порядке выбранного решения.
Даже неспециалисту понятна степень трудности решения этих задач.
Безусловно, первая задача - самая сложная, деликатная и трудоемкая. Ее решение находится не столько в области права, сколько в области психологии, а точнее конфликтологии, - раз уж стороны не смогли 78
78 Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
разрешить спор без привлечения третьих лиц, то именно третьи лица должны убедить стороны услышать друг друга, а также в том, что будет найдено самое лучшее решение и вариантом честного разрешения спора, с соблюдением законодательных, моральных и этических норм, может быть только компромисс. Это выгодно для сторон, поскольку в этом случае они сэкономят и время, и деньги.
Исходя из содержания названных задач становится понятным, каким специалистом должен быть медиатор.
На этом этапе собственно знания адвоката в области юриспруденции не играют особенной роли. Здесь нужен специалист, способный в должной мере учесть интересы сторон и самостоятельно или с привлечением эксперта решить проблему. Для того чтобы стороны согласились на процедуру медиации, очень важна репутация медиатора как независимого, грамотного и справедливого специалиста. Практика показывает, что сторонами легче принимаются варианты решений, когда они выходят из спора «равноудовлетворенными», точнее, «равнонеудовлетворенными». Варианты решений споров с дисбалансом для сторон только побуждают их бороться дальше, если спор того стоит, либо проклинать тот день и час... и жаждать отмщения.
Понятно, что формально, поверхностно эту задачу, просто зная юриспруденцию, не решить, - как минимум требуются дополнительные знания по конфликтологии, не помешает и опыт. А если специалист к тому
-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
же обладает и такими качествами, как терпение и желание помогать, то эта задача реально выполнима.
Как только стороны окажутся готовыми слушать или разговаривать, на первый план выходит специалист - эксперт, если спор требует его участия. Как мы уже говорили, оценщик и есть тот самый специалист, который может подготовить различные варианты компромиссных решений. Чтобы сгенерировать несколько вариантов разрешения спора (часто в процессе одной встречи со сторонами), такой специалист должен обладать знаниями в области ведения спора и быть достаточно «гибким».
Очень важное условие - варианты должны быть взвешенными, скрупулезно выверенными, учитывающими в максимальной степени все обстоятельства и условия обеих сторон. Очень часто инструментом для разработки компромиссных вариантов могут быть методы оценки, которые можно использовать как для самоконтроля, так и для аргументации. В самых различных случаях, будь то споры, касающиеся разделов, ущербов, ремонтов, строительства, задолженностей и т. д., стоимость - наиглавнейший критерий.
Возможны два пути разрешения спора с представлением вариантов компромиссного решения:
1) представляется один самый оптимальный вариант;
2) представляются несколько вариантов - от явно невыгодного для одной стороны до явно невыгодного для другой.
Могут быть представлены сразу все варианты или по очереди, в определенной последовательности.
Опыт работы показывает, что второй путь - самый эффективный, так как у сторон возникают ощущения участия в поиске компромиссного варианта, причастности ко всему процессу и постоянного контроля над ним, а в конечном итоге - ощущение того, что решение найдено самостоятельно. Это уже искусство управления процессом медиации.
При внешней простоте спорных вопросов нахождение компромиссного решения требует большой исследовательской работы, часто при этом необходимо исследовать и пограничные вопросы. Трудоемкость таких работ достаточно велика, зачастую до начала работ даже не удается ее определить.
Если не рассматривать специализированные экспертизы, где требуются высокопрофессиональные узкие специалисты, то можно сказать, что в бытовых гражданских спорах, спорах, где затронуты имущественные интересы, оценщики в силу своей компетентности и разносторонности знаний более чем кто бы то ни было подходят для исполнения обязанностей экспертов. Естественно, оценщики в наилучшей степени подготовлены к оценочной медиации -одной из техник, когда медиатор влияет на процесс медиации, оценивая происходящее, а при определенных обстоятельствах и оказывает влияние на результат диалога, при необходимости предлагая свои варианты разрешения конфликта.
После решения первых двух задач третья задача имеет уже сравнительно формальный юридический характер, и при ее решении особые требования к специалистам не предъявляются.
Не всегда разрешение спора - это последовательное решение названных трех задач. Иногда стороны настолько сознательны и достаточно рациональны, что готовы разговаривать конструктивно, и им требуется всего лишь разработка вариантов компромисса. Бывает, что и третья задача отпадает в процессе урегулирования. В некоторых спорах (например правовых) эксперт вообще не требуется.
В России случаев разрешенных с помощью медиации споров пока еще мало, а в некоторых регионах такой практики вообще нет. По нашему мнению, главными причинами такого положения дел являются неразвитость такого способа разрешения споров и неготовность общества, отсутствие медиаторов, а также отсутствие должной компе-
Подписка в любое время по минимальной цене (495)331-9789, iovrf@mail.ru
№ 9 (144) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
тенции и репутации как медиаторов, так и специалистов-экспертов.
Медиация как услуга только формируется, и оценщикам, полагаем, следует уделить внимание этому направлению. Чтобы лучше понять взаимосвязь оценки и медиации, нужно задуматься о месте и роли оценщика как в оценке, так и в медиации.
Оценщик является именно тем специалистом, который находит компромисс для сторон при определении стоимости: в случае установления рыночной, инвестиционной и ликвидационной стоимостей - между покупателем (инвестором) и продавцом, кадастровой стоимости - между сторонами, являющимися ее пользователями. Известно, что опытный оценщик зачастую «чувствует» правильную стоимость, а почувствовав ее, использует те или иные инструменты, аргументы, проводит расчеты для обоснования своего выбора. В этом, кстати, и состоит творчество профессии «оценщик».
С этой точки зрения можно сказать, что оценщик - это профессиональный «искатель компромисса», он «прямо заточен» на максимально быстрый их поиск. Причем компромиссов не голословных, а обоснованных. Это, так сказать, его функция.
Нужно учесть, что оценщик - разносторонний специалист. При этом он может и должен уметь смотреть на объект оценки с разных сторон и точек зрения, выявлять факторы, влияющие на стоимость, учитывать влияние всех существенных факторов. Особенно это актуально для небольших фирм широкого профиля, где оценщик является универсальным специалистом по оценке самых разных объектов. Если он активно работает, то неизбежно набирается опыта, который может применить в качестве эксперта. Чем дольше работает оценщик, тем более компетентным он становится, больше устанавливает контактов с заказчиками, оказывает сопутствующие услуги. Таким образом, формируется репутация оценщика как квалифицированного специалиста, что важно для его работы
в качестве эксперта. Это особенно актуально для небольших городов.
Автору неоднократно приходилось участвовать в разрешении споров в досудебном порядке - как на бытовом уровне в качестве своеобразного арбитра, так и официально (по определениям судов и постановлениям отделов Управления внутренних дел) в качестве эксперта. Это и позволило собрать материал для анализа роли и места оценщика в разрешении споров. Надо сказать, что немало судебных дел завершалось соглашением сторон после проведения экспертиз.
Основная часть дел, в рассмотрении которых автор принимал участие, - разрешение имущественных споров в следующих случаях:
• при разводах;
• при разделе имущества;
• при выходе участников из обществ с ограниченной ответственностью;
• в процессе строительства или ремонта;
• при причинении ущербов;
• при затоплении квартир в многоэтажных домах или повреждении автомобилей в дорожно-транспортных происшествиях (эти категории дел, надо сказать, рассматриваются постоянно);
• при приобретении недоброкачественных товаров;
• при разделе недвижимости или земельных участков между совладельцами.
Надо отметить, что после вынесения решений у сторон было как раз то самое ощущение «равнонеудовлетворенности» и дальнейшие обжалования отсутствовали.
Если стороны внутренне готовы к нахождению компромисса, то бывает достаточным всего лишь разъяснить им развитие событий, возможные трудности, потери. Поняв это, стороны принимают мирное решение. В этом случае в оценщике как эксперте нет необходимости, то есть он теряет заказ. Однако эта потеря компенсируется повышением его репутации, что, безусловно, будет нелишним в его дальнейшей деятельности.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
ОЦЕНКА ВСЕХ ВИДОВ СОБСТВЕННОСТИ - ПРАКТИЧЕСКИЙ ОПЫТ
Опыт работы автора показал и то, что для нахождения в процессе медиации оптимального и компромиссного варианта разрешения спора эксперт вынужден неоднократно контактировать со сторонами. Такие контакты требуют от него терпения, выдержки, воли, психологической и моральной устойчивости, умения вести себя с иногда агрессивно настроенными людьми. Работа часто выполняется не «на одном дыхании», а в течение продолжительного времени. Однозначно можно сказать, что уровень психологической нагрузки у эксперта, участвующего в процессе медиации, гораздо выше, чем у оценщика в процессе оценке. По большому счету, чтобы за-
ниматься всем этим и терпеть, необходим определенный склад характера, неплохо даже пройти специальную подготовку.
Как уже было сказано, в маленьких городах специалист с хорошей репутацией имеет явные конкурентные преимущества. Но эта медаль имеет и оборотную сторону. В таких городах больше «удельный вес» родственных связей, влияния силовых и властных структур, определенной «аффилированности». В этих условиях можно легко потерять свою добрую репутацию. Вот почему, прежде чем принимать решение, каждому специалисту необходимо осознать, готов ли он участвовать в таких непростых процессах, как медиация.
* * *
Продолжение. Начало на с. 59
На основании указанного закона принято постановление Правительства Российской Федерации от 10 сентября 2013 года № 796 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», которым предусмотрены формы контроля за управляющими компаниями.
Формы и способы осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления многоквартирным домом предусматривают следующее:
• обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме и лица, принявшего помещения, в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом;
• право собственника помещения в многоквартирном доме и лица, принявшего помещения, за 15 дней до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом ознакомиться с расположенным в помещении управляющей организации, а также на досках объявлений, находящихся во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ежегодным письменным отчетом управляющей организации о выполнении договора управления многоквартирным домом, включающим информацию о выполненных работах, оказанных услугах по содержанию и ремонту общего имущества, а также сведения о нарушениях, выявленных органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными контролировать деятельность, осуществляемую управляющими организациями.
Налоги при приобретении имущества должника
Информация актуальна для компаний, приобретающих имущество должников
В случае перечисления должнику покупателем стоимости имущества без уплаты налога в бюджет такие суммы у покупателя вычету не подлежат.
Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 года № 11 «Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом» налог исчисляется и уплачивается должником с учетом того, что требование об уплате налога на добавленную стоимость относится к четвертой очереди текущих требований.
В соответствии с пунктом 4 статьи 173 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), перечисленных в статье 161 кодекса, сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется и уплачивается в полном объеме налоговыми агентами, указанными в статье 161 кодекса, в том числе покупателями имущества должников, признанных банкротами (письмо Министерства финансов Российской Федерации от 21 августа 2013 года № 03-07-11/34210).
Финансовый мониторинг сделок с имуществом
Документ представляет интерес для компаний, приобретающих и продающих имущество
стоимостью более 3 миллионов рублей
По мнению Росфинмониторинга, выраженному в письме от 2 августа 2013 года № 30, обязательному контролю подлежит также сделка с недвижимым имуществом, результатом совершения которой является
Продолжение на с. 97
Подписка в любое время по минимальной цене (495)331-9789, iovrf@mail.ru
