CC BY
413
УДК 333:528.44 Т.В. Межуева СГГ А, Новосибирск
О СОВЕРШЕНСТВОВАНИИ МЕТОДИКИ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ БАЗЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ
В статье проведён сравнительный анализ методик государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов
Кадастровая оценка земель проводится на территории РФ с 1999г. преимущественно для целей налогообложения. Первый тур кадастровой оценки земель населённых пунктов проведён в 2001-2002гг. С 2007г. проводятся работы по актуализации результатов кадастровой оценки. Накопленный опыт оценки земель выявил направления по совершенствованию методики и законодательной базы.
T. V. Mezhueva
Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)
10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation
IMPROVEMENT OF THE METHODS AND LEGAL-AND-NORMATIVE BASE FOR THE STATE CADASTRAL EVALUATION OF SETTLEMENTS LANDS
The comparative analysis of the methods for the State cadastral evaluation of settlements lands is presented.
The cadastral evaluation of land has been conducted on the territory of the R.F since 1999 mostly for taxation. The first stage of the cadastral evaluation of lands was completed in 20012002. Since 2007 the works on the cadastral evaluation actualization have been done. The experience gained in the process of evaluation revealed the weak points in the methods and the legal base, which are to be eliminated.
Развитие российского земельного рынка привело к тому, что земельные участки стали непосредственным объектом товарно-денежных отношений. В связи с этим возникла необходимость адекватного определения их стоимости.
В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую (кадастровую) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную).
Массовая (кадастровая) оценка земель проводится преимущественно для целей налогообложения, а индивидуальная оценка при проведении операций на земельном рынке.
Государственная кадастровая оценка земель (далее - ГКОЗ) -единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.
В Российской Федерации работы по ГКОЗ проводятся с 1999г. в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено на законодательном уровне.
Первый этап ГКОЗ проводился по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации с использованием единых методических, нормативно -технических документов и программных средств.
В течение 1999 - 2005гг. разработаны и утверждены в установленном порядке методики ГКОЗ всех категорий, подлежащих оценке.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2006 № 206 [1] установлена периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
Первый тур работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категорий земель - земель населенных пунктов (раннее - земель поселений) - был проведен в 2001-2002 годах в соответствии с Методикой, утверждённой приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307. Результатом работ явились удельные показатели кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ) в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов по 14 видам функционального использования.
С 2007 г. проводятся работы по актуализации результатов ГКОЗ населенных пунктов. Работы осуществляются в соответствии с новыми Методическими указаниями, утвержденными приказом
Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 [8].
Методика 2007г. отличается от прежней методики по ряду позиций. Сравнительная характеристика методических подходов к ГКОЗ населённых пунктов 2002г. и 2007г. представлена в таблице 1.
Как видно из таблицы 1, в новых методических указаниях расширен перечень видов разрешённого использования земель до 16.
Методика 2002г. разрабатывалась сразу после принятия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Принимая во внимание провозглашенный указанным Законом заявительный принцип постановки на кадастровый учет земельных участков, в качестве объектов оценки могли использоваться только кадастровые кварталы. В 2004 году Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ введена в действие глава 31 Налогового кодекса РФ, где в качестве объекта налогообложения установлен земельный участок [2]. В связи с этим новая методика предполагает индивидуальный подход к оценке. Так объектом оценки является уже не кадастровый квартал, а конкретный земельный участок, что позволяет более точно определять кадастровую стоимость.
Активное развитие рынка недвижимости позволило при разработке новой технологии ГКОЗ населённых пунктов расширить область применения экономико-статистического моделирования и отказаться от использования коэффициентов перехода от стоимости земель одного вида функционального использования к другому исходя из плотности застройки земельных участков различных видов использования, которая установлена нормативно
для земельных участков различных видов разрешенного использования и в полной мере не отражает различий в стоимости земли. Кроме того, исключено применение экспертно-аналитического подхода к определению кадастровой стоимости земельных участков, при котором в расчете используются громоздкие анкеты, заполненные экспертами, что в некоторых случаях приводило к субъективным решениям [2].
В новой методике изменена структура факторов оценки стоимости.
Таблица 1 Сравнительная характеристика двух методических подходов к Г осударственной кадастровой оценке земель населённых пунктов
Критерии различия Методические подходы к оценке земель населенных пунктов
Методика 2002г. Методика 2007г.
1 Объект оценки территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения земельный участок
2 Количество видов использования земель 14 16
3 Методический подход к оценке общий подход вне зависимости от вида функционального назначения 5 методических подходов в зависимости от вида разрешённого использования: 1) построение статистических моделей расчёта кадастровой стоимости земельных участков; 2) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости; 3) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешённого использования; 4) установление кадастровой стоимости в размере номинала; 5) определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешённого использования земельных участков в составе населённых пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей
4 Факторы стоимости (оценки) трёхуровневая система показателей, применяемая для всех видов функционального назначения земель регламентирован примерный перечень факторов для каждого вида разрешённого использования.
5 Связь с индивидуальной оценкой отсутствует кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов; занятых водными объектами, находящимися в обороте,
определяется на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости
6 Использование результатов кадастровой оценки других категорий не использовались 1) кадастровая стоимость земель, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами определяется на основе данных УПКСЗ лесного фонда 2) кадастровая стоимость земель, предназначенных для сельскохозяйственного, использования определяется на основе данных УПКСЗ сельскохозяйственного назначения
В методике 2002 г. перечень факторов оценки регламентировался и был ограничен. Была разработана трёхуровневая система (интегральных, групповых, оценочных) факторов стоимости, которая насчитывала 54 оценочных показателя. Но отрицательной стороной методики было то, что одна и та же система факторов учитывалась при определении кадастровой стоимости всех видов функционального использования земель, что не совсем корректно. Значимость каждого фактора зависела от мнений экспертов.
Новая методика предполагает определять состав факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земельных участков, что позволит более точно определить кадастровую стоимость земельного участка. Примерный перечень факторов стоимости включает: 1) физические
характеристики земельного участка; 2) характеристики местоположения; 3) характеристики окружения объекта оценки;4) характеристики территории населённого пункта.
В примерный перечень не вошли геологические и другие значимые факторы, которые влияют на величину кадастровой стоимости земельного участка.
В новой методике наблюдается связь кадастровой и индивидуальной оценки земель. Как видно из таблицы 1, кадастровая стоимость некоторых видов разрешённого использования определяется на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости.
Таким образом, новая методика ГКОЗ населённых пунктов в лучшей степени отражает состояние рынков недвижимости, повышает точность оценки отдельных земельных участков, но требует совершенствования.
Кроме того, назрела острая необходимость совершенствования и нормативно-правовой базы в области кадастровой оценки земель и иного недвижимого имущества.
В настоящее время принят в первом чтении законопроект № 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ», который предполагает введение в закон новой главы Ш.1 «Государственная кадастровая оценка». Данная глава устанавливает общие принципы проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой
оценке, определение порядка утверждения результатов кадастровой оценки
[3].
Измениться и процедура кадастровой оценки земель. Предусмотрено, что в обязательном порядке будут привлекать независимых оценщиков. В свою очередь, независимый оценщик будет обязан застраховать свою ответственность на 30 млн. руб. Контроль над кадастровой оценкой передадут в саморегулируемую организацию (СРО) оценщиков.
Кроме того, согласно законопроекту оспорить результат кадастровой оценки своего участка граждане смогут в досудебном порядке. Владелец земельного участка, который не согласен с указанной стоимостью, сможет потребовать созыва спецкомиссии, создаваемой федеральным органом с участием независимых оценщиков.
В настоящее время результаты кадастровой оценки земельного участка можно оспорить только в суде, что очень проблематично. Так в 2006 -2008 гг., в целом по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по ГКОЗ [4].
Наибольшее количество судебных разбирательств (151 или 44% от общего
количества в Российской Федерации) наблюдалось в субъектах Российской Федерации, входящих в Сибирский федеральный округ.
Наибольшее количество разбирательств за указанный период выявлено в Омской области (100 дел).
Подавляющее количество исков (242 дела) связано с опротестованием величины кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной нормативными правовыми актами органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Достаточное количество судебных разбирательств связано с вопросами отнесения земельных участков к определенным видам разрешенного использования (49 дел) [4].
Введение этих изменений позволит привести в соответствие уровни массовой и индивидуальной оценки, создать единую систему оценки имущества, разработать полноценную систему федеральных стандартов оценки имущество.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Российская Федерация. Правительство. О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства Рос. Федерации от 11.04.2006 г. № 206 // КонсультантПлюс.
2. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2007 году [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.rosreestr.ru.
3. Кадастровую стоимость уточнят [Текст] // Экономика и жизнь. - 2008. - №49. -
С.11.
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.rosreestr.ru.
© Т.В. Межуева, 2010
