CC BY
259
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ
Татьяна Васильевна Межуева
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, старший преподаватель кафедры экономики землеустройства и недвижимости, тел. (905) 937-45-96, e-mail: t.mejuewa@mail.ru
В статье рассмотрены основные проблемы и тенденции в сфере государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов. В связи с развитием земельного рынка с 2007 г. на территории Российской Федерации проводятся работы по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на основе новых методических подходов. Не смотря на совершенствование нормативно-правовой базы и методического обеспечения, интерес к проблематике проведения кадастровой оценки земель только возрастает.
Ключевые слова: государственная кадастровая оценка, земли населённых пунктов, кадастровая стоимость.
STATE CADASTRAL VALUATION OF CURRENT SETTLEMENT LANDS
Tatyana V. Mezhuyeva
Senior lecturer, Department of Economics, Land Management and Real Property, Siberian, State Academy of Geodesy, 10 Plakhotnogo St., 630108 Novosibirsk, phone: (905) 937-45-96, e-mail: t.mejuewa@mail .ru
Main problems and trends in the field of the state cadastral valuation of settlement lands are considered. As a result of the land market development in Russia (beginning in 2007) the works on the state cadastral valuation of settlement lands, based on the new methodical approaches, have been conducted. Though the normative legal base and methods are being improved, the problems of land valuation still exist.
Key words: state cadastral valuation, settlements lands, cadastral value.
Изучение современных тенденций в сфере государственной кадастровой оценки земель является весьма актуальной задачей. Не смотря на совершенствование нормативно-правовой базы [1, 2] и методического
обеспечения кадастровой оценки земель населённых пунктов (далее - ГКОЗ нп) [3], обсуждения о её проблематичности не прекращаются. Во многих регионах России после проведения второго тура ГКОЗ нп кадастровая стоимость по одним видам использования существенно возросла: в среднем в 3-5 раз, (по некоторым регионам в десятки, и даже сотни раз), а по другим - снизилась в разы (рис. 1, 2).
На рис. 1, 2 показано, что максимальную кадастровую стоимость имеют земельные участки антропогенно освоенной части территории; минимальную -участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими
лесами, водными объектами и земли сельскохозяйственного использования. Влияние на кадастровую стоимость природных факторов практически оценочным процессом не учитывается.
Рис. 1. Результаты двух туров ГКОЗ нп г. Калтан
Так, например, в качестве основных показателей для оценки лесных земель установлены только: запас древесины, оценочные затраты, оборот главной рубки. В оценке не учитываются такие факторы как, плотность залесения, породный состав древостоя, его биоразнообразие, целевое назначение лесов, рекреационное значение и т. д. Сравнение результатов современной кадастровой оценки свидетельствуют о резком занижении удельного показателя кадастровой стоимости земель при оценке природного потенциала территории. По результатам ГКОЗ кадастровая стоимость лесных ресурсов по территориальным частям России практически не изменяется и составляет всего
0,09-0,27 руб./м2.
Кроме того, как показала практика, кадастровая стоимость земельных участков не соответствует рыночной стоимости. Взаимосвязь между
кадастровой стоимостью земельных участков и их рыночной стоимостью обозначена в нормативных документах. Кадастровая оценка земель населённых пунктов осуществляется, в частности, на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Основными источниками рыночной информации являются публикации о сделках в специализированных изданиях; официальные сведения Росреестра. Но иногда стоимость объектов недвижимости занижается или завышается, что отражается на результатах кадастровой оценки. Учёт ограниченного числа факторов также вносит искажения в кадастровую стоимость и провоцирует волну недовольств, как со стороны плательщиков земельного налога, так и органов местного самоуправления.
Субъекты ищут свои пути решения данной проблемы. В Кемеровской области местные власти снизили в 2 раза ставки земельного налога.
В Свердловской области проводится планомерная работа, для того, чтобы привести в соответствие кадастровую стоимость участков и приблизить её к рыночной. В 2012 г. планируется выпустить справочник кадастровой стоимости земли, в котором будут приводиться коэффициенты, устанавливающие реальную стоимость земли.
Работа по определению кадастровой стоимости земельных участков в населенных пунктах Новосибирской области завершена. Но потребовалось дополнительное время на устранение большого количества обоснованных замечаний, поступивших от органов местного самоуправления.
Кадастровая палата Омской области в ноябре 2011 г. внесла в государственный реестр недвижимости новую кадастровую оценку земли, снижающая стоимость более 520 тысяч участков, что позволит их владельцам платить налоги почти в три раза меньше. "Новая кадастровая оценка -серьезная мера поддержки развития малого бизнеса и инвестиционной привлекательности в регионе", - считает министр экономики Омской области Игорь Мураев.
Ранее омские предприниматели провели несколько митингов, требуя пересмотреть незаконную, с их точки зрения, оценку стоимости земельных участков, которая была проведена в 2007 г. По данным омских СМИ, Арбитражный суд Омской области вынес более сотни решений в пользу предпринимателей, оспорив результаты оценочных работ. Новая кадастровая стоимость земель региона начала действовать с 1 января 2012 г.
В настоящее время в случае несогласия землепользователей с установленной оценкой они вправе самостоятельно определить рыночную стоимость земельного участка и через процедуру досудебного оспаривания результатов кадастровой оценки земель установить её для своего участка. Данной процедуре способствовало принятие Федерального закона № 167-ФЗ от 22.07.2010 г. «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ» [1], которым введён досудебный порядок оспаривания результатов ГКОЗ лицами, права и обязанности которых затрагивают результаты кадастровой стоимости. Для этого будет созываться спецкомиссия, создаваемая органом, осуществляющим
функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта РФ. В состав комиссии будут входить по одному представителю органа исполнительной власти субъекта РФ; органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке; органа кадастрового учета; саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости; Национального совета по оценочной деятельности. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. Решения комиссии могут быть оспорены в суде.
До принятия Федерального закона № 167-ФЗ [1] результаты кадастровой оценки земельного участка оспаривались только в суде, что было очень проблематично. Так в 2006-2008 гг., в целом по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель. Наибольшее количество судебных разбирательств (151 или 44% от общего количества в Российской Федерации) наблюдалось в субъектах Российской Федерации, входящих в Сибирский федеральный округ. Подавляющее количество исков (242 дела) связано с опротестованием величины кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной нормативными правовыми актами органов исполнительной власти субъектов РФ [4].
На сегодняшний день согласно закону [1] основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- Ошибочность сведений об объекте недвижимости, использовавшихся при определении его кадастровой стоимости;
- Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на календарную дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Важным моментом стала отмена нижнего предела периодичности проведения ГКОЗ, что позволит определять кадастровую стоимость чаще, чем раз в три года. Это вызвано тем, что экономическая ситуация в субъектах Российской Федерации и в стране в целом динамично меняется, и кадастровая стоимость, определенная на конкретную дату, может значительно отличаться от текущей рыночной стоимости.
Не смотря на положительные изменения в области государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов, можно выделить ряд проблем (таблица 1).
В настоящее время, механизм определения кадастровой стоимости земельного участка фактически закрыт для широкой общественности и, следовательно, его нельзя проверить. Оценка с применением кадастрового метода доведена до автоматизма. Результаты оценки являются усреднёнными и, как правило, не всегда отражают объективное состояние конкретно рассматриваемого земельного участка. Несмотря на формально заявленный
учёт перечня природных факторов, они, как правило, не находят отражение в оценочном процессе.
Таким образом, разработка методики комплексной оценки земель населённых пунктов, обеспечивающей результаты, максимально отражающие реальное состояние объектов и понятные в плане методологии субъектам земельного рынка, в т.ч. потенциальным инвесторам, крайне необходима.
Таблица 1. Проблемы в области ГКОЗ нп и пути их решения
Проблемы Пути решения
Несовершенство нормативно-правовой базы Устранение противоречий в законодательных актах
Несовершенство методики: - непрозрачность (методика не позволяет субъектам рынка недвижимости проверить правильность расчёта кадастровой стоимости земель); - учёт ограниченного числа факторов стоимости и т.д. Разработка методики комплексной оценки земель, обеспечивающей прозрачную систему ценообразования
Неполнота и недостоверность исходной информации, используемой при проведении ГКОЗ (около 40% судебных дел возбуждается в отношении данных, которые использовались при кадастровой оценке) Ведение системного мониторинга за состоянием земельных участков
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон Рос. Федерации от 22.07.2010 № 167-ФЗ // Консультант Плюс. Версия Проф.
2. Об утверждении федерального стандарта оценки "Определение кадастровой
стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)" [Электронный ресурс]: приказ
Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508. - Режим доступа:
http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.
3. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов [Электронный ресурс]: приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. № 39. - Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.
4. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году [Текст]. - М.: Министерство экономического развития РФ, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, 2009. - 256 с.
© Т.В. Межуева, 2012
