CC BY
50
УДК 333:528.44 Т.В. Межуева СГГА, Новосибирск
ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ: СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Т. V. Mezhuyeva SSGA, Novosibirsk
STATE CADASTRAL EVALUATION OF SETTLEMENTS LANDS: CURRENT STATE AND PROSPECTS
The features of state cadastral evaluation of settlements lands and the prospects of its development are considered.
Cadastral evaluation of lands is conducted by the decision of the R.F. government mostly for taxation, i.e. for land tax calculation. Lands are evaluated by special categories and types of their functional use simultaneously all over the R.F. territory.
Since 2007 actualization of the results as regards the state cadastral evaluation of settlements lands has been carried out on the R.F. territory on the basis of the new methods approach.
The prospects for the land market development presuppose the transition from cadastral evaluation to individual land evaluation.
Развитие российского земельного рынка привело к тому, что земельные ресурсы стала непосредственным объектом товарно-денежных отношений. В связи с этим возникла необходимость адекватного определения их стоимости.
С 1999 г. на всей территории Российской Федерации проводятся работы по государственной кадастровой оценки земель (далее - ГКОЗ). Работы проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ [1], постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
ГКОЗ проводится по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны, является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения.
Государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое
осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров [2].
Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике, и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании [2].
Основой для расчёта кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости земель (далее - УПКСЗ). УПКСЗ - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) объекта ГКОЗ.
Полученные результаты по ГКОЗ положены в основу новой системы налогообложения земель, которая действует на всей территории РФ с 01.01.2006 г. В соответствии с главой 31 Налогового кодекса РФ земельный налог устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земли.
Введение кадастровой стоимости земли направлено, прежде всего, на увеличение доходных источников федеральных и местных бюджетов.
В 2008-2010гг. планируется провести работы по массовой оценке всех объектов недвижимости для введения с 2011г. налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество (физических и юридических лиц) [3].
В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждение результатов ГКОЗ осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Роснедвижимости.
В целях совершенствования исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции по организации ГКОЗ приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215 утвержден административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее -Регламент).
Регламент упорядочивает функцию Роснедвижимости и ее территориальных органов, их взаимодействие с органами власти субъектов Российской Федерации. Регламент определяет общую последовательность осуществления функции по организации государственной кадастровой оценки земель и последовательность действий при проведении ее отдельных административных процедур, а также четко разграничивает функции Роснедвижимости, ее территориальных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации при осуществлении каждой административной процедуры. Регламентом определены сроки осуществления действий каждым из указанных органов.
В течение 1999 - 2007гг. разработаны и утверждены в установленном порядке методики ГКОЗ всех категорий, подлежащих оценке. Методические документы по государственной кадастровой оценке земель содержат
концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории.
В развитие каждого из методических документов для исполнителей работ разработаны технические указания с подробным описанием технологического процесса и особенностей применяемых методов оценки. Работы по ГКОЗ полностью автоматизированы, что обеспечивается применением специальных программных комплексов.
Комплекс работ по государственной кадастровой оценке основной бюджетообразующей категорий земель - земель населенных пунктов - был проведен на всей территории Российской Федерации в 2001-2002 годах в соответствии с Методикой, утверждённой приказом Росземкадастра от 26.08.2002 № П/307 [4]. Результатом работ явились удельные показатели кадастровой стоимости земель в разрезе кадастровых кварталов населенных пунктов по видам функционального использования.
В соответствии с мероприятиями подпрограммы «Создание системы кадастра недвижимости (2006-2011 годы)» Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 годы)»[5] в 2007-2008 г.г. на территории Российской Федерации проводились работы по актуализации результатов ГКОЗ населенных пунктов. Работы проводились в соответствии с новыми Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 [6].
Анализ динамики изменений на рынке недвижимости за 2002-2006 годы показывает, что за истекший период рост цен на рынке земельных участков составил 2-2,5 раза, объектов недвижимости жилого назначения 2-5 раз. Активное развитие рынка недвижимости позволяет более эффективно использовать объективные статистические данные различных сегментов этого рынка.
В новых методических указаниях расширен перечень видов разрешённого использования земель. Выделяют уже не 14 видов функционального использования, которые были предусмотрены в предшествующей методике [4], а 16 видов разрешенного использования земель, по которым рассчитываются удельные показатели кадастровой стоимости земель.
Новая технология работ предполагает индивидуальный подход к оценке. Так объектом оценки является уже не кадастровый квартал, а конкретный земельный участок, что позволяет более точно определять кадастровую стоимость.
Активное развитие рынка недвижимости позволило при разработке новой технологии государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов расширить область применения экономико-статистического моделирования и отказаться от использования коэффициентов перехода от стоимости земель одного вида функционального использования к другому
исходя из плотности застройки земельных участков различных видов использования, которая установлена нормативно для земельных участков различных видов разрешенного использования и в полной мере не отражает различий в стоимости земли. Кроме того, исключено применение экспертно -аналитического подхода к определению кадастровой стоимости земельных участков, при котором в расчете используются громоздкие анкеты, заполненные экспертами, что в некоторых случаях приводило к субъективным решениям.
Новые Методические указания содержат пять методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от видов разрешённого использования земель:
1) Построение статистических моделей расчёта кадастровой стоимости земельных участков;
2) Определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;
3) Определение кадастровой стоимости земельных участков на основе минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий и видов разрешённого использования;
4) Установление кадастровой стоимости в размере номинала;
5) Определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешённого использования земельных участков в составе населённых пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей [7].
При поведении ГКОЗ населённых пунктов предлагается учитывать следующие факторы стоимости: 1) физические характеристики земельного участка, 2) характеристики местоположения, 3) характеристики окружения объекта оценки; 4) характеристики территории населённого пункта (развитие социальной и коммунальной инфраструктура; состояние окружающей среды; градостроительная информация по этажности и плотности застройки и социально-экономические показатели).
В раннее применяемой методике [4] перечень факторов оценки регламентировался и был ограничен. Была разработана трёхуровневая система оценочных показателей, которая учитывалась при определении кадастровой стоимости всех видов функционального использования земель, что не совсем корректно.
Предыдущая Методика разрабатывалась сразу после принятия Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре». Принимая во внимание провозглашенный указанным Законом заявительный принцип постановки на кадастровый учет земельных участков, в качестве объектов оценки могли использоваться только кадастровые кварталы [8]. В 2004 году Федеральным законом от 29.11.2004 № 141-ФЗ [1] введена в действие глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации, где в качестве объекта налогообложения установлен земельный участок. Проведенная в 2004-2005 годах Роснедвижимостью работа по
подготовке сведений, необходимых для исчисления земельного налога, и внесению в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельных участков позволяет выполнять расчет кадастровой стоимости непосредственно для каждого земельного участка [8].
Таким образом, новая технология работ в лучшей степени отражает состояние рынков недвижимости, повышает точность кадастровой оценки отдельных земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов.
В настоящее время на рассмотрение в Госдуме находится законопроект № 445126-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ», предполагающий установление общих принципов проведения кадастровой оценки и требований к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, определение порядка утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах её определения. Законопроект предполагает дополнить закон «Об оценочной деятельности в РФ» новой главой «Государственная кадастровая оценка». В ней предполагается дать определение государственной кадастровой оценки, под которой понимается определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, утверждённая в установленном порядке [9]. Введение этих изменений позволит привести в соответствие уровни массовой и индивидуальной оценки, создать единую систему оценки имущества, разработать полноценную систему федеральных стандартов оценки имущество.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации: федер. закон от 29.11.2004г. №141-ФЗ // КонсультантПлюс.
2. Сайт Роснедвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://r54.kadastr.ru/ground_tax/info/
3. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков [Текст]: учеб. пособие / В.И. Петров. - М.: КНОРУС, 2008. - 224 с.
4. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002г. №П/337 // КонсультантПлюс.
5. Российская Федерация. Правительство. Об утверждении подпрограммы "Создание системы кадастра недвижимости (2006 - 2011 годы)" Федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002 - 2007 годы)": Постановление Правительства Рос. Федерации от 13.09.2005 г. N 560 // КонсультантПлюс.
6. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утверждённые Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007г. №39 // КонсультантПлюс.
7. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов, утверждённые Приказом Роснедвижимости от 29.06.2007г. № П/0152 // КонсультантПлюс.
8. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2007 году. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. kadastr.ru
9. Кадастровую стоимость уточнят [Текст] // Экономика и жизнь. - 2008. - № 49. -
С. 11.
© Т.В. Межуева, 2009
