CC BY
54УДК 347.4 ББК 67.404
DOI 10.24411 /2312-0444-2021-2-94-96
0 ПРОБЛЕМЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ И ЗАКОННЫХ ИНТЕРЕСОВ НЕПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Махач Исмаилович АЛИЕВ, магистрант кафедры гражданского права Юридического института Дагестанского государственного университета [email protected]
Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Научный руководитель: С.М. Рустамова, кандидат юридических наук, доцент кафедры
гражданского права Дагестанского государственного университета
Аннотация. В статье анализируется проблема защиты прав и законных интересов непрофессиональных участников долевого строительства. Автор отмечает, что с принятием Закона № 210-ФЗ проблема реализации защиты прав обманутых дольщиков при банкротстве застройщика все еще остается открытой.
Особое внимание уделено такому механизму обеспечения прав дольщиков, как Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Выявлены проблемные вопросы функционирования Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, а также перспективы его дальнейшей деятельности.
Ключевые слова: банкротство застройщика, участники долевого строительства, обманутые дольщики, долевое строительство.
Annotation. The article analyzes the problem of protecting the rights and legitimate interests of nonprofessional participants in shared-equity construction. The author notes that with the adoption of Law № 210-FZ, the problem of implementing the protection of the rights of defrauded shareholders in the bankruptcy of a developer is still open.
Special attention is paid to such a mechanism for ensuring the rights of shareholders as the Fund for the protection of the rights of citizens participating in shared — equity construction.
The problematic issues of the functioning of the Fund for the protection of the rights of citizens participating in shared — equity construction, as well as the prospects for its further activities, are identified.
Keywords: bankruptcy of the developer, participants of shared-equity construction, deceived shareholders, shared-equity construction.
В ряду приоритетных задач Российского государства важное место занимает обеспечение населения жильем и повышение его доступности для граждан. При этом одним из самых распространенных способов приобретения жилья в настоящее время является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Однако на сегодняшний день имеют место массовые случаи несостоятельности и неплатежеспособности организаций-застройщиков, целью деятельности которых должно являться как раз обеспечение жилищных прав граждан на выгодных для них условиях.
По данным Единого реестра застройщиков, на территории Российской Федерации за 2020 г. выявлено более 600 компаний-застройщиков, имеющих в незавершенном строительстве хотя бы один жилой дом. При этом суммарный объем незавершенного строительства застройщиков составляет 12 479 050 кв. м, что на 2,6% больше значения на сентябрь 2019 г.1.
В таких условиях количество «обманутых дольщиков» продолжает неуклонно расти. Подтверждением этому служит доклад Счетной Палаты Российской Федерации, по сведениям которой «несмотря на принятые в 2018—2019 годах меры по совершенствованию действовавши-
№ 2/2021
го законодательства, количество обманутых дольщиков имеет тенденцию к увеличению и, по различным оценкам за 2020 год, составляет порядка 200 тыс. граждан»2.
Как справедливо отмечает М.П. Барабина, именно данная проблема послужила причиной принятия специальных норм, направленных на регулирование процедуры признания застройщика банкротом и обеспечения прав «обманутых дольщиков»3.
Федеральным законом от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ глава 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ была дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Положения, содержащиеся в данном параграфе, направлены на обеспечение реализации и максимальной защиты прав лиц, участвующих в строительстве путем вложения денежных средств либо иного имущества в строительство.
Необходимо отметить, что введение специальных норм, которые касаются банкротства застройщика, усилило защиту прав граждан — участников строительства, что выразилось, на наш взгляд, в предоставлении дольщикам права предъявлять свои требования как в «денежный реестр», так и в реестр передачи жилых помещений; включение дольщиков в третью очередь кредиторов, и др.
Именно поэтому Верховный Суд Российской Федерации неоднократно признавал их приоритетной категорией кредиторов перед остальными4. Вместе с тем с принятием Закона № 210-ФЗ проблема реализации защиты прав непрофессиональных участников строительства в ситуации банкротства застройщика все еще остается открытой. Несмотря на динамичный характер законодательства в данной сфере, практика свидетельствует о том, что остается множество не-проработанных положений, которые требуют детальной доработки.
В свете складывающейся ситуации актуальным будет обратить внимание на состоятельность института банкротства застройщиков и защиты прав непрофессиональных участников строительства.
На наш взгляд, особое внимание следует уделить созданному по аналогии с зарубежными странами Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее — Фонд), имеющего своей целью предотвращение возможного обмана дольщиков при инвестировании в строительство жилья, повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан — участников строительства, в том
числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.
Вместе с тем основной проблемой, оказывающей в данный момент влияние на ход реализации мероприятий по обеспечению законных прав граждан — участников долевого строительства, является обеспечение их финансирования. Так, по действующему законодательству основным источником формирования имущества Фонда остаются обязательные отчисления застройщиков. Однако достаточно ли будет имущества Фонда для реализации поставленных перед ним целей и задач?
В июле 2020 г. на заседании Государственной Думы Российской Федерации были заслушаны отчеты Акционерного общества «Дом.РФ» и Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства, в ходе которого была обозначена проблема нехватки денежных средств для достижения целей, установленных законодательством5. При этом «соответствующие средства в федеральном бюджете и бюджетах субъектов Российской Федерации на эти цели в 2020 — 2022 годах практически не предусмотрены».
Ввиду этого следует согласиться с точкой зрения Г.Х. Замалиевой о том, что отсутствие необходимого финансирования содержит в себе риски незавершения мероприятий по восстановлению прав граждан — участников долевого строительства, что, в свою очередь, может привести к увеличению социальной напряженности в обществе6.
С учетом данных обстоятельств эффективность функционирования Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства находится под вопросом.
На наш взгляд, в целях стабилизации ситуации на рынке жилья целесообразным является внесение изменений в ст. 21.1 Закона о долевом участии посредством закрепления новых механизмов формирования компенсационного фонда субъектов Российской Федерации, в том числе путем расширения прав, предоставленных фондам.
Для достижения этих целей представляется целесообразным изменить действующее законодательство следующим образом: часть 8 ст. 21.1 Закона о долевом строительстве изложить в новой редакции:
«Финансирование текущей деятельности Фонда субъектов РФ осуществляется за счет средств субъекта Российской Федерации, явля-
№ 2/2021
ющегося учредителем Фонда субъектов РФ, а также может быть произведено и путем передачи Фонду субъекта Российской Федерации имущества и прав на имущество, а также обязательств организаций-застройщиков».
Исключить из п. 7 ст. 21.1 Закона о долевом строительстве положение о запрете совершать иные сделки, не связанные с завершением строительства объектов незавершенного строительства и объектов инфраструктуры, за исключением сделок, связанных с текущей деятельностью Фонда субъектов РФ.
Соответственно, расширение полномочий рассматриваемых фондов субъекта играет в современных реалиях довольно значимую роль: оно позволит значительно повысить эффективность приемов и способов восстановления прав участников долевого строительства.
На основании изложенного следует отметить, что в настоящее время в Российской Федерации в целом сформирована нормативно-правовая база, направленная на обеспечение прав граждан — участников долевого строительства.
Вследствие проводимых реформ в сфере долевого участия в строительстве положение дольщиков значительно улучшилось, а риски практически сведены к минимуму. В то же время дальнейшее совершенствование законодательства, регулирующего участие в долевом строительстве, а также развитие Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства позволит привлечь в данную сферу больше инвестиций со стороны населения, снизить риски стать обманутыми дольщиками и потерпеть убытки, а также благоприятно повлияет на развитие строительного рынка в России.
1 Застройщики-банкроты в Российской Федерации: Аналитический обзор Единого реестра застройщиков за 2020 год // URL: https://erzrf.ru/ (Дата обращения: 10.03.2021)
2 Анализ результативности практического применения норм законодательства Российской Федерации, направленных на обеспечение законных прав граждан — участников долевого строительства: Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия Счетной Палаты РФ за 2020 год // URL: https://ach.gov.ru/upload/ iblock/1b2/1b208ebd0838302f9aa6a6749f1090e5.pdf (Дата обращения: 10.03.2021)
3 Барабина М.П. Проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика — введение нового механизма замены застройщика при банкротстве // Право и экономика. 2016. № 7. С. 15.
4 См.: Определение Верховного Суда РФ от 05.09.2019 № 305-ЭС14- 7512 (24);
Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2020 № 305-ЭС18-2130 (17) // СПС «Гарант»
5 Отчеты Акционерного общества «Дом.РФ» и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства: Заседание Государственной Думы РФ от 13.07.2020 г. // URL: http:// duma.gov.ru/news/49064/ (Дата обращения: 10.03.2021)
6 Замалиева Г.Х. Вопросы законодательного усовершенствование правовых механизмов защиты прав и интересов непрофессиональных участников инвестирования в долевое строительство при финансовой несостоятельности организации-застройщика // Евразийский юрид. журнал. 2020. № 7. С. 193.
Библиографический список
1. Определение Верховного Суда РФ от
05.09.2019 № 305-ЭС14-7512 (24) // СПС «Гарант»
2. Определение Верховного Суда РФ от
15.01.2020 № 305-ЭС18-2130 (17) // СПС «Гарант»
3. Застройщики-банкроты в Российской Федерации: Аналитический обзор Единого реестра застройщиков за 2020 год // URL: https:// erzrf.ru/ (Дата обращения: 10.03.2021)
4. Анализ результативности практического применения норм законодательства Российской Федерации, направленных на обеспечение законных прав граждан —участников долевого строительства: Отчет о результатах экспертно-аналитического мероприятия Счетной Палаты РФ за 2020 год // URL: https://ach.gov.ru/ upload/iblock/1b2/1b208ebd0838302 f9aa6a6749f 1090e5.pdf (Дата обращения: 10.03.2021)
5. Отчеты Акционерного общества «Дом.РФ» и публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства: Заседание Государственной Думы РФ от 13.07.2020 г. // URL: http://duma.gov.ru/news/ 49064/ (Дата обращения: 10.03.2021)
6. Барабина М.П. Проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика — введение нового механизма замены застройщика при банкротстве // Право и экономика. 2016. № 7.
7. Замалиева Г.Х. Вопросы законодательного усовершенствование правовых механизмов защиты прав и интересов непрофессиональных участников инвестирования в долевое строительство при финансовой несостоятельности организации-застройщика // Евразийский юрид. журнал. 2020. № 7.
№ 2/2021
