CC BY
296
Проблемы экономики и юридической практики
6'2018
6. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО; ПРИРОДОРЕСУРСНОЕ ПРАВО; ЭКОЛОГИЧЕСКОЕ ПРАВО; АГРАРНОЕ ПРАВО (СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.06)
6.1. О ПРОБЛЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ЕГО ВЫКУПЕ СОБСТВЕННИКОМ РАСПОЛОЖЕННОЙ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
Малышева Анжелика Викторовна, канд. юрид. наук, кафедра гражданского права и процесса Место работы: ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н. П. Огарёва»
Аннотация: статья посвящена проблеме определения размера (площади) земельного участка, подлежащего выкупу собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Предметом анализа явилось законодательство, регулирующее правоотношения по приобретению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем здания, сооружения и судебная практика по спорам, возникающим в связи с отказом в выкупе земельного участка.
Сделан вывод о том, что требование, в соответствии с которым обоснование площади выкупаемого земельного участка является необходимым, выработан исключительно правоприменительной практикой и не согласуется с положениями действующего законодательства о предоставлении земли. Вносятся предложения, направленные на обеспечение правового регулирования исследуемых правоотношений.
Ключевые слова: земельный участок, недвижимость, здание, сооружение, предоставление земельного участка, приобретение земельного участка, право собственности.
THE PROBLEM OF DETERMINING THE AREA OF LAND WHEN IT BOUGHT THE OWNER OF LOCATED ON IT PROPERTY
Malysheva Anzhelika V., PhD in law, Department of civil law and process Work place: FGBOU VO «Mordovian state University N. P. Ogareva»
Annotation: the article is devoted to the problem of determining the size (area) of the land plot to be redeemed by the owner of the property located on it. The subject of the analysis was the legislation governing the legal relationship for the acquisition of land in state or municipal ownership, the owner of the building located on it, facilities and judicial practice in disputes arising in connection with the refusal to purchase the land.
It is concluded that the requirement, according to which the justification of the area of the purchased land plot is necessary, is developed exclusively by law enforcement practice and is not consistent with the provisions of the current legislation on the provision of land. Proposals aimed at ensuring the legal regulation of the legal relations under study are made.
Keywords: land, property, building, structure, land, provision of land, acquisition land, right of ownership.
О существовании проблемы определения площади земельного участка при его выкупе собственником расположенной на нем недвижимости показательно свидетельствует судебная практика, которая в течении почти двух десятилетий (с момента принятия Земельного кодекса РФ 2001г.) демонстрирует противоречивые подходы к разрешению споров об отказе органов власти и органов местного самоуправления в предоставлении земли.
Правоотношения по приобретению собственником здания, сооружения земельного участка до 2014 года регулировались ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -Земельный кодекс РФ, ЗК РФ), после указанной даты ст. 39.20 ЗК РФ. В части рассматриваемой проблемы законодательные подходы к правовому регулированию исследуемых правоотношений с 2014 года претерпели некоторые изменения.
Земельным кодексом РФ в редакции, действующей до 1 марта 2015 года (см. п. 7 ст. 36 ЗК РФ) были определены критерии определения размера земельного участка, подлежащего передаче собственнику объекта недвижимости в случаях, когда не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке. Согласно данным критериям местоположение границ земельного участка и его площадь определялись с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом не определялось: что следует понимать под фактическим землепользованием, может ли применение законодателем конструкции «фактическое землепользование» означать, что земельный участок должен быть приватизирован в существующих грани-
Малышева А. В.
О ПРОБЛЕМЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ПРИ ЕГО ВЫКУПЕ СОБСТВЕННИКОМ РАСПОЛОЖЕННОЙ НА НЕМ НЕДВИЖИМОСТИ
цах вне зависимости от площади объекта недвижимости и размера участка, необходимого для его эксплуатации. Указывая на необходимость учета фактического землепользования, законодатель указывал, в том числе, на необходимость применения требований земельного и градостроительного законодательства, не уточняя при этом, о каких конкретно установленных требованиях идет речь и какими нормативно - правовыми актами следует руководствоваться, определяя подлежащую передаче площадь земельного участка.
Ввиду отсутствия четко установленных критериев определения размера земельного участка, подлежащего выкупу, органы власти при предоставлении земельного участка нередко определяли площадь участка произвольно, по своему усмотрению или руководствуясь минимальными размерами предоставления земельных участков в собственность, ранее установленными в ст. 33 ЗК РФ. Кроме того, органы власти зачастую отказывали в предоставлении земельного участка в случае, когда лицо, желающее приобрести земельный участок, не обосновывало необходимость предоставления участка заявленной площади.
Суды в ряде случаев признавали такие отказы соответствующими закону, в ряде случаев - наоборот. Сформировалась достаточно обширная судебная практика. Результаты её анализа позволяют говорить об отсутствии единообразия в применении и толковании действующего до 01. 03. 15 г. п. 7 ст. 36 ЗК РФ.
Существо одного из выработанных судами подходов, получивших наиболее широкое распространение, состояло в следующем. Применяя положение, предусмотренное п. 1 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ (действующее в редакции до 01. 03. 15 г.) суды делали вывод о том, что исключительное право на приобретение участка в собственность должно распространяться на земельный участок непосредственно занятый объектом недвижимости и земельный участок, необходимый для использования соответствующего объекта. Площадь необходимая для использования соответствующего здания, сооружения должна соответствовать нормам предоставления земельных участков, установленным п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ. То есть определяться в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Реализуя свое право на приобретение земельного участка, собственник должен доказать, что для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости необходим земельный участок именно требуемой им площади [1].
Вышеизложенные позиции нашли свое отражение в выводах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.04.12 № 12955/11.
Разъяснения Высшего Арбитражного суда РФ относительно необходимости обоснования площади земельного участка, как показывает практика судов [2], являются актуальными и на сегодняшний день несмотря на то, что действующая редакция Земельного кодекса не устанавливает специальных критериев для определения границ земельного участка, подлежащего выкупу. Исключен такой критерий определения границ выкупаемого участка, как фактическое землепользование. ЗК РФ не содержит указания на необходимость применения требований земельного и градостроительного законодательства при определении площади и границ приватизируемого земельного
участка. Из ЗК РФ исключены ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ. Принципиальным образом изменены подхода к формированию земельных участков: земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или, если проект межевания не утвержден, схемой расположения земельного участка (ст. ст. 39.14, 39.15, 39.20 ЗК РФ). Буквальное толкование ст. 39.20 ЗК РФ позволяет прийти к выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, подлежит выкупу в полном объеме, даже если его площадь превышает размеры, необходимые для обслуживания здания, сооружения. При этом ст. 39.16 ЗК РФ, содержащая исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, не устанавливает такого основания как несоразмерность площади испрашиваемого участка площади участка, необходимой для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости.
Таким образом подход, в соответствии с котором обоснование площади выкупаемого земельного участка является необходимым, выработан исключительно правоприменительной практикой. Показательно на этот счет Судебное решение Арбитражного суда Республики Татарстан.
Арбитражный суд Республики Татарстан признал отказ Управления земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета Муниципального образования города Набережные Челны в предоставлении в собственность земельного участка ООО АТП «Дизельтранс» законным в связи с необоснованностью площади испрашиваемого участка, необходимой для эксплуатации находящейся на нем недвижимости. При этом суд принял во внимание вышеизложенные выводы Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и постановления Президиума ВАС РФ от 03.04.12 № 12955/11 и указал, что «в соответствии с правовым подходом, сформулированным в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере» [3].
Вместе с тем нельзя сказать о том, что в условиях действия Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ (то есть в условиях действия ст. 39.20 ЗК РФ, принятой взамен ст. 36 ЗК РФ и вышеназванных статей в измененной редакции) в судах сформировалось единая позиция по рассматриваемому вопросу.
Так, в частности Верховный суд Российской Федерации в одном случае указал, что собственник обязан подтвердить необходимость выкупа земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ в редакции, действующей после 01.03.2015 [4]. В другом случае, суд подтвердил выводы судов нижестоящих инстанций о том, что несоразмерность объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка не относится к числу установленных законом, в том числе в ст. 39.16 ЗК РФ, оснований для отказа в выкупе [5].
Проблемы экономики и юридической практики
6'2018
Представляется, что позицию судов о допустимости приватизации земельного участка лишь в том размере, который необходим для функционирования находящейся на нём недвижимости, следует признать обоснованной. Она обусловлена необходимостью обеспечения баланса частных и публичных интересов при приватизации земли. На практике не редки случаи, когда гражданами и юридическими лицами осуществляются попытки приватизации земельного участка в размере площади многократно превышающей площадь земельного участка, необходимую для использования находящейся на нём недвижимости. Но в условиях отсутствия единообразной судебной практики и последовательного применения норм о выкупе земельного участка остро встает вопрос о закреплении положений, направленных на обеспечение правового регулирования исследуемых правоотношений. В первую очередь положения, содержащего прямое указание на то, что приобретение в собственность земельного участка допускается в размере площади, необходимой для эксплуатации находящейся на нем недвижимости и превышение такой площади влечет запрет на приватизацию земельного участка, а также положения, содержащего критерии, необходимые для определения (расчета) площади земельного участка.
Считаем, что подход, в соответствии с которым площадь земельного участка, расположенного под объектом недвижимости должна ограничиваться при его приватизации, должен применяться дифференцировано по отношению к субъектам, имеющим право на приобретение земли. В частности, конструкция «фактическое землепользование», применяемая ранее при установлении площади земельного участка, отчуждаемого собственнику недвижимости, от которой законодатель отказался, должна сохранить свое значение для случаев приватизации земельных участков гражданами, названными в п.4 ст.3 ФЗ №137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», то есть гражданами, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами. В отношении указанных граждан необходимо установить правило, в соответствии с которым в случаях отсутствия документа, подтверждающего право собственности на индивидуальный жилой дом, документа, определяющего местоположение границ земельного участка при его образовании, и утвержденного проекта межевания территории, земельный участок приобретается гражданином в границах фактически сложившегося землепользования. При этом необходимо исходить из того, что при отсутствии документов границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Статья проверена программой «Антиплагиат». Оригинальность 80,07%.
Список литературы:
1. Определения: ВАС РФ от 21.06.2010 N ВАС-7245/10, от 09.04.2010
№А22-2256/10; ВАС Северо-Западного округа от 19.02.2010 по делу
№А13-10885/2008; Постановления ФАС Северо-Западного округа от
26 апреля 2013 г. по делу №А66-6330/2012; ФАС; ФАС СевероЗападного округа от 28 января 2013 г. по делу №А66-5667/2012 и др. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»
2. См., например: решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.06.2016 № А76-21450/215; Постановление арбитражного суда Уральского округа от 01.06.2016 №А76-15873/2015. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»
3. Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.12.2017 №А65-20955/2017 Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс»
4. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2. Доступ из справ.- правовой от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс»
5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2016 по делу № А76-25498/2015. Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс»
РЕЦЕНЗИЯ
на статью А.В. Малышевой «О проблеме определения площади земельного участка при его выкупе собственником расположенной на нем недвижимости» Актуальность темы статьи, подготовленной А.В. Малышевой подтверждается значимостью изучения проблем, связанных с реализацией исключительного права собственника недвижимости, предусмотренного ст. 39.20 ЗК РФ, на приобретение земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Статья посвящена проблеме определения размера (площади) земельного участка, подлежащего выкупу собственником расположенного на нем объекта недвижимости. Предметом анализа явилось законодательство, регулирующее правоотношения по приобретению земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником расположенного на нем здания, сооружения и судебная практика по спорам, возникающим в связи с отказом в выкупе земельного участка.
Особое внимание автора обращено на сформировавшийся в судебной практике подход к разрешению споров, возникающих в данной сфере и их оценке.
Сделан вывод о том, что требование, в соответствии с которым обоснование площади выкупаемого земельного участка является необходимым, выработан исключительно правоприменительной практикой и не согласуется с положениями действующего законодательства о предоставлении земли.
Автор вносит предложения, направленные на обеспечение правового регулирования исследуемых правоотношений.
Основные положения статьи представляются значимыми в теоретическом и практическом аспектах.
Изложенный в работе материал ранее авторами не публиковался, его оригинальность по системе «Антиплагиат» составляет 80,07%.
С учетом отмеченного, считаю возможным рекомендовать статью А.В. Малышевой «О проблеме определения площади земельного участка при его выкупе собственником расположенной на нем недвижимости» в рецензируемом научном журнале.
Рецензент:
Зав. кафедрой теории и истории государства и права ФГБОУ ВО «Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева», доктор юридических наук, профессор
А.Р. Еремин
