CC BY
72
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
дителей. В отношении судоводителей маломерных судов эти требования определяются ведомственными нормативными правовыми актами3.
Полагаем вместе с тем, что неудачная, многослойная структура нормативной правовой базы в данной сфере и связанное с этим перенесение на отраслевой, зачастую подзаконный, уровень значительной части функций по регламентации порядка и условий государственной регистрации судов во многом обусловливает возможность массовых нарушений порядка приобретения и реализации гражданами прав собственности на средства водного транспорта как имущественные объекты и коррупционную составляющую процесса их взаимоотношений с представителями контрольно-надзорных органов.
В связи с этим представляется важным скорейшим образом завершить процесс формирования модернизированной правовой модели системы государственной регистрации морских судов и судов внутреннего плавания, предусматривающей значительно более узкий круг средств водного транспорта бытового на-
значения, подлежащих государственной регистрации в качестве объектов недвижимого имущества.
Литература
1. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»
2. Правила государственной регистрации маломерных судов, поднадзорных Государственной инспекции по маломерным судам МЧС России, утв. приказом МЧС России от 29 июня 2005 г. № 500 (в ред. от 21июля 2009 г.).
3. Законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части определения понятия маломерного судна». URL://http://www.mmtrans.ra.
3 Приказ МЧС России от 29 июня 2005 г. № 498 «Об утверждении правил аттестации судоводителей на право управления маломерными судами, поднадзорными ГИМС МЧС России» (в ред. от 21 июля 2009 г.).
О НЕКОТОРЫХ АСПЕКТАХ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НА КОТОРОМ РАСПОЛОЖЕН МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ
А.Н. ЛИНЕВ,
кандидат юридических наук, заместитель начальника отдела нормативно-правового обеспечения ГУВО МВД России
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право E-mail: аnton-linev@mail.гu
Научный руководитель: доктор экономических наук, кандидат юридических наук, профессор Н.Д. Эриашвили
Аннотация. Результаты изучения положений законодательства Российской Федерации и материалов судебной практики подтверждают, что возникновение и осуществление собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен такой дом, зависит от своевременности выражения ими своего волеизъявления на его формирование.
В статье сделан вывод о том, что до определения границ земельного участка, занятого многоквартирным домом и предназначенного под размещение объектов, используемых для его эксплуатации и благоустройства, указанный земельный участок или его часть могут быть на законных основаниях предоставлены во владение, пользование и распоряжение физическим и юридическим лицам.
Ключевые слова: земельный участок, многоквартирный дом, долевая собственность, общее имущество.
ABOUT SEVERAL ASPECTS OF ARISING AND REALISING PROPERTY RIGHT TO LAND PLOT, WHERE TENEMENT-HOUSE IS SITUATED
A.N. LINYOV,
candidate of jurisprudence, deputy chief of department of standard legal support
of GUVO Ministry of Internal Affairs of Russia
.«agb. ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ _
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
Annotation. The results of investigation regulations of Russian Federation legislation and judicial practice confirms, that arising and realising right of share-holding property by owners of premises in tenement-house regarding, where this house is situated, depends on expressing their pleasure on it forming in good time.
In the article hade made a conclusion, that untill determination of land plot' limits, where tenement-house and another objects, which are used for exploitation and city improwement, are situated, this land plot or it's part are able be giving on the legal reasons in the holding, using and place at somebody disposal.
Keywords: land plot, tenement-house, share-holding property, common property.
Имущественные отношения, возникающие в сфере землепользования, зачастую осложнены тем, что лежат в области применения не только земельного законодательства РФ, но и смежных с ним других отраслей отечественного права, в частности, гражданского, жилищного, о градостроительной деятельности.
В этой связи в случае возникновения спора между лицами, являющимися субъектами данных отношений, первой задачей судебного органа является определение вида соответствующих правоотношений и норм права, подлежащих применению при разрешении дела.
В качестве одной из категорий участников таких отношений выступают собственники помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)1,к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, принадлежащему им на праве общей долевой собственности, относятся земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Из буквального содержания пп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 4912, к иным объектам, предназначенным для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, относятся трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Представляется, что площадь земельного участка, подлежащая отведению под размещение указанных объектов, может быть значительной.
Во всяком случае, по мнению Министерства экономического развития РФ3, при формировании зе-
мельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна иметься возможность обеспечения доступа к жилому дому, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и других требований.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных гражданским законодательством РФ пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Частью 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ устанавливается, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Аналогичное правило действует и в отношении реализации полномочий по владению и пользованию таким имуществом.
Основной формой распоряжения земельным участком является принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, являющимся органом управления многоквартирным домом, решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им другими лицами.
Если иное не предусмотрено соглашением собственников помещений в многоквартирном доме, продукция и доходы от использования земельного участка, на котором расположен данный дом, поступают в состав общего имущества и распределяются между собственниками помещений в нем соразмерно принадлежащим им долям.
При этом каждый собственник помещений в многоквартирном доме обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по земельному участку, составляющему общее имущество в многоквартирном доме, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
1 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14; 2012. № 10. Ст. 1163.
2 СЗ РФ. 2006. № 34. Ст. 3680; 2011. № 22. Ст. 3168.
3 Письмо Минэкономразвития России от 27 сентября 2011 г. № д23-4059 «О возможности расположения на земельном участке несколько многоквартирных домов» // «Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве». 2011. № 5.
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
Необходимо учитывать, что в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, в том числе и на занимаемый домом земельный участок, пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему жилого помещения.
Вопрос возникновения и осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме гражданских прав на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, не стоял бы так остро в числе споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав и находящих прямое отражение в складывающейся юридической практике, если бы не был обусловлен имеющимися проблемами определения границ такого земельного участка.
Неслучайно в качестве отдельной категории судебных дел, проанализированных Пленумом ВС РФ и Пленумом ВАС РФ при подготовке разъяснений судам общей юрисдикции и арбитражным судам некоторых вопросов, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, принятых совместным постановлением от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (далее — Постановление от 29 апреля 2010 г. № 10/22)4, были споры о правах на земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома.
В этой связи приходится сожалеть, что до настоящего времени подзаконный правовой акт об определении границ и размеров земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, не разработан, а высказанные П.В. Макеевым ожидания на принятие в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания РФ еще в 2010 г. проекта федерального закона № 391880-5 «О внесении изменения в статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которым предлагалось наделение Правительства РФ полномочием на утверждение методики расчета размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, так и не оправдались5.
Все это еще раз подтверждает актуальность теоретической проработки вопросов, возникающих при
формировании земельных участков под многоквартирными домами, в целях создания научно-обоснованной базы для их правовой регламентации, отвечающей требованиям современной действительности.
Установление размеров и определение границ земельных участков производится приемочной комиссией, принимающей построенные и реконструированные многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов.
При этом, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, т.е. в соответствии с проектом межевания территории земельного участка, выделенного под строительство (ч. 10 ст. 38 ФЗ от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»6).
В отношении же не сформированных до вступления в силу ЖК РФ земельных участков, на которых расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо, на основании ч. 3 ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»7 вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о его формировании.
С момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован в указанном выше порядке, прилегающая к нему территория, включающая данный земельный участок целиком
4 Бюллетень ВС РФ. 2010. № 7; Вестник ВАС РФ. 2010. № 6.
5 Макеев П.В. Формирование земельных участков под многоквартирными домами: вопросы правового регулирования на федеральном уровне // Жилищное право. 2011. № 7. С. 53.
6 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017; 2011. № 50. Ст. 7365.
7 СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15; 2011. № 23. Ст. 3263.
- -Я. -
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
или его часть, может быть использована под застройку других объектов недвижимости.
Исходя из требований п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ8, одними из документов, предоставляемых застройщиком в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, являются правоустанавливающие документы на земельный участок.
На сегодняшний день документами, подтверждающими имущественные права на земельной участок, могут выступать свидетельство о праве собственности отдельного лица, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенный с физическим или юридическим лицом, свидетельство о праве пожизненного наследуемого владения и иные документы, удостоверяющие вещные права владельцев земельных участков.
Для предоставления земельного участка в аренду застройщику орган государственной власти или орган местного самоуправления утверждает акт выбора и определения границ земельного участка под строительство, после чего проводит государственный кадастровый учет указанного земельного участка, присваивает ему соответствующий номер.
Казалось бы, в такой ситуации орган власти действует в пределах предоставленных полномочий. Тем более в п. 67 Постановления от 29 апреля 2010 г. № 10/22 отмечается, что земельный участок под многоквартирным домом, в отношении которого не проведен государственный кадастровый учет, находится в собственности публично-правового образования.
В целях соблюдения законных прав и интересов граждан ч. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ9 на органы местного самоуправления городских или сельских поселений возложена обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Такое информирование осуществляется путем публикации соответствующих сообщений в официальном периодическом печатном издании органа местного самоуправления или их размещения на сайте в Интернет.
Одновременно граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных ор-
ганизации и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Как справедливо отмечает А.В. Голубев10, при формировании границ земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, не могут пересекаться границы уже сформированных смежных земельных участков, в том числе входящих в состав общего имущества собственников помещений в соседних многоквартирных домах.
При соблюдении процедур информирования населения до перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, прилегающие к дому земли могут быть переданы муниципалитетом третьим лицам под застройку объектов недвижимости, не предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Указанный вывод находит свое подтверждение в складывающейся судебной практике, в частности, в постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 декабря 2010 г. № Ф09-10709/10-С611, которым по кассационной жалобе администрации г. Екатеринбурга проведена проверка законности и обоснованности решений Арбитражного суда г. Екатеринбурга и Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, вынесенных по делу № А60-11597/2010-С5.
Поводом для обжалования стала отмена Семнадцатым арбитражным апелляционным судом решения суда первой инстанции, которым закрытому акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания «Уралэнергострой» было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными действий администрации г. Екатеринбурга, выразившихся в отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704005:0006 площадью 7324 м2, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, д. 97а, и возложении на администрацию обязанности заключить договор купли-продажи указанного земельного участка.
8 СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 16.
9 М. 2001. № 44. Ст. 4147; 2011. № 51. Ст. 7448.
10 Голубев А.В. Границы земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме // Законодательство и экономика. 2010. № 11. С. 29.
11 Определением ВАС РФ от 25 мая 2011 г. № ВАС-3931/11 отказано в передаче дела № А60-11597/2010-С5 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления.
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Екатеринбурга от 31 декабря 1992 г. № 544-д спорный земельный участок отведен в постоянное (бессрочное) пользование тресту «Ура-лэнергострой», который впоследствии внесен в уставный капитал ЗАО «ИСК «Уралэнергострой».
Основанием для отказа администрации в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность указанного общества, правомерность которого впоследствии была подтверждена Арбитражным судом г. Екатеринбурга, послужило наличие на нем элементов озеленения и благоустройства, используемых жильцами многоквартирного дома № 97 по пр. Ленина в г. Екатеринбурге, и необходимость изменения границ данного земельного участка в связи с увеличением смежного земельного участка под многоквартирным домом.
Вместе с тем, судом апелляционной инстанции было установлено, что земельный участок площадью 7324 м2 с кадастровым номером 66:41:0704005:0006, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 97а, сформирован под существующее здание административного назначения.
Право постоянного пользования заявителя на этот земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в судебном порядке не оспорено.
При этом Семнадцатый арбитражный апелляционный суд констатировал, что доказательств формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом № 97 по пр. Ленина, в г. Екатеринбурге, в материалах дела не имеется. Таким образом, возникновение права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, не подтверждено.
Признавая выводы суда апелляционной инстанции правомерными, Федеральный арбитражный суд Уральского округа указал, что использование части спорного земельного участка жильцами многоквартирного дома как зоны отдыха и площадки по сбору и вывозу мусора не влечет прекращения права постоянного (бессрочного) пользования заявителя на этот земельный участок или его часть и утраты возможности переоформления этого права в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в связи с чем оставил кассационную жалобу без удовлетворения.
Другую категорию гражданских дел, связанных с разбирательствами в сфере землепользования с участием собственников помещений в многоквартирном доме, составляют споры об обжаловании постановлений, вынесенных компетентными органами, о наложении на лиц, самовольно занявших земельные участки или использующих их без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, административных наказаний, предусмотренных ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях12 (далее — КоАП РФ).
Примером последних может послужить постановление Федерального арбитражного суда Северозападного округа от 21 января 2009 г. по делу № А56-27770/200713, вынесенное по результатам рассмотрения кассационной жалобы жилищного кооператива «Бухарестская-146» на решения Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области и суда апелляционной инстанции.
Поводом для обжалования послужило несогласие заявителя с решением суда первой инстанции от 7 октября 2008 г. об отказе в удовлетворении требований истца признать незаконным и необоснованным постановление Управления Роснедвижимости по Санкт-Петербургу от 14 августа 2007 г. № 496/07 о назначении кооперативу административного наказания по делу об административном правонарушении, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ и выразившегося в том, что до формирования земельного участка под многоквартирным домом и определения его границ кооператив неправомерно использовал земельный участок, в том числе возвел на нем строения и установил металлические ограждения с выездными воротами и шлагбаумами.
Не установив нарушений процедуры привлечения кооператива к административной ответственности, а также применения норм материального права, Федеральный арбитражный суд Северо-западного округа упомянутым постановлением отказал в удовлетворении кассационной жалобы.
Как видно, до основанного на юридическом факте (приемка многоквартирного дома в эксплуатацию, обращение уполномоченного собственника помещений в таком доме в орган местного само-
12 СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1; 2012. № 19. Ст. 2278.
13 СПС «КонсультантПлюс». Версия Проф. 3000.03.39.
-ii.^'fe-
Актуальные проблемы гражданского права и процесса
управления по вопросу формирования границ земельного участка) возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен указанный дом, он считается собственностью соответствующего публично-правового образования и может быть на законных основаниях предоставлен во владение, пользование и распоряжение физическим и юридическим лицам.
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме, в первую очередь, заинтересованы в определении границ земельного участка под их домом, проведении его кадастрового учета, и чтобы избежать в последующем процедуры судебной защиты их нарушенных прав должны своевременно изъявлять свою волю, направленную на возникновение и беспрепятственное осуществление прав на необходимый для эксплуатации жилого дома земельный участок.
СООТНОШЕНИЕ УСТАВНОГО КАПИТАЛА АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА И СТОИМОСТИ ЕГО ЧИСТЫХ АКТИВОВ
И.О. СМИРНОВ,
аспирант Московского института экономики, политики и права Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право E-m ail: smirnov.ilia@yandex.ru
Аннотация. Рассматриваются вопросы правового регулирования уставного капитала акционерного общества, его соотношения со стоимостью чистых активов, обеспечения выполнения гарантийной функции уставного капитала акционерных обществ.
Ключевые слова: акционерное общество, уставный капитал, стоимость, чистые активы, увеличение уставного капитала.
CORRELATION OF THE AUTHORIZED CAPITAL OF JOINT STOCK COMPANY AND THE VALUE OF ITS NET ASSETS
I.O. SMIRNOV,
post-graduate student of the Moscow institute of economy, a policy and the right
Annotation. The article examines the legal regulation of the authorized capital of joint-stock company, its relation to the value of net assets, increase of the guarantee function of the authorized capital.
Keywords: joint stock company, the authorized capital, the net asset value, the increase in authorized capital.
Уставный капитал акционерного общества представляет собой комплексный элемент, занимающий особое место в характеристике правового статуса акционерного общества, поскольку именно уставный капитал и его правовое регулирование определяют место акционерных обществ среди других юридических лиц — коммерческих организаций. Законодатель закрепил положения об уставном капитале акционерного общества как в основном действующем акте российского гражданского законодательства — Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), так и в профильном нормативном акте — Федеральном законе от 26 декабря 1995 г.
№ 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об акционерных обществах). Согласно ст. 99 ГК РФ, уставный капитал акционерного общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Уставный капитал общества определяет минимальный размер имущества общества, гарантирующего интересы его кредиторов. Он не может быть менее размера, предусмотренного законом об акционерных обществах.
В соответствии со ст. 25 Федерального закона «Об акционерных обществах» уставный капитал общества составляется из номинальной стоимости акций общества, приобретенных акционерами. Номинальная сто-
