CC BY
101DOI 10.47643/1815-1329_2022_8_67 УДК 347.464
О ПРИЗНАКАХ ДОГОВОРА РЕНТЫ ABOUT THE SIGNS OF RENT CONTRACT
КОРНИЛОВА Наталья Викторовна,
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и гражданского процессуального права Хабаровского государственного университета экономики и права. 680042, Россия, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 134. E-mail: n_kornilva@mail.ru;
KORNILOVA Natalia Viktorovna,
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor of the Department of Civil Law and Civil Procedure Law
Khabarovsk State University of Economics and Law.
680042, Russia, Khabarovsk Territory, Khabarovsk, ul. Pacific, 134.
E-mail: n_kornilva@mail.ru
Краткая аннотация: В статье рассматриваются признаки договора ренты. Последовательно раскрываются такие признаки договора ренты как реальный, односторонне обязывающий, возмездный, рисковый и длящийся характер.
Abstract: The article discusses the signs of an annuity agreement. Such signs of an annuity agreement as a real, unilaterally binding, reimbursable, risky and lasting character are consistently disclosed.
Ключевые слова: рента, возмездность, рисковость, реальность, передача вещи.
Keywords: rent, compensation, riskiness, reality, transfer of a thing.
Для цитирования: Корнилова Н.В. О признаках договора ренты // Аграрное и земельное право. 2022. № 8(212). С. 67-69. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_8_67.
For citation: Kornilova N.V. About the signs of rent contract // Agrarian and Land Law. 2022. No. 8(212). pp. 67-69. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2022_8_67.
Статья поступила в редакцию: 27.05.2022
Определение договора ренты закреплено в п. 1 ст. 583 ГК РФ, согласно которому по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Из приведённого понятия можно выделить ряд признаков, которые характеризуют договор ренты. Договор ренты является реальным, односторонне обязывающим, возмездным, рисковым и длящимся.
Реальность договора ренты обусловлена тем, что для его заключения необходима передача имущества от получателя ренты её плательщиком. Однако указанная точка зрения не является общепризнанной. Так, по мнению В.С. Ем, «договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно... Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату» [10]. Обусловлено это применением в первом случае к договору ренты норм Главы 32 ГК РФ о договоре дарения, а во втором случае - норм Главы 30 ГК РФ о купле-продаже.
Сама конструкция п. 2 ст. 585 ГК РФ уже показывает, что нормы о соответствующих договорах применяются не ко всем отношениям ренты, а только к отношениям сторон по передаче и оплате при передаче имущества за плату, и к отношениям сторон по передаче - если имущество передаётся бесплатно. Кроме того, эти правила применяются, если иное не установлено правилами Главы 33 ГК РФ и не противоречит существу договора ренты. И, в свою очередь, договор дарения может быть как реальным, так и консенсуальным, поэтому возникает обоснованный вопрос о том, какая конструкция договора дарения будет применима к конкретным рентным отношениям.
Если обратиться к нормам о передаче, которые могут быть применимы к договору ренты за плату, то это прежде всего положения о передаче товара надлежащего качества, количества, ассортимента, комплекта, комплектности, тары и упаковки, а также условие о цене при оплате имущества полностью после его передачи.
В случае же, когда речь идёт о передаче имущества бесплатно, то, по мнению Ю.Г. Соломиной, «возможность же применения к договору ренты в субсидиарном порядке правил о дарении, как таковая отсутствует, поскольку гл. 32 ГК РФ не содержит каких-либо правил, касающихся передачи дара» [11]. Спорно, что в Главе 32 ГК РФ отсутствуют нормы о передаче дара. Статьёй 573 ГК РФ как раз регламентируются право на отказ от дара и последствия такого отказа [7].
Применительно к договору ренты возникает вопрос о возможности получателя ренты отказаться в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Если исходить из того, что договор ренты может быть консенсуальным, то мы не сможем отказать получателю ренты в праве в любое время до передачи ему рентного имущества отказаться от него. Однако, это будет противоречить самой правовой природе договора ренты. Для того, чтобы рентные правоотношения возникли, необходимо, чтобы состоялась передача имущества от получателя ренты к плательщику ренты. Поэтому нельзя отказаться от вещи, которая тебе не принадлежит (при реальности договора), так как такой договор не заключён. На основании изложенного мы приходим к выводу, что договор ренты может быть исключительно реальным договором.
Соответственно в таком случае не встает вопрос об оформлении такого отказа. Да и в случае, если бы мы признали возможность заключения консенсуального договора ренты, то так как согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор,
АГРАРНОЕ И ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО. 2022. № 8(212)
предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации, то и отказ от ренты должен быть совершён в аналогичной форме.
Отметим, что в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 18 декабря 2012 г. № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" [1] правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу вышеуказанного Федерального закона.
Можно встать на позицию, что к рентным отношениям применяются не только нормы о передаче имущества, а все нормы, которые содержатся в Главе 32 ГК РФ, в том числе и специальные нормы о договоре дарения, в том числе об отказе от исполнения договора дарения (ст. 577 ГК РФ), об отмене дарения (ст. 578 ГК РФ). Рассмотрим на примере указанных норм возможность их применения к договору ренты.
В соответствии с п. 1 ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право либо освободить одаряемого от имущественной обязанности, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Применение аналогичного положения противоречило бы самой правовой природе договора ренты. Во-первых, цель договора ренты как раз заключается в постоянном или пожизненном обеспечении получателя ренты. Поэтому отказ получателя ренты от передачи имущества плательщику ренты скорее невыгоден первому, так как именно он утрачивает право на получение обеспечения со стороны плательщика ренты. Во-вторых, в тех случаях, когда получатель ренты должен будет передавать имущество плательщику ренты за плату, то он должен будет вернуть такую плату.
Если обратиться к основаниям отмены дарения, то, несомненно, большинство из них свидетельствует о ненадлежащем поведении одаряемого (применительно к договору ренты - плательщика ренты).
Предположим плательщик ренты совершил покушение на жизнь получателя ренты, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил получателю ренты телесные повреждения, то есть ли основание для отмены ренты в случае, если плательщик ренты еще не получит имущество под выплату ренты.
Анализ такого основания как обращение плательщика с переданной ему вещью, представляющей для получателя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (выделено мною - Н.К.), приводит к следующим выводам. Как правило, под выплату ренты в нашей стране в основном передаются жилые помещения, а они, как таковые, только в исключительном случае могут быть признаны вышеуказанными вещами. Даже если предположить, что жилое помещение представляет для получателя ренты такую неимущественную ценность (например, в связи с тем, что в ней проживал дорогой для него человек), то бесспорна и имущественная составляющая такого объекта.
Интересны последствия отмены и по такому основанию как отмена судом передачи имущества по договору ренты, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом). Если представить гипотетически, что получателем ренты может выступить индивидуальный предприниматель, передающий под выплату ренты свое имущество, чаще всего квартиру, то отмена ренты в таком случае будет происходить по требованию заинтересованных лиц, а не самого получателя ренты.
Пунктом 5 ст. 578 ГК РФ предусмотрено, что в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения, то есть применительно к договору ренты плательщик обязан будет вернуть имущество, под передачу которого он выплачивал рентные платежи. Но если в договоре дарения одаряемый получил такое имущество безвозмездно, то в договоре ренты (о чем мы будем говорить ниже - Н.К.) плательщик ренты уже к такому моменту понёс значительные расходы в виде рентных платежей, а в некоторых случаях и уплаты цены за имущество, передаваемое под выплату ренты.
Вторая позиция, аргументирующая принадлежность договора ренты к консенсуальным договорам, основана на формализованности договора ренты [6], о которой мы говорили при анализе ст. 584 ГК РФ, посвящённой форме договора ренты.
На основании вышеизложенного необходимо сделать вывод о том, что договор ренты относится исключительно к реальным договорам.
Относится договор ренты и к односторонне обязывающим договорам. В силу реальности договора ренты после передачи имущества получатель ренты не несёт никаких обязанностей, обладая лишь правами.
Обязанность получателя ренты по передаче имущества реализуется в момент заключения договора ренты, так как в соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
В то же время отнесение договора ренты к односторонне обязывающим договорам не является общепризнанным. Как отмечает В.С. Ем, «реальные договоры ренты, по которым передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, являются односторонними, а консенсуальные договоры ренты, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора купли-продажи, являются взаимными» [10].
В свою очередь, договор ренты является и возмездным договором, так как в обмен на предоставляемое в собственность имущество требуется встречное предоставление. Причём такой договор будет возмездным независимо от того, получил плательщик ренты имущество бесплатно или за плату.
Даже в случае, если имущество под выплату ренты передавалось бесплатно, то есть без выплаты стоимости имущества, договор ренты все равно остаётся возмездным, так как в ответ на передачу имущества выплачиваются рентные платежи, которые в зависимости от вида ренты могут иметь как денежную, так и натуральную форму.
В отличие от договора купли-продажи, в договоре ренты возмездность не означает эквивалентность. Как раз, наоборот, в подавляющем большинстве случаев стороны не предполагают, что он будет эквивалентным.
Эквивалентное отношение всегда будет возмездным, но возмездное отношение не всегда выступает эквивалентным. Как в своё время писал М.О. Бару: «Возмездность и эквивалентность, - не синонимы, эти понятия вместе с тем друг друга и не покрывают. Точнее было бы сказать, что они перекрещиваются. Эквивалентное отношение безусловно возмездное отношение, но возмездное отношение не безусловно эквивалентное отношение. Возмездность и безвозмездность - это антиподы. Возмездность и эквивалентность - это явления, относящиеся друг к другу как род к виду» [3, с. 37].
Сама конструкция договора ренты предусматривает, что объём размера выплат, которые в итоге будут произведены плательщиком ренты, неизвестны обеим сторонам до момента наступления обстоятельства, которое может его определить (например, смерть получателя ренты по договору пожизненной ренты или пожизненной ренты с иждивением).
Неизвестность объёма встречного предоставления, в свою очередь, обусловлена следующим признаком, а именно рисковостью (але-аторностью) договора, то есть его отнесение к договорам, которые содержат условие, делающее невозможным исчисление в момент его заключения всего того, что в итоге получат стороны в результате исполнения договора. О.С. Иоффе указывал на то, что «в этих договорах на первый план выступает известный элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, так как вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем предоставленное им самим» [5, с. 295].
В то же время некоторыми учёными признаётся алеаторный характер не всех видов договора ренты, а именно договора постоянной ренты [9, с. 340-341], так как плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п. 1 ст. 592 Гражданского кодекса РФ) [4]. В.С. Недорезов видит рисковость в том, что «такие внешние факторы, как нестабильность политического и социально-экономического развития страны, резкие ценовые колебания могут привести к тому, что обязательство по выплате ренты станет неосуществимым» [8].
Такое основание прекращение договора постоянной ренты как возможность её выкупа плательщиком ренты не влияет на рисковый характер договора постоянной ренты, так как элемент риска заключается именно в том, что каждый из контрагентов принимает на себя риск, что получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем предоставленное им самим.
Несомненно, что договор ренты относится к длящимся договорам, так как заключается на срок жизни получателя ренты (при пожизненной ренте и пожизненной ренте с иждивением) или бессрочно (при постоянной ренте). В течение всего срока действия договора ренты плательщик ренты обязан систематически исполнять свои обязанности по производству рентных платежей.
Таким образом, можно прийти к выводу, что договор ренты обладает рядом признаков, которые отражают его специфику.
Библиогра фия:
1. О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 18.12.2012 г. № 302-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 31.12.2012. № 53 (ч. 1). Ст. 7627.
2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 03.07.2015 г. № 218-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 20.07.2015. № 29 (часть
I). Ст. 4344.
3. Бару М.О. Понятие и содержание возмездности и безвозмездности в советском гражданском праве / М.О. Бару // Уч. зап. Харьковского юрид. ин-та. Вып. 13. Харьков, 1959.
4. Брагинский М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., стереотипное / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2002. Кн. 2.
800 с.
5. Иоффе О.С. Обязательственное право / О.С. Иоффе. М., 1975.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. (постатейный) / Т.Е. Абова, Л.В. Андреева, Е.Б. Аникина и др.; под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2006. Т. 2. 1192 с.
7. Корнилова Н.В. Договор дарения в российском гражданском праве. Учебное пособие / Н.В. Корнилова. Хабаровск : Издательство ХГАЭП, 2012. 84 с.
8. Недорезов В.С. Гражданско-правовое регулирование рентных отношений : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / В.С. Недорезов. М., 2009.
9. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Третья часть: Договоры и обязательства (серия "Классика российской цивилистики") / К.П. Победоносцев. М.,
2003.
10. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В.В. Витрянский, В.С. Ем, Н.В. Козлова и др.; отв. ред. Е.А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. Т. 2: Обязательственное право. 1208 с.
11. Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты / Н.Г. Соломина // Право и экономика. 2013. № 2. С. 17 - 22.
References:
1. On amendments to chapters 1, 2, 3 and 4 of the first part of the Civil Code of the Russian Federation: Federal Law of December 18, 2012 No. 302-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 12/31/2012. No. 53 (part 1). Art. 7627.
2. On state registration of real estate: Federal Law of July 3, 2015 No. 218-FZ // Collection of Legislation of the Russian Federation. 07/20/2015. No. 29 (Part I). Art.
4344.
3. Baru M.O. The concept and content of compensation and gratuitousness in Soviet civil law / M.O. Baru // Uch. app. Kharkov jurid. in-ta. Issue. 13. Kharkov, 1959.
4. Braginsky M.I. Contract law. Contracts for the transfer of property. 4th ed., stereotypical / M.I. Braginsky, V.V. Vitryansky. M.: Statute, 2002. Book. 2. 800 s.
5. Ioffe O.S. Law of obligations / O.S. Ioffe. M., 1975.
6. Commentary on the Civil Code of the Russian Federation Commentary on the Civil Code of the Russian Federation, part two: in 3 volumes (item-by-article) / T.E. Abova, L.V. Andreeva, E.B. Anikina and others; ed. THOSE. Abova, A.Yu. Kabalkin. 3rd ed., revised. and additional Moscow: Yurayt-Izdat, 2006. Vol. 2. 1192 p.
7. Kornilova N.V. Gift agreement in Russian civil law. Textbook / N.V. Kornilov. Khabarovsk: KhGAEP Publishing House, 2012. 84 p.
8. Nedorezov V.S. Civil law regulation of rental relations: Ph.D. dis. ... cand. legal Sciences / V.S. Nedorezov. M., 2009.
9. Pobedonostsev K.P. Civil law course. The third part: Treaties and obligations (series "Classics of Russian civil law") / K.P. Pobedonostsev. M., 2003.
10. Russian civil law: textbook: in 2 volumes / V.V. Vitryansky, V.S. Em, N.V. Kozlov and others; resp. ed. E.A. Sukhanov. 2nd ed., stereotype. M.: Statute, 2011. Vol. 2: Law of Obligations. 1208 p.
11. Solomina N.G. To the question of the shortcomings of the legal structure of the annuity agreement / N.G. Solomina // Law and Economics. 2013. No. 2. S. 17 - 22.
