CC BY
56
О необходимости внесения изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования условий и порядка приобретения прав на земельные участки собственниками зданий, строений, сооружений
А.И. Ивакин
заместитель руководителя Департамента корпоративного управления и новой экономики Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации
1. Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации подготовлен и внесен в Правительство Российской Федерации законопроект, изменяющий действующий порядок и условия (прежде всего ценовые) выкупа земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений.
2. Земельный кодекс Российской Федерации, принятый в 2001 году, с одной стороны, ввел принцип, согласно которому земельный участок и расположенная на нем недвижимость выступают как единый объект гражданских прав. Но, с другой стороны, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил такие условия и порядок приобретения прав на землю собственниками расположенных на ней зданий и сооружений, что за два года преимущественным правом выкупа воспользовались только единицы предприятий.
3. При переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности цена земли устанавливается субъектами Российской Федерации в границах от трехкратного до тридцатикратного размера ставки земельного налога в зависимости от численности населения в поселениях. Хотя количество сделок купли-продажи приватизированными предприятиями государственных и муниципальных земель в 2002 году
существенно возросло, оно по-прежнему остается очень низким. Ежегодная индексация ставок земельного налога приведет к ситуации, при которой плата за переоформление в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации может возрастать неограниченно, что будет сдерживать приватизацию земельных участков.
4. Практика приватизации земельных участков позволяет заключить, что цена выкупа на земельные участки, занятые отдельными объектами недвижимости, в 2003 году приблизилась к рыночным ценам на аналогичные (сходные по условиям местоположения и виду использования) свободные земельные участки, приобретаемые на торгах. Кроме того, в ряде субъектов Российской Федерации выкупная цена равна максимально допустимой кратности ставок земельного налога. Например, выкупная цена, равная максимально допустимой федеральным законодательством кратности ставок земельного налога, установлена в Рязанской области, в результате чего в области средняя цена выкупа земельного участка площадью 1 гектар составляет более 4 миллионов рублей (без учета НДС). При наличии таких условий в выкупе заинтересованы собственники объектов недвижимости, расположенных на небольших по площади земельных участках (банки, казино, автозаправочные станции,
рынки). Удельный вес подобных земельных участков невелик. Это подтверждается поступившими заявками на выкуп земельных участков - в большинстве случаев площадь выкупаемого земельного участка составляет менее 0,2 гектара. Сегодня большинство представителей среднего и крупного бизнеса не заинтересовано в приватизации земли по установленным в области ценам.
5. С экономической точки зрения, отсутствие у предприятий прав собственности на земельные участки:
• является одной из причин их низкой капитализации;
• это незадействованные возможности по привлечению инвестиций под залог земли;
• делает невозможным вовлечение прав на землю и их производных в гражданский оборот, сдерживает развитие рынка недвижимости.
Таким образом, объединение прав на недвижимость с правами на земельные участки, на которых она расположена - это важная институциональная задача.
6. Суть проблемы действующего закона в том, что он направлен в большей степени на решение фискальной задачи. Эту задачу нельзя игнорировать полностью, но все-таки мы считаем, что она по степени приоритетности занимает второе место. Потеря потенциального дохода бюджета от продажи земли в краткосрочном периоде может быть компенсирована доходами от развития производства в долгосрочном периоде.
7. Исходя их этих идеологических соображений был подготовлен законопроект, предусматривающий изменение принципов и порядка определения выкупных цен на земельные участки. Задача заключалась в том, чтобы найти разумный баланс между фискальной и институциональной задачами.
8. Для подготовки законопроекта была создана рабочая группа, в которую вошли представители Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Федеральной службы земельного кадастра России, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Института экономи-
ки города и Российского союза промышленников и предпринимателей.
9. Основная проблема или сложность в определении выкупных цен заключалась в том, что в ситуации, когда существует один продавец и один покупатель, и при этом еще закон обязывает совершить сделку, о рыночной цене говорить достаточно сложно. Более того, рынок альтернативных объектов недвижимости также практически отсутствует, что не позволяет применять методы сравнения.
10. Изначально рассматривались четыре варианта:
• рыночная оценка независимым оценщиком;
• установление кратности ставкам земельного налога;
• установление кратности кадастровой стоимости;
• фиксированные базовые ставки.
11. В результате был выбран второй подход. При определении базовых ставок выкупной стоимости земельных участков (методика расчета базовых ставок выкупной цены приведена в приложении 1) использованы утвержденные Федеральным законом от 11 октября 1991 года № 1738-1 «О плате за землю» ставки земельного налога, скорректированные на все введенные позднее бюджетные коэффициенты (нарастающим итогом - 2592), продифференцированные по группам субъектов Российской Федерации с учетом их налогового потенциала, а также по населенным пунктам различной численности населения. Учитывая особенность рынка земли и недвижимости в городе Москве предлагается установить дифференцированные базовые ставки выкупной цены непосредственно в границах субъекта Российской Федерации в зависимости от удаленности от центра путем введения коэффициентов, отражающих выполнение столичных функций. Предполагается, что в дальнейшем эти базовые ставки будут ежегодно индексироваться на основании индексов, устанавливаемых Правительством Российской Федерации на базе показателей инфляции за предыдущий год. Устанавливается предельный срок выкупа земельных участков на установленных законопро-
ектом условиях до 1 января 2007 года. Для обеспечения учета особенностей рынка земли и экономического положения муниципальных образований и отдельных зон внутри муниципальных образований предусматривается возможность корректировки базовых ставок выкупной цены соответственно субъектом Российской Федерации и муниципальным образованием в установленных границах. Важным, на наш взгляд, является введение норм возможных рассрочек платежей при выкупе земельных участков, что позволит избежать необходимости одновременного изъятия денежных средств у предприятий и, как следствие, ухудшения их финансового состояния.
12. По предварительным оценкам, при применении предлагаемой методики расчета выкупной стоимости земельных участков для промышленных предприятий (приложение 2) максимальная нагрузка на предприятия (при условии установления субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями максимальных цен выкупа) составит 1,27 процента от внутреннего валового продукта (ВВП) 2003 года без учета городов Москвы и Санкт-Петербурга. С учетом городов Москвы и Санкт-Петербурга нагрузка составит 4,6 процента от ВВП 2003 года. Совокупная нагрузка на промышленные предприятия без учета городов Москвы и Санкт-Петербурга в случае выкупа земельных участков по действующим условиям при расчете по аналогичной методике составляет 25,86 процента.
13. В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. В пункте 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» указывается, что арендная плата за использование земельных участков, переоформляемых юридическими лицами из права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации. В настоящее время ука-
занные постановления Правительства Российской Федерации не приняты, в связи с чем образовался пробел в регулировании арендной платы за государственные и муниципальные земли. По этой причине вопросы установления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по-прежнему регулируются Законом Российской Федерации «О плате за землю», большинство норм которого устарели и требуют отмены. В соответствии со статьей 21 Закона Российской Федерации «О плате за землю» при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
14. Результаты анализа законодательства субъектов Российской Федерации показали, что в большинстве из них базовые размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются на основе действующих ставок земельного налога или нормативной цены земли. В результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за указанные земли, на местах широко распространена практика искусственного занижения или завышения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю. Такая неопределенность в вопросе ставок арендной платы особенно ущемляет интересы собственников объектов недвижимости, находящихся на арендуемых земельных участках. В этом случае арендаторы фактически не могут отказаться от устанавливаемых органами государственной власти или местного самоуправления условий аренды земельных участков. Поэтому можно говорить об ограничении свободы волеизъявления арендаторов государственных или муниципальных земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости, при заключении догово-
ров аренды таких земельных участков. Произвольное установление ставок арендной платы государственными органами и органами местного самоуправления при отсутствии возможности выбора со стороны арендатора, неурегулированность срока действия договоров аренды создают неопределенность арендных отношений, ущемляют интересы собственников объектов недвижимости, создают условия для коррупции, и, как следствие, сдерживают процесс переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
15. В связи с этим предлагается установить на уровне федерального закона порядок определения арендной платы за земельные участки, приобретаемые на праве аренды в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 1 законопроекта). Установление порядка определения арендной платы не решением Правительства Российской Федерации, а федеральным законом как нормативным правовым актом, обладающим большей юридической силой, позволит обеспечить стабильность прав и создаст дополнительные юридические гарантии защиты прав сторон соответствующих договоров аренды от пересмотра условий этих договоров. Кроме того, целесообразно предусмотреть порядок расчета ставок арендной платы, обеспечивающий, с финансовой точки зрения, сопоставимость затрат правообладателя в случае выкупа земельного участка и в слу-
чае его приобретения на праве аренды. Такой подход создает условия свободного выбора для правообладателя земельного участка, основанного не на административном давлении, а на экономической целесообразности с учетом особенностей каждого землепользователя. Предлагаемая методика расчета ставок арендной платы распространяется на договоры аренды, заключаемые с юридическими и физическими лицами -собственниками зданий, строений, сооружений, которые имеют исключительное право на приватизацию земельного участка или приобретение права аренды в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, включая юридических лиц которые в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию. Также законопроект вводит ряд обязательных требований к существенным условиям договоров аренды находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков, заключаемых с собственниками расположенных на них объектов недвижимости. В частности, предусмотрено, что договор аренды заключается на срок не менее 49 лет, если более короткий срок не будет заявлен арендатором земельного участка.
Приложение 1
Методика расчета базовых ставок выкупной стоимости земельных участков
Базовая ставка выкупной стоимости земельного участка для населенных пунктов различной численности рассчитывается как произведение усредненной по экономическим районам ставки земельного налога, установленной Федеральным законом «О плате за землю», и вновь вводимого коэффициента региональной дифференциации:
БС = УСЗН х Крд,
где БС - базовая ставка выкупной цены;
УСЗН - усредненная по экономическим районам ставка земельного налога, р./м2 для населенных пунктов различной численности;
Крд - коэффициент региональной дифференциации.
Расчет усредненной по экономическим районам ставки земельного налога (УСЗН), дифференцированной по населенным пунктам различной численности, осуществляется на основании
средних ставок земельного налога по 11 экономическим регионам, определенных Законом Российской Федерации от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю», к которым были применены все бюджетные коэффициенты (нарастающим итогом 2592) и с учетом деноминации (в 1000 раз). Это позволяет устранить действующую сегодня общую, не учитывающую многих факторов и дающую в расчетах значительную погрешность, дифференциацию по экономическим районам.
Индексация ставок земельного налога
Год Повышающий коэффициент Коэффициент нарастающим итогом
1991 1 1
1992 2 2
1993 7 7
1994 50 50
1995 2 100
1996 1,5 150
1997 2 300
1998 1 300
1999 2 600
2000 1,2 720
2001 1 720
2002 2 1440
2003 1,8 2592
Усредненные ставки земельного налога, дифференцированные по населенным пунктам
различной численности
Численность населения (тыс. человек)
Экономические районы до 20 20-50 50-100 100-250 250-500 500- 1000 1000- 3000 3000- 6000
В среднем по экономическим районам 1,93 3,32 3,75 4,10 4,52 5,31 6,06 9,07
Северный
Северо-Западный
Центральный
Волго-Вятский
Центрально-Черноземный
Поволжский
Северо-Кавказский
Уральский
Западно-Сибирский
Восточно-Сибирский
Дальневосточный
Расчет коэффициента региональной дифференциации (Крд) осуществляется в целях учета различия регионов по уровню экономического развития. При этом при определении площади территории субъектов Российской Федерации, используемой для расчета этого показателя, для районов Крайнего Севера и местностей, приравненных к ним, вводится коэффициент 0,5. Коэффициент уменьшает площадь территории с тем, чтобы снять диспропорции, обусловленные наличием
значительных неосвоенных пространств и необходимостью повысить действительную значимость «анклавных», незначительных по площади территорий, на которых сосредоточена основная экономическая активность в соответствующих регионах, в которых и будет происходить выкуп земель под предприятиями.
После ранжирования регионов по этому показателю (приведенному к интервалу от 1 до 10) предложено экспертное разбиение всей совокупности субъектов Российской Федерации на 10 кластеров (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга). Кластерам экспертно присвоены значения коэффициента региональной дифференциации от 1 до 7 (с минимальным шагом 0,5) (табл.1). Экспертная процедура была проведена с учетом внутригрупповой общности и межгрупповых различий по совокупности показателей экономического развития1. Для двух дополнительных групп (Москва - группа 1, Санкт-Петербург - группа 2) экспертно были присвоены значения Крд, равные соответственно 20 и 10.
Таблица 1
Определение коэффициентов региональной дифференциации (экспертное определение кластеров и присвоение Крд)
Субъекты Российской Федерации ИНП2 (индекс налогового потенциала) на 2002 год (ИНП х население субъекта РФ)/ площадь субъекта РФ3 Приведенная величина при ранжировании4 Коэффициент региональной дифференциации5 Группировка субъектов РФ по величине их налогового потенциала, приведенного к единице площади (индекс плотности налогового потенциала (ИПНП))
1 2 3 4 5 6
Группа 1
г. Москва 2,22 18957,024 20 (наиболее
высокий ИПНП)
г. Санкт-Петербург 1,16 3808,280 10 Группа 2
Московская область 0,74 100,919 10
Республика Татарстан 1,45 80,351 8,2 7,0 Группа 3
Самарская область 1,23 74,780 7,7
Ханты-Мансийский автономный округ* 10,3 55,974 6
Липецкая область 0,88 44,873 5
Белгородская область 0,73 40,352 4,6
Тульская область 0,58 38,140 4,4 5,0 Группа 4
Калининградская область 0,6 37,478 4,3
Краснодарский край 0,57 37,407 4,3
Нижегородская область 0,78 36,498 4,3
1 Непосредственное использование приведенной величины ранжирования индекса налогового потенциала (ИНП) на единицу площади субъекта Российской Федерации в качестве Крд было признано нецелесообразным по следующим причинам:
• величина ИНП отражает особенности современного этапа развития налоговой системы, поэтому не всегда точно коррелирует с потенциальной рыночной стоимостью земли (например, очевидно, что чрезвычайно высокие значения ИНП в Татарстане и Самарской области связаны с размещением в этих регионах соответственно КАМАЗа и ВАЗа);
• различия в ИНП, находящиеся в пределах допущений методики расчета, зачастую приводят к отнесению регионов, очевидно общих по своим экономическим показателям, к группам с разным коэффициентом региональной дифференциации цены выкупа.
При этом экспертная корректировка исходного разбиения, проведенного с использованием статистических методов, проводилась с учетом минимизации разницы коэффициентов региональной дифференциации, рассчитанных «статистическим» и «экспертным» методами. Эта разница лишь в одном случае составила 3, в остальных - не превышает 1,5 единицы.
1 2 3 4 5 6
Ярославская область 0,89 33,896 4 Группа 5
Удмуртская Республика 0,87 33,399 4
Челябинская область 0,8 33,026 3,9
Чувашская Республика 0,41 30,163 3,7
Республика Башкортостан 0,99 28,201 3,5 4,5
Кемеровская область 0,905 27,865 3,5
Курская область 0,63 27,156 3,4
Владимирская область 0,5 27,136 3,4
Республика Северная Осетия - Алания 0,32 27,128 3,4
Пермская область 1,3 23,666 3,1 Группа 6
Воронежская область 0,5 23,041 3,1
Ульяновская область 0,59 22,771 3
Сахалинская область* 1,6 21,506 2,9
Мурманская область* 1,51 20,361 2,8
Ставропольский край 0,5 19,869 2,8 4,0
Орловская область 0,55 19,673 2,8
Ивановская область 0,36 19,671 2,8
Ростовская область 0,45 19,135 2,7
Кабардино-Балкарская Республика 0,3 18,768 2,7
Республика Адыгея 0,3 17,562 2,6
Оренбургская область 0,98 17,382 2,5 Группа 7
Калужская область 0,47 16,645 2,5
Ленинградская область 0,84 16,131 2,4
Саратовская область 0,6 16,026 2,4 3,5
Рязанская область 0,5 15,846 2,4
Волгоградская область 0,68 15,740 2,4
Брянская область 0,38 15,356 2,4
2 Индекс налогового потенциала (ИНП) для /-го субъекта Российской Федерации рассчитывается по формуле: ИНП, = V98'00, х Кртр, где V/ - суммарная величина добавленной стоимости отраслей экономики (в основных ценах) в расчете на душу населения по субъекту Российской Федерации, отнесенная к аналогичному показателю по Российской Федерации, в среднем за 1998-2000 годы; К,отр - поправочный коэффициент на отраслевую структуру экономики данного субъекта Российской Федерации (подробно см. Приложение 1 к Методике и результатам расчетов распределения средств Федерального фонда финансовой поддержки субъектов Российской Федерации на 2003 год (одобрены решением Рабочей группы по совершенствованию межбюджетных отношений в Российской Федерации от 22 октября 2002 года (протокол № 23)). При осуществлении расчетов индекс необходимо пересчитать по состоянию на 2003 год.
3 Для субъектов Российской Федерации, в состав которых входят районы Крайнего Севера и местности, приравненные к ним, проведена корректировка площади территорий (в таблице отмечены звездочкой) путем уменьшения вдвое площади названных районов и местностей.
4 Приведение исходной проранжированной совокупности (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) к совокупности с интервалом (10-1) производится по формуле:
У = (Х - X™) х (Утах - Ут1п)/(Хтах - Хт1п) + 1, где У - элемент приведенной совокупности, X - элемент исходной совокупности
5 Комментарий к экспертному определению Крд:
1) совокупность проранжированных субъектов Российской Федерации была экспертно поделена на 12 кластеров с учетом внутригрупповой общности и межгрупповых различий по совокупности показателей экономического развития;
2) нижней (двенадцатой) группе регионов было присвоено значение Крд равное 1; для групп с одиннадцатой по четвертую Крд увеличивался с шагом равным 0,5; для третьей группы значение Крд было экспертно определено равным 7. Также экспертным образом значение Крд было определено для двух отдельно стоящих групп - первой группы равным 20, а второй - равным 10. Последние значения установлены с учетом наибольшей степени развития земельных отношений в Москве и Санкт-Петербурге, сопоставимости условий выкупа по новым правилам и старым, установленным федеральным законодательством, а также введения дополнительного «коэффициента столичности» для Москвы.
1 2 3 4 5 6
Астраханская область 0,64 14,639 2,3 Группа 8
Тамбовская область 0,4 14,469 2,3
Республика Мордовия 0,4 13,893 2,2
Приморский край* 0,83 13,513 2,2
Республика Марий Эл 0,39 12,613 2,1
Смоленская область 0,57 12,571 2,1 3,0
Пензенская область 0,35 12,186 2,1
Свердловская область 0,5 11,666 2
Республика Коми* 2,12 11,387 2
Вологодская область 1,26 11,252 2
Ямало-Ненецкий автономный округ* 7,5 10,178 1,9 Группа 9
Новосибирская область 0,66 10,064 1,9
Тверская область 0,54 9,967 1,9 2,5
Новгородская область 0,77 9,899 1,9
Омская область 0,6 9,135 1,8
Республика Карелия* 1,04 9,094 1,8
Республика Дагестан 0,2 8,666 1,8 Группа 10
Карачаево-Черкесская Республика 0,28 8,511 1,8
Республика Хакасия 0,9 8,366 1,7
Кировская область 0,55 7,103 1,6
Курганская область 0,46 6,961 1,6 2,0
Костромская область 0,53 6,759 1,6
Алтайский край 0,4 6,200 1,6
Томская область* 1,06 6,195 1,5
Иркутская область* 1,21 6,194 1,5
Псковская область 0,4 5,627 1,5
Республика Ингушетия 0,2 4,832 1,4 Группа 11
Архангельская область* 0,92 4,487 1,4
Ненецкий автономный округ* 8.14 4,200 1,4
Хабаровский край * 1,17 3,951 1,3
Читинская область* 0,62 2,161 1,3 1,5
Тюменская область* 1,2 2,736 1,2
Республика Бурятия* 0,56 2,318 1,2
Красноярский край* 1,59 2,283 1,2
Усть-Ордынский Бурятский автономный округ 0,17 2,163 1,2 Группа 12 (наиболее низкий ИПНП)
Камчатская область* 1,3 2,093 1,2
Еврейская автономная область 0,37 2,000 1,2
Магаданская область* 1,9 1,889 1,2
Агинский Бурятский автономный округ* 0,16 1,592 1,1
Коми-Пермяцкий автономный округ* 0,21 1,552 1,1 1,0
Республика Саха (Якутия)* 2,4 1,520 1,1
Амурская область* 0,37 1,427 1,1
Республика Калмыкия 0,32 1,285 1,1
Республика Тыва* 0,3 1,095 1,1
Республика Алтай* 0,3 0,878 1,1
Корякский автономный округ* 2,02 0,382 1
Чукотский автономный округ* 1,87 0,375 1
Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ* 0,73 0,075 1
Эвенкийский автономный округ* 0,6 0,028 1
Чеченская Республика
Исходя из усредненных ставок земельного налога и коэффициента региональной дифференциации насчитываются базовые ставки выкупной цены.
Группы Численность населения (тыс. человек)
Свыше 60000
Группа №1-1 Москва - Зона 1 7838,2
Группа №1-2 Москва - Зона 2 2799,4
Группа №1-3 Москва - Зона 3 559,9
Группа №1-4 Москва - Зона 4 279,9
Группы Численность населения (тыс. человек)
3000-6000
Группа № 2 Санкт-Петербург 90,7
Группы Численность населения (тыс. человек)
ДО 20 20-50 50- 100 100- 250 250- 500 500- 1000 1000- 3000
1 2 3 4 5 6 7 8
Группа №3 Московская область Республика Татарстан Самарская область 13,5 23,3 26,2 28,7 31,7 37,2 42,5
Группа №4 Белгородская область Калининградская область Краснодарский край Липецкая область Нижегородская область Тульская область Ханты-Мансийский автономный округ* 9,7 16,6 18,7 20,5 22,6 26,6 30,3
Группа №5 Владимирская область Кемеровская область Курская область Республика Башкортостан Республика Северная Осетия - Алания Удмуртская Республика Челябинская область Чувашская Республика Ярославская область 8,7 15,0 16,9 18,5 20,4 23,9 27,3
Группа №6 Воронежская область Ивановская область Кабардино-Балкарская Республика Мурманская область* Орловская область Пермская область Республика Адыгея Ростовская область Сахалинская область* Ставропольский край Ульяновская область 7,7 13,3 15,0 16,4 18,1 21,3 24,3
1 2 3 4 5 6 7 8
Группа №7 Астраханская область Брянская область Волгоградская область Калужская область Ленинградская область Оренбургская область Рязанская область Саратовская область 6,8 11,6 13,1 14,4 15,8 18,6 21,2
Группа № 8 Вологодская область Пензенская область Приморский край* Республика Коми* Республика Марий Эл Республика Мордовия Свердловская область Смоленская область Тамбовская область 5,8 10,0 11,2 12,3 13,6 15,9 18,2
Группа № 9 Новгородская область Новосибирская область Омская область Республика Карелия* Тверская область Ямало-Ненецкий автономный округ* 4,8 8,3 9,4 10,3 11,3 13,3 15,2
Группа №10 Алтайский край Иркутская область* Карачаево-Черкесская Республика Кировская область Костромская область Курганская область Псковская область Республика Дагестан Республика Хакасия Томская область* 3,9 6,6 7,5 8,2 9,0 10,6 12,1
Группа №11 Архангельская область* Красноярский край* Ненецкий автономный округ Республика Бурятия* Республика Ингушетия Тюменская область* Хабаровский край * Читинская область* 2,9 5,0 5,6 6,2 6,8 8,0 9,1
1 2 3 4 5 6 7 8
Группа №12 Агинский Бурятский автономный округ* Амурская область* Еврейская автономная область Камчатская область* Коми-Пермяцкий автономный округ* Корякский автономный округ* Магаданская область* Республика Алтай* Республика Калмыкия Республика Саха (Якутия)* Республика Тыва* Таймырский (Долгано-Ненецкий) автономный округ* Усть-Ордынский Бурятский автономный округ Чеченская Республика Чукотский автономный округ* Эвенкийский автономный округ* 1,9 3,3 3,7 4,1 4,5 5,3 6,1
Расчет базовых ставок выкупной цены для города Москвы рассчитывается по следующей формуле:
БС = УСЗН х Кр х Крд х Кст,
где БС - базовая ставка выкупной цены, р./м2;
Кр - коэффициент реклассификации (20 %);
Крд - коэффициент региональной дифференциации;
Кст - коэффициент за статус столицы Российской Федерации.
Территория города Москвы делится на 4 зоны, для каждой из которых устанавливается базовая ставка выкупной стоимости земельного участка, дифференцируемая за счет варьирующегося коэффициента за статус столицы Российской Федерации.
Границы зон определяются по красным линиям, установленным на дату вступления в силу новой методики.
Первая столичная зона включает центральную часть города Москвы, ограниченную красными линиями по внутреннему периметру Садового кольца города Москвы.
Вторая столичная зона включает территорию от границы первой зоны до красных линий по внутреннему периметру третьего транспортного кольца города Москвы.
Третья столичная зона включает территорию от границы второй зоны до красных линий, установленных по внешнему периметру Московской кольцевой автодороги.
Четвертая столичная зона включает все территории города Москвы за пределами третьей зоны.
Зона Средняя ставка -р./м2 Коэффициент реклассификации (20%) Коэффициент региональной дифферен- циации Базовая ставка выкупной цены без коэффициента за статус столицы - р./м2 Коэффициент за статус столицы Базовая цена, р./м2
1 11,66 1,2 20 279,9 28 7838,2
2 11,66 1,2 20 279,9 10 2799,4
3 11,66 1,2 20 279,9 2 559,9
4 11,66 1,2 20 279,9 1 279,9
Приложение 2
Расчет выкупной стоимости земельных участков для промышленных предприятий в целом по стране
Для определения фискальной нагрузки на промышленные предприятия в целом по стране при приобретении в собственность земельных участков проведена оценка суммарной выкупной стоимости земельных участков для некоторых промышленных предприятий, находящихся за пределами Москвы и Санкт-Петербурга (фокус группа), с последующей аппроксимацией.
Фискальная нагрузка рассчитана как процент от ВВП (предполагается ВВП в 2003 году равный 410 миллиардов долларов США).
Выкупная стоимость оценивалась исходя из базовых цен на земельные участки без учета понижающих коэффициентов, право установления которых вводится законопроектом для органов власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Таким образом, получена максимальная нагрузка на промышленные предприятия.
Для аппроксимации полученного значения дополнительной нагрузки по группе предприятий на промышленные предприятия в целом определены:
• доля основных фондов фокус группы предприятий в совокупных основных фондах промышленности (0,085 %);
• доля занятых на предприятиях в общем числе занятых в промышленности (0,083 %).
Численность и основные фонды выбраны в качестве параметров аппроксимации, т. к. они в наибольшей степени зависят от площади предприятия и потому могут достаточно объективно отразить взаимосвязь между суммарной выкупной стоимостью для предприятий фокус группы и предприятий всей промышленности.
Исходя из проведенных расчетов суммарная выкупная стоимость земельных участков под промышленными предприятиями России по предлагаемой методике составит 5,2 миллиарда долларов США, следовательно, дополнительная нагрузка на промышленные предприятия составит 1,27 процента от ВВП.
Проведенные по той же методике расчеты нагрузки на промышленные предприятия при выкупе земельных участков на условиях, действующих в 2003 году, показывают, что сумма выкупа составляет 106 миллиардов долларов США, следовательно, сегодня дополнительная нагрузка на промышленные предприятия составляет 25,86 процента от ВВП.
Для оценки совокупной дополнительной нагрузки в фокус группу предприятий были включены промышленные предприятия, находящиеся на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Проведенные по расширенной фокус группе расчеты показали, что в целом по России дополнительная нагрузка составит 4,6 процента от ВВП без учета введения понижающих субъектных и муниципальных коэффициентов.
Расчет стоимости для фокус группы
Предприятие Площадь, га Базовая ставка выкупной цены, р. за кв. м Цена за сотку USD Стоимость участка USD
Предприятие 1 15 90,7 288,0 440 640
Предприятие 2 530 90,7 288,0 15 264 000
Предприятие 3 224 30,3 96,3 2 156 544
Предприятие 4 76 18,7 59,5 451 973
Предприятие 5 19 7,7 24,5 47 600
Предприятие 6 307 18,2 57,8 1 773 372
Предприятие 7 78 21,2 67,4 523 636
Предприятие 8 0,27 7 838,2 24 883,2 671 846,4
Предприятие 9 2 13,5 42,9 8 372,9
Предприятие 10 2 13,5 42,9 8 587,6
Предприятие 11 2 28,7 91,1 22 322,6
Предприятие 12 8 6,8 21,5 16 745,9
Предприятие 13 1 24,3 77,0 9 904,7
Предприятие 14 8 7,7 24,5 19 383,5
Итого 1273 п\а п\а 20 743 083
Итого за исключением Москвы и СПб 727 п\а п\а 4 366 596
Соотношение с ВВП 2003 года
В целом по промышленным предприятиям Без Москвы и СПб
USD 18 857 347 748 5 198 328 718
% ВВП (2003) 4,60% 1,27%
