CC BY
31
Антон Черниговский
Новые
пики
Основатели группы «ПИК» Юрий Жуков и Кирилл Писарев по результатам кризиса утратили контроль над своей компанией. Смогут ли они совершить новое восхождение к вершинам бизнеса — на этот раз поодиночке?
дашние владельцы предложить им ничего не могли.
Тем не менее перспективная ценность компании оставалась очень высокой, и некоторые инвесторы понимали, что, как только кризис закончится, ПИК сможет если и не набрать былую мощь, то по крайней мере снова стать прибыльной. Самым прозорливым и ловким оказался владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов, который в начале 2009 года воспользовался своими связями со Сбербанком (крупнейший кредитор ПИК: задолженность перед ним в 2008 году составляла 14 млрд руб.) и сделал владельцам ГК предложение, от которого те не могли отказаться. Суть его сводилась к тому, что «Нафта Москва» бесплатно получает от 38 до 45% группы, а взамен договаривается со всеми ее кредиторами о реструктуризации выданных кредитов. Прижатые к стенке Кирилл Писарев и Юрий Жуков тогда не смогли ничего возразить напористому олигарху: денег на погашение кредитов не было, а после инициативы Керимова стало понятно, что договориться с банками по-другому уже не удастся.
Компания, созданная в 1994 году недавними студентами Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым, перед началом финансового кризиса 2008-го считалась крупнейшим девелопером России. В 2007 году ГК «ПИК» провела самое успешное IPO среди отечественных девелопе-ров, в ходе которого была оценена в $11,4 млрд, а создатели компании получили «на руки» примерно по $900 млн. И это была оценка по нижней границе выбранного диапазона: аналитики тогда называли размещение «не самым удачным». В тот момент стоимость проектов группы, по оценкам CBRE, составляла $8,8 млрд, а выручка за 2006 год — $1,5 млрд при чистой прибыли в $298 млн.
Показатели компании уверенно росли и далее: портфель проектов
I При «не самом удачном», по мнению некоторых аналитиков, первичном размещении акций на бирже группа «ПИК» была оценена в 2007 году в 11,4 миллиарда долларов ■■
увеличивался, а капитализация компании к 2008 году превысила $12 млрд. Ровно до осени, когда на финансовом рынке случился обвал. На тот момент кредитный портфель ПИК составлял 49 млрд руб., а большая часть кредитов была обеспечена перспективными проектами и земельными участками, которые в кризис обесценились и перестали быть таким уж привлекательным залогом для банков. Капитализация ПИК обвалилась с $12 млрд до $600 млн, вследствие чего заложенные пакеты основных акционеров группы (на тот момент Кириллу Писареву принадлежало 41,9%, а Юрию Жукову — 40,9%) обесценились.
Что творилось на рынке недвижимости, многие помнят. Продажи квартир упали у всех девелоперов в полтора-два раза, что привело к снижению объемов строительства (в 2008 году ПИК построила лишь 837 тыс. кв. м — на 47% меньше, чем в предыдущем) и выручки. Ситуация оказалась критичной, и справиться с ней основателям ПИК не удалось. Банки отказывались реструктурировать задолженность группы без предоставления дополнительных залогов, но тог-
32
бизнес-журнал январь #1 2012
г
Динамика котировок обыкновенных акций группы компаний «пик» (тикер р1кк) на ммвб с момента размещения в 2007 году, руб.
1,5 млн м2 жилья
могут построить в ближайшие пять лет компании Кирилла Писарева и Юрия Жукова. В лучшие годы группа «ПИК» столько строила за полтора года
8 8
5 * 5 л
Я § i t
«По сути, у них «отжали» бизнес в лучших традициях начала двадцать первого века, воспользовавшись сложной ситуацией на рынках», — вспоминает один из знакомых обоих предпринимателей.
В результате этой сделки «Нафта Москва» получила 38% акций девелопера, еще 6,38% досталось офшору, на рынке также связываемому с Сулейманом Керимовым, а основатели получили по 12,5% акций, которые были заложены по кредиту «Номос-Банка» на сумму более $250 млн. В итоге «Номос» стал единственным проблемным кредитором, который не реструктурировал долги ПИК и начал судиться с основателями, ставшими в одночасье миноритарными акционерами компании. Кирилл Писарев тогда уступил «Номосу» и согласился на предложенные банком условия реструктуризации, а вот Юрий Жуков вступил в борьбу с «пришельцами» и даже одержал в ней победу, сумев сначала вывести свой пакет из-под залога, а затем, как утверждают некоторые источники, реализовать его на рынке. Часть своего пакета продал и Кирилл Писарев (на конец прошлого года
бизнесмену принадлежало около 8,5% акций девелопера и был обещан опцион на выкуп еще 8,29% компании).
Как и следовало ожидать, по окончании кризиса бизнес группы «ПИК» пошел в гору, но у ее руля стояли уже другие люди. В первом полугодии 2011-го ГК впервые с 2008 года показала в своей отчетности чистую прибыль, а объемы продаж жилья у нее выросли почти вдвое.
Основатели ПИК по-разному перенесли потерю своего детища (говорят, что Писарев переживал сильнее, чем Жуков), однако сумели сохранить небольшую часть активов, с которыми вскоре начали восхождение на «новый пик» в де-велопменте. Получится ли у бизнесменов добиться успеха на прежнем поприще во второй раз?
Попал в Storm
Несмотря на все конфликты, Кирилл Писарев продолжал поддерживать контакты с новым руководством группы «ПИК» и, как выяснилось, даже вел переговоры о приобретении некоторых активов. Так, летом 2010 года стало известно, что ПИК продает контрольный
пакет в компании Storm Properties. А уже осенью выяснилось, что покупателем этого актива стал именно Кирилл Писарев (у него сейчас
51%).
Ранее Storm Properties в основном специализировалась на строительстве коммерческой недвижимости, а самым крупным проектом компании был бизнес-парк «К2» площадью 84 тыс. кв. м на Калужском шоссе в Москве. Портфель других проектов, впрочем, был небольшим. С приходом Писарева Storm Properties заметно активизировалась. Уже весной 2011 года ее новый гендиректор Михаил Курнев заявил, что в будущем планируется строительство массового жилья на окраинах Москвы и в области, а также приобретение новых участков под застройку. Кроме того,
кк По мнению некоторых игроков рынка, бизнес у основателей группы «ПИК» «отжали» в лучших традициях начала XXI века, воспользовавшись сложной ситуацией в отрасли ^^
[р5млрд вложит
Klever Asset Management в строительство двух отелей в столице будущей зимней Олимпиады — «Черноморец-Парк» и «Черноморец СПА»
г
Л
Ф
Юрий Жуков
родился 22 августа 1969 год^ и
Окончил Моснова« — ^^
и математики, а в 19 директоров
ГК «ПИК», пРедсе^аТ оо9 г. Сейчас владеет которой являлся д2001 ^ основные
компанией комплексы
проекты - поселок ^ а ^ гости.
около «Сколкова» и Зелено Р д <;Черноморец ницы в Сочи - «Чер^°Р а4ннЫй момент не владеет. СПА». Акциями «ПИКа» Д* ^^^^^
утверждал он, у компании имеется несколько земельных участков, которые будут использованы под строительство офисных центров. «В некоторых проектах мы будем девелоперами, а в некоторых — fee-девелоперами (строительство на чужих землях. — Прим. ред.)», — пояснил Михаил Курнев.
££ Смещение из коммерческой недвижимости в жилую сейчас оправдано, так как этот рынок восстанавливается от кризиса намного быстрее
Обещания топ-менеджера оказались ненапрасными: осенью прошлого года стало известно, что компания запускает первый проект возле деревни Глухово в Подмосковье площадью 300 тыс. кв. м. Он будет реализован на землях банка «Траст», который получил их за долги. Михаил Курнев обещает, что проект не останется
единственным в сегменте жилои недвижимости: компания внимательно следит за появлением на рынке интересных участков. И действительно, в начале декабря выяснилось, что Storm Properties договорилась о строительстве еще одного жилого комплекса площадью около 30 тыс. кв. м в Павшинской пойме. Проект будет реализован совместно с Metra Group (партнерам принадлежит по 50%), а объем инвестиций в стройку может превысить $60 млн.
«Смещение из коммерческой недвижимости в жилую сейчас оправдано, так как этот рынок восстанавливается от кризиса намного быстрее», — полагает гендиректор компании « М И ЭЛ Ь- Новостройки» Мария Литинецкая. Особенно, по ее словам, сейчас востребовано массовое жилье экономклас-са. «Во время всех кризисов спросом пользуется либо самое дешевое, либо самое дорогое жилье, так как первое всегда находит покупателя, а второе является «вечной» ценностью», — говорит коммерческий директор NA Group Евгений Данилов. Неспроста же, как рассказывают источники «Бизнес-журнала», помимо массового жилья, Кирилл Писарев интересуется недвижимостью в Монако и ведет переговоры о покупке проектов в этом княжестве.
О росте интереса к массовому жилью свидетельствует и отчетность лидеров этого рынка в Москве и Петербурге — группы «ПИК» и Etalon Group соответственно. Объемы строительства у них уверенно растут, а котировки их акций на бирже ведут себя лучше, чем у остальных компаний сектора, отмечают аналитики УРАЛСИБа. Растут и цены на новостройки: в Москве квартиры в этом сегменте выросли за год в среднем на 10%, в Подмосковье — на 7%. А по ряду проектов, особенно на территории «новой Москвы», прирост стоимости кв. м превысил 30% за полгода.
Тяга к большому
Неудивительно, что в такой ситуации интерес к рынку массового
жилья проявил и второй основатель ПИК Юрий Жуков. Утратив контроль в компании, бизнесмен занимался преимущественно тем, что пытался защитить оставшийся пакет акций, а также развивал доставшиеся ему «по наследству» девелоперские проекты — коттеджный поселок «Парквилл» и элитный жилой комплекс площадью около 6 тыс. кв. м в центре Москвы.
Но строительство маленьких, хотя и очень доходных проектов, явно не согласовывалось с предпринимательскими амбициями Юрия Жукова: все-таки он привык к совсем другому масштабу бизнеса. Именно поэтому для профессионалов рынка новость о том, что Жуков снова займется «большим девелопментом», неожиданностью не стала. «Это был ожидаемый шаг, — говорит знакомый с Жуковым девелопер. — Компании Юрия Жукова уже давно владели одним участком в Подмосковье, а в 2011 году приобрели еще одну площадку и продолжают искать новые земли».
Однако до поры до времени Юрий Жуков не анонсировал свои проекты для широкой публики. Источник, близкий к компании, шутит по этому поводу: «Чем меньше знают о твоем бизнесе в этой стране, тем он успешнее». Однако шила в мешке не утаишь. В конце осени появилась информация, что уже в ближайшее время компания Юрия Жукова Klever Asset Management запускает первый проект — возведение жилого комплекса в районе иннограда Сколково, а в начале 2012-го планирует приступить к строительству жилья на участке возле Зеленограда. Управляющий директор Klever
34
бизнес-журнал январь #1 2012
почти в 20 раз
подешевела
группа «ПИК» на бирже в конце 2008 года, вследствие чего ее основателям и пришлось расстаться с контролем в компании
Григорий Ширин обсуждать эти проекты отказался, однако информацию о новых стройках девело-пера подтвердил источник в окружении Юрия Жукова, а также представители сразу нескольких риелторских компаний, знакомые с проектом.
Суммарно на двух участках бизнесмен построит 1,1 млн кв. м массового жилья так называемого комфорт-класса, объем инвестиций в которые может превысить 45 млрд руб. По оценке экспертов ГК «МИЦ», продавать жилье в районе Сколкова можно будет по 80-90 тыс. руб. за кв. м, а в Зеленограде — за 45-50 тыс. «Первая площадка более интересна, так как спрос на жилье в окрестностях Сколкова высокий, а вот с участком в Зеленограде могут быть проблемы», — сетует председатель совета директоров ГК «МИЦ» Андрей Рябинский. И все же, учитывая ажиотажный спрос на подмосковное жилье экономкласса, эксперты считают, что в итоге оба проекта окажутся успешными, а ниша для их реализации выбрана правильно. К тому же, как отмечают источники «Бизнес-журнала» на девелоперском рынке, структуры Юрия Жукова продолжают поиск участков под массовую застройку. Так, источник на рынке, конкурирующий с компанией Жукова за один из участков, утверждает, что компания проявляла интерес к площадкам в Королеве и Реутове.
Впрочем, интересы основателя ПИК не ограничиваются лишь подмосковным рынком: его компания рассчитывает заработать и на 0лимпиаде-2014 в Сочи. Так, по слухам, которые
подтверждают сразу несколько чиновников и девелоперов, Klever Asset Management уже договорилась о приобретении двух девелоперских проектов в столице будущей зимней Олимпиады — отелей «Черноморец-Парк» и «Черноморец СПА» на 400 номеров каждый. Оба проекта входят в программу строительства олимпийских объектов и поэтому представляют изрядный интерес для инвесторов, так как под них можно будет получить льготное финансирование от ВЭБа. К тому же это единственные крупные объекты, которые до сих пор не нашли федерального инвестора и принадлежат группе местных бизнесменов. | Стоимость обоих отелей, как подсчитали в краснодарской компании Macon Realty Group, может составить примерно 5 млрд руб., а окупиться они смогут при стандартных условиях кредитования за 12-15 лет, а при льготных — за 10-11. «Если же в этих гостиницах будет существенная доля апартаментов, которые можно продавать, то сроки окупаемости заметно снизятся», — говорит гендиректор Macon Realty Group Илья Володько.
Вместе или порознь
Таким образом, оба отца-основателя группы «ПИК» не просто удержались на плаву после краха 2009 года, но и активно развивают собственные бизнесы. Эксперты пока затрудняются сказать, что из всего этого получится. Уже сейчас в портфеле обоих бизнесменов находятся проекты примерно на 1,5 млн кв. м жилья. Конечно, до масштабов ПИК, инвестиционный портфель которой превышает 10 млн кв. м, бизнесменам очень далеко. Однако у людей, которые однажды уже смогли создать крупнейшую девелоперскую компанию в России, есть шанс повторить свое достижение. «Не исключаю, что через какое-то время они объединят активы и станут совместно развивать бизнес», — рассуждает один из московских девелоперов. Другой участник рынка, впрочем, сомневается в такой возможности
J
Ф
Кирилл Писарев
Родился 16 жоня 1969 года.
«ПИК», президентом и РУППу ком™нт Сейчас злад" ГГ 200*
у^е5.осНОВд:е: ;:еи?°гт
«К2». жилой комплекс <<гГ ~ бизне^арн
^.Павшинские»^ГГЖИЛ°ЙК0М-
тарный пакет в группе «пик« (8 5%"™ МИН°РИ"
и утверждает, что сейчас бизнесмены почти не общаются. По его словам, у партнеров есть лишь один совместный актив, доставшийся от группы «ПИК», — Банк ЖилФинанс, которым бизнесмены владеют на паритетных началах. Возможно, в будущем он и станет плацдармом для развития ново-
áá(
I Оба отца-основателя группы «ПИК» не просто удержались на плаву после краха 2009 года, но и активно развивают собственные бизнесы ущ
го совместного бизнеса Кирилла Писарева и Юрия Жукова.
Впрочем, даже если никакого объединения не случится, все равно пример предпринимателей показателен: потерять бизнес и активы при неблагоприятном стечении обстоятельств можно, зато предпринимательский опыт и деловую хватку — никогда. ■
