CC BY
22
V
Антон Черниговский
Открытие недвижимости
Совладелец Банка «Открытие» Борис Минц уже установил на российском рынке недвижимости своеобразный рекорд — создал с нуля менее чем за полтора года одну из самых дорогих компаний в отрасли — OlProperties. В конце 2012-го он может установить еще один — по «скоростному» выводу на IPO компании, которой от роду чуть больше двух лет.
Сначала 2000-х годов эксперты любили рассуждать о том, что российский рынок недвижимости абсолютно закрыт для новых крупных игроков. Похоже, Борис Минц их совсем не слушал. Он предпочел действовать так, как ему подсказывал многолетний опыт,
Гордеев покинул свой пост в Совете Федерации и уехал за границу. Перед отъездом он успел уладить свои бизнес-дела, продав все активы Horus Capital «темной лошадке» рынка недвижимости — совладельцу Финансовой Корпорации «Открытие» Борису Минцу, который до этого мало интересовался
£ £ С начала 2000-х годов эксперты любили рассуждать о том, что российский рынок недвижимости абсолютно закрыт для новых крупных игроков. Похоже, Борис Минц их совсем не слушал ущ
1 Компания была основана в 1995 году и имела на рынке репутацию успешного рейдера,специализировавшегося на сделках по недружественному поглощению компаний, владевших объектами торговой недвижимости, предприятий легкой промышленности и НИИ.
полученный в инвестиционном и банковском бизнесе: найти и купить интересные активы, имеющие потенциал роста стоимости, упаковать их в общий портфель, а затем — в недалекой перспективе — продать акции инвесторам. С первой частью этого плана предпринимателю справиться уже удалось. Посмотрим, что получится со второй.
Точка входа
В декабре 2010 года один из двух основателей инвесткомпании «Росбилдинг»1, позже переименованной в Horus Capital, Сергей
рынком недвижимости. В распоряжении Бориса Минца оказались пять готовых и один строящийся бизнес-центр в Москве общей площадью около 200 тыс. кв. м. Сумма сделки стала рекордной для рынка коммерческой недвижимости: за наследство «Росбилдинга» Борис Минц, по оценкам экспертов, выложил почти $900 млн. Источник «Бизнес-журнала», близкий к компании, назвал эту оценку «недалекой от реальности». Сделка стала одной из крупнейших инвестиционных покупок в истории российского рынка недвижимости.
Эксперты тогда говорили, что основной владелец «Открытия» просто воспользовался моментом и совершил выгодное приобретение, а вскоре эти объекты будут распроданы «в розницу» с наценкой. Но у Бориса Минца были совсем другие планы: уже в конце 2010 года бизнесмен создал новую компанию O1Properties, на баланс которой постепенно начал переводить приобретенные активы, а параллельно команда менеджеров во главе с сыном предпринимателя Дмитрием рыскала по рынку в поисках новых привлекательных объектов для покупки.
Строго говоря, попытки попробовать себя на рынке недвижимости Борис Минц предпринимал и ранее. В частности, входящая в его группу компания «Открытие Недвижимость» была инициатором строительства в Москве бизнес-центра Vivaldi Plaza площадью около 100 тыс. кв. м у метро «Павелецкая». Его компания участвовала также в строительстве нынешнего офиса группы «ПИК» на Баррикадной. Кроме того, как признавался в одном из интервью сам Борис Минц, сначала его заинтересовал рынок элитного жилья, и он даже планировал купить несколько участков под строительство таких объектов. Но — вовремя остановился. «В жилье доходность
бизнес-журнал апрель #4 2012
26
Борис Минц в конце 2012 года за «наследство» компании «Росбилдинг». Эти активы стали основой портфеля O1Properties
выше, но намного выше и риски, в том числе репутационные», — поясняет Минц. По его словам, большинство проектов на рынке продаются с таким набором документов, который ничего не гарантирует покупателю. Поэтому планы по развитию жилых проектов он оставил на будущее, а плотно занялся вложениями в коммерческую недвижимость. К тому же на горизонте вовремя появился Сергей Гордеев, с которым у Бориса Минца были давние дружеские отношения. И картина окончательно сложилась.
«Это был очень удачный выход на рынок, — признает член совета директоров Jones Lang LaSalle Андрей Постников. — Покупка портфеля Horas Capital с качественными, в большинстве случаев полностью сданными в аренду офисными комплексами оказалась верным стратегическим решением, особенно учитывая тот факт, что портфель продавался с существенным дисконтом к рыночной цене». «Аналогичных портфелей проектов на рынке недвижимости в тот момент не было — тем более портфелей, которые бы продавались», — соглашается с коллегой партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.
Избранные места
Активы Horas Capital стали лишь первой крупной сделкой O1Properties. Как рассказывают консультанты, за прошлый год представители компании отсмотрели несколько десятков объектов, предлагавшихся к продаже на рынке. «Они были одними из самых активных покупателей, но уж очень разборчивыми, — делится наблюдениями один из столичных брокеров. — К каждому объекту долго присматривались, но совершали сделки только с лучшими здания-
V
ми». Сам Борис Минц не скрывал, что его интересуют лишь самые качественные и доходные проекты.
В течение всего 2011 года O1Properties не только закрыла еще целый ряд сделок по покупке знаковых объектов в Москве, но и продала один из наименее ликвидных проектов компании — бизнесцентр класса В «Гамма» площадью чуть более 10 тыс. кв. м.
Всего же за 2011 год портфель проектов девелопера пополнился такими активами, как проект строительства бизнес-центра «Эвоком-Плаза» (44 тыс. кв. м), здание фабрики «Большевик» и бизнес-центр «Лесная Плаза», который был выкуплен у «ВТБ-Капитала». «Все эти объекты имеют очень удачное местоположение, и на них традиционно существует высокий спрос со стороны арендаторов, — отмечает коммерческий директор DNA Realty Евгений Данилов. — К тому же «Эвоком-Плаза» находится на ранней стадии строительства, а здание фабрики «Большевик» покупалось под реконструкцию, что сулит девелоперу дальнейший рост стоимости этих активов».
На приобретение этих трех активов, по оценкам экспертов, было потрачено свыше полумиллиарда долларов. Но и на этом инвестор останавливаться не собирался. В начале 2012 года в прессе появилась информация о том, что O1Properties приобрела у компании Hines один из лучших бизнес-центров Москвы — Ducat Place III площадью примерно 50 тыс. кв. м. Правда, представители компании эту информацию не подтвердили. Как рассказал источник, близкий к O1Properties, этот объект действительно приобрел Борис Минц, но не на компанию, а в качестве личных инвестиций. «Возможно, в дальнейшем он и будет включен в состав проектов компании», — пояснил собеседник «Бизнес-журнала». Официально же в O1Properties комментировать это приобретение отказываются.
Монетизация недвижимости
Но даже без последнего приобретения портфель O1Properties внушает уважение старожилам рынка недвижимости. По оценкам, сейчас
Объект «Лефорт»
Площадь 72 тыс. кв. м
Стадия готовности Действующий
Продавец Horus Capital
Объект «Авион»
Площадь 19,2 тыс. кв. м
Стадия готовности Действующий
Продавец Horus Capital
бизнес-журнал апрель #4 2012
27
В $1,4 "А МЛРД
оценивают
эксперты компанию O1Properties сейчас, исходя из портфеля ее объектов. Полтора года назад этой компании еще не существовало
V
-
Объект Lighthouse
Площадь 44,5 тыс. кв. м
Стадия готовности Строящийся
Продавец Kopernik Group
Объект «Олимпия Парк»
Площадь 71,5 тыс. кв. м
Стадия готовности Строящийся
Продавец Horus Capital
Объект «Вивальди Плаза»
Площадь 72 тыс. кв. м
Стадия готовности Завершается строительство
Продавец «Открытие Недвижимость»
в нем двенадцать «отборных» проектов. Площадь действующих зданий составляет 270 тыс. кв. м, а общая площадь оценивается в 460 тыс. кв. м. По оценкам Алексея Богданова, годовой доход от сдачи в аренду готовых проектов может составлять примерно $125 млн. Старший консультант отдела офисной недвижимости Praedium Oncor International Дмитрий Волков полагает, что еще больше — $190-200 млн.
Сколько стоит это богатство? Оценки опрошенных «Бизнес-журналом» экспертов рынка укладываются в диапазон $1,4-2 млрд. Но продавать такой актив полностью, да еще сейчас, — неразумно. Борис Минц делать этого и не собирается, так как в недвижимость он, по собственному уверению, пришел всерьез и надолго.
Но любому успешному бизнесу нужны деньги для дальнейшего развития. На рынке недвижимости Москвы есть еще много активов, которые интересны Минцу, но постоянно покупать их на собственные или кредитные средства — накладно. Поэтому команда предпринимателя решила в будущем провести IPO, о чем летом он сам рассказал журналистам. По его словам, продать инвесторам планируется до 45% акций компании, а размещение изначально было намечено на конец 2012 года. Сейчас на тему IPO в компании наложено табу, и обсуждать ее сотрудники O1Properties отказываются. Источник, близкий к компании, говорит, что от планов размещения она не отказалась, а активно изучает рыночную конъюнктуру, чтобы выбрать наиболее оптимальный момент для выхода на биржу. Ранее Борис Минц рассказывал, что компания с самого момента создания готовилась к IPO, а бизнес структурировался «по правилам биржи».
«Если O1Properties выйдет на биржу, то это будет первое в России IPO не строительной, а инвестиционной компании, которая продает инвесторам не будущий рост, а реальный и приносящий деньги портфель проектов», — говорит Евгений Данилов (DNA Realty). «O1Properties — хорошая, высокопрофессиональная команда, — добавляет Алексей Богданов
(S.A. Ricci). — Я надеюсь, что IPO для нее будет удачным. Отчасти и благодаря дефициту: аналогичных предложений на рынке просто нет». По мнению Евгения Данилова, спрос на акции компании будет в любые времена, так как этот бизнес приносит и продолжит приносить стабильный доход, который со временем лишь вырастет. «Успех размещения будет зависеть от стартовой цены и объема размещения, а также операционных показателей компании», — осторожнее оценивает потенциал девелопера Дмитрий Волков. Правда, по его словам, текущий портфель OlProperties — еще не окончательный, и в будущем мы, скорее всего, услышим о новых приобретениях инвестора. Алексей Богданов не исключает, что в будущем Борис Минц будет покупать не только офисные, но и торговые центры и гостиницы. «Мы не ограничиваем себя ни в количестве покупок, ни в деньгах, — говорит сам Минц. — Но покупать что попало ради самой покупки тоже не станем. Мы рассматриваем все предложения и выбираем из них лучшие активы по адекватным ценам».
В любом случае схема, которую реализовал Минц на рынке недвижимости, заслуживает внимания. Прежде всего потому, что OlProperties доказала: на рынке недвижимости упущены далеко не все возможности для новых игроков, и, обладая опытом, деньгами и необходимыми компетенциями, можно сформировать компанию, которая в будущем может стать одним из лидеров рынка, а потом продать ее инвесторам на бирже. С первой частью этой задачи команде Бориса Минца удалось справиться на отлично, остается дождаться, как будет реализована вторая. ■
28
бизнес-журнал апрель #4 2012
