CC BY
152
РОССИЙСКИЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ: ПРОБЛЕМЫ И РОЛЬ В ОТЕЧЕСТВЕННОМ
РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1 2
Ю.В. Бекренёв ' , канд. экон. наук, доцент В.В. Шорохова1' студент
Ярославский филиал Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова 2Ярославский государственный технический университет (Россия, г. Ярославль)
Аннотация. В статье рассмотрены проблемы отечественного рынка недвижимости с учетом активного развития нового для России направления предпринимательской деятельности в этой сфере - девелопмента. Показаны трудности, с которыми сталкивается девелопмент в стране. Проведен анализ факторов, оказывающих негативное влияние на эффективность девелоперов, отражен их рейтинг и сравнительная характеристика лидеров девелопмента. Представлены предложения по поддержке и развитию де-велопмента в России.
Ключевые слова: рынок недвижимости, девелопмент, инвестиционная деятельность, инвестиционно-строительная корпорация, недвижимость, предпринимательская среда, девелоперские проекты.
Развитие экономики государства, как и отдельного хозяйствующего субъекта, предполагает в числе прочих факторов обеспечение роста экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, реконструкцию и перепрофилирование действующих объектов недвижимости. Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях рыночной экономики привел к возникновению и активному развитию нового вида инвестиционно-строительной деятельности - девелопмен-та, связанного с продвижением и реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.
Сегодня представители риэлтерских, консалтинговых и инвестиционных компаний предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно-привлекательных проектов совсем не много на отечественном рынке недвижимости. Большая их часть является собственно и не проектами, а скорее, достаточно устаревшими предложениями на проектирование объекта. В подавляющем большинстве таких предложений нет даже укрупненных показателей, характеризующих проект со стороны понесенных затрат, полученных результатов и итоговой коммерческой
привлекательности для будущего инвестора. Отсутствуют указания о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым и производственно техническим обеспечением.
Однако, не смотря на имеющиеся проблемы внутри девелопмента, значение сложившейся ситуации на рынке недвижимости с учетом этой развивающейся отрасли инвестиционной деятельности трудно переоценить. Основной причиной значимости этого вида инвестиционной деятельности выступает то, что рынок недвижимости, являясь индикатором развития национальной экономики, способен играть роль «локомотива» экономического роста.
В связи с тем, что недвижимое имущество является средством удовлетворения важнейших потребностей людей и бизнеса в создании условий для жизни и осуществления экономической деятельности, то процессы создания и распределения благ, которые как раз обеспечивают эти условия, определяют всё разнообразие направлений предпринимательской деятельности в сфере недвижимости - она нужна везде и всем.
Отличительной чертой современного этапа в развитии рынка недвижимости является формирование нового подхода, рассматривающего недвижимость не только
как средство удовлетворения общественных потребностей, но и как объект инвестиционной деятельности. Девелопмент, как система экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, представляет собой закономерный результат нового конструктивного подхода. Актуальность проблемы развития девелопмента определяется значением для страны формирования системы эффективного воспроизводства недвижимости в условиях экономической деятельности.
Будучи явлением рыночной экономики, девелопмент не мог возникнуть в Росси в период командной экономики с ее централизованным планированием, финансированием и распределением ресурсов. Изменения внешней среды деятельности строительных компаний в связи с возникновением и развитием рыночных отношений, заставили эти компании решать проблему собственного выживания и развития через обеспечение нового подхода к строительству: возводить объект не ради его создания (как это было прежде), а ради создания объекта, востребованного рынком [1].
На современном этапе в развитии российского рынка недвижимости все большее значение приобретают уже не просто строительные компании, а девелоперские компании, представляющие собой многопрофильную инвестиционно-строительную корпорацию, в состав которой могут входить такие структуры, как:
- проектно-изыскательская организация по разработке, организационному планированию и обслуживанию строительства и капитального ремонта;
- строительная компания - подрядчик (генподрядчик), осуществляющая строительные и монтажные работы, а также капитальный ремонт зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения; инвестиционная компания;
- компания-поставщик (в том числе и производитель) стройматериалов, технологического оборудования, изделий и конструкций;
- риэлторская компания, обеспечивающая оборот созданных объектов недвижимости;
- управляющая компания, занимающаяся эксплуатацией зданий и сооружений;
- консалтинговое агентство, оказывающее многопрофильные услуги по анализу, оценке и продвижению проектов застройки;
- маркетинговое агентство, организующее ознакомление бизнеса и широких масс населения с вновь возникающими строительными объектами.
Преимущество таких компаний состоит в объединении в рамках одной предпринимательской структуры функций организации проектно-строительного процесса, инвестирования, маркетинга, продажи и эксплуатации построенного объекта. Это способствует сокращению проектно-строительного лага и срока окупаемости инвестиций, повышению их доходности, улучшению потребительских характеристик объектов недвижимости [2].
Несмотря на то, что пока в России западные технологии девелопмента не оказывают существенного влияния на национальный рынок недвижимости, реальный девелопмент утверждается на территории страны. Это актуализирует значение анализа девелопмента как формы развития регионального и локального рынка недвижимости, как нового вида предпринимательской деятельности в этом сегменте экономики и делает востребованным обращение к его проблемам.
Девелопмент становится формой развития рынка недвижимости и на нем продолжается процесс формирования нового вида предпринимательства. На рынке де-велопмента еще не окончательно выделились его основные сферы - жилищная, торговая, офисная, гостиничная, индустриальная складские и гаражные помещения в регионе. Но для того чтобы это произошло должен осуществиться качественный сдвиг в понимании сущности деве-лопмента и сформироваться спрос на весь спектр девелоперских услуг. Поэтому девелоперским компаниям необходимо сформировать определенную структуру организации деятельности, кадровый потенциал и накопить опыт работы с подрядчиками и институциональными инвесторами.
Необходимо учесть еще и то, что сфера развития недвижимости считается областью повышенного риска, и само выделение девелопмента как вида предпринимательской деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости. В отличие от других видов предпринимательской деятельности на рынке недвижимости девелоп-мент особенно чувствителен к изменениям рыночной конъюнктуры.
Специфика локальной предпринимательской среды, присущей рынку недвижимости, усиливает девелоперские риски и делает особо актуальными следующие проблемы девелоперских структур:
- низкая платежеспособность населения;
- сокращение объема кредитования, вследствие завышенных кредитных ставок, а также отсутствие дешевого финансирования для девелоперов;
- длительность процесса получения строительно-разрешительной документации по девелоперскому проекту;
- высокая прямая (налоги) и косвенная (штрафы, пени, пошлины) финансовая нагрузка на проект;
- значительная степень загруженности и износа коммуникационных сетей, требующих отвлечение средств на их восстановление и развитие;
- недостаточно развитая городская инфраструктура;
- низкий уровень доверия к строительной отрасли, в том числе со стороны институциональных инвесторов;
- пока ещё недостаточный профессионализм участников девелопмента (в силу «молодости» отрасли);
- недостаток строительных материалов в регионах;
- высокие административные барьеры и коррупция чиновничества [3].
Поэтому в условиях законодательной неопределенности девелоперской деятельности для разрешения ключевых вопросов развития девелопмента должна быть построена эффективная система административного регулирования предпринимательской деятельности в сфере развития недвижимости. Условия для развития данной
деятельности на рынке недвижимости будут лучше, если, осуществить ряд организационно-правовых мероприятий.
Во-первых, необходимо создать научно-обоснованный правовой механизм, регламентирующий деятельность всех участников девелопмента и определяющий их права и ответственности. Во-вторых, требуется, чтобы значимым элементом государственной экономической политики стало создание благоприятного предпринимательского и инвестиционного климата. В-третьих, особо значимым сегодня элементом становится дебюрократизации предпринимательства на первичном рынке недвижимости, создание действенных механизмов контроля над деятельностью чиновников, обеспечивающих реальное снижение административных барьеров. В-четвертых, экономическая политика поддержки развития рынка недвижимости должна учитывать интересы не только крупных, но средних и мелких субъектов девелопмента и при этом исходить из единой концепции развития предпринимательства в сфере недвижимости.
Одним из практических примеров значимых шагов со стороны государства в развитии девелопмента за период 20152016 гг. стало обеспечение государственного субсидирования ипотеки, которая рассматривается в качестве поддержки развития рынка недвижимости в целом и девелопмента, в частности. В результате чего, несмотря на множество проблем, де-велоперы смогли адаптироваться к новым социально-экономическим реалиям кризисного характера. Благодаря указанному субсидированию цены на первичном рынке почти не снизились. Однако цены на вторичном рынке все-таки упали более чем на 3% (что является прямым следствием снижения общей платежеспособности населения в кризисный период). Но это, по оценкам экспертов, только вершина айсберга. Для предотвращения серьезной «просадки» рынка девелопмента уже в ближайший год необходимо предпринять следующие действия:
- провести сокращение административных издержек и барьеров для застройщиков, что позволит увеличить приток пря-
мых инвестиций в строительную отрасль и поступления в региональные бюджеты;
- обеспечить строительство жилых комплексов совместно с созданием рабочих мест, а также проявление лояльности к девелоперам со стороны естественных монополий, банков и регулирующих органов [4].
Вместе с тем сейчас большинство из проблем, привязанных к девелоперским проектам, решаются простой заморозкой или закрытием данных проектов. Это происходит из-за снижающегося спроса на недвижимость, вызванным кризисным состоянием нынешней экономики. По данным Росстата, в январе-апреле 2016 года объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство» (в сопоставимых ценах), снизился на 3,3% по сравнению с 2015 годом. Объемы ввода жилой недвижимости за аналогичный период упали на 14,3%. А если сравнивать с 2014 годом, в котором ситуация с экономикой оценивалась не так негативно, то в I квартале 2014 года было введено 14 млн. м. жилья, а в I квартале 2016 года - 15,6 млн. м.2. Однако причиной некоторого увеличения ввода жилья является то, что рынок недвижимости инертен и сокращение предложения станет очевидным только через 2-3 года, а пока же сдаются проекты «сытых» годов, когда экономика России была на очевидном подъеме.
Это подтверждается мнениями экспертов в области рынка недвижимости и де-велопмента. Так, например, генеральный директор УК «Велес Траст» Е. Черных отмечает: «В основном компании (девелоперские - прим. авторов) занимаются реализацией проектов, начатых еще до кризиса. К новым стройкам подходят крайне аккуратно, часто пересматривая инвестиции в сторону уменьшения объема». А финансовый аналитик ГК «Финам» Т. Нигматуллин так комментирует, сложившуюся на сегодняшний день экономическую ситуацию с рынком недвижимости в нашей стране: «Спрос на недвижимость (его снижение - прим. авторов) находится
под давлением снижения реальных доходов населения, высоких процентных ставок в экономике и перспектив роста налоговой нагрузки на собственников» [5].
И действительно рынок недвижимости в нашей стране имеет неоднозначные факторы динамики, действующие порой в разных направлениях. С одной стороны, потенциальный спрос на недвижимость в стране достаточно большой - обеспеченность жильем в России в 2-3 раза уступает европейским показателям. С другой стороны и в то же время, средств у потенциальных покупателей в связи с кризисными явлениями в экономике и отрицательными последствиями западных экономических санкций становится все меньше (не улучшает ситуацию и весьма развитая в нашей стране система ипотечного кредитования). Например, по данным Счетной палаты РФ, денежные доходы населения по итогам I квартала 2016 года снизились на 3,9%, а реальная заработная плата сократилась на 0,5%.
В такой ситуации, очевидно, что платежеспособный спрос населения может возрасти в том случае, если будут снижены процентные ставки коммерческими банками в реальном секторе экономики (и в частности в строительном бизнесе). Пока же этого не происходит и поэтому отсутствие перспектив развития девелопмента в сегодняшней ситуации весьма «привязано» к сохранению Банком России текущей политики, направленной на противодействие инфляции в условиях «плавающего» валютного курса и связанной с ограничением роста доходов широких масс населения [5].
Масштабы рынка недвижимости и степень конкуренции в его рамках среди ком-паний-девелоперов в стране позволяет оценить сравнительная характеристика десяти крупнейших из них, представленная в таблице. Таблица разработана по данным национального объединением застройщиков жилья совместно с базой новостроек NovostroykiRF.
Таблица 1. Крупнейшие девелоперы в России по объемам строительства (полный рей-
тинг насчитывает 200 компаний) [6] *
№ Объем текущего жилищ. строит, кв. м Застройщик Регионы строительства Строит. домов Средняя площадь домов Средняя этажность домов Материалы стен домов
1 2 273 071 ГК «ЛСР» г. Санкт-Петербург, Москва; области Московская, Свердловская области 134 17 000 15 панель, монолит, кирпич
2 2 131 867 ГК «СУ-155» Владимирская, Волгоградская, Калининградская, Калужская, Костромская, Ивановская, Ленинградская, Московская, Нижегородская, Омская, Тверская, Тульская, Ярославская области; г. Санкт-Петербург 156 13 666 14 панель, монолит
3 2 015 197 Холдинг Setl Group г. Санкт-Петербург; области Ленинградская, Калининградская 105 19 192 18 монолит-кирпич, блочный, панель
4 1 489 382 ГК «Мор-тон» Московская область, г. Москва 71 20 977 18 монолит, монолит-кирпич, панель
5 1 128 387 «Лидер Групп» г. Санкт-Петербург, Ленинградская область, Московская область 39 28 933 17 монолит, монолит-кирпич
6 1 068013 ГК «Абсолют» г. Москва, Республика Башкортостан 72 14 834 18 панель, монолит
7 984 125 «Даль-питерст-рой» г. Санкт-Петербург, Ленинградская область 36 27 337 21 кирпич, панель
8 922 004 «Полис Групп» г. Санкт-Петербург, Ленинградская область 25 36 880 20 монолит-кирпич, кирпич
9 875 296 ГК «Глав-стройде-вело-пмент» г. Санкт-Петербург, Москва; области Московская, Ярославская 25 35 012 22 монолит-кирпич, бетон-кирпич
10 773 624 ГК «ПИК» г. Москва; области Московская, Калужская, Ростовская, Омская, Ярославская; Пермский край, Краснодарский край 49 15 788 18 монолит, монолит-кирпич, блочный
Примечание: *Таблица составлена авторами
В ней застройщики были ранжированы по текущему объему жилищного строительства на основе анализа проектных деклараций и сайтов застройщиков по состоянию на 1 июля 2015 года.
Как можно увидеть из таблицы лидером в России по объемам текущего жилищного строительства стала «Группа ЛСР», у которой на стадии строительства находится
134 многоквартирных дома общей площадью 2,273 млн. кв. м. В первую тройку попали компании с объемами более 2 млн. кв. м. - ГК «СУ-155» и «Setl Group».
Анализируя деятельность представленных компаний, следует отметить следующие тенденции. В 2015 году произошло довольно значимое снижение цен на жилую недвижимость (почти на 26% в Моск-
ве и на 20% в Петербурге), а также снижение арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости (более чем на 30% в обеих столицах). Однако чистая прибыль «Группы ЛСР» за тот же период выросла на 16% (до 10,6 млрд. руб.), выручка от продаж недвижимости составила 32 млрд. руб. (что на 29% выше показателя предыдущего года). В I квартале 2016 года группа заключила контрактов на 21,1 млрд. руб., (что в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2015 года). А вот у «Группы компаний СУ-155» дела обстоят очень плохо (и это не смотря на то, что она занимает второе место в представленном рейтинге). Арбитражный суд Москвы признал ЗАО ГК «СУ-155» банкротом по иску «Банка Москвы». К компании ранее были поданы еще десятки исков о банкротстве, среди истцов - «Сбербанк», «Росбанк», «Российский капитал» и «Банк Москвы». Несмотря на то, что данная компания считалась крупнейшим застройщиком России и лидировала по объему выручки среди других компаний, ее задолженность уже на 2015 год составляла 30 млрд. рублей [6]. В настоящее время в отношении ЗАО ГК «СУ-155» осуществляется конкурсное производство.
Лидер по объемам строительства в Московском регионе группа компаний «Мор-тон» оказалась на 4 месте (1,489 млн. кв. м.) в федеральном рейтинге. А более известная в Ярославской области Группа компаний «ПИК» смогла войти в 10 крупнейших девелоперов и заработала прибыли в 2015 году втрое больше, чем в 2014 году, - 11,4 млрд. рублей. При этом выручка группы «ПИК» от продажи недвижимости упала на 20,9%, до 42,9 млрд. рублей. 2016 год принес компании «ПИК» денежных поступлений на 19,8% выше
аналогичного показателя прошлого года [5].
Из таблицы видно, что в первую десятку попали девелоперы, у которых география строительства сосредоточена, в основном, в Москве, Санкт-Петербурге и прилегающих к ним областям, с объемами строительства свыше 1 млн. кв. м. Только у четырех застройщиков объемы строительства чуть ниже миллиона кв. м. И это не окончательный список девелоперских компаний, претендующих на лидерство. Поэтому на рынке недвижимости на данный момент имеется достаточно высокая конкуренция среди девелоперов, вызывающая значительное превышение предложения над снижающимся платежеспособным спросом населения.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что, несмотря на обремененность проблемами, девелопмент не стоит на месте, а стремительно набирает обороты и как предпринимательская деятельность укрепляется на российском рынке недвижимости. Девелопмент всеми своими процессами оказывает позитивное влияние на экономику страны в целом, а именно:
- пополняет бюджет за счет налогов и платежей, возникающих в процессе реализации и функционирования объектов;
- влияет на развитие других предприятий отрасли, занятых сфере недвижимости;
- повышает деловую активность смежных отраслей, занимающихся производством строительных материалов;
- обеспечивает качественное изменение не только внешнего вида самих объектов недвижимости, но и их окружения;
- улучшает благосостояние населения в связи с формированием новой жилищной среды.
Библиографический список
1. Асаул А. Экономика недвижимости. 3-е изд. Стандарт третьего поколения. - С.-Пб.: Питер, 2013. - 416 с.
2. http://kerzhaev.ru/ - Блог оценщика.
3. http
4. http
5. http
6. http
//жжж. piterdevelopment.ru/ - информационный портал Питер-Деве-лопмент. //Vжw.kommersantm/ - издательский дом «Коммерсантъ». //ж^^'ж .dp.ru/ - «Деловой Петербург» - газета деловых новостей. //realty.rbc.ru/ - информационный портал РосБизнесКонсалтинг.
RUSSIAN DEVELOPMENT: PROBLEMS AND ROLE IN THE DOMESTIC REAL ESTATE MARKET
1 2
Yu.V. Bekrenev ' , candidate of economic sciences, associate professor V.V. Shorohova1' student
1Plekhanov Russian university of economics (Yaroslavl branch) Yaroslavl state technical university (YSTU) (Russia, Yaroslavl)
Abstract. The article deals with the problems of the domestic real estate market, taking into account the active development of new direction for Russia in this sphere of entrepreneurship-development. Showing the difficulties faced by the development in the country. The analysis of factors affecting the efficiency of developers, reflected their rating and comparative development leaders. Suggestions for support and development of development in Russia.
Keywords: real estate market, development, investment activity, investment and construction Corporation, real estate, business Wednesday, developer projects.
