Немного о методике экспертизы состояния объектов недвижимости Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 332.571.121 Е.О. Зарочинцева СГГА, Новосибирск

НЕМНОГО О МЕТОДИКЕ ЭКСПЕРТИЗЫ СОСТОЯНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Ye.O. Zarotchentseva

Siberian State Academy of Geodesy (SSGA)

10 Plakhotnogo Ul., Novosibirsk, 630108, Russian Federation

SOMETHING ABOUT REAL-ESTATE EXAMINATION

The article presents a new concept of the approach to real-estate objects evaluation and registration. The concept is based on the methods of real-estate examination, which include organizational, informational, technological and normative-legal components. These methods application is to increase economic efficiency of real estate use that is important for every organization, enterprise or agency.

Земля является важнейшим природным ресурсам для любой страны, в том числе для нашей родины. Но, как и любой другой ресурс, земля подлежит учету, для этого 24.11.1999 г. Государственной думой правительства Российской Федерации принят федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (далее - ГЗК) (в редакции Федерального закона «О ГЗК» от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ) [1]. В рамках данного закона, основные цели создания и ведения государственного земельного кадастра:

- Единство технологии ведения государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации;

- Создание постоянно обновляющейся базы данных по кадастровому учету земельных участков;

- Обязательность государственного кадастрового учета земельных участков;

- Открытость сведений государственного земельного кадастра.

Для выполнения поставленных задач в рамках территории Российской федерации были приняты:

- Федеральный закон «О Землеустройстве» от 24.05.2001 г. (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 г. № 87-ФЗ);

- Федеральный закон «О Мониторинге» № 136-Ф3 от 28.09.2001 г. (в редакции от Федерального закона от 27.07.2006 г. № 136-ФЭ);

- В дополнение вышли постановления правительства «Об утверждении положения о контроле за проведением землеустройства» от 26.04.2002 г. № 273 и «О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам» от 12.07.1993 г. № 659 (с изменениями от 27.12.1994 г.).

Реализация поставленных задач осуществляется путём проведения инвентаризации и мониторинга земель, а также при помощи государственного земельного контроля.

Под инвентаризацией земли в федеральном законе «О землеустройстве» Глава 3 статья 13 понимается учет и оценка земель.

Цель инвентаризации:

- Установление местоположения объектов землеустройства;

- Установление границ объектов землеустройства (без закрепления на местности);

- Выявление неиспользованных земель;

- Выявление нерационально используемых земель и используемых не по целевому назначению, а также не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков.

К основной задаче инвентаризации можно отнести выявление угрозы возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель.

При проведении инвентаризации выявляются:

- Соответствие документов, удостоверяющих права юридических лиц на землю, фактически используемым земельным участкам;

- Неиспользуемые либо используемые не по целевому назначению земельные участки;

- Нарушенные и отработанные земли, подлежащие рекультивации;

- Земли лесного фонда непокрытые лесом, а также покрытые кустарником, малоценными лесными породами, расположенные за пределами пригородных зеленых зон и других особо охраняемых территорий.

По результатам проведенной инвентаризации земель на каждое землепользование заводится самостоятельное дело с обосновывающими расчетами [2]. На основании проведенных работ комиссией разрабатываются предложения по дальнейшему использованию земельных участков с учетом ликвидации нарушений, выявленных в ходе инвентаризации земель.

Как и любое серьезное мероприятие, инвентаризация, мониторинг и регулирование функций государственного земельного кадастра подлежат контролю. Контроль за проведением землеустройства осуществляется в целях обеспечения соблюдения юридическими лицами и гражданами при землевладении (или землепользовании) требований законодательства Российской Федерации, и соответствия утвержденных в установленном порядке технических условий и требований проведения землеустройства.

Однако в рамках установленных норм и рекомендаций государственный земельный кадастр не позволяет отслеживать динамику развития изменений по земельным участкам, то есть система государственного земельного учета земель не отвечает требованиям, которые в неё заложены [3].

Для оптимального и рационального регулирования земельных отношений и использования земли необходимо выполнение таких критериев как достоверность, динамичность, актуальность информации в кадастре, и параметра единства и целостности системы, экономичности подходов [4]. Для осуществления поставленных задач на основе существующей законодательной и нормативно-правовой базы предложена экспертиза земельных участков. Под экспертизой понимается аудит, как независимая проверка [5].

Понятие аудита воспринимается значительно шире таких понятий, как инвентаризация и мониторинг. Аудит будет обеспечивать не только учет и оценку земель, но и расчет такого показателя как экономическая эффективность использования земельного участка и разработку предложений по оптимизации хозяйственной деятельности с целью рационализации расходов по обслуживанию земельного участка и увеличения прибыли. В этом плане аудит можно определить как своеобразную экспертизу земельного участка. Аудит как система по отношению к субъекту может быть выражена следующим множественным выражением:

Ас {Аорг, Аинф, Атех, А-нп}, (1)

где Ас - множество параметров определяющих аудит по отношению к субъекту;

Аорг, Аинф, Атех, Анд - организационные, информационные, технологические, нормативно-правовые составляющие аудита.

Множество (1) содержит элементы, характеризующие аудит со стороны субъекта и позволяющие выделить его из совокупности других материальных объектов. Более подробно составляющие множества (1) представлены:

- Организационные составляющие, представляют собой компоненты, определяющие, как организован аудит. Содержится описательная часть, о том, что из себя представляет аудит, как в общих случаях, так и для отдельно рассматриваебмых единичных модулей (земельный участок);

- Информативность, отвечает за содержательную часть аудита. Насколько полно аудит отвечает требованиям, заложенным в ГЗК;

- Технологические характеристики отвечают на вопрос, как выполнять, содержат сведения о методиках выполнения в зависимости от поставленных целей и задач;

- Нормативно-правовая база, представляет собой основание, для осуществления аудита. Содержит сведения о связанных с проведением работ нормативно-правовых актах, законах, выпущенных постановлений и распоряжений, как на федеральном, так и на региональном и местном уровне.

Как сложная система аудит может быть представлен и по отношению к объекту:

Ао = Аоб1 {Т, Э, Ю}, (2)

где Ао - множество параметров определяющих аудит по отношению к объекту;

Аоб1 - аудит единичного модуля;

Т, Э, Ю - технические, экономические и юридические составляющие аудита.

Множество (2) более подробно может быть описано:

- Технические (физические) характеристики объекта аудита. Для земельного участка они представлены в виде таких, как площадь, местоположение, конфигурация, положение ориентира и др.;

- Экономическая эффективность использования земельного участка, представляет собой совокупность множества характеристик земельного участка, от которых зависит прибыль с 1 м2 [6];

- Юридическая составляющая необходима для контроля за достоверностью и правомочностью всех документов связанных с единичным модулем.

Таким образом в свете поставленных задач, аудит представляет собой наиболее полную и эффективную систему удовлетворяющую требований заложенным в ГЗК.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Российская Федерация. Законы. Земельное право / сборник нормативных документов. - М.: ГроссМедиа, 2006. - 296 с.

2. Российская Федерация. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Временное руководство по инвентаризации земель населенных пунктов / руководящий документ. - М.: Предпринимательское право, 1993.

3. Калюжин, В.А., Зарочинцева, Е.О., Об опыте проведения инвентаризации земель сельских населенных пунктов: статья / В.А. Калюжин, Е.О. Зарочинцева. - Тюмень, ТГНУ, 2006. - 6 с.

4. Лысенко Ю.А., Разработка принципов создания и технологии ведения кадастра недвижимости образовательных учреждений: диссертация на соискание ученой степени кандидата наук /Ю.А. Лысенко. - Новосибирск, СГГА, 2004. - 156 с.

5. Хмельницкий, В.А., Гринь, Т.А., Контроль и аудит: экспресс курс / В.А. Хмельницкий, Т.А. Гринь. - Минс: соврем.шк., 2006. - 240 с.

6. Калюжин, В.А., Зарочинцева, Е.О., Оценка экономической эффективности использования земельных ресурсов с помощью нейронных сетей: статья / В.А. Калюжин, Е.О. Зарочинцева. - Тюмень, ТГНУ, 2006. - 8 с.

© Е.О. Зарочинцева, 2008