CC BY
1
001: 10.24412/2072-4098-2024-12279-9-21 Некоторые проблемы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом специфики применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации
Ю.В. Вертакова доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры Маркетинга Российского государственного гуманитарного университета, руководитель Экспертно-аналитического центра «Интеллектуальные решения» (г. Москва) Д.В. Енацкая аспирант Юго-Западного государственного университета, судебный эксперт в сфере оценки объектов имущества и бизнеса, частнопрактикующий оценщик (г. Курск)
Юлия Владимировна Вертакова, [email protected]
В соответствии с законодательством Российской Федерации кадастровая стоимость (далее также - КС) объекта недвижимости - это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости на основе ценообразующих факторов (см. [1]). КС определяется на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, методом массовой оценки, когда для получения оценок рыночных стоимостных характеристик большой группы объектов недвижимости на обширной географической территории применяются методы статистической обработки информации на базе сравнительно большого количества аналогов с использованием минимального набора объективно измеряемых ценообразующих факторов, являющихся общими для всех аналогов (см. [2]). Совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости, является кадастровой оценкой. С 2017 года КС определяется в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-Ф3) и Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке [3].
Кадастровая оценка объектов недвижимости - одна из важнейших экономических задач федеральных и региональных органов исполнительной власти, от решения которой прямо зависят наполняемость бюджетов и уровень реализации регулирующей функции социально-экономической политики регионов, так как кадастровая стоимость определяется для различных целей, в том числе для целей налогообложения.
В Послании Президента Российской Федерации В.В. Путина Федеральному Собранию 1 марта 2018 года было рекомендовано выработать предложения по совершенствованию налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. В документе указано, что «налог на имущество физических лиц должен быть справедливым и посильным для граждан. Кадастровая стоимость должна соответствовать рыночной, а не превышать ее» [4]. Правительству Российской Федерации было дано поручение обеспечить внесение в законодательство Российской Федерации изменений, предусматривающих:
1) совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях недопущения при-
менения при налогообложении величины кадастровой стоимости объекта недвижимости, превышающей величину его рыночной стоимости;
2) уточнение параметров расчета налога на имущество физических лиц (см. [5]).
На наш взгляд, несмотря на предпринятые меры, в настоящее время по-прежнему остается ряд нерешенных проблем, связанных с оценкой кадастровой стоимости:
1) недостаточность информации - для оценки требуется наличие точной информации о характеристиках объекта, его местоположении, состоянии рынка и других факторах, которые могут повлиять на стоимость, однако в некоторых случаях такая информация может быть недоступной или неполной;
2) недостаточная квалификация и субъективность оценщика - квалификация оценщика может быть недостаточной для оценки КС специфического объекта недвижимости, поэтому оценка может быть субъективной, так как она зависит от опыта и мнения оценщика. Разные оценщики могут получить разные результаты;
3) изменение рыночных условий - рынок недвижимости постоянно меняется, что может повлиять на стоимость объекта. Такие изменения могут произойти как в краткосрочный, так и в долгосрочный периоды времени;
4) неправильное использование методов оценки - использование неподходящих для конкретного объекта методов оценки может привести к неверным результатам;
5) несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей объекта - кадастровая стоимость может не соответствовать рыночной стоимости объекта недвижимости, так как кадастровая стоимость устанавливается на основе определенных правил и процедур массовой оценки, в которых могут не учитываться все факторы, влияющие на рыночную стоимость.
Одни авторы указывают на несовершенство процедур оценки и используемой методологии (см. [6, 7, 8], другие критику-
ют способы сбора информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, некорректность данных, используемых для оценки (см. [9, 10]). Некоторые авторы описывают правовые проблемы и обобщают судебную практику по результатам множественных обращений собственников недвижимости (см. [11, 12, 13]), а также рассматривают зарубежный опыт определения кадастровой стоимости (см. [14]) для применения в России лучших практик и преодоления негативных тенденций развития системы государственной кадастровой оценки.
Проблемы, систематизированные нами, а также ряд других проблем (авторы не пытаются охватить весь спектр проблем, возникающих при оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости) приводят к завышению (или занижению) кадастровой стоимости, а, следовательно, и налоговой базы, что вносит диспропорции в структуру экономической системы, нарушает принцип экономической справедливости.
Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации (далее - НК РФ) кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы по двум видам налогов:
1) по налогу на имущество организаций (гл. 30 НК РФ);
2) по земельному налогу (гл. 31 НК РФ).
Один налог является региональным, другой - местным, поэтому правильное определение кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы напрямую влияет на социально-экономическое положение региона и (или) муниципального образования, где находится объект недвижимости. Правильное определение кадастровой стоимости важно, поскольку позволяет:
1) установить справедливость. Налоговая база должна быть определена справедливо, чтобы все владельцы имущества платили налоги в соответствии с его реальной стоимостью. Неправильное определение кадастровой стоимости может привести к неравенству и несправедливости в системе налогообложения;
2) установить величину налоговых доходов соответствующего уровня бюджетной системы. Кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налоговых платежей. Неправильное определение кадастровой стоимости может привести к недооценке или переоценке имущества, что может повлиять на размер налоговых платежей и финансовое положение владельцев, снизить их предпринимательскую активность;
3) вести борьбу с уклонением от уплаты налогов. Правильное определение кадастровой стоимости помогает бороться с уклонением от уплаты налогов. Если кадастровая стоимость недвижимости определена неверно, то это может способствовать уклонению от уплаты налогов. Если владельцы имущества уверены, что их налоговые платежи основаны на объективных и надежных данных, то собираемость налогов повышается.
В целом, правильное определение КС является ключевым элементом для обеспечения справедливости и эффективности системы налогообложения в России. В то же время анализ судебной практики и обращений собственников объектов недвижимости в последние годы свидетельствует о наличии такой проблемы, как отсутствие законодательно закрепленных видов использования объектов капитального строительства при определении кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы. Остановимся на этом подробнее.
За период с 1 января 2022 года по 31 декабря 2022 года в судах были инициированы 14 165 споров о величине внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 24 668 объектов недвижимости. За период с 1 января 2023 года по 31 декабря 2023 года в судах были инициированы 7 879 споров о величине внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 14 134 объектов недвижимости (см. [16]). Чаще всего собственники обращаются за оспариванием кадастровой стоимости в первый год по-
сле ее утверждения, и пик обращений пришелся на 2017-2018 годы, когда произошел переход к налогообложению недвижимого имущества организаций по кадастровой стоимости (см. [17]).
Недвижимое имущество классифицируют по различным признакам. Если использовать классификацию по степени использования, то его можно разделить на земельные участки и объекты завершенного и незавершенного строительства (объекты капитального строительства -в терминах, использующихся Федеральной службой регистрации, кадастра и картографии). И если оценка кадастровой стоимости для земельных участков в последние несколько лет вызывает все меньше и меньше споров, о чем можно судить по количеству поданных исков в суд и количеству публикаций, то в отношении объектов капитального строительства, налог для которых определяется в соответствии с положениями статьи 378.2 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества» НК РФ, существует много споров и противоречий, в том числе в судебной практике.
Согласно статье 378.2 НК РФ налогообложение от кадастровой стоимости применяется для следующих видов недвижимого имущества:
«1) административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
2) нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания».
Если налоговые ставки по налогу на имущество организаций устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, нормативными правовыми актами представительного органа федеральной территории «Сириус») и могут не превышать 0,1 процента от налогооблагаемой базы, то в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 НК РФ, а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей, ставка установлена в размере 2 процентов 1.
То есть налог на имущество в размере 2 процентов от кадастровой стоимости применяется для объектов, традиционно относящихся к коммерческой деятельности, при том что понятие таких объектов в законодательстве формально не закреплено. Отсутствие четких критериев и условий, не подтверждающих фактическое использование, по которым объекты капитального строительства относятся к перечню для применения налога в размере 2 процентов от кадастровой стоимости, порождает порой непреодолимые сложности и, как следствие, финансовые затруднения для собственников при уплате налога.
В некоторых регионах (например город Москва и Московская область, Республика Удмуртия) приняты меры, которые закреплены в подзаконных нормативных актах, по уточнению порядка формирования перечня объектов, что не может решить проблему отсутствия критериев и условий для определения фактического использования объектов недвижимости, существующую на федеральном уровне. С появлением новых правил уплаты налога в размере 2
процентов от кадастровой стоимости в некоторых регионах возникла проблема несоответствия и даже превышения налога над реальной чистой прибылью, генерируемой объектом недвижимости (по имеющимся официальным данным, рентабельность активов по некоторым видам экономической деятельности в последние годы составляет величину, меньшую чем 2 процента, см. табл. 1).
Таким образом, нарушен один из принципов налогообложения, задекларированный в статье 3 НК РФ: «Налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав». В рассматриваемых нами случаях некоторые налогоплательщики не могут осуществлять предпринимательскую деятельность, находясь в ситуации, когда ставка налога выше, чем рентабельность активов.
Анализ официальной статистической информации 2 подтверждает отрицательные тенденции в экономике России по ряду показателей:
• снижение реальных располагаемых денежных доходов населения;
• снижение оборота розничной торговли;
• повышение ключевой ставки;
• рост инфляции;
• рост кредиторской задолженности.
При этом наблюдается рост налоговой
нагрузки организаций при оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости с учетом специфики применения статьи 378.2 НК РФ.
Как известно, определение рыночной стоимости объекта прежде всего зависит от его назначения - вида использования объекта недвижимости. Для каждого вида недвижимости существует свой сегмент рынка, на котором ценообразование происходит единообразно. Например, можно выделить следующие сегменты рынка:
1 Ш1_: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/nnifz/
2 Ш1_: https://rosstat.gov.ru/
Таблица 1
Рентабельность активов организаций по видам экономической деятельности за 2022 и 2023 годы, % [19]
Вид экономической деятельности по ОКВЭД 2022 2023
Лесоводство и лесозаготовки 5,2 отр.*
Обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели, производство изделий из соломки и материалов для плетения 4,6 отр.
Производство автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов отр. 4,1
Производство прочих транспортных средств и оборудования отр. отр.
Производство, передача и распределение пара и горячей воды; кондиционирование воздуха отр. 0,7
Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта отр. отр.
Деятельность воздушного и космического транспорта 3,1 0,5
Деятельность почтовой связи и курьерская деятельность отр. отр.
Деятельность по операциям с недвижимым имуществом 1,6 2,6
Научные исследования и разработки 8,3 1,1
* отр. - отрицательное значение показателя рентабельности активов.
• жилых квартир;
• складской недвижимости;
• производственной недвижимости;
• торговых площадей.
Это учтено в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».
При определении кадастровой стоимости земельных участков прежде всего учитываются категория и вид разрешенного использования. Точность наименования вида (фактической цели) использования имеет определяющее значение, поскольку кадастровая стоимость определяется камераль-но - только на основании регистрационных и технических документальных сведений. Заметим, что приказом Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в котором указаны все возможные варианты использования земли.
При этом при определении кадастровой стоимости земельных участков и установлении ставок также возникают судебные споры.
В качестве примера, демонстрирующего установление налоговой ставки выше экономически обоснованного значения, может служить судебный спор одного из доверителей авторов статьи, работающего в сфере гостиничного обслуживания в Курской области. Землевладелец пытался оспорить в судебном порядке значение коэффициента вида разрешенного (функционального) использования земельных участков (далее - КВИ) для своего вида разрешенного использования земельного участка и доказать, что установленный в субъекте Российской Федерации тариф является экономически не обоснованным, что не отвечает принципу, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 (в рассматриваемом случае принцип экономической обоснованности выражается в том, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель). Доказательством несоблюдения принципа экономической обоснованности, установленного указанным постановлением, явилась несопоставимость полученного
результата с другими (соседними, обладающими сходными социально-экономическими условиями) регионами (см. табл. 2).
Анализ данных, приведенных в таблице 2, свидетельствует о том, что Курская область (регион нахождения рассматриваемого землепользователя) в рейтинге регионов по уровню инвестиционной привлекательности заняла 25 место, тогда как соседние регионы занимают следующие места:
• Белгородская область - 8 место;
• Липецкая область - 12 место;
• Воронежская область - 19 место.
Установленные коэффициенты КВИ
в указанных регионах меньше (0,03; 0,015 и 0,03 соответственно). При этом установленный КВИ для вида деятельности «Гостиничное обслуживание» в Курской области (см. [33, 34, 35]) ни в коей мере не коррелирует с показателями рентабельности (как рентабельность продаж, так и рентабельность активов). Например, рентабельность активов в Курской области ниже, чем в Белгородской и Липецкой областях, а значение КВИ выше. Таким образом, был сделан вывод о том, что установленный в регионе показатель КВИ для этого вида деятельности не соответствует принципу экономической обоснованности, коэффициент не учитывает доходность земельных участков, а в методике его обоснования имеются противоречия.
Для объектов капитального строительства подобный КВИ классификатор не разработан, однако необходимость указания в регистрационных документах вида использования КС декларируется письмом Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии от 3 августа 2022 года №14-6689-ТГ/22.
Изучив требовани я к регистрации ви да использования объекта капитального строительства, авторы приходят к выводу о том, что существующие и регистрируемые по настоящее время наименования не имеют привязки к фактическому использованию объектов, так как указываются на основании либо разрешения на строительство
(в дальнейшем собственник не ограничен в изменении вида использования при соблюдении пожарных и иных требований), либо проектной документации, либо это можно не указывать вовсе (см. [36]).
Таким образом, получается, что требования к зданиям, помещениям и сооружениям существуют, налог взимается исходя из вида фактического использования, а сама идентификация (к какому именно виду использования можно отнести при определении кадастровой стоимости то или иное здание, помещение, строение) в ряде случаев невозможна, поскольку законодательно наименования видов функционального использования для этих объектов не закреплены. Так, любые помещения или здания, используемые для предпринимательской (коммерческой, производственной) деятельности, в регистрационных документах могут именоваться «нежилое здание», «нежилое помещение». При этом в законодательстве не содержится определение нежилого помещения, кроме указания в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации на то, что оно не предназначено для проживания и используется в производственных и общественных целях.
Нежилое помещение всегда используется для определенного вида деятельности, и фактическое использование может не совпадать с видом использования, для которого предназначен объект в соответствии с проектной документацией или разрешением на строительство. При этом в документах могут содержаться сведения о виде использования по предназначению, а не по фактическому использованию, потому что сведения о назначении нежилого помещения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в момент его постановки на кадастровый учет согласно пункту 16 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (см. [1]).
С течением времени вид фактического использования объекта может быть беспрепятственно изменен в соответствии
Таблица 2
Сопоставительный анализ значений коэффициентов вида разрешенного использования земельных участков (КВИ) для вида деятельности «Гэстиничное обслуживание» (55.1) в соседних с Курской областью субъектах Российской Федерации и основные
социально-экономические показатели, влияющие на доходность земли3
Субъект Российской Федерации Установленное значение КВИ для вида деятельности «Гэстиничное обслуживание» (55.1) Нормативный документ, устанавливающий значение КВИ в субъекте Российской Федерации Показатели, характеризующие социально-экономическое положение в регионе
Место региона в рейтинге по уровню инвестиционной привлека тельности, опубликованном Национальным рейтинговым агентством * Уровень рентабельности (убыточности) проданных товаров, продукции, работ, услуг по виду экономической деятельности 55.1 ** Рентабельность активов по виду экономической деятельности 55.1 ***
Курская область 0,05 Постановление администрации Курской области от 18 октября 2022 года № 1162-па 25 1,13 1,55
Белгородская область 0,03 Постановление правительства Белгородской области от 19 июня 2023 года № 326-пп 8 2,69 5,07
Липецкая область 0,015 Решение Липецкого городского совета депутатов от 26 октября 2010 года № 131 12 4,88 4,04
Воронежская область 0,03 Постановление администрации Воронежской области от 25 апреля 2008 года № 349 19 11,64 0,81
Орловская область 0,0197 Постановление правительства Орловской области от 30 декабря 2014 года № 443 64 5,82 4,28
zi о ь
5
OV
о
CD ГО
тз
CD
CD +
-vi
со
со со
-vi -vi
URL: https://www.ra-national.ru/wp-content/uploads/2022/12/region_invest_2022.pdf * URL: https://www.fedstat.ru/indicator/58036 ** URL: https://www.fedstat.ru/indicator/58035
=
Таблица составлена Ю.В. Вертаковой по данным из официальных открытых источников по состоянию на 2022 год.
с целями собственника, в рамках совпадающих требований для различных видов использования, без осуществления регистрационных действий. Например, здание, построенное как автотехнический центр и автосалон, может быть перепрофилировано и фактически использоваться как магазин промышленных товаров, офисный центр, склад и т. д. При этом отдельные функциональные части здания могут использоваться по-разному, иметь свой кадастровый номер, существовать как отдельный объект налогообложения. Однако ввиду того, что здание изначально зарегистрировано, например, как «здание торгового назначения» (в соответствии с проектной документацией), все входящие в него помещения, указанные как «нежилые помещения» облагаются налогом по ставке 2 процента от кадастровой стоимости. И КС определена для всех помещений как для торговых на основании сведений в регистрационных документах. В то же время помещения, например, склада в обычных условиях рынка могут не иметь такой доходности, которая была бы сопоставима с размером налоговой ставки в размере 2 процента от кадастровой стоимости, но изменить ставку налогообложения не представляется возможным в рамках действующих норм.
Механизм декларирования или изменения сведений о фактическом, целевом использовании, в соответствии с которым и должны определяться кадастровая стоимость и формироваться перечень по правилам статьи 378.2 НК РФ, в настоящее время отсутствует, поскольку в законодательстве не содержится обязательное требование для собственников заявлять об этом (указание на это имеется только в отношении нежилых помещений в составе многоквартирного дома (часть 24 статьи 1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ [39]).
Под целевым назначением нежилого помещения, как правило, понимается вид деятельности, для ведения которой оно ис-
пользуется. В последнее время появились новые виды коммерческой и предпринимательской деятельности, однако законодательством не предусмотрена их идентификация, что создает сложности как при определении кадастровой стоимости, так и при включении в перечень объектов с налогообложением по ставке 2 процента от кадастровой стоимости.
Аналогичные по своей сути спорные вопросы возникают и в отношении иных объектов капитального строительства. Например, в последние годы приобретают популярность мойки самообслуживания. Их открытие - довольно распространённый бизнес. По имеющимся оценкам, в России их количество превышает 30 тысяч 4. Попробуем разобраться, как можно идентифицировать такой объект.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» основное строение (навес с постами для мойки) нельзя считать зданием. Такое сооружение может являться объектом как капитального, так и некапитального строительства. Соответственно, по основному признаку этот вид имущества не может облагаться налогом по правилам статьи 378.2 НК РФ. Здесь также играет роль назначение объекта.
По нашему мнению, мойка самообслуживания оказывает не услуги населению, а услуги технического характера для обеспечения соблюдения автомобилистами Правил дорожного движения (автомобиль должен быть чистым не только по желанию автовладельца, но и по требованиям Правил дорожного движения). В настоящее время многие посты автомоек декларируются как здания, стоимость их определяется по площади навесов методами массовой оценки как стоимость зданий, в которых оказываются услуги автосервиса, или же их позиционируют как здания торгового назначения, бытового обслуживания. А орга-
Ш1_: https://www.openbusiness.ru/special/project/selfservice-carwash/market/
4
ны местного самоуправления включают их в перечень, интерпретируя главную функцию этих «зданий» как «бытовое обслуживание населения».
Приведем еще один характерный пример. С развитием интернет-торговли и служб доставки появился новый вид использования нежилых объектов - распределительные центры. При этом, если помещения распределительного центра размещены в складском здании, то под обложение налогом по ставке 2 процента они не попадают, если же в здании, ранее построенном как торговый или выставочный центр, - то попадают. Налицо несправедливость в распределении налогового бремени.
С аналогичной проблемой сталкиваются и собственники нежилых объектов, перепрофилированных из домов быта (в советский период их было построено довольно много) в производственные помещения. Их не могут убрать из перечня, потому что основное здание, в котором они находятся, в регистрационных сведениях значится как торговое, хотя по факту в нем ведется производственная деятельность.
Еще одна типичная проблема связана с созданием так называемых шоу-румов. По сути, это выставочные площади, на которых производители мебели, строительных материалов, декоративных покрытий и т. п. выставляют образцы своей продукции для предложения покупателям, комплектации предприятий, общественных мест и т. д. По сути, такого рода объекты нельзя отнести к торговым, поскольку они используются не для продажи товаров или услуг, а для формирования заказа на доставку или производство. Выставочные площади обеспечивают связь между производством и конечным потребителем. Деятельность шоу-румов - это деятельность представителей производства, это часть производственного процесса, поскольку сделка заканчивается заказом производителю. По имеющимся у авторов данным, повсеместной практикой является отнесение таких объектов к числу торговых, поэтому
их включают в перечень (налог в размере 2 процента) и определяют кадастровую стоимость таких объектов как торговых, стоимость которых на рынке в 2-3 раза выше, чем выставочных площадей, исходя из их доходности.
Приведенные рассуждения и иллюстрирующие их примеры (чаще других имеющие место в реальной практике судебных экспертиз, проведенных авторами настоящей статьи) показывают, что при формировании величины ставки налога такие факторы, как вид использования недвижимости и возможность его изменения, имеют ключевое значение. Появление видов использования, сведения о которых отсутствуют в регистрационных данных, не позволяют реализовывать принцип соразмерности при налогообложении для таких объектов.
По результатам проведенного авторами анализа, основанного на практической деятельности и реальных примерах, можно сделать вывод о том, что отсутствие классификатора видов использования объектов капитального строительства приводит к следующим негативным последствиям:
1) создает сложности при определении кадастровой стоимости, вследствие чего зачастую происходит значительное завышение кадастровой стоимости относительно рыночной (реже - занижение). Причиной этого недостатка является то, что на законодательном уровне использование объектов недвижимости не закреплено. При определении КС объекты нежилого фонда объединяются в группы, в рамках которых ценообразование происходит единообразно. При отсутствии информации о фактическом использовании нежилых помещений оценщики пользуются регистрационными сведениями для зданий при оценке помещений. Из этого рождаются ошибки расчета. Например, здание, имеющее в основном выставочные площади или помещения свободного назначения, при определении кадастровой стоимости классифицируется по одному функциональному использованию - здание торгово-офисного назначе-
ния. При этом принципы оценки для всех объектов капитального строительства остаются прежними, и в случае обращения собственника в суд с целью реализации своего права на определение кадастровой стоимости равной рыночной исправить такое несоответствие, даже применяя индивидуальный подход, не всегда представляется возможным. Это определяется формализмом оценки на основе регистрационных сведений. Таким образом, обращение в учреждение по кадастровой оценке с заявлением о принятии рыночной стоимости вместо кадастровой в порядке статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ и далее в суд не может решить эту проблему;
2) позволяет неправомерно, используя аналогию и формальный подход, вносить в перечень объекты капитального строительства, налогообложение для которых определяется по правилам статьи 378.2 НК РФ.
Вследствие этого завышается налог и появляется риск негативных последствий для собственников имущества. Обращением в суд ситуацию, как и ранее, не исправить, поскольку для суда отсутствуют аргументы для исключения объекта из перечня ввиду отсутствия четкого разъяснения в законе, какие виды имущества должны, а какие не должны попадать в этот перечень и почему.
Для решения рассмотренной в статье проблемы нами предлагаются следующие рекомендации:
1) утвердить рекомендательный классификатор видов разрешенного использования объектов капитального строительства для применения в нормативных правовых актах, а также в документах рекомендательного значения, в том числе для использования при определении кадастровой стоимости для реализации принципа соразмерности доходов при налогообложении;
2) принять заявительный порядок при предоставлении сведений о функциональном использовании объектов капитального
строительства собственниками с момента определения такого вида;
3) функции контроля за достоверностью указанных сведений возложить на органы исполнительной власти, обеспечить открытый порядок доступа к такой информации.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *
1. О государственной кадастровой оценке : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-Ф3 : в редакции от 19 декабря 2022 года (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 11 января 2023 года).
2. Грибовский С. В., Табала Д. Н., Мурашов В. С., Гоомкова О. Н. Теория и практика массовой оценки недвижимости на примере города Санкт-Петербурга. Теоретические аспекты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2005. № 7. С. 72-95.
3. Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке : приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года № П/0336.
4. Послание Президента Российской Федерации от 1 марта 2018 года (О положении в стране и основных направлениях внутренней и внешней политики государства). URL: http ://www. krem li n. ru/acts/ban k/42902 (дата обращения: 10.05.2024).
5. О проблемах кадастровой оценки объектов недвижимости : рекомендации «круглого стола» (22 ноября 2018 года, Москва) : [сайт Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации]. URL: http://council.gov.ru/activity/activities/round tables/99148/ (дата обращения: 15.05.2024).
6. Курбанова Л. К., Пилецкая Д. Д. Ошибки при определении кадастровой стоимости // Конкурентоспособность в глобальном мире: экономика, наука, технологии. 2024. № 2. С. 141-143. EDN MGEEEL.
7. Шереметьев Д. Е. Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации в 2023 году // Имущественные отношения
Доступ к указанным в перечне документам можно получить из любой поисковой системы.
*
в Российской Федерации. 2024. № 1 (268). С. 63-68. EDN SWNLFV.
8. Новикова Т. М., Гранкин В. Ф., Воронцов Р. С. Формирование кадастровой стоимости объектов недвижимости // Вестник Курской государственной сельскохозяйственной академии. 2018. № 9. С. 257-262. EDN VQQWOO.
9. Ласкин М. Б., Гадасина Л. В., Зайцева Е. А. Кадастровая стоимость как инструмент мониторинга рыночной стоимости недвижимости // Вестник Санкт-Петербургского университета. Экономика. 2021. Т. 37. № 1. С. 84-108. DOI: 10.21638^1105.2021.104. EDN JNZXKU.
10. Ожгихина Е. С. Существенное снижение кадастровой стоимости как критерий оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости муниципальными образованиями // Студенческий форум. 2019. № 32 (83). С. 89-90. EDN 1Н1^иВ.
11. Жуковский В. В., Кулаков К. Ю, Лу-няк А. Н. Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости в России и влияние на этот процесс новых федеральных стандартов оценки // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2024. № 1 (268). С. 8-16. DOI: 10.24412/20724098-2024-1268-8-16. EDN VCGOFK.
12. Гвоздева О. В., Колбнева Е. Ю. Проблемы оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. 2016. № 1 (48). С. 290-295. DOI: 10.17238^п2071-2243.2016.1.290. EDN VWVFFF.
13. Григоров К. Н. Правовая характеристика и новые аспекты перехода к налогообложению недвижимого имущества организаций по кадастровой стоимости в рамках налога на имущество организаций. Часть 1 // Финансовое право. 2024. № 5. С. 19-23. DOI: 10.18572/1813-1220-2024-5-19-23. EDN JZZCZI.
14. Пылаева А. В., Кольченко О. В. Зарубежный опыт кадастровой оценки объектов недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2022. № 12
(255). С. 38-48 ; 2023. № 1 (256). С. 12-20. DOI: 10.24412/2072-4098-2022-12255-38-48
15. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.
16. Результаты судебных решений по оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости : [сайт Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии]. URL: https://rosreestr.gov.ru (дата обращения: 10.06.2024).
17. Письмо Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии от 3 августа 2022 года №14-6689-ТГ/22 (О внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства, а также об изменении, исключении сведений о его наименовании).
18. Налог на имущество физических лиц : [сайт Федеральной налоговой службы]. URL: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxa tion/taxes/nnifz/
19. Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок : приказ Федеральной налоговой службы от 30 мая 2007 года № ММ-3-06/333@.
20. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ.
21. Федеральная служба государственной статистики : [официальный сайт]. URL: https://rosstat.gov.ru/
22. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
23. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков : приказ Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412 : в редакции от 23 июня 2022 года.
24. Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о
Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации : постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 (с изменениями и дополнениями).
25. X Ежегодная оценка инвестиционной привлекательности регионов России (декабрь 2022). URL: https://www.ra-national.ru/ wp-content/uploads/2022/12/region_invest_ 2022.pdf
26. Уровень рентабельности (убыточности) проданных товаров, продукции, работ, услуг c 2017 г. URL: https://www.fedstat.ru/ indicator/58036
27. Рентабельность активов с 201 7 г. URL: https://www.fedstat.ru/indicator/58035
28. О внесении изменений в постановление Администрации Курской области от 27.08.2018 № 691-па : постановление администрации Курской области от 18 октября 2022 года № 1162-па.
29. О внесении изменений в постановление Правительства Белгородской области от 28 декабря 2017 года № 501-пп : постановление правительства Белгородской области от 19 июня 2023 года № 326-пп.
30. О положении о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Липецка, порядке, условиях и сроках ее внесения и об установлении ставок арендной платы за земельные участки, расположенные в границах города Липецка : решение Липецкого городского совета депутатов от 26 октября 2010 года № 131.
31. Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена : постановление администрации Воронежской области от 25 апреля 2008 года № 349.
32. Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Орловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области : постановление правительства Орловской области от 30 декабря 2014 года № 443.
33. О налоге на имущество организаций : Закон Курской области от 26 ноября 2003 года № 57-ЗКО (в действующей редакции).
34. Об утверждении порядка определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений на территории Курской области, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость : постановление администрация Курской области от 26 октября 2018 года № 840-па (с изменениями на 28 декабря 2022 года).
35. Министерство имущества Курской области : [официальный сайт]. URL: https:// imkursk.ru/ (дата обращения: 15.06.2024).
36. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
37. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 24 июля 2023 года (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 1 октября 2023 года).
38. О кадастровой деятельности : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ.
39. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ (с из-
менениями и дополнениями). 41. Технический регламент о безопас-
40. Спецпроект. Автомойка самообслу- ности зданий и сооружений : Федеральный
живания. URL: https://www.openbusiness.ru/ закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ :
special/project/selfservice-carwash/market/ в редакции от 2 июля 2013 года.
КАК УБИРАЮТ СНЕГ НА ДОРОГАХ В РОССИИ И ДРУГИХ
СТРАНАХ
С первыми снегопадами россияне обычно начинают жаловаться на то, что на дорогах и тротуарах снег убирают долго, плохо или вообще не убирают. Эксперты рассказали «Российской газете», какой порядок уборки снега в других странах и чем он отличается от российского
Канада
В Канаде уборка снега строго регламентирована. В Оттаве используют систему приоритезации улиц, разделенных на классы в зависимости от интенсивности движения. Основные улицы очищаются первыми, а дороги в жилых кварталах - при снежном покрове в 7 см и выше. Для магистралей предусмотрено использование мощной техники: роторных снегоочистителей и грейдеров. Снег собирают и транспортируют на снегоплавильные станции, что минимизирует его хранение в городской черте.
Отличие от России - акцент на экологичности процесса, применение технологий, снижающих воздействие на окружающую среду, минимизация использования песка.
Финляндия
В Финляндии уборка снега на дорогах организована также с учетом интенсивности движения. Основные магистрали очищаются в первую очередь, обрабатываются солью или реагентами. Второстепенные дороги часто оставляют с уплотненным снежным покровом, укатывая новый снег, его посыпают гранитной крошкой для повышения сцепления с поверхностью для безопасности ходьбы. Жители при этом самостоятельно очищают тротуары перед своими домами на местных улицах.
В отличие от России, в Финляндии меньше полагаются на химические реагенты и больше на механическую уборку.
Исландия
Исландия, благодаря геотермальным ресурсам, минимизирует механическую уборку снега. Большинство дорог и тротуаров в Рейкьявике оснащены подземным обогревом за счет развитой системы трубопроводов, что практически исключает необходимость использования реагентов. Улицы делятся на классы-категории приоритетности обслуживания. Основные улицы очищаются сразу при толщине снега от 2 до 5 см, а второстепенные - при накоплении 5-7 см снега.
Любопытный факт: многие города, включая Рейкьявик, складируют снег сначала на временных участках, а затем часто сбрасывают его в море, учитывая близость городов к побережью. Эта практика оправдана из-за ограниченного пространства для хранения снега и редких долгосрочных отрицательных температур, что делает складирование снега менее эффективным в долгосрочной перспективе. Подобный подход применяется в большинстве городов, расположенных вдоль побережья, особенно в условиях, где экологические нормы позволяют такую утилизацию. В связи с этим применение реагентов ограничено и весь процесс уборки направлен на повышение экологичности процессов.
Это кардинально отличается от российских подходов, где реагенты активно применяются для предотвращения наледи, а снег начинают счищать раньше образования слоя в 7 см.
Россия
В России уборка снега основана на использовании большого количества реагентов и механизированной техники. В отличие от многих зарубежных подходов, акцент уборки в Москве - на удалении снега до асфальта, в то время как фокус в других странах сделан на экологичность процесса или подогрев дорог. Однако сильные снегопады вызывают проблемы даже в странах с развитой инфраструктурой. Например, в Канаде часто возникают задержки в вывозе снега, а в Финляндии снежный накат на второстепенных дорогах вызывает неудобства и опасные ситуации.
В снежных северных странах подходы к уборке снега примерно такие же, как в России, но к снегу на дорогах относятся более терпимо, отметила главный специалист Направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Лыкова. Местные жители считают уборку
Окончание на с. 31
★ * *
