CC BY
90
Кадастровая стоимость ОКС - вопросы и пути решения *
М.В. Кольнова оценщик ООО «Оценочная фирма «ВИРГО», дипломант конкурса «Лучший оценщик Волгоградской области 2014» (г. Волгоград)
Мария Васильевна Кольнова, virgo_ocenka@mail.ru
В сложившейся сегодня экономической ситуации в России определение рыночной стоимости объектов недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости - один из наиболее востребованных видов оценочных работ. Выполненные работы не только обогатили опытом многие структуры, но и выявили спорные моменты в их деятельности. Речь идет и об органах местного самоуправления, являющихся заказчиками кадастровой оценки, и об организациях, занимающихся учетом объектов капитального строительства (далее также - ОКС). Это относится и к оценщикам, выполняющим кадастровую оценку, и их коллегам, которые потом участвуют в ее оспаривании.
Проблема многогранна. Что касается ОКС, то особенно актуальной эта проблема стала с 1 января 2014 года, когда в отношении отдельных объектов недвижимости база по налогу на имущество организаций стала определяться как кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
• административно-деловые и торговые центры (комплексы), а также помещения в них (подп. 1 п. 1 ст. 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации НК РФ; далее - НК РФ);
• нежилые помещения, которые в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предназначены или фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания (подп. 2
п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Фактическим использованием нежилого помещения в этих целях признается использование не менее 20 процентов от площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ);
• объекты недвижимости иностранных организаций, которые не осуществляют деятельности в России через постоянное представительство, либо объектов, не относящихся к деятельности иностранной компании в Российской Федерации через постоянное представительство (подп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ) [1].
Неоднозначный учет объектов капитального строительства
Для того чтобы выполнить массовую оценку объектов капитального строительства, был проведен государственный технический учет ОКС. Учитывая масштаб проведенных работ, а также человеческий фактор, возникли технические ошибки в учете объектов недвижимости.
Так, в Волгоградской области, по данным разных источников, количество объектов капитального строительства составляет от 1,3 до 1,9 миллиона единиц:
• исходя из данных, внесенных в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) - около 1,9 миллиона единиц;
• исходя из данных, внесенных в Еди-
Материалы статьи были представлены на IV Международном форуме молодых оценщиков, проходившем в июне 2015 года. Доклад был признан одним из лучших, и автор получил награду от журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» - полугодовую подписку на журнал.
*
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯИ
ОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
ныи государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 1,3 миллиона единиц;
• по базе данных управления Федеральной налоговой службы по Волгоградской области - 1,5 миллиона единиц.
Также имеются разногласия в отношении количества ОКС, учтенных в ГКН, и количества объектов, выявленных в результате инвентаризации.
По данным ГКН Волгоградской области, количество зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства составляет 911,9 тысячи единиц, в то время как в результате инвентаризации было выявлено только 318,9 тысячи единиц.
Причины таких ошибок обусловлены следующим:
• наличие дублирующихся объектов -государственный технический учет ОКС осуществляли несколько БТИ, поэтому сведения в ГКН были внесены по данным технических паспортов, полученных от разных БТИ, относящихся к одному и тому же объекту;
• сведения об объекте внесены в ГКН, но по факту объект отсутствует (снесен, демонтирован);
• объект поставлен в БТИ на государственный технический учет в период с октября 2011 по 1 сентября 2012 года (не вошел в перечень, но является ранее учтенным объектом недвижимости).
В результате допущения таких ошибок и появились неверные данные об объектах.
При проведении массовой оценки ОКС следствием указанных несоответствий данных может быть то, что одни объекты не будут оценены вообще, а другие будут оценены дважды, то есть их стоимость будет увеличена в два раза.
Безусловно, названные ошибки могут быть исправлены работниками кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, но сегодня их наличие свидетельствует о том, что при работе по определению када-
стровой стоимости ОКС были допущены неточности, что могло в значительной степени отразиться на стоимости объектов.
Конечно, налогоплательщик имеет право обратиться с заявлением об исправлении технической ошибки и потребовать перерасчета величины налога на имущество, который рассчитывается по данным о кадастровой стоимости объекта. Понимая существование этой проблемы, еще в 2014 году на одном из заседаний Регионального Совета по оценочной деятельности Волгоградской области сотрудники Комитета по управлению государственным имуществом обратились к оценочному сообществу с призывом принять участие в подготовительной работе по установлению требований к характеристикам объектов недвижимости (выбор корректного перечня це-нообразующих факторов) для правильного формирования групп объектов при проведении массовой оценки ОКС (см. [2]), что позволит минимизировать ошибки при расчете их кадастровой стоимости.
Кадастровая оценка - от общего к частному!
Очевидные проблемы учета ОКС вызывают сложности и при расчете их кадастровой стоимости. Рассмотрим проблемы, возникающие при расчете кадастровой стоимости ОКС, а именно:
1) группировка объектов оценки;
2) выявление наибольшего числа ценоо-бразующих факторов.
Согласно Федеральному закону от 2 ноября 2013 года № 307-Ф3 «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» фактическим использованием нежилого помещения в целях кадастровой оценки признается использование не менее 20 процентов от площади помещения для размещения указанных объектов (п. 5 ст. 378.2 НК РФ). «В случае если в соответствии с законодательством Российской Федерации определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено
помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания» (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
Таким образом, например, в торговом здании собственник складского помещения, расположенного в подвале, а также собственник торгового помещения, расположенного на первом этаже, будут нести сопоставимое налоговое бремя, что, на мой взгляд, несправедливо.
В Волгоградской области процесс оспаривания кадастровой стоимости ОКС только набирает обороты, однако уже сейчас можно говорить о существенном различии кадастровой и рыночной стоимостей.
Так, например, при оценке объекта недвижимости в городе Волжском Волгоградской области его кадастровая стоимость в разы превысила рыночную. Это произошло потому, что при кадастровой оценке объекта не учли его индивидуальные особенности - наиболее значимые ценообразующие факторы, которые оказывают непосредственное влияние на его рыночную стоимость, что явилось следствием отсутствия правильно сформированного перечня таких факторов.
Объект оценки - магазин, расположенный в развитом микрорайоне. При кадастровой оценке он попал в группу торговой недвижимости с отличным местоположением (наличие потока потенциальных покупателей) и согласно техническому паспорту находится в хорошем состоянии. Однако при кадастровой оценке не учли то, что объект расположен внутри квартала. По результатам осмотра объект находится в удовлетворительном состоянии, представляет собой здание, в котором находятся:
• торговые помещения - 46 процентов (из них только 21 процент - торговые залы, остальная часть - подсобные помещения);
• складские помещения - 49 процентов (значительную часть этой площади занимает гараж - 29 процентов);
• офисные помещения - 5 процентов.
Все эти факторы в значительной степени
повлияли на рыночную стоимость объекта. После обращения заинтересованного лица в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости она была приведена в соответствие с рыночной.
Конечно, посредством методов массовой оценки учесть все ценообразующие факторы каждого конкретного объекта проблематично. Именно поэтому на подготовительном этапе важно сотрудничество кадастровых инженеров, оценщиков и органов местного самоуправления при формировании перечня ценообразующих факторов и распределении объектов недвижимости по однородным группам.
Оспариваем корректно!
Как уже было сказано, кадастровая стоимость является базой для начисления налога на имущество организаций, то есть от нее непосредственно зависит наполняемость бюджета. Следовательно, затрагиваются интересы и государства, и налогоплательщиков. Таким образом, оценщик выполняет важную социальную функцию.
Одним из острых вопросов при оценке ОКС является учет (или неучет) налога на добавленную стоимость (далее - НДС). НДС - это косвенный налог на прибавочную (добавленную) стоимость, возникающую в процессе создания товаров, работ, услуг. Налог уплачивается по мере реализации произведенной продукции (выполнения работ, оказания услуг) или получения предварительной оплаты от покупателя.
На мой взгляд, при оспаривании кадастровой стоимости ОКС стоимость должна быть указана без учета величины НДС (см. [3]), так как главным при определении кадастровой стоимости для целей налогообложения является принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.
ЭКОНОМИКА И УПРАВЛЕНИЕ НАРОДНЫМ ХОЗЯИ
СТВОМОЦЕНКА РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ
Не менее спорным является вопрос, какую стоимость земельного участка необходимо вычесть из общей стоимости единого объекта недвижимости - кадастровую или рыночную.
Учитывая опыт определения кадастровой стоимости земельных участков, результатом которого стало массовое оспаривание стоимости, этот вопрос остается особенно актуальным, так как неправильное определение стоимости земельного участка может в значительной степени повлиять на правильность определения стоимости ОКС.
По моему мнению, для определения стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости для установления кадастровой стоимости последнего в размере рыночной необходимо определить именно рыночную стоимость земельного участка, поскольку:
1) при определении рыночной стоимости в наибольшей степени учитываются индивидуальные особенности объекта оценки;
2) если кадастровая стоимость земельного участка при определении стоимости ОКС, например, методами остатка и выделения не будет соответствовать рыночной, то стоимость ОКС будет рассчитана неверно и основная цель работы - определение стоимости ОКС для приведения кадастровой стоимости к рыночной - не будет достигнута;
3) для заказчика основные функции оценщика - информационная и консультационная. При определении рыночной стоимости земельного участка под ОКС оценщик проинформирует заказчика об ориентировочной рыночной стоимости земельного участка, а также проконсультирует его на предмет соответствия кадастровой стоимости рыночной.
Отметим неоспоримую важность соответствия кадастровой стоимости рыночным условиям. Величина этого вида стоимости затрагивает интересы государства, налогоплательщиков и иных лиц (арендодателей, покупателей и т. п.). В случае если кадастровая стоимость не будет соответствовать рыночной, то государство может потерять не только часть бюджета, но и налогоплательщиков (так как многие будут вынужде-
ны продавать объекты из-за непосильного налогового бремени), арендаторов, а также потенциальных покупателей объектов, поскольку им будет выгоднее снимать или покупать объекты у частных лиц, которые более ориентированы на рыночные условия.
В заключение, думаю, не будет лишним еще раз подчеркнуть, что на любом этапе работ по определению кадастровой стоимости оценщик выступает не только как квалифицированный специалист, но и как гражданин, от которого во многом зависит социальная обстановка в регионе. Именно поэтому вопросы, связанные с расчетом рыночной стоимости для оспаривания кадастровой, требуют глубокой методологической проработки.
В статье рассмотрена лишь часть спорных моментов. На мой взгляд, разработка и утверждение на федеральном уровне Методических рекомендаций по проведению оценки объектов капитального строительства для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной с учетом рекомендаций оценочного сообщества были бы серьезным шагом в деле решения существующих вопросов и устранения противоречий.
ЛИТЕРАТУРА
1. О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 2 ноября 2013 года № 307-ФЗ.
2. Проведение сплошной инвентаризации недвижимого имущества, расположенного на территории Волгоградской области : доклад начальника отдела приватизации и оценки имущества Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области Соколова В.И. на заседаний Регионального совета по оценочной деятельности Волгоградской области. Волгоград, 2014. иЯЬ: http://gosim.volganet.ru/ соог^пайоп/теейпд/рго№со^/4432/
3. Козырь Ю. В. К вопросу об учете НДС при оценке рыночной стоимости имущества // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 3.
