CC BY
23ПУБЛИЧНО-ПРАВОВЫЕ (ГОСУДАРСТВЕННО-ПРАВОВЫЕ) НАУКИ
DOI 10.47643/1815-1329_2023_5_26 УДК 349.4/349.6
НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Some problems of state registration of land plots
АСКЕРОВ Эфлетдин Садитдинович,
доктор сельскохозяйственных наук, профессор кафедры гражданского права Северо-Кавказского института (филиал)
ФГБОУ ВО «Всероссийский государственный университет юстиции (РПА Минюста России)». 367009, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Г. Гаджиева, 7 Д. E-mail: professor-rpa@yandex.ru;
ASKEROV Efletdin Saditdinovich,
Doctor of Agricultural Sciences, Professor of the Department of Civil Law North Caucasus Institute (branch)
All-Russian State University of Justice (RPA of the Ministry of Justice of Russia). 367009, Republic of Dagestan, Makhachkala, G. Gadzhieva str., 7 d. E-mail: professor-rpa@yandex.ru
Краткая аннотация: В статье проведен анализ судебной практики по вопросам отказа в государственной регистрации прав на земельные участки, в результате которого выявлены наиболее актуальные и часто встречающиеся проблемы в данной сфере. Одно из самых частых оснований для отказа в регистрации, на которое ссылается регистрирующий орган, это наличие противоречий между регистрирующимся правом и правом, которое было зарегистрировано ранее. Некоторые нормы, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество нуждаются в доработке в связи их относительно недавним появлением, следовательно, считаем целесообразным назначить на территории каждого регистрирующего органа дежурных регистраторов-консультантов, которые будут давать, разумеется, бесплатные консультации заявителем. Необходимо отметить, что оборот земельных участков без совершения государственной регистрации невозможен.
Abstract. The article analyzes judicial practice on the issues of refusal of state registration of rights to land plots, as a result of which the most urgent and frequently encountered problems in this area are identified. One of the most frequent grounds for refusal of registration, referred to by the registering authority, is the existence of contradictions between the registering right and the right that was registered earlier as a result of the legal examination of the submitted documents. Some norms regulating the state registration of rights to immovable property need to be finalized due to their relatively recent appearance, therefore, we consider it appropriate to appoint duty registrars-consultants on the territory of each registering authority, who will, of course, give free consultations to the applicant. It should be noted that the turnover of land plots without state registration is impossible.
Ключевые слова: Регистрация земельного участка, реестр, недвижимость, кадастровый номер, судебная практика.
Key words: Land registration, registry, real estate, cadastral number, judicial practice.
Для цитирования: Аскеров Э. С. Некоторые проблемы государственной регистрации земельных участков // Аграрное и земельное право. 2023. № 5(221). С. 26-27. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_5_26.
For citation: Askerov E.S. Some problems of state registration of land plots // Agrarian and Land Law. 2023. No. 5(221). pp. 26-27. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_5_26.
Статья поступила в редакцию: 20.05.2023
Правовой статус земельного участка определяется государственной регистрацией земельного участка и присвоением ему кадастрового номера. Отсутствие государственной регистрации прав на земельный участок предполагает утрату права собственности гражданина, хотя фактически он является обладателем этой земли. На сегодняшний день представить оборот земельных участков без совершения государственной регистрации просто невозможно. Стоит заметить, что эта процедура есть абсолютно во всех правовых системах и в законодательстве любой страны. Однако в практике работы органа, регистрирующего права на земельные участки и не только возникают проблемы.
Регистрация прав на недвижимое имущество является правовым актом для выявления и проверки статуса происшествия, ограничения (обременения), передачи или прекращения прав на земельный участок. Момент возникновения, изменения или прекращения прав на землю является моментом внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К сожалению, на практике часто возникает ряд проблем, которые значительно сокращают и усложняют важный процесс государственной регистрации. В этой статье мы рассмотрим самые сложные вопросы, которые возникают в процессе регистрации прав на землю.
Процесс государственной регистрации прав на земельные участки разделим в соответствии со ст. 13 Закона № 122-ФЗ на четыре этапа:
1. приём документов, необходимых для государственной регистрации и, непосредственно, регистрация этих документов;
2. правовая экспертиза документов, проверка законности сделок и установление отсутствия препятствия для государственной регистрации;
3. внесение записи в ЕГРП;
4. совершение надписей на правоустанавливающих документах, выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации.
Рассмотрим те основания, на которые ссылается орган при отказе в регистрации прав на земельные участки. Эти основания указаны в ст. 20 Закона № 122-ФЗ. Их довольно много и перечень является закрытым. К обстоятельствам, препятствующим государственной регистрации прав относятся: заявление о государственной регистрации подано ненадлежащим лицом; представленные документы не соответствуют требованиям закона; правоустанавливающий документ выдало ненадлежащее лицо и т.д.
Проведем анализ судебной практики по вопросам отказа в государственной регистрации прав на земельные участки, в результате которого выявим наиболее актуальные и часто встречающиеся проблемы в данной сфере. Итак, одно из самых частых оснований для отказа в
Публично-правовые (государственно-правовые) науки
регистрации, на которое ссылается регистрирующий орган - наличие противоречий между регистрирующимся правом и правом, которое было зарегистрировано ранее. Регистрирующий орган приходит именно к выводу о наличии противоречий в результате правовой экспертизы представленных документов. Однако, далеко не всегда выводы регистраторов являются верными. Так, например, на Урале регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок по договору аренды, ссылаясь на тот факт, что ранее на данный земельный участок уже был зарегистрирован договор аренды и права на основании этого договора. Однако, суд постановил, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа, т.к. наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренде, следовательно, и регистрации прав [1].
Также в государственной регистрации права на земельный участок может быть отказано в случае, если предоставлены документы, не соответствующие по форме и содержанию, не соответствующих требованиям закона. Например, как показывает анализ судебной практики, довольно часто на регистрацию приносят документы, которые не сшиты или не пронумерованы, или не заверены печатями, либо не хватает подписей одной из сторон на представленных документах. Так в суде обжаловался отказ регистрирующего органа в регистрации по вышеуказанному основанию. Суд отказал заявителю-организации в удовлетворении требований, признавая отказ регистрирующего органа правомерным [2].
Также распространённой ошибкой заявителей является предоставление документов для регистрации права на земельный участок, в которых нет чёткого указания на границы этого участка, т.е. предоставляется лишь кадастровый номер. Заявители очень часто обжалуют в суде такой отказ. Однако, если земельный участок можно однозначно идентифицировать, то такой отказ будет незаконным. Сложилась такая судебная практика, что в большинстве случаев, когда возможно идентифицировать земельный участок путем кадастрового номера, действия органа, регистрирующего право на земельный участок, признают правомерными и в удовлетворении исковых требований отказывается. По нашему мнению, это является неправомерным поведением регистрационного органа, так как при предоставлении кадастрового номера заявителем, возможно с помощью этого кадастрового номера идентифицировать земельный участок. Для более оптимального урегулирования споров по данному основанию, считаем, необходимым установить норму императивного характера, которая бы прямо указывала на обязанность регистрирующего органа провести регистрацию права на недвижимое имущество, если данное имущество возможно идентифицировать по кадастровому номеру.
Нередки случаи, когда регистрирующий орган требует документы, которые не являются обязательными для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок. Например, регистрирующий орган отказал в регистрации права на земельный участок в общей долевой собственности, мотивируя отказ тем, что заявитель не предоставил документ технического учёта. Суд признал, что истребование такого документа является необоснованным, т.к. до настоящего времени форма документа технического учёта такого имущества не определена.
Решением управления Росреестра по РД гражданину было отказано во внесении сведений в государственный реестр, обосновав это тем, что заявителем не предоставлен акт по отграничению ранее учтенного земельного участка, при том, что заявитель предоставил топографический план участка, изготовленный МУП «Махачкалинское кадастрово-геодезическое бюро» содержащий описание ранее учтенного земельного участка. Заявитель обратился в Кировский районный суд г.Махачкалы с требованием признать решение Управления Росреестра по РД незаконным. Кировский районный суд признал решение незаконным, обосновав это тем, что имелись все необходимые документы, содержащие сведения о размере, описании местоположения, назначения земельного участка, сославшись на ч.5 ст. 69 ФЗ №122, что ранее учтенные земельные участки регистрируются в государственном реестре по документации, имеющейся по учтенному земельному участку.
Проработав со сложившейся судебной практикой, вывод напрашивается сам собой: в большинстве случаев на лицо либо правовая безграмотность заявителей, либо абсолютная некомпетентность государственных регистраторов. Эти факторы и приводят к тому, что споры передаются в суд, которые буквально «завалены» подобного рода делами.
Говоря о некомпетентности органов, регистрирующих право на земельные участки необходимо отметить, что судами рассматриваются дела, когда органом, регистрирующим эти права, заносятся в реестр прав на недвижимое имущество недостоверные сведения, что впоследствии становится предметом спора в суде. Так Президиум Верховного суда в своем постановлении, вынесенном на кассационную жалобу, установил, что регистрирующим органом, то есть Управлением Росреестра по Республике Дагестан, в государственный реестр не занесены данные об аресте или обременении земельного участка, вследствие чего истцом был заключен договор купли-продажи. Решением Советского районного суда г. Махачкалы действия данного органа были признаны незаконными, а Президиумом Верховного суда РД в порядке кассации решение оставлено без изменения [3].
Исходя из вышеизложенного, полагаем, что некоторые нормы, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество нуждаются в доработке в связи с их относительно недавным появлением. Однако, главным путем решения проблемы станет повышенные квалификации сотрудников регистрирующего органа, а именно введение для них квалификационного экзамена на уровне каждой организации. А также целесообразно назначать на территории каждого регистрирующего органа дежурных регистраторов-консультантов, которые будут давать, разумеется, бесплатные консультации заявителям.
Библиогра фия:
1. Постановление ФАС Уральского округа от 10.10.2003г. № Ф09-9558/13. Дело № А71-381/2013 // СПС «Консультант-плюс»
2. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда. Делу № А40-60464/13 // СПС «Консультант-плюс»
3. Постановление Президиума ВС РД от 05.09.2018 №44Г-131/2018.
References:
1. Resolution of the Federal Antimonopoly Service of the Ural District of 10.10.2003 No. F09-9558/13. Case no. A71-381/2013 // SPS "Consultant-plus"
2. The decision of the Ninth Arbitration Court of Appeal. Case no. A40-60464/13 // SPS "Consultant-plus"
3. Resolution of the Presidium of the Supreme Council of the RD dated 05.09.2018 No. 44G-131/2018.
