CC BY
80КОЛИЕВА АНГЕЛИНА ЭДУАРДОВНА - кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры предпринимательского и трудового права СевероКавказского горно-металлургического института (государственного технологического университета). Россия, (akolieva@mail.ru) KOLIEVA, ANGELINA E. - PhD in Law, associate professor, associate professor of business and labor law, North-Caucasian Mining and Metallurgical Institute (State Technical University)
УДК 347.243
ТУРИЦЫН А.В.
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ИХ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
Ключевые слова: право собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, государственная регистрация прав на земельный участок, кадастровый учёт
Автор анализирует проблему правового обеспечения права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. На примерах судебной практики по делам о государственной регистрации прав на земельный участок и их кадастровом учете, обоснован вывод о том, что в настоящее время рамках Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии не имеется единой правоприменительной практики по этому вопросу.
TURITSYN, A.V.
LEGAL PROBLEMS OF LAND TRANSFER FROM AGRICULTURAL TO PRIVATE STATUS AND ITS STATE AND CADASTRAL REGISTRATION
Keywords: right to property, agricultural land , the state registration of rights to land, cadastre
The author analyzes the problem of providing legal ownership of agricultural land. Based on examples of judicial practice in cases of state and cadastral registration of rights to own land, the article justifies the conclusion that the current framework of the Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography not a single law enforcement on this issue.
Центральное место в системе субъективных гражданских прав занимает право собственности. Защита этого основополагающего права принципиально важна не только для участников процесса реализации и применения права, но и
для всех государственных органов (правотворческих, правоприменительных и т.п.). Иными словами, государство обязано обеспечить возможность беспрепятственного осуществления прав всеми управомоченными субъектами и оградить участников гражданских правоотношений от незаконного вторжения в чужие права [1].
По мнению Г.С. Мостова, право собственности является наиболее широким, а также наиболее устойчивым вещным правом, которое составляет основную юридическую предпосылку естественного имущественного оборота. В связи с этим, закон специально регулирует основания его прекращения для того, чтобы сохранить и поддержать незыблемость права собственности. Эта цель преследуется, в частности, в провозглашенном в п. 1 ст. 1 ГК РФ принципе неприкосновенности собственности [2]. При этом следует особо учитывать, что прекращение права собственности - это отпадение всех правомочий собственника по основаниям, связанным с волей собственника и не связанным с ней [3].
В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества, а также при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Принудительное изъятие имущества у собственника, кроме определенных законом случаев, не допускается.
В указанном правовом контексте, развитие гражданских правоотношений собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения определяется порядком и способом их возникновения, изменения и прекращения.
Прежде всего, под прекращением права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения предлагается понимать полное и окончательное отпадение возможностей лица по своему усмотрению совершать в отношении принадлежавшего ему участка любые действия. Иными словами, в результате реализации предусмотренных ГК РФ способов прекращения права собственности, применяемых по основаниям, предусмотренным законом, в таком случае лицо не вправе владеть, пользоваться и распоряжаться таким земельным участком [4].
Согласно ст. 44 ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается в случае отчуждения собственником своего земельного участка другим лицам, его отказа от права собственности на земельный участок, а также в силу принудительного изъятия земельного участка у собственника в порядке, установленном гражданским законодательством [5].
Из анализа норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» можно сделать вывод, что, по правовым основаниям, прекращение права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения можно разделить на:
1) прекращение права собственности на основании договора;
2) прекращение права собственности на основании закона;
3) прекращение права собственности по решению исполнительных органов государственной власти и органов местно самоуправления;
4) прекращение права собственности по решению суда;
5) прекращение права собственности на основании заявления собственника об отказе от права собственности.
Безусловно, что правовая регламентация порядка и оснований прекращения права собственности должна быть ясной и непротиворечивой.
В настоящее время немало земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности граждан, которые были наделены земельными долями в 1990-х годах при реорганизации колхозов и совхозов.
Поскольку земельные участки сельскохозяйственного назначения рассматриваются как средство производства, они подлежат особой правовой охране, независимо от принадлежности к государственной, муниципальной или частной формам собственности.
Однако в текущей практике в настоящее время существует целый ряд проблем, возникающих в плане защиты прав собственника при регистрации прав на указанные земельные участки и постановки их на кадастровый учет.
Законодателем в ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственном кадастре недвижимости» [6] (далее -Закон о кадастре) указано, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Эти сведения подтверждают существование данного недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или же подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [7] (далее - Закон о регистрации), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, в соответствие с ГК РФ.
Осуществление государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также государственного кадастрового учета недвижимого имущества возложено на федеральный орган исполнительной власти - Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [8].
В отношении права собственников земельных долей сельскохозяйственного назначения ст. 13 Федерального закона от 29.12.2010г. № 435-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей. Но только, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом [9].
Выделив земельный участок в счет земельной доли, его собственник обязан провести государственную регистрацию своего права и поставить на государственный кадастровый учет вновь образованный земельный участок, как того требуют положения Федеральных законов о регистрации и кадастре.
При этом, в соответствии с п. 60 Приказа Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 года № 42 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости», в случае раздела ранее учтенного земельного участка, представляющего собой единое землепользование, с целью образования нескольких новых земельных участков (представляющих собой земельные участки, входящие в состав указанного единого землепользования, либо в случае раздела земельного участка, входящего в состав указанного единого землепользования), вновь образованным земельным участкам (ранее входившим в состав единого землепользования либо образуемым из них земельным участкам) присваиваются новые кадастровые номера, а исходный земельный участок (единое землепользование) сохраняется с прежним кадастровым номером в измененных границах и с измененным количеством входящих в его состав земельных участков [10].
На практике возникают ситуации, когда наследники лиц, являвшихся участниками долевой собственности, приобретают право общей долевой собственности на земельную долю наследодателя либо на основании свидетельства о праве на наследство, либо по решению суда. В свидетельстве о праве на наследство, либо в решении суда указывается доля собственника в определенном и ранее учтенном земельном участке. В то время, пока наследник вступает в наследство, пока длится судебное разбирательство и решение вступает в законную силу, другой участник долевой собственности производит выдел земельного участка в счет своей доли, проводит государственную регистрацию права и постановку этого участка на кадастровый учет. В результате этого в ранее учтенном земельном участке, имеющем тот же кадастровый номер, изменяется общая площадь участка. Это приводит к непониманию регистрирующим органом, какую площадь земельного участка следует указывать в свидетельстве о государственной регистрации и ЕГРП: указанную в свидетельстве о праве на наследство (ранее учтенный участок), или указанную после выделения иных участников долевой собственности.
Примером этому может служить конкретное дело. На основании решения Щербиновского районного суда Краснодарского края за гражданином Т. в порядке наследования было признано право общей долевой собственности на земельную долю (2000/903648), находящуюся в земельном участке земель сельхозназначения площадью 26205800 кв. метров (кадастровый номер 23:36:0802000:360). В участке с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, доля Т. оказалась эквивалентной 58000 кв.м. [11]. Т. своевременно не смог в установленном порядке зарегистрировать свое право собственности на участок и обратился в регистрирующий орган лишь через год после вступления решения суда в законную силу. За это время ряд участников долевой собственности выделили земельные участки в счет своих долей. В результате этого площадь земельного участка, в котором находилась доля Т., снизилась. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю было зарегистрировано право Т. на земельную долю (2000/903648), но уже в земельном участке площадью 20859500 кв. метров.
После этого Т. решил также выделить участок в счет своей доли. Он произвел межевание участка и обратился с заявлением о постановке участка на кадастровый учет. Однако в этом ему справедливо было отказано, поскольку по правоустанавливающим документам площадь участка составляла 46167 кв.м., а по межевому плану 58000 кв. м. В результате Т. был вынужден вновь обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что при регистрации государственным регистратором было зарегистрировано право Т. в меньшем земельном участке, чем указано в решении суда. При рассмотрении дела представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сослался на то, что для регистрации им был представлен кадастровый паспорт на земельный участок именно такой площади, и они не имели права проводить регистрацию по указанной в решении суда площади [12].
На основании простых математических вычислений можно сделать вывод о том, что при регистрации права общей долевой собственности Т. в регистрирующем органе государственный регистратор фактически лишил истца права собственности на часть наследственной земельной доли: вместо положенных ему 58000 кв. метров, зарегистрировал за ним долю, равную 46167 кв. метрам.
Очевидно, что регистратором не были учтены положения ст. 35 Конституции РФ, устанавливающей, что право частной собственности охраняется законом, а также регламентирующей, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда [13].
Суд, исследовав все обстоятельства дела, иск удовлетворил и обязал управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии устранить нарушение права собственности Т.
Представляется, что в рассмотренном случае государственный регистратор обязан был зарегистрировать за Т. право общей долевой собственности, чтобы в результате его доля в ранее учтенном земельном участке, но с новой конфигурацией и площадью соответствовала 58000 кв.метров. Эта позиция согласуется с положениями п. 9 ст. 22.2 Закона о государственной регистрации. В соответствие с ними, установлено, что в случае, если право на находящийся в долевой собственности земельный участок зарегистрировано в порядке, закрепленном настоящим Федеральным законом, при государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при его выделе в счет земельной доли или земельных долей, в отношении исходного земельного участка без заявления о государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав вносятся соответствующие изменения. Последние закрепляют новый состав участников долевой собственности, а также размеры принадлежащих им земельных долей, которые выражаются в виде простой правильной дроби.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 22.04.2008 г. № 16975/07 по делу № А41-К1-23241/06, где указано, что специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они представляют собой природные объекты, часть поверхности земли, причем формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем такие участки должны ставиться на государственный кадастровый учет.
В случае последующего образования новых земельных участков, возникающих путем деления прежнего единого земельного участка, данный природный объект не исчезает. Изменяется лишь описание его границ [14].
Неоднозначный подход регистрирующих и судебных органов прослеживается и в признании земельного участка сельскохозяйственного назначения как ранее учтенного, что влияет на постановку такого участка на кадастровый учет. В качестве примера можно привести конкретное гражданское дело [15].
В. на праве собственности принадлежала земельная доля размером 5,8 га, которая была предоставлена ему в собственность в результате реорганизации колхоза. Решением правления колхоза от 07.08.2001 года было постановлено выделить ему в натуре земельную долю размером 5,8 га для передачи в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству. Постановлением главы Щербиновского района Краснодарского края был утвержден выдел принадлежавшей В. земельной доли в натуре для передачи в аренду КФХ. Были проведены все необходимые землеустроительные работы по выделению доли, определено местонахождение земельного участка. С августа 2001 года выделенный в натуре земельный участок находится в аренде. Однако В. своевременно не зарегистрировал в установленном законом порядке свое право на этот земельный участок. В сентябре 2012 года, в целях надлежащего оформления права собственности на указанный земельный участок, земельным
центром было проведено межевание земельного участка и уточнение местоположения границ участка. После чего В. обратился в «Федеральную кадастровую палату Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю о внесении в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведений о ранее зафиксированном там объекте недвижимости. Решением должностного лица в этом ему было отказано на том основании, что земельный участок нельзя признать ранее учтенным.
В. не согласился с указанным решением и обжаловал его в суд. Решением суда жалоба заявителя была удовлетворена, действия должностного лица Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии признаны незаконными. Принимая решение, суд сослался на то, что, в соответствии со ст. 252 ГК РФ, выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре означает утрату им права на эту долю в общем имуществе. Суд констатировал, что согласно ч. 2 ст. 11.5 Земельного Кодекса РФ при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок [15].
В. при подаче заявления о внесении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости представил правоустанавливающий документ на земельный участок - Постановление главы Щербиновского района Краснодарского края о выделении ему в натуре земельной доли.
Представляется, что решение суда является обоснованным.
В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Статья 45 названного закона устанавливает, что сведения о ранее учтенных объектах недвижимости (определение ранее учтенных объектов недвижимости дано в части 1 этой статьи) с учетом предусмотренного статьей 7 данного Федерального закона состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (часть 3). Если
сведения о ранее учтенном земельном участке отсутствуют в составе государственного земельного кадастра, данные сведения и документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости при обращении заинтересованного лица в орган кадастрового учета. Основанием при этом выступает документ, устанавливающий или подтверждающий право на указанный объект недвижимости и представленный таким лицом. Также основанием являются документы, подтверждающие ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него, представленные соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в орган кадастрового учета по его запросам (часть 7).
Отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства в объеме, необходимом в соответствии с частью 4 статьи 14 данного Федерального закона, не является основанием для отказа в выдаче (направлении) кадастрового паспорта такого объекта недвижимости (часть 11).
Приведённые законоположения свидетельствуют о том, что они не ограничивают перечень правоустанавливающих или правоподтверждающих документов, которые должны учитываться при внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости. Такие сведения могут быть внесены на основании любого документа, который устанавливает или подтверждает право заинтересованного лица на такой объект недвижимости, но при условии, если этот документ выдан уполномоченным органом (организацией) в установленном законодательством порядке и содержит сведения в объеме, необходимом для принятия органом кадастрового учета решения о внесении их в реестр. Исключением являются случаи, предусмотренные частью 11 статьи 45 указанного Федерального закона, когда отсутствие в документе необходимого объема сведений не является препятствием для проведения кадастрового учета.
Следовательно, в приведенном выше случае, спорный земельный участок соответствует признакам ранее учтенного объекта с индивидуальными характеристиками. В связи с этим, отказ во внесении в кадастр записи о данном земельном участке, как о ранее учтенном объекте недвижимости, в порядке статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», является не правомерным.
Приведенные примеры из судебной практики свидетельствует о том, что в рамках одного государственного ведомства не имеется единой правоприменительной практики по регистрации прав на земельные участки
сельскохозяйственного назначения и постановки их на кадастровый учет, что напрямую приводит к нарушению прав собственников земельных долей, порождает законное недовольство деятельностью государственных органов.
Действия регистрирующего органа при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и порядке ведения государственного кадастра недвижимости детально регламентированы. Это осуществлено в «Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденных приказом Министерства Юстиции РФ от 01.07.2002 № 184 (ред. от 19.01.2005) [16], а также в указанном выше приказе Минэкономразвития РФ № 42. Однако, по всей видимости, указанные подзаконные акты изложены слишком громоздко, не вполне понятным языком, что дает возможность произвольной субъективной трактовки существующих норм.
Полагаем, что сегодня назрела необходимость в разрешении неясностей, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и порядке ведения государственного кадастра недвижимости в рамках полномочий, предоставленных Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и Правительству Российской Федерации. При этом представляется целесообразным учесть существующую судебную практику.
Литература и источники
1. Микрюков В.А. Ограничения и обременения гражданских прав. - М., 2007. -С. 6.
2. См.: Мостов Г.С. Особенности приобретения и прекращения права собственности на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. - 2004. - № 2. - С. 21.
3. См.: Козлова А.Е. К вопросу о приобретении и прекращении права собственности на культурные ценности // Культура: управление, экономика, право. - 2008. - № 1. - С. 37.
4. См.: Турицын А.В. Ограничение и прекращение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Дисс. ... канд. юрид. наук. - Владикавказ, 2010. - С.99.
5. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 22.07.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. -2001. - № 44. - Ст. 4147.
6. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от 08.07.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.
7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 22.07.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.
8. Постановление Правительства РФ от 01 июня 2009 г. № 457 (ред. от 13.12.2012 г.) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. - 2009. - № 25. - Ст. 3052.
9. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 07.06.2013 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 30. - Ст. 3018.
10. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 г. № 42 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости» // Российская газета. - 2010. - 9 апреля. - № 75.
11. Архив Щербиновского районного суда Краснодарского края, гражданское дело № 2-573. - 2011.
12. Архив Щербиновского районного суда Краснодарского края, гражданское дело № 2-636. - 2013.
13. Конституция Российской Федерации // Российская газета. - 1993. - 25 декабря. - № 197.
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2008 г. № 16975/07 по делу № А41-К1-23241/06 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2008. - № 9.
15. Архив Щербиновского районного суда Краснодарского края, гражданское дело № 2-84. - 2013.
16. Приказ Министерства юстиции РФ от 01.07.2002 г. № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 19.01.2005 г.) // Бюллетень Министерства юстиции РФ. - 2002. - № 11.
ТУРИЦЫН АЛЕКСАНДР ВИКТОРОВИЧ - кандидат юридических наук, федеральный судья. Россия, Краснодарский край (aleksandrturicyn@rambler.ru) TURITSYN, ALEXANDER V. - PhD in Law, Federal Judge. Russia, Krasnodar Region
УДК 341.215.2
САПФИРОВА А. А. МЕЖДУНАРОДНО-ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ФЕДЕРАЛЬНОЙ ИНСПЕКЦИИ ТРУДА
Ключевые слова: федеральная инспекция труда, защита трудовых прав работников, международно-правовое регулирование
В статье рассматриваются проблемы, связанные с применением международно-правовых актов в деятельности федеральной инспекции труда по защите трудовых прав работников.
