CC BY
53Трудовое право и право социального обеспечения
НЕКОТОРЫЕ ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ
КОЛИЕВА Ангелина Эдуардовна,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры земельного, трудового и экологического права ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет им. И.Т. Трубилина». E-mail: angelkolieva@mail.ru
Краткая аннотация: в статье рассматриваются актуальные вопросы исполнения договора пожизненного содержания с иждивением в Российской Федерации. Автор проводит анализ нормативных актов, а также выделяет некоторые правовые проблемы, имеющие место при регулировании данного гражданского договора. Так же в статье рассматривается обязанности плательщика ренты по управлению имуществом получателя. По результатам исследования автором делаются выводы и даются рекомендации по дальнейшему совершенствованию законодательства.
Abstract: The article deals with topical issues of the execution of a life sentence with a dependent in the Russian Federation. The author analyzes the regulations, and also highlights some of the legal problems that exist in the regulation of this civil contract. The article also discusses the obligations of the payer of rent for the management of the recipient's property. According to the results of the study, the author draws conclusions and makes recommendations for further improvement of the legislation.
Ключевые слова: гражданское право, пожизненное содержание с иждивением, рента, имущество, управление имуществом.
Keywords: civil law, life dependent maintenance, rent, property, property management.
Вопросу исполнения договора ренты уделяется внимание многими учеными [6, с. 36], которые рассматривают более детально ту или иную проблему, в рамках данного договора. При этом, в соответствии с развитием рентных отношений в Российской Федерации данный вопрос считается весьма актуальным. В данной статье рассматриваются лишь некоторые вопросы и правовые проблемы исполнения договора ренты. Прежде всего, необходимо напомнить о том, что в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением получатель ренты, являющийся физическим лицом, передает принадлежащее ему на праве собственность жилой дом, квартиру или земельный участок, или же иное недвижимое имущество в собственность плательщика ренты. В свою очередь плательщик, является обязанным осуществлять пожизненное содержание с иждивением либо указанного гражданина, либо указанного им третьего лица. В качестве предмета договора пожизненного содержания с иждивением может выступать исключительно недвижимое имущество. В качестве формы выплаты ренты выделяют возможность ее осуществления как в денежной, так и натуральной форме. Большинство ученых сходится во мнении, что рента в натуральной форме выражается в обеспечении потребностей получателя в месте проживания, питании, одежде, а также осуществлении ухода за данным лицом, в случае, если это является необходимым в силу его здоровья [3, с. 20]. Обычно также предусматривается обязанность плательщика ренты по оплате ритуальных услуг, после смерти получателя.
Следует согласиться с учеными, отмечающими, что пожизненное содержание с иждивением, представляет собой большую общественную значимость данного договора [5, с. 22]. Форма распоряжения недвижимостью в данном случае имеет долгосрочный период, связанный с расчетом за данную недвижимость и гарантированность
получения натуральных рентных выплат, который либо заменяют средства, обеспечивающие жизнедеятельность, либо дополняют их. При этом следует иметь в виду, что могут возникнуть определенные споры по поводу содержания получателя ренты и объемов данного содержания.
В соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением получатель ренты является гражданином, которые за плату или же бесплатно передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты. В свою очередь плательщик ренты обладает рядом обязанностей. Среди них можно выделить следующие: обеспечить потребность получателя ренты или же обозначенного им третьего лица в жилище; предоставить необходимое содержание данному лицу (в денежной или натуральной форме); обеспечить уход за получателем ренты; оплатить ритуальные услуги; обеспечить за свой счет принятие мер по сохранению предоставленного ему по договору имущества в соответствующем виде, при котором его стоимость снижаться не будет. То есть, плательщик ренты обязан обеспечить должное управление имуществом получателя ренты на период действия договора. Достаточно часто, в правоприменительной практике, имеют место случаи, когда получатель ренты использует не то имущество, о котором шла речь в договоре.
Соответственно, справедливо, возникает вопрос о том, каким образом будет осуществляться управление имуществом со стороны плательщика ренты, чтобы оно не теряло своей рыночной стоимости. К сожалению, достаточно часто имеют место случаи ненадлежащего исполнения плательщиком исполнения обязанностей, которые вменяются ему в соответствии с действующим законодательством и договором. При досрочном расторжении договора ренты со стороны ее получателя возникают вопросы о том, что имущество находится совсем не в том состоянии, в каком передавалось. Считается воз-
Трудовое право и право социального обеспечения
можным закрепить обязанность проведения оценки имущества перед заключением договора ренты, что может способствовать предотвращению многих проблем, в случае его досрочного расторжения.
Важным, является и вопрос касательно того, какое жилое помещение может быть передано получателю ренты. Длительное время господствовало положение, согласно которому получателю ренты могло быть передано именно то имущество, в отношении которого договор ренты и заключается. При этом, действующим Гражданским кодексом Российской Федерации [1] закреплено положение, согласно которому передано в пользование получателя ренты может быть как-то помещение, которое ранее находилось в собственности лица, так и другое жилое помещение. Это представляется достаточно важным, так как среди плательщиков ренты выделяются так же юридические лица, а именно государственные и муниципальные предприятия [4, с. 87 ].
В настоящее время существуют определенные правовое проблемы при предоставлении муниципальными предприятиями жилого имущества из своих фондов взамен того, которое было у получателя ренты. В частности, в некоторых муниципалитетах создаются социальные жилые дома, которые передаются учреждениям социальной защиты населения. Как правило, они служат для постоянного проживания одиноких пожилых граждан или же просто людей пенсионного возраста, нуждающихся в уходе, но не получающего его в должном виде. Нередко условие вселения в такой дом является передача имущества, принадлежащего данным гражданам в собственность муниципалитета.
При этом в качестве основания возникновения права пользования пенсионерами жилыми помещениями в данном доме, в соответствии со ст. 99 и 100 Жилищного кодекса [2] может быть только договор найма, а не договор пожизненного содержания с иждивением. С получателями ренты, как правило, также заключается договор найма. Однако договор найма социального жилья является возмездным и может быть заключен исключительно на определенный срок, в то время как договор пожизненного содержания с иждивением является бессрочным. Таким образом, что муниципальные образования, которые являются собственниками данных домов, предоставляют жилое помещение лицу на основе договора социального найма. По нашему мнению, происходит ущемление прав получателя ренты. Несмотря на то, что плательщик сох-
раняет все обязанности по уходу и погребению, но не предоставляет правовых гарантий по договору социального найма, которые законодательно положены в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением. Справедливо, возникает вопрос о прекращении права пожизненного содержания с иждивением в случае недобросовестного исполнения муниципальной организацией своих обязанностей. Получатель ренты не должен утрачивать статус титульного пользователя жилого помещения в соответствии с договором пожизненного содержания с иждивением. Более того, данное положение будет способствовать должному отношению муниципальных организаций к исполнению своих обязанностей, так как в настоящее время средства защиты получателя ренты ограничены правовым положением о договоре социального найма.
Дело в том, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата переданного недвижимого имущества либо выплаты ему выкупной цены на условиях и по правилам о выкупе постоянной ренты. При этом плательщик ренты имеет прав на компенсацию расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты. Указанное правило действует независимо от передачи имущества под выплату ренты за плату или бесплатно. Кроме того, в целях обеспечения защиты интереса получателя на плательщика ренты возложена обязанность принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости. Как мы видим, исходя из указанных положений, при заключении такого рода договора с муниципальной организацией, права получателя ренты существенно ущемляются.
Считаем возможным предложить следующие изменения действующего законодательства, а именно необходимо изменить положения ст. 99 ЖК РФ, закрепив в ней возможность передачи жилого помещения в домах социального обслуживания населения и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая большое количество подобного рода договоров, указанная норма должна иметь обратную силу. Кроме этого, необходимо законодательно закрепить необходимость проведения оценки имущества перед заключением договора ренты, что может способствовать предотвращению многих проблем, в случае его досрочного расторжения.
Библиография:
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации: Часть вторая от 26 января 1996 года № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
2. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14.
3. Адаева Е.А., Адаев И. К Договор пожизненного содержания с иждивением: сущность, развитие, проблемы правового регулирования // Нотариус. 2015. № 2. С. 20-23.
4. Лазарева Е. В. Пожизненная рента в гражданском праве современной России. Томск, 2006. С. 97 - 103.
5. Микрюков В.А., Микрюкова Г. А. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением // Нотариус. 2013. № 4. С. 21-26.
6. Рахвалова М. Н. Исполнение договора пожизненного содержания с иждивением // Социальное и пенсионное право. 2010. № 1. С. 34 - 35.
