CC BY
616
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2008. № 3 (16). С. 144-152. © М.Н. Рахвалова, 2008
УДК 347
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ (ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ)
М.Н. РАХВАЛОВА
В литературе многие авторы рассматривали общие вопросы договора пожизненной ренты. В данной статье рассматриваются жилищные права рентополучателей, которые ранее не попадали в поле зрения исследователей.
С принятием части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) отмечен значительный рост интереса к договору пожизненной ренты, появились публикации, диссертационные исследования [1]. Но анализу подвергаются в основном общие вопросы пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, эти договоры как юридические факты, обязательства, возникающие на основании этих договоров, и по существу не уделяется внимания исследованию жилищных прав получателя ренты.
Для характеристики правового положения получателя ренты как субъекта жилищных правоотношений предварительно следует отметить три обстоятельства.
1. Анализ норм ГК РФ, нормативных актов субъектов РФ, регулирующих рентные отношения, договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением позволяет говорить о структурно-сложном рентном обязательстве как системе элементарных правоотношений. В нём различаются несколько групп обязанностей плательщика ренты: а) обеспечение потребности получателя ренты или названного им третьего лица в жилище (предоставление ему права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или иным жилым помещением); б) предоставление содержания получателю ренты или указанному им лицу; в) обеспечение ухода за получателем ренты или указанным им лицом; г) оплата ритуальных услуг.
2. Получатели ренты являются самостоятельной категорией титульных пользовате-
лей жилых помещений. Конкретизации правового положения той или иной категории титульных пользователей и права пользования способствует их классификация с учетом её критериев: в зависимости от срока пользования жилым помещением (постоянное и временное), наличия встречного удовлетворения (возмездное и безвозмездное), обусловленности возникновения права пользования правом другого лица (первоначальное и производное), объёма предоставленных пользователю правомочий (самостоятельное и зависимое).
3. Специфика использования жилого помещения, предоставляемого получателю ренты, его относимость к отдельным видам жилищных фондов. Если до принятия ГК РСФСР 1964 г. не было правовой основы для заключения договоров ренты, но рентные отношения фактически имели место, о чём свидетельствует судебная практика, то в указанном нормативном акте был закреплен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, послуживший прообразом действующего договора пожизненной ренты. По смыслу ст. 253 ГК РСФСР 1964 г., за продавцом закреплялось право пользования именно проданным домом. Хотя в указанной статье не содержалось запрета на предоставление иного жилого помещения, примеров предоставления продавцу иного жилого помещения ни в судебной практике того периода, ни в литературе встретить не удалось. Бывший собственник в силу договора приобретал новый титул на пользование жилым помещением, становился возмездным поль-
зователем [2]. Это утверждение не подвергается сомнению и сегодня. Вместе с тем, ЖК РСФСР 1983 г. о таких титульных пользователях, как продавцы дома с условием пожизненного содержания, не упоминал, и жилищные отношения с их участием по сути не получали правового регулирования.
Действующий же ГК РФ допускает предоставление права пользования как тем жилым помещением, которое ранее находилось в собственности получателя ренты и было передано им под выплату ренты, так и иным жилым помещением. Это уточнение представляется очень важным, так как свидетельствует о преимуществах свободного рынка жилья.
Рассмотрим правовое положение получателя ренты при передаче жилого помещения в собственность плательщику ренты под её выплату с предоставлением получателю ренты права пользования этим жилым помещением. Согласно договору пожизненного содержания с иждивением, возможно и совместное проживание получателя (получателей) ренты и её плательщика (плательщиков) в жилом помещении, ранее принадлежавшем на праве собственности получателю (получателям) ренты.
Получатель ренты утрачивает титул собственника и становится пользователем жилого помещения. Поскольку речь идет о возмездном договоре, он становится возмездным пользователем. Возмездность в данном случае понимается не как обязанность вносить плату за проживание (в отличие от обязанности, например, нанимателя по договору найма), а как взаимное удовлетворение контрагентов. Поскольку договор заключается на период жизни плательщика ренты (либо указанного им лица), речь идёт о пожизненном пользовании жилым помещением. Таким образом, получатель ренты является возмездным пожизненным пользователем. Это право он не утрачивает и в случае отчуждения плательщиком ренты жилого помещения, что позволяет вести речь о постоянном праве пользования.
Можно ли сказать, что данное право является производным? «Производный характер определяется в момент возникновения правоотношения» [3]. Сохраняет ли получатель ренты из триады правомочий собствен-
ника лишь правомочие пользования? Или же он утрачивает все правомочия собственника и приобретает правомочие пользователя жилого помещения? Представляется, что более правильно говорить о втором варианте. Если же по условиям договора получателю ренты предоставляется в пользование другое жилое помещение, его право пользования тем более является производным от права собственника этого помещения.
Данное право не является зависимым, если получатель ренты остается проживать в жилом помещении, переданном под выплату ренты. Это жилое помещение обременяется залогом. При переходе права собственности право пользования получателя ренты сохраняется, причём и отчуждение жилого помещения плательщик ренты вправе произвести лишь с согласия получателя ренты, что ограничивает право собственности её плательщика (ч. 2 ст. 604 ГК РФ).
Является ли право пользования жилым помещением у получателя ренты самостоятельным? «Самостоятельность предполагает известную свободу поведения управомоченного лица как в стадии существования правоотношения, так и в стадии его прекращения» [4]. Получатель ренты, утрачивая статус собственника, приобретает статус пользователя, который и сохраняет до конца своей жизни, причём не исключена и обратная трансформация. При расторжении договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты, переставая быть таковым, утрачивает статус пользователя жилого помещения и вновь становится его собственником. Получатель ренты сохранит право пользования жилым помещением и при принудительном прекращении права собственности плательщика ренты, что также говорит о самостоятельном характере права пользования.
В стадии существования правоотношения самостоятельным правом обладает только собственник жилого помещения. Ограничения его права установлены только законом. Пределы пользования остальных категорий пользователей, в том числе и получателя ренты, определяются как законом, так и собственником жилого помещения, и применительно к каждой категории необходимо рассматривать соотношение самостоятельности и зависимости их права. Данный критерий
влияет на определение объёма правомочий пользователя, оснований прекращения права пользования жилым помещением.
Таким образом, в случае, когда получатель ренты остается проживать в жилом помещении, переданном под выплату ренты, его право пользования является возмездным, производным, сочетающим в себе на стадии существования правоотношения элементы зависимости и самостоятельности.
И всё-таки о полной самостоятельности права пользования получателя ренты в стадии существования жилищного правоотношения, на наш взгляд, говорить не корректно. Проживая в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности другому лицу, получатель ренты не может не испытывать определённых ограничений.
Включая в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) ст. 34 «Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением», законодатель ограничился лишь одной фразой: «Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены ст. 33 настоящего кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением». Таким образом, получатель ренты пользуется жилым помещением, как и отказополучатель, наравне с собственником жилого помещения. Представляется, что указанные статьи ЖК РФ нуждаются в наполнении их конкретным содержанием.
Реализуя право пользования жилым помещением, собственник вправе использовать его по назначению, т. е. для своего проживания, что в равной степени может быть отнесено и к получателю ренты, и к отказополучателю. Жилое помещение предназначено для проживания граждан и должно использоваться именно в этих целях (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Вместе с тем законодатель, очерчивая пределы пользования жилым помещением, указывает, что оно может быть использовано собственником для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности с соблюдением требований, установленных в ч. 4 ст. 17 ЖК РФ. Для получателя ренты право пользования жилым
помещением, на наш взгляд, должно ограничиваться именно правом проживания, поскольку законодатель четко указывает, что обязанность плательщика ренты может включать в себя обеспечение «потребности в жилище» (п. 1 ст. 602 ГК РФ). Вместе с тем иные пределы пользования вполне могут быть определены договором пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, следует рассмотреть вопрос о возможности вселения получателем ренты в жилое помещение членов его семьи. Собственник вправе вселить в это жилое помещение членов своей семьи, к которым относятся супруг, дети и родители собственника, а также других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и «в исключительных случаях иных граждан», признанных членами его семьи (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). Вопрос о предоставлении аналогичной возможности получателю ренты связан с абсолютным характером субъективного права собственности, и любое вселение в жилое помещение других лиц по общему правилу возможно лишь с согласия собственника. Такое право может быть предусмотрено в договоре пожизненного содержания с иждивением. При умолчании в договоре получатель ренты без согласия собственника жилого помещения вправе вселить в занимаемое жилое помещение своих несовершеннолетних детей, что следует из толкования содержания ст. 30, 33, 34 ЖК РФ, ст. 20 ГК РФ, ст. 54 Семейного кодекса РФ. В силу этих же положений возможно вселение и родителей к несовершеннолетнему получателю ренты. Хотя, очевидно, на практике такие ситуации если и могут встречаться, то крайне редко, учитывая, что получателями ренты являются, как правило, люди весьма преклонного возраста.
Для этой категории титульных пользователей жилых помещений более актуальным является вопрос о возможности вселения супруга. Этот вопрос также может быть урегулирован договором. В противном случае, поскольку закон не предусматривает обязательного совместного проживания супругов, вселение его без согласия собственника жилого помещения невозможно. Вместе с тем, на наш взгляд, следовало бы в ст. 34 ЖК РФ предусмотреть право получателя ренты на вселение нетрудоспособного супруга.
Очевидно, что право пользования супруга будет производным и зависимым от права получателя ренты, т. е. супруг сохраняет право пользования жилым помещением только на период сохранения этого права у самого получателя ренты.
Законом не исключается возможность совместного проживания плательщика ренты и её получателя в жилом помещении, переданном под выплату ренты. Буквальное толкование п. 1 ст. 31 ЖК РФ дает возможность плательщику ренты (собственнику жилого помещения) вселять в него неограниченное количество лиц, наделяя их как постоянным, так и временным правом пользования. Это соотносится и с абсолютным характером права собственности. Вместе с тем, подобное положение может существенно изменить представление получателя ренты о его возможности пользования жилым помещением. В этих целях представляется целесообразным сохранить за собственником право вселения им супруга, несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родителей собственника. Следует обсудить вопрос о необходимости согласия получателя ренты на вселение иных лиц. На первый взгляд данное ограничение противоречит общим положениям о праве собственности, но наличие ограничений этого права не оспаривалось в разные периоды развития российского законодательства и признавалось законодателем. Это ограничение соответствует сути возникающей обязанности плательщика ренты обеспечить её получателю право пользования жилым помещением, которое находится в надлежащем состоянии, отвечает санитарным нормам и другое, и носит временный характер.
Представляется, что если договором пожизненного содержания с иждивением не определен порядок пользования жилым помещением, то получатель ренты вправе пользоваться всем жилым помещением. Если жилое помещение находится в многоквартирном доме, собственники в пределах, установленных законодательством, пользуются общим имуществом, например лифтами, лестницами и т. д. Безусловно, и получателя ренты нельзя лишить права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Но лишь компетенцией собственника является участие в
общих собраниях дома, его голос учитывается при принятии решений общего собрания собственников (гл. 6 ЖК РФ).
Собственник сохраняет своё право в отношении жилого помещения независимо от того, проживает он в данном помещении или нет. Очевидно, что при решении этого вопроса в отношении получателя ренты необходимо учитывать известную долю самостоятельности предоставленного ему права пользования и его постоянный характер. Проживание самого собственника в данном жилом помещении не названо и законодателем в качестве условия для реализации получателем ренты права пользования этим помещением, в отличие, например, от членов семьи собственника. Поэтому проживание самого собственника в жилом помещении, переданном под выплату ренты, или в ином жилом помещении, которое предоставил плательщик ренты в собственность или в пользование её получателю, также не должно иметь значения. Кроме того, необходимо закрепить за получателем ренты возможность сохранять право пользования жилым помещением при его временном отсутствии по аналогии с нанимателем по договору социального найма с учетом постоянного характера этого права.
Получатель ренты не имеет права производить перепланировку или переустройство жилого помещения без согласия его собственника, что должно быть также отражено в ст. 34 ЖК РФ, в этом проявляется зависимость права пользования рентополучателя от воли и законодателя, и собственника.
Собственник жилого помещения, в том числе и плательщик ренты, обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 604 ГК РФ). Он обязан поддерживать переданный в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижались его потребительские качества и прежняя стоимость. Получатель ренты от данной обязанности освобожден. Связано это и с тем, что, согласно ч. 2 ст. 604 ГК РФ (которую после слов «... этого имущества» следовало бы дополнить словами «с учётом нормального износа жилого помещения»), не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты.
Если поведение титульного пользователя жилого помещения повлекло его разрушение, собственник вправе потребовать проведения в разумный срок ремонта занимаемого пользователем жилого помещения, а в случае невыполнения этого требования в судебном порядке поставить вопрос о выселении этого гражданина (п. 2 ст. 35 ЖК РФ). Как уже было отмечено, в период предоставления пожизненного содержания с иждивением обязанность поддерживать имущество в надлежащем состоянии и принимать меры к тому, чтобы использование имущества не приводило к снижению его стоимости, возлагается на плательщика ренты. В связи с этим совершенно обоснованно, согласно п. 2 ст. 35 ЖК РФ, эта обязанность не возлагается на получателя ренты. Но, думается, что получатель ренты все-таки должен нести ответственность за разрушение жилого помещения, если оно является результатом его умышленного поведения.
Возлагается ли на плательщика ренты обязанность устранения недостатков имущества в случае причинения вреда третьими лицами (например, вследствие затопления квартиры по вине соседей или обслуживающей организации, если квартира становится непригодной для проживания и требует ремонта)? Прямого указания закон не содержит. Здесь необходимо руководствоваться общими положениями о праве собственности, в соответствии с которыми, в частности, именно собственник несет риск случайной гибели или повреждения имущества, положениями гл. 59 ГК РФ, а также п. 2 ст. 604 ГК РФ. Обязательство по возмещению вреда возникнет между собственником квартиры и причинителем вреда. Предъявлять ли требование к причинителю вреда о его возмещении - зависит от желания собственника. Однако обязанность плательщика ренты предоставить получателю ренты жилое помещение, пригодное для проживания, не зависит от решения данного вопроса и сохраняется.
ЖК РФ не возлагает на получателя ренты обязанности соблюдать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, перекладывая такую обязанность на собственника (п. 3 ст. 30, ст. 39 ЖК РФ). Не указывается и на возможные неблагоприятные последствия для получателя ренты в
случае несоблюдения этих правил. Расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома законодатель квалифицировал как обязательные для собственника и в императивном порядке установил, что доля участия в них собственника помещения определяется его долей в праве на общее имущество. На получателя ренты должна возлагаться обязанность бережного отношения к данному имуществу, не допуская его ухудшения, но при этом обязанность материального участия в содержании этого имущества должна возлагаться лишь на собственника. Получатель ренты должен нести ответственность лишь за умышленное причинение вреда общему имуществу.
Нецелевое использование жилого помещения и систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, согласно п. 2 ст. 35 ЖК РФ, может послужить основанием для предупреждения о необходимости недопущения подобных нарушений, а далее - для решения вопроса в судебном порядке о выселении нарушителя (в том числе и отказополучателя). Но п. 2 ст. 35 ЖК РФ не содержит указания на подобные неблагоприятные последствия в отношении получателя ренты. Представляется не совсем понятным, почему нужно освобождать получателя ренты от обязанностей целевого использования жилого помещения, соблюдения прав и законных интересов соседей, при этом совершенно обоснованно не освобождая от этих обязанностей ни одну другую категорию титульных пользователей, в том числе и собственников? Оценивая вопросы нарушения прав и законных интересов соседей, очевидно, нужно будет руководствоваться Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25, но о таких пользователях жилых помещений, как получатели ренты, в этом акте не упоминается, хотя он был принят много позже ЖК РФ.
Бремя содержания жилого помещения несёт собственник помещения (п. 3 ст. 30 ЖК РФ). На него же возлагается обязанность внесения платы за коммунальные услуги (п.п. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ). В перечень пользователей жилых помещений, обремененных этой обязанностью, не включены получатели ренты. Не указаны эти категории пользователей и
в перечне граждан, имеющих право на получение льгот по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (ст. 159 ЖК РФ). Кстати, в договорах пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, заключаемых мэриями различных городов, эти вопросы также решаются по-разному. Одни из них содержат условие о возложении обязанности по оплате коммунальных услуг на плательщика ренты, что представляется вполне оправданным и соответствующим сути пожизненного содержания с иждивением, другие возлагают эту обязанность на получателя ренты, но предусматривают возможность адресной компенсации этих расходов, в третьей группе договоров вообще не упоминается о коммунальных услугах [5]. В результате граждане (учитывая специфику субъектного состава рентополучателей, зачастую ограниченных в денежных средствах), утрачивая статус собственника жилого помещения, лишаются и соответствующих льгот. Представляется, что в этой части формулировки договоров пожизненного содержания должны быть более четкими и содержать указание о возложении обязанности по оплате коммунальных платежей на собственника жилого помещения - плательщика ренты. Напомним, что, несмотря на возмездность данного договора, возмездность понимается лишь как предоставление встречного удовлетворения за предоставленное в собственность плательщику ренты жилое помещение и, наоборот, предоставление содержания с иждивением за переданное жилое помещение, а не как обязанность нести расходы по его содержанию и в связи с пользованием этим помещением. В этом смысле получателя ренты следует считать безвозмездным пользователем.
В п. 2 ст. 33 ЖК РФ содержится норма, в соответствии с которой дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними. В силу ст. 34 ЖК РФ, подобная ответственность распространяется и на получателя ренты.
Если же в результате неправомерного поведения получателя ренты был причинен
ущерб третьим лицам, возникает обязательство о возмещении ущерба, в котором получатель ренты будет выступать в роли должника, а при совместном с собственником причинении ущерба может идти речь и о солидарной ответственности. Но в этом случае речь идет не об обязательствах, связанных с пользованием жилым помещением, а об обязательствах вследствие причинения вреда (гл. 59 ГК РФ).
Таким образом, можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением такого титульного пользователя, как получатель ренты, является постоянным, возмездным, производным, сочетающим элементы самостоятельности и зависимости со значительным преобладанием элементов самостоятельности. Право пользования жилым помещением получателя ренты «прочнее» права пользования жилым помещением, предоставляемым, например, члену семьи собственника жилого помещения, отказополучателю, но самостоятельным правом пользования обладает только собственник жилого помещения.
Как уже было отмечено, законодатель не исключает возможность предоставления рентополучателю права пользования и иным жилым помещением.
Если, согласно условиям договора, плательщик ренты-физическое лицо обязан предоставить иное жилое помещение, оно будет относиться к частному жилищному фонду.
Плательщик ренты-муниципальное образование, в соответствии с договором, вправе предоставить в собственность или в пользование получателя ренты жилое помещение из государственного или муниципального жилищного фонда. Что касается жилищного фонда коммерческого использования, жилые помещения из этого фонда могут быть переданы в пользование на основании договора коммерческого найма, который, как и договор социального найма, предполагает возмездность (оплату за пользование жилым помещением). Вместе с тем, согласно ст. 19 ЖК РФ, пользование гражданами такими помещениями возможно и по иным договорам. Таким иным договором вполне может быть договор пожизненного содержания с иждивением. Нет препятствий для предоставления получателю ренты в пользование
жилого помещения из индивидуального жилищного фонда. Невозможно использование для этих целей жилищного фонда социального использования с учётом его целевого назначения. Основанием права пользования таким жилым помещением, относящимся к данному жилищному фонду, является договор социального найма.
Особого внимания заслуживает практика предоставления получателю ренты жилого помещения из специализированного жилищного фонда, противоречащая и сути рентных правоотношений, и действующему жилищному законодательству.
Специализированный жилищный фонд, как и жилищный фонд социального использования, имеет целевое назначение. Вместе с тем, государственные унитарные предприятия, муниципальные образования предоставляют в пользование получателям пожизненного содержания жилые помещения и из указанного жилищного фонда. Например, распоряжением мэра г. Москвы от 19.01.1998 г. № 40-РМ создано ГУП «Моссоцгарантия», которому в оперативное управление передано определённое имущество. На его базе создан социальный жилой дом, который является стационарным учреждением системы социальной защиты и предназначен для постоянного проживания одиноких пожилых граждан, супружеских пар, других семей пенсионного возраста и инвалидов при условии передачи принадлежащего им на праве собственности жилья городу (возмездный характер пользования). В нём расположены одно-и двухкомнатные квартиры, помещения административного и социально-бытового назначения: медицинские кабинеты, столовая, библиотека, пункт приёма заказов на продовольственные товары и т. д. Подобные стационарные учреждения созданы и в других городах Российской Федерации. Представляется, что создание и использование таких домов имеет определённый интерес.
Однако обращает на себя внимание тот факт, что основанием возникновения права пользования в таком социальном доме, как следует из указанного нормативного акта, является не договор пожизненного содержания с иждивением, а договор найма специализированного жилого помещения, что соответствует и ст. 100 ЖК РФ. Нанимателями в
этом случае могут быть граждане, отнесенные законодательством к нуждающимся в специальной социальной защите. Но по общему правилу право пользования нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения является производным, возмездным (пользуются жилым помещением за плату), временным и зависимым (ст. 100-103). Впрочем, в другом нормативном акте речь идет о договорах безвозмездного пользования, т. е. получатели ренты приравниваются к ссудополучателям [6]. Однако типовой договор о предоставлении жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения не утвержден. Договор найма в домах системы социального обслуживания населения является безвозмездным (в отличие от возмездного характера договора ренты), право пользователей жилых помещений в этих домах является производным и зависимым.
Содержание договоров о предоставлении рассматриваемых жилых помещений часто соответствует содержанию договора пожизненного содержания с иждивением, и, на первый взгляд, заключение подобных договоров может лишь приветствоваться. Но обращает на себя внимание то обстоятельство, что в этих случаях получатель ренты становится по сути нанимателем жилого помещения из специализированного жилищного фонда (жилого помещения в домах социального обслуживания населения).
При этом меняется структура рентного обязательства. Плательщик ренты сохраняет обязанности по предоставлению содержания, обеспечению ухода и оплате ритуальных услуг. Обязанность же по обеспечению потребности получателя ренты в жилище на основании договора пожизненного содержания с иждивением по сути выполнена, возникает обязанность предоставить жилое помещение на основании договора найма. При этом получатель ренты утрачивает те правовые гарантии, которые предоставляет законодатель при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. Заключение таких договоров представляется недопустимым, так как существенно ущемляет права получателей ренты. Получатель ренты в любом случае не должен утратить свой статус титульного пользователя жилого поме-
щения именно по договору пожизненного содержания с иждивением.
Впрочем, вариант предоставления получателю ренты права пользования жилым помещением в домах указанного жилищного фонда не исключается, но после устранения указанных выше противоречий. Потребуется внесение изменений в ст. 99, 107 ЖК РФ, и, конечно, в подзаконные акты, которые допускали бы возможность предоставления указанных помещений и на основании договора пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) без изменения структуры рентного обязательства.
По смыслу ГК РФ, возможны и другие варианты предоставления получателю ренты иного жилого помещения. С его согласия он может быть вселен в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности плательщику ренты, и пользоваться им единолично либо совместно с другими лицами, проживающими в этом помещении.
Получатель ренты с его согласия может быть вселен в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности не плательщику ренты, а третьим лицам с согласия последних. Например, молодая семья приобретает квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением, вселяется в нее, а получатель ренты вселяется в квартиру родителей одного из молодых супругов при согласии всех участников этих правоотношений. В этом случае правовое положение получателя ренты схоже либо с правовым положением нанимателя по договору коммерческого найма, либо с правовым положением члена семьи. Но от нанимателя он отличается, например, тем, что наниматель является возмездным пользователем в том плане, что обязан вносить плату за пользование жилым помещением, а её несвоевременное внесение может послужить дополнительным основанием расторжения договора. Основанием для расторжения договора найма, в отличие от договора пожизненного содержания с иждивением, может послужить и снос жилого дома, в котором располагается помещение, и нахождение его в состоянии, непригодном для проживания.
Отождествление получателя ренты с членом семьи также вряд ли возможно, хотя правоотношения, возникающие между полу-
чателем ренты и её плательщиком, несомненно, являющиеся договорными, тем не менее имеют сходство и с семейными правоотношениями. Кроме того, и законодатель предполагает, что положение получателя ренты под влиянием различных обстоятельств может измениться, и он станет членом семьи собственника. Сложности возникают в связи с тем, что на сегодняшний день нормативные акты не дают чёткого представления о понятиях «семья», «член семьи», «бывший член семьи», каков порядок признания граждан таковыми. Нет единства мнений и в литературе, хотя эти вопросы давно находятся в центре внимания исследователей [7]. Отождествление получателя ренты с членом семьи собственника жилого помещения опасно ещё и тем, что принятие ЖК РФ повлекло значительное изменение правового положения такой категории титульных пользователей жилых помещений, как члены семьи собственника жилого помещения. Ранее в литературе обосновывалось мнение о вещном характере права пользования членов семьи собственника жилого помещения [8]. Не углубляясь в рассмотрение вопроса о правовой природе этого права, отметим, что члены семьи собственника жилого помещения были наделены самостоятельным и постоянным правом пользования. Сегодня это вызывает сомнения, поскольку собственник, произведя отчуждение жилого помещения, легко может прекратить право пользования им у членов своей семьи. Положение получателя ренты в этом отношении гораздо «прочнее» положения члена семьи собственника жилого помещения. Различны и основания возникновения права пользования жилым помещением у этих категорий титульных пользователей. Если в отношении получателя ренты им является договор, то право пользования члена семьи собственника возникает исключительно в силу особых, семейных, отношений.
В случае предоставления получателю ренты права пользования иным жилым помещением и вселения его в это иное жилое помещение, принадлежащее плательщику ренты либо иному лицу на праве собственности, он должен сохранять статус пожизненного возмездного пользователя жилого помещения. Невозможность пользования предоставленным жилым помещением может расценивать-
ся как существенное нарушение договора пожизненного содержания с иждивением и даст получателю ренты право воспользоваться положениями ст. 605 ГК РФ, а именно потребовать выплаты выкупной цены или возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания.
Для того чтобы получатель ренты сохранил этот статус при предоставлении ему права пользования иным жилым помещением, принадлежащем на праве собственности не плательщику ренты, а иному собственнику, необходимо заключать трёхсторонний договор пожизненного содержания с иждивением. В этом договоре должно быть чётко указано, кто из должников и какое жилое помещение обеспечивает получателю ренты, кто будет предоставлять денежное содержание, кто -осуществлять уход и т. д. На получателя ренты и в этом случае будут распространяться правила гл. 33 ГК РФ и ст. 34 ЖК РФ.
Свои особенности имеет правовое положение получателя ренты при отчуждении под её выплату жилого помещения в ЖК или ТСЖ. Лишаясь права собственности на это жилое помещение, получатель ренты в связи с утратой членства в ЖК или ТСЖ, теряет и связанные с этим личные неимущественные права, которые, в свою очередь, приобретает плательщик ренты. Вместе с тем получатель ренты приобретает право пожизненного возмездного пользования этим жилым помещением. В свою очередь, получатель ренты, вселяясь в квартиру, находящуюся в ЖК или ТСЖ, не приобретает членства в них. Если это помещение принадлежит плательщику ренты на праве собственности, он приобретает лишь право пользования им.
При предоставлении получателю ренты иного жилого помещения его право пользования этим жилым помещением сохраняется ровно столько, сколько сохраняется право на это помещение у его собственника. Право пользования рентополучателя иным жилым помещением является производным, возмездным, сочетающим элементы самостоятельности и зависимости с преобладанием элементов самостоятельности на стадии существования правоотношения по пользованию этим помещением и зависимым от права собственника этого жилого помещения при прекращении правоотношения. Однако, в
случае прекращения права собственности на данное жилое помещения, плательщик ренты не освобождается от обязанности предоставить её получателю право пользования другим жилым помещением.
1. Например: Воронин А.А. Понятие и содержание рентных правоотношений по Гражданскому кодексу Российской Федерации (теоретические проблемы): дис. ... канд. юрид. наук. - М., 1997. - 164 с.; Золотько Н.В. Договоры ренты в гражданском праве России: дис. ... канд. юрид. наук. - Краснодар, 2002. -185 с.; Маркова О.А. Договор ренты в российском гражданском праве: дис. ... канд. юрид. наук. - СПб., 2002. - 178 с.; Федосеев П.С. Договор пожизненного содержания с иждивением по гражданскому праву России: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Волгоград, 2004. - 21 с.; Лазарева Е.В. Пожизненная рента в гражданском праве современной России. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 2006. -154 с.
2. Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. -
Томск: Изд-во Том. ун-та, 1991. - С. 121.
3. Она же. Прекращение права на жилплощадь у членов семьи собственника дома // Доклады итоговой научной конференции юридического факультета Томского университета / ред. проф. А.И. Ким, проф. А.Л. Ременсон, проф. В.Н. Щеглов. - Томск: Изд-во Том. ун-та, 1979. - С. 102.
4. Там же.
5. Например: Постановление администрации
г. Саратова от 16 февраля 2004 г. № 30 А «Об утверждении положения о порядке заключения договоров пожизненного содержания с иждивением»; Положение об установлении пожизненной ренты, утв. Решением Городского совета г. Новосибирска № 340 от 29.12.2003 г. (в ред. от 20.01.2005 № 536). [Электронный ресурс] // СПС «Консультант-Плюс».
6. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
7. Например: Мананкова Р.П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. - 232 с.; Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. - 2005. - № 7. - С. 20-29.
8. Щенникова Л.В. Вещное право: учебное пособие. - Пермь, 2001. - С. 225-227.
