CC BY
14
Некоторые особенности участия несовершеннолетних в сделках в сфере оборота
недвижимости
Some peculiarities of participation of minors in real estate transactions
Юдина Марта Елена Анатольевна,
Студент 3 курса Факультета «Магистр частного права» Университет Частное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский университет технологий управления и экономики»
РФ, Санкт-Петербург e-mail: 8065230@mail.ru
Yudina Marta Elena Anatolyevna,
3rd year student Faculty of Master of Private Law University Private educational institution of higher education "St. Petersburg University of Management Technologies and Economics"
RF, St. Petersburg e-mail: 8065230@mail.ru
Аннотация.
Автор в своей работе «Некоторые особенности участия несовершеннолетних в сделках в сфере оборота недвижимости» рассматривает как актуальное законодательство российского частного права, так и действующую судебную практику по вопросу участия несовершеннолетнего собственника в сделках в сфере оборота недвижимости. В частности, в исследовании приводится ряд особенностей, который предусматривает законодатель для признания сделки состоявшейся: нотариальная форма договора, составленного в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, одним из которых является несовершеннолетний гражданин, действующий с письменного согласия законных представителей. При анализе действующего законодательства автор работы устанавливает причины и цели особого внимания государства к сделкам с участием лиц, не достигших возраста полной гражданско-правовой дееспособности.
Annotation.
The author in his work "Some peculiarities of participation of minors in transactions in the sphere of real estate turnover" considers both the current legislation of the Russian private law and the current court practice on the issue of participation of a minor owner in transactions in the sphere of real estate turnover. In particular, the study provides a number of features that the legislator provides for the recognition of the transaction held: the notarial form of the contract, made in writing in the form of a single document signed by the parties, one of which is a minor citizen acting with the written consent of legal representatives. When analyzing the current legislation the author of the work establishes the reasons and purposes of special attention of the state to the transactions with the participation of persons who have not reached the age of full civil legal capacity.
Ключевые слова: гражданское право; сделки в сфере оборота недвижимости; несовершеннолетний собственник; существенные условия договора
Key words: civil law; transactions in the sphere of real estate turnover; minor owner; essential conditions of the contract.
В соответствии с действующим законодательством каждому человеку и гражданину гарантируется право на жилище [3]. Это базовое право связано не только с социально-экономическими правами человека, но и с биологической необходимостью иметь место для дальнейшего безопасного проживания и существования.
Сделки в сфере оборота недвижимости до сих считаются самыми распространенными, поскольку играют огромную роль в жизни каждого человека и всего социума. Договор купли - продажи, в свою очередь, считается одной из форм реализации собственником своего имущественного права на распоряжение принадлежащим на праве собственности объектом недвижимости.
Законодатель регулирует оборот недвижимости, в частности договор купли - продажи жилого помещения, устанавливая в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) такие существенные
условия как: форма договора, цена сделки, перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением [5].
Лица, не достигшие возраста совершеннолетия, соответственно, не обладающие полной гражданской дееспособностью, являются особо незащищенной и легко подверженной категорией субъектов гражданско-правовых отношений. Такие лица - малолетние и несовершеннолетние - участвуют в гражданском обороте либо через своих законных представителей, либо самостоятельно, но с согласия своих представителей.
В данной статьей мы бы хотели отразить некоторые особенности участия несовершеннолетних в сделках в сфере оборота недвижимости. Актуальность исследования связана с теми вопросами, которые стоят на повестке дня у заинтересованных лиц - практикующих юристов, сотрудников органов опеки и попечительства, Социального Фонда РФ, нотариусов, самих граждан.
В Декларации прав ребенка 1959 года утверждается, что дети нуждаются в особой защите и охране в связи с возрастом, психологией и их умственной незрелостью [1]. И с этим сложно не согласиться, поскольку не каждый взрослый в силу эмоциональности, наивности и юридической неграмотности может давать отчет и предугадывать последствия совершенных действий, а детях говорить и не стоит.
Согласно Конвенции о правах ребенка 1989 года государства обязаны использовать имеющиеся механизмы (административные и др.) для оказания защиты прав и интересов несовершеннолетних. Вышеуказанные международные акты устанавливают ответственность законных представителей «за обеспечение в пределах своих способностей и финансовых возможностей условий жизни, необходимых для развития» [2;10;11].
Осуществление имущественных и неимущественных прав детей, недопущение дискриминации по возрасту, обеспечение прав и гарантий соблюдения законных интересов, а также восстановление нарушенных прав являются главными целями государственной политики, предусмотренными национальным законодательством [7].
Резюмируя нормативную базу как международного, так и национального уровней, мы можем прийти к выводу о том, что государство должно обеспечивать защиту имущественных прав и интересов несовершеннолетних собственников недвижимого имущества, поскольку те, в силу возраста, умственного развития, не могут самостоятельно предугадывать последствия заключенных сделок.
С этим, как правило, должны помогать им законные представители, но, к сожалению, имеющаяся судебная практика позволяет говорить о том, что не все законные представители добросовестно исполняют свои родительские или опекунские обязанности.
Первая особенность рассматриваемых отношений заключается в специальной форме сделки.
В соответствии с действующей редакцией ГК РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 N 218-ФЗ и Основами законодательства Российской Федерации о нотариате сделки, заключаемые в отношении объекта недвижимости, принадлежащего малолетнему или несовершеннолетнему, подлежат обязательному нотариальному удостоверению [5;9;4].
Данных подход был введен законодателем с целью защиты имущественных прав и интересов ребенка. Неисполнение требований о форме влечет к недействительности самого соглашения. Как правило, сделки, заключенные в простой письменной форме и поданные на регистрацию перехода права собственности в Росреестр, подлежат отклонению в предоставлении государственной услуги на основании несоблюдения требования о форме сделки.
Здесь сразу можем сделать оговорку о разных подходах в правоприменительной практике, касаемо буквального толкования закона. Так, в п. 3 ст. 37 ГК РФ сказано, то несовершеннолетний собственник не может заключать «сделки» с его законными представителями и их близкими родственниками.
При этом, практика допускает заключение договора купли - продажи жилого помещения от имени несовершеннолетнего покупателя, а также оформление через законного представителя доли в жилом помещении, приобретенного путем вложения средств материнского (семейного) капитала. Данный подход, на наш взгляд, создает порочную практику, когда имущественные права несовершеннолетнего недееспособного лица могут быть нарушены путем злоупотребления правом со стороны его законных представителей. Об этом говорит актуальная судебная практика, представленная ниже.
Отсюда вытекает достаточно сложная проблематика, связанная с тем, что гражданское законодательство на сегодняшний день не имеет официально закрытого перечня лиц, являющихся близкими родственниками несовершеннолетнего лица. Поскольку гражданское право предусматривает возможность применения положений статей других отраслей права по аналогии, то на помощь практикующим юристам и судьям приходит ст. 14 Семейного кодекса Российской Федерации, которая определяет состав близких родственников.
Следующим обязательным условием является получение предварительного согласия органа опеки и попечительства, который, в свою очередь, должен провести анализ по каждой конкретной семье с целью предотвратить возможное нарушение имущественных прав и интересов лица, не достигшего возраста совершеннолетия. Обязательное участие органов опеки и попечительства закреплено в ст. 37 ГК РФ, ст. 60 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) и в ст. 16, 19-23 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» [5;6;8].
Особое внимание органы опеки и попечительства должны обращать на возможные имущественные и неимущественные конфликты между родственниками собственников. Результатом деятельности государственных органов является выдача или отказ в выдаче предварительного согласия на заключение сделки в отношении объекта недвижимости, который принадлежит несовершеннолетнему лицу.
Кроме того, имеющаяся судебная практика позволяет говорить о том, что бывают ситуации, когда органы опеки и попечительства выходят за пределы возложенных им законодателем компетенций и незаконно отказывают в получении согласия на отчуждение имущества. В таком случае, единственным возможным вариантом восстановления права, если оно было незаконно нарушено, является судебное обжалование такого отказа. Стоит сразу обратить внимание на то, что получение согласия не гарантирует, что при неисполнении обязанностей законных представителей по сохранению имущественного положения ребенка в будущем, сделка не может быть признана недействительной.
Так, в Апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 11 марта 2015 г. по делу N 33-2312/2015 судебный орган пришел к мнению о том, что неисполнение законными представителями своих обязанностей по обеспечению имущественного положения несовершеннолетнего собственника является основанием для признания заключенного и исполненного договора купли-продажи в качестве недействительного[14].
Системный анализ действующего законодательства позволяет определить примерный перечень ситуаций, когда законным представителям необходимо получение согласия на сделку:
- сделки об отчуждении имущества или доли в имуществе лица, не достигшего возраста восемнадцати лет, а также сделки, уменьшающие имущество,
- сдача имущества, принадлежащего ребенку, в аренду и по другим гражданско-правовым договорам,
- отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, отказ от наследства и др.
Анализ Кассационного Определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 03 июня 2020 N 86-КА20-2 позволяет сделать вывод о том, что органы опеки и попечительства не имеют права произвольно «запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями» [13]. Особенно, если такая сделка может повлиять на улучшение жилищных условий несовершеннолетнего собственника.
В другом судебном решении судебная коллегия пришла к выводу о том, что отказ органов опеки и попечительства в выдаче согласия на отчуждения правомерен, поскольку бремя содержания недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, полностью лежит на его законных представителей, и не является достаточным основанием для его продажи [14].
Следующим обязательным условием является получение нотариально заверенного согласия законных представителей на заключении сделки в сфере оборота недвижимости. Данная проблематика и соответствующий подход при ее применении зависит от буквального толкования закона. Так, одни правоведы, ссылаясь на положения ст. 37 ГК РФ и нормы семейного законодательства РФ о принципе равенства прав и обязанностей законных представителей, считают, что при удостоверении сделки у нотариуса должна быть выражена воля сразу двоих законных представителей, при их наличии, разумеется.
Судебная и нотариальная практики, а также некоторые представители юридического сообщества считают, что достаточно согласие одного представителя, поскольку законодатель не предусматривает обязанность предоставить нотариусу согласие сразу обоих законных представителей.
На наш взгляд, в сделках в сфере оборота недвижимости должна быть выражена воля сразу обоих законных представителей, поскольку законодатель защищает имущественные права и интересы несовершеннолетних собственников. Именно поэтому процедура, предусмотренная в федеральном законодательстве, должна быть соблюдена в полном объеме. Допускаем наличие нотариально заверенного согласия на заключении сделки несовершеннолетним лицом от одного представителя в том случае, когда второй представитель будет лично присутствовать при удостоверении сделки у нотариуса.
А так как судебной практике знакомы случаи, когда второй законный представитель, мнение и согласие которого не спрашивали, оспаривал заключенную сделку в сфере оборота недвижимости, считая, что его права были нарушены, что явно не способствуют формированию стабилизации гражданского оборота.
Резюмируя все вышесказанное, мы можем сделать следующие тезисы.
Действующее законодательство устанавливает ряд требований, который в обязательном порядке должен быть соблюден всеми участниками сделки: нотариальное удостоверение соглашения при участии несовершеннолетнего при наличии письменного согласия законного представителя и органов опеки и попечительства.
При этом, законодатель предусматривает право законных представителей на обращение в судебный орган с целью оспаривания отказа в выдаче согласия органов опеки на заключении сделки, когда они считают, что имущественные права и интересы несовершеннолетнего были нарушены.
Вышеуказанные специальные требования установлены с целью защиты имущественного положения несовершеннолетнего собственника от посягательств не только со стороны третьих лиц, но и ближайших родственников. И актуальная практика показывает, что до сих пор поднимаемая тема вызывает определенные споры, в том числе и судебные. Именно поэтому законодатель должен своевременно пресекать любые посягательства со стороны заинтересованных лиц, направленные на нарушение интересов и прав лиц, не достигших возраста совершеннолетия.
Список используемой литературы:
1. Декларация прав ребенка : принята 20.11.1959 Резолюцией 1386 (XIV) на 841-ом пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН // Международная защита прав и свобод человека : сб. документов. -Москва : Юридическая литература, 1990. - С. 385-388. (дата обращения 03.03.2023)
2. Конвенция о правах ребенка : одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20.11.1989, вступила в силу для СССР 15.09.1990 // Сборник международных договоров СССР. - Вып. XLVI, 1993; [Электронный ресурс]. -Режим доступа : http://www.consultant.ru. (дата обращения 03.03.2023)
3. Конституция Российской Федерации. Принята Всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учётом поправок законов № 6-ФКЗ и №7-ФКЗ от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. — 1993. — 25 декабря. (дата обращения 03.03.2023)
4. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) // Российская газета. — 1993. — N 49. (дата обращения 03.03.2023)
5. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч. 1, 2, 3, 4 : (по состоянию на 19. 10. 2019). — Москва, 2019 . — 700 с. (дата обращения 03.03.2023)
6. Семейный кодекс Российской Федерации : федеральный закон от 29 декабря 1995 года N 223-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1996 . — N 1. — С. 16. (дата обращения 03.03.2023)
7. Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации : федеральный закон от 24 июля 1998 года N 124-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 1998. — N 31. — С. 3802. (дата обращения 03.03.2023)
8. Об опеке и попечительстве : федеральный закон от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) //.Парламентская газета. — 2008. — N 31-32. (дата обращения 03.03.2023)
9. О государственной регистрации недвижимости : федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ //.Российская газета. — 2015. — N 156. (дата обращения 03.03.2023)
10. Об объявлении в Российской Федерации Десятилетия детства : Указ Президента Российской Федерации от 29 мая 2017 N 240 // Российская газета. —N 115. — 2017.
11. Об утверждении плана основных мероприятий, проводимых в рамках Десятилетия детства, на период до 2027 года: Распоряжение Правительства Российской Федерации от 23 января 2021 N 122-р // Собрание законодательства РФ. — 2021. — N 5. — 914.
12. Кассационное определение от 02 июня 2021 N 88а-8646/2021 по делу N 2а-6-490/2020 / Третий кассационный суд общей юрисдикции. — Режим доступа: СПС «КонсультантПлюс». (дата обращения 03.03.2023).
13. Кассационное определение от 03 июня 2020 N 86-КА20-2 / Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ // Некоммерческая интернет-версия СПС Гарант : [сайт]. URL : https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/1325948405/.
14. Апелляционное определение от 11 марта 2015 г. по делу N 33-2312/2015 / Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда // Некоммерческая интернет-версия СПС Гарант : [сайт]. URL : https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/132987405/.
